Hankesuunnitelma, Arkadiankatu 24, Taivallahden peruskoulun lisätilat

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Väistötilojen tarve

Taivallahden peruskoulun perusparannus ajoittuu vuoden 2021 talousarvion liitteenä olevan talonrakennushankkeiden rakentamisohjelman valmistelussa vuosille 2022–2024. Taivallahden peruskoulu tarvitsee väistötilat perusparannuksen ajaksi. Väistötiloiksi on suunniteltu Arkadiankatu 24 kiinteistöä sekä Hiekkarannantien paviljonkeja. Perusparannuksen aikana opetusta ei voida järjestää koulun nykyisissä tiloissa. Väistötilojen rakentaminen Taivallahden peruskoulun tontille peruskorjauksen ajaksi ei ole mahdollista.

Arkadiankatu 24 kiinteistöä on tarkoitus käyttää Taivallahden peruskoulun väistötilatarpeen jälkeen viiden muun koulun väistötilatarpeisiin alustavan suunnitelman mukaan vaiheittain seuraavasti:

- 1 vaihe Taivallahden peruskoulu ajalle 8/2022–11/2024

- 2 vaihe Zacharias Topeliusskolan ja Töölön ala-asteen koulu ajalle 1/2025–6/2026

- 3 vaihe Ressun peruskoulu, luokat 1–9 ajalle 6/2026–6/2028

- 4 vaihe Meilahden yläasteen koulu ajalle 6/2028–12/2029

- 5 vaihe Snellmanin ala-asteen koulu sekä LPK ajalle 1/2030–6/2031

- 6 vaihe Tölö Gymnasium ajalle 6/2031–12/2032

Arkadiankatu 24:n tilat ovat toiminnallisesti ja sijainniltaan sopivat edellä mainittujen koulujen väistötiloiksi. Tilat sijaitsevat Taivallahden kouluun nähden 800 m kävelymatkan päässä Etu-Töölössä keskeisellä alueella. Väistötilaketjun sijoittaminen paikallaan pysyvään samaan kiinteistöön on kustannuksiltaan taloudellinen ratkaisu.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Viitesuunnitelmat ja tilaohjelma ovat oheismateriaalissa.

Tilojen laatutavoitteet ja hankkeen ympäristötavoitteet

Hanke toteutetaan Helsingin koulurakennusten normaalin laatutason mukaisena. Hankkeessa toteutetaan nykyvaatimusten mukainen oppimisympäristö, jolloin tilat ovat esteettömät ja toiminnallisesti kaikille oppijoille sopivat sekä lasten ja nuorten kasvua ja kehitystä tukevat.

Kiinteistön omistaja hakee hankkeelle ympäristösertifikaattia BREEAM-sertifiointijärjestelmän mukaisesti. BREEAM-luokitus(Building Research Establishment Environmental Assessment Method) perustuu yhteiseen eurooppalaiseen normistoon ja on Euroopan johtava rakentamisen ympäristöluokitusjärjestelmä.
Hankkeelle haetaan Very Good -luokkaa, joka on vaatimusluokaltaan arvioitu LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Goldia vastaavaksi.

Hankkeen laajuus

Vuokra-alue käsittää koko rakennuksen pihoineen. Rakennukseen kuuluu vuonna 1930 valmistunut alkuperäinen koulurakennus sekä vuonna 1998 valmistunut lisäosa. Rakennuksen
pinta-ala on 7793 brm2, 5867 htm2, 4403 hym2. Koska Arkadiankatu 24:n piha-alue ei yksin riitä ala-asteen tilatarpeisiin, piha-aluetta järjestetään lisää naapuritontilta, jolla sijaitsee Etu-Töölön lukio. Pihojen yhteiskäytöstä sovitaan erikseen kasvatuksen ja koulutuksen sekä kaupunkiympäristön toimialan kesken. Tarkoituksena on, että ala-asteen kiinteitä rakenteita ei tule lukion pihalle ja että pihan soveltuvuus ala-asteikäisille varmistetaan.

Tilojen korjaus- ja muutostyöt

Kiinteistön omistaja toteuttaa tiloissa käyttäjän tarpeeseen pohjautuvan tilaohjelman mukaiset perusparannustyöt. Suurin osa alkuperäisen koulurakennuksen tiloista on ollut hiljattain opetuskäytössä. Osa tiloista on ollut väliaikaisesti toimistokäytössä. Tilat muutetaan kokonaan takaisin koulukäyttöön. Kiinteistön lisärakennus on ollut toimistokäytössä ja se muutetaan vuokrahankkeen yhteydessä esikoulukäyttöön. Tilat vastaanotetaan kiinteistön omistajalta valmiina, viitesuunnitelmien mukaisesti toteutettuna. Vuokralaisen vastuulle jäävät irtokalustus ja toimintaan liittyvät irtaimet varusteet.

Kiinteistön omistaja hakee muutostöille tarvittavan rakennusluvan.

Tilojen käyttöönotto

Vuokrattavat väistötilat otetaan käyttöön elokuussa 2022.

Vuokraus

Koska kaupungin omassa rakennuskannassa ei ollut tarjolla vapaata opetukseen sopivaa väistötilaa, selvitettiin vuokrattavia vaihtoehtoisia tiloja Taivallahden peruskoulun oppilaaksiottoalueeseen rajautuen. Arkadiankatu 24 kiinteistössä, joka pitää sisällään vanhan rakennuksen sekä lisärakennuksen, on tiloja yhteensä noin 5 867 htm². Kiinteistön vuokrataso on kilpailukykyinen kaupungin muihin alueen opetustiloihin verrattuna. Tilojen vuokraukseen ei hankintalain 9 §:n perusteella sovelleta hankintalakia.

Kaupunkiympäristön toimiala tekee vuokrasopimuksen omistajayhtiön Hemsö Finland Utbildningsfastigheter Oy:n kanssa. Vuokrasopimus alkaa, kun muutostyöt ovat valmiit ja kohde on hyväksytty käyttöön otettavaksi. Vuokrasopimuksen on tarkoitus alkaa ja hallinnanluovutuksen on tarkoitus tapahtua kesäkuun 2022 aikana. Vuokrasopimus tehdään 15 vuoden määräajaksi. Sopimuksessa kaupungilla on kohteesta osto-optio siinä tapauksessa, että omistaja päättää myydä kiinteistön. Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.

Vuokran määrä

Vuokrattavien tilojen 5 867 htm² pääomavuokra on 18,12 euroa/htm² kuukaudessa ja ylläpitovuokra 3,89 euroa/htm² kuukaudessa sopimuksen alkaessa, eli yhteensä 22,01 euroa/htm² kuukaudessa. Yhteenlaskettu kokonaisvuokra on noin 129 150 euroa kuukaudessa ja noin 1 549 600 euroa vuodessa. Arvonlisäveroton pääomavuokra on noin 106 310 euroa kuukaudessa ja noin 1 275 720 euroa vuodessa, eli 15 vuoden vuokra-ajalle se on noin 19 136 000 euroa. Pääomavuokra ei sisällä 1 milj. euron lisä- ja muutostyövarausta.

Tilahankkeiden käsittelyohjeen mukaisesti pääomitettu arvonlisäveroton pääomavuokra 15 vuoden vuokra-ajalle nykyarvoon laskettuna on 14 249 287 euroa. Nykyarvo tarkoittaa myöhempänä ajankohtana maksettavien maksujen arvoa tarkasteluhetkellä (ts. nykyrahassa).

Ylläpitovuokra muodostuu muun muassa kiinteistön kunnossapidosta ja korjaustöistä, kiinteistöveroista, kiinteistön vakuutuksista, jätehuollosta, lämmitys- ja jäähdytyskustannuksista sekä vesi- ja viemäriliittymämaksuista. Ylläpitovuokran määrä vahvistetaan etukäteen yhden vuoden ajanjaksoksi kerrallaan toteutuneiden ylläpitokulujen perusteella siten, että ylläpitokulujen yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan ylläpitovuokran määräytymisvuoden ylläpitovuokran määrässä.

Päävastuu ylläpidosta on kiinteistön omistajalla. Vuokralainen vastaa tilojen ylläpidosta niiltä osin kuin vastuunjakotaulukon luonnoksessa on sovittu. Luonnos vastuunjakotaulukosta on liitteenä 3.

Tilakustannus käyttäjälle

Tilakustannus käyttäjälle on enintään 23,96 euroa/htm² kuukaudessa eli yhteensä noin 140 573 euroa kuukaudessa ja noin 1 687 000 euroa vuodessa.

Tilakustannus muodostuu kaupunkiympäristön toimialan
kiinteistön omistajalle maksamasta kokonaisvuokrasta sisältäen pääomavuokran 18,12 euroa/htm², ylläpitovuokran 3,89 euroa/htm², kaupunkiympäristön toimialan perimän hallintokulun 0,50 euroa/m² sekä kaupunkiympäristön toimialan ylläpitokulun 0,50 euroa/htm² kaupunkiympäristön toimialan vastuulla olevista ylläpitovastuista. Lisäksi se sisältää 0,95 euroa/m² lisä- ja muutostyövarauksia enintään 1 miljoonaa euroa varten. Ylläpitokustannukset määräytyvät toteutuneiden kustannusten perusteella aina vuodeksi kerrallaan.

Hankkeen rahoitus

Tilaratkaisun vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 5.5.2020 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. Lausunnon mukaan hankesuunnitelma vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Lausunto on liitteenä 4.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää ottaa vuokralle liikehuoneiston, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösehdotuksen, valtuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden toimitilavuokrausyksikön päällikkö vuokraamaan Hemsö Finland Utbildningsfastigheter Oy:ltä yhteensä 5 867 htm²:n tilat 15 vuoden vuokra-ajaksi ja tekemään vuokrasopimukseen vähäisiä muutoksia.

Kaupunginhallitus 18.05.2020 § 301

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 05.05.2020 § 110

Lausunto

Esittelijä

Lisätiedot

Vera Schulman, yksikön päällikkö, puhelin: 310 20777

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 16.04.2020 § 51

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Ari Hulkkonen, projektinjohtaja, puhelin: 310 27925

Anne Löfström, asiakaspäällikkö, puhelin: 310 40333

Päivi Etelämäki, tiimipäällikkö, puhelin: 310 31871

Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466

Päätös tullut nähtäväksi 12.06.2020

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.