Hankesuunnitelma, perusparannus, Cygnaeus enheten
V 17.1.2024, Grundskolan Norsenin Cygnaeus-yksikön koulurakennuksen perusparannuksen enimmäishinnan korottaminen
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto hyväksyy Grundskolan Norsenin Cygnaeus-yksikön koulurakennuksen perusparannuksen enimmäishinnan korottamisen 2 054 000 eurolla siten, että hankkeen kokonaiskustannukset ovat arvonlisäverottomana enintään 17 860 000 euroa syyskuun 2023 kustannustasossa.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Taustaa
Kaupunginvaltuusto on 21.10.2020 § 271 hyväksynyt Grundskolan Norsenin Cygnaeus-yksikön koulurakennuksen perusparannuksen 1.6.2020 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen laajuus on noin 4 329 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 14 955 000 euroa huhtikuun 2020 kustannustasossa.
Hankesuunnitelma koskee koulurakennuksen laajaa toiminnallista ja teknistä perusparannusta. Hankkeessa ajanmukaistetaan tiloja opetuksen vaatimusten mukaisesti, uusitaan talotekniset asennukset, parannetaan energiatehokkuutta, korjataan vaurioituneet julkisivut ja vesikatto sekä kunnostetaan ja uusitaan ikkunat. Hankkeen yhteydessä korjataan kosteusvaurioituneita rakenteita ja rakennetaan uusi salaojitusjärjestelmä.
Perusparannuksen oli tarkoitus alkaa elokuussa 2022 ja valmistua toukokuussa 2024. Hankkeen aloitus on kuitenkin viivästynyt kaupunginvaltuuston hankepäätöstä koskevan muutoksenhakuprosessin ja Cygnaeusstiftelsenin Uudenmaan ELY-keskukselle tekemän rakennussuojeluesityksen vuoksi. Valituksen ja suojeluesityksen tultua hylätyiksi on hanketta voitu edistää pyytämällä urakkatarjoukset.
Kokonaisurakan töistä jätti viisi urakoitsijaa hyväksyttävän tarjouksen lokakuussa 2023. Kaksi edullisinta tarjousta olivat lähellä toisiaan. Kolmanneksi tullut tarjous oli jo huomattavasti kalliimpi.
Kustannusmuutokset ja niiden syyt
Hankesuunnitelman hyväksymisen ja sitä seuranneiden vaiheiden jälkeen on kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelussa todettu tarve korottaa hankkeen enimmäishintaa seuraavin perustein:
- Tarjouskilpailussa Lujatalo Oy:ltä saatu kokonaishintainen tarjous on tarjouspyynnön mukainen edullisin tarjous ja hyväksyttävissä, kun huomioidaan rakennuskustannusten nousu.
- Rakennuskustannusindeksissä välillä 1.4.2020 - 25.10.2023 on ollut nousua noin 18 % eli indeksi on noussut noin 11 % enemmän kuin tarjoushintaindeksi.
- Tarkempien tutkimusten ja rakenneavausten myötä noussut rakenteiden korjausaste, ilmanvaihdon toteutuksen muutossuunnittelu ja entisöintitehtävät ovat lisänneet suunnittelukustannuksia.
- Hankkeen myöhästyminen on lisännyt rakennuttamis- ja suunnittelukustannuksia.
- Viiveistä on aiheutunut lisäkustannuksia verrattuna tilanteeseen, jossa suunnitteluvaihe tehdään yhtäjaksoisesti valmiiksi asti.
- Rakennusmateriaalien ja energian hinnat ovat nousseet poikkeuksellisella tavalla vuosien 2021 ja 2022 aikana.
- Toteutussuunnitteluvaiheen kustannusarvio on laadittu 12.8.2022, jolloin ei ollut tiedossa, että enimmäishinnan korotus tulisi tehdä ko. kustannusarvion perusteella.
- Tässä hankkeessa oli myös riskinä se, että korotustarve on suurempi urakkakilpailutuksen jälkeen.
Hankkeen kustannukset
Enimmäishinnan korotuksen jälkeen hankkeen kokonaiskustannukset ovat arvonlisäverottomana enintään 17 860 000 euroa syyskuun 2023 kustannustasossa.
Kustannukset ovat arvonlisäverottomana 4 257 euroa/brm². Hintataso on hieman korkeampi kuin samankaltaisten toteutettujen koulurakennusten perusparannusten keskineliöhinta mm. suojelumääräysten ja rakennuksen pienen koon vuoksi.
Tilakustannukset kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle
Tilojen tulevaksi sisäiseksi kokonaisvuokraksi arvioidaan 35,85 euroa/
htm²/kk, josta pääomavuokra (sisältäen investointivastikkeen, tuottovaatimuksen ja maanvuokran) on 31,12 euroa/htm²/kk, ylläpitovuokra
4,06 euroa/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk. Kokonaisvuokra on siis yhteensä noin 91 122 euroa kuukaudessa ja noin 1 093 462 euroa vuodessa. Pääomavuokra tarkentuu toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.
Rahoitus
Vuoden 2024 talousarvion liitteenä olevassa talonrakentamishankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2024 - 2033 hankkeelle on varattu yhteensä 14,96 milj. euroa siten, että hankkeen laajuus on 4 195 brm² ja hankkeen toteutus on vuosina 2023 - 2025. Hankkeen rahoitustarve otetaan huomioon uutta rakentamisohjelmaa laadittaessa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi 12.12.2023 § 290 puoltavan lausunnon Grundskolan Norsenin Cygnaeus-yksikön koulurakennuksen perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisesta. Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.
Toimivalta
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevista hankesuunnitelmista, kun kustannusarvio ylittää 10 milj. euroa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 12.12.2023 § 290
Lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi kaupunkiympäristön toimialalle puoltavan lausunnon Grundskolan Norsen, Cygnaeus enhetenin perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisesta 2 054 000 eurolla arvonlisäverottomana siten, että hankkeen kokonaiskustannukset ovat arvonlisäverottomana enimmillään yhteensä 17 860 000 euroa syyskuun 2023 kustannustasossa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta huomauttaa, että kaupunkiympäristön toimialan tulee huomioida nyt esitettävä enimmäishinnan korotus ja siitä aiheutuva vuosittainen lisävuokra (n. 78 677 euroa) kasvatuksen ja koulutuksen toimialan vuokra-arvioon siten, että vuokrankorotus voidaan huomioida toimialan budjetissa. Lautakunta muistuttaa lisäksi, että tilahankkeen vuokravaikutukset (n. 1 556 619 euroa) tulee huomioida toimialan talousarviossa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta kehottaa kiinnittämään huomiota hankkeiden kustannusarvioiden tarkkuuteen, jotta voidaan välttyä myöhemmiltä enimmäishinnan korotuksilta.
Esittelijä
Lisätiedot
Ulla Manninen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 22493
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 16.11.2023 § 109
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle Grundskolan Norsen, Cygnaeus enhetenin perusparannushankkeen enimmäishinnan korottamista 2 054 000 eurolla arvonlisäverottomana siten, että hankkeen kokonaiskustannukset ovat enintään yhteensä arvonlisäverottomana 17 860 000 euroa syyskuun 2023 kustannustasossa.
Käsittely
Asian aikana kuultavana oli projektinjohtaja Jari Rosanti. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta.
25.06.2020 Ehdotuksen mukaan
21.10.2020 Ehdotuksen mukaan äänestyksin
Esittelijä
Lisätiedot
Jari Rosanti, projektinjohtaja, puhelin: 310 38857
Päätös tullut nähtäväksi 22.12.2023
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Suvi Rämö, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 32174
Ville Vastamäki, investointipäällikkö, puhelin: 09 310 25902