Asemakaavan muutos 12736, Kruununhaka, tontti 1017/6, Snellmaninkatu 23, Asunto-osakeyhtiö Helsingin Snellmaninkatu 23

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 1. kaupunginosan (Kruununhaka) korttelin 17 tontin 6 asemakaavan muutoksen 24.1.2023 päivätyn piirustuksen numero 12736 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) mahdollistaa korttelin täydennysrakentamisen niin, että uutta asuinrakentamista voidaan sijoittaa kadun varteen ja tontin sisäpihalle.

Kadun varressa sekä tontin keskellä sijaitsevat neli- ja viisikerroksiset asuinrakennukset säilyvät. Nelikerroksisen 1890-luvulla rakennetun rakennuksen suojelumääräykset tarkennetaan ja sisäpihalla sijaitseva kaksikerroksinen 1980-luvulla uima-allasosastoksi muutettu siipi muutetaan takaisin asuinkäyttöön. Olemassa olevan 4-kerroksisen asuinrakennuksen ullakko muutetaan asuinkäyttöön.

Tontille on suunnitteilla 6-kerroksinen asuinrakennus kadun varteen ja 2-kerroksinen asuinrakennus tontin sisäpihalle. Sisäpihan puolelle suunniteltu rakennus sijoittuu väestösuojan paikalle. Väestönsuoja siirtyy kadun varren uudisrakennuksen kellariin. Kadun varteen, uuden asuinkerrostalon maantasokerrokseen suunnitellaan liike- tai toimitilaa.

Uutta rakennusoikeutta on osoitettu 1 560 k-m² uudisrakennuksiin, 795 k-m² olemassa olevan rakennuksen ullakolle ja 40 k-m² olemassa olevan rakennuksen saumakohtaan rakennettavalle hissiyhteydelle. Snellmaninkadun varren uudisrakennuksen maantasokerrokseen sijoittuu liike- tai toimitilaa.

Tontin nykyinen rakennusoikeus on 4 700 k-m². Hakijan mukaan tontin kerrosalasta 4 560 k-m² on käytetty. Uutta asuinkerrosalaa merkitään asemakaavaan tontille 2 255 k-m² lisää. Tontin kokonaiskerrosalaksi muodostuu 6 955 k-m² ja tontin tehokkuudeksi e = 2,4. Uusia asukkaita tulee noin 55. Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Kruununhaan alueelle syntyy uusia asuntoja.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian tavoitteiden toteutumista siten, että se kehittää kaupunkirakennetta täydentämällä olemassa olevaa, huomioiden alueen erityispiirteet ja mahdollistaen asukasmäärän kasvun. Kaavaratkaisu on yleiskaavan mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on 1890-luvulla rakennettu nelikerroksinen asuinrakennus (Arkkitehtitoimisto Kiseleff & Heikel), joka rakennettiin keskelle tonttia piharakennuksena, kadun varressa sijaitsevien puutalojen taakse. Rakennus näkyi kadulle matalien puutalojen yli. Puutalot purettiin ja alkuperäinen suunnitelma rakentaa 5-kerroksinen asuinrakennus kadun varteen jäi toteuttamatta.

Osa rakennuksesta purettiin 60-luvun alkupuolella ja takapiha-alueelle valmistui väestönsuoja 1966. Osittain rakennuksen eteen, kadun varteen on vuonna 1986 rakennettu viisikerroksinen lisärakennus (arkkitehti Heikki Elomaa).

Asuinhuoneistojen määrä on 48.

Alueella on voimassa asemakaava numero 8102 vuodelta 1984.

Korttelialueet ovat yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia.

Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista on sovittu maanomistajan kanssa käydyissä maapoliittisissa neuvotteluissa, ja maankäyttösopimus on allekirjoitettu 5.3.2025.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa: Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus), Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL), Helen Sähköverkko Oy, Helen Oy, kaupunginmuseo ja pelastuslaitos.

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat olemassa olevaan kunnallistekniikkaan ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilymiseen. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että suunnitelmat ovat edenneet yhteistyössä viranomaisten kanssa.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat etenkin uudisrakennusten massoitteluun ja sijoittamiseen, tästä aiheutuviin vaikutuksiin olemassa olevaan elinympäristöön, uudisrakennusten tyyliin ja tämän myötä kaupunkihistoriallisten arvojen heikentymiseen, muutoksiin olemassa oleviin rakennuksiin rajalla, piha-alueen pienentymiseen ja sen myötä vaikutuksiin elinympäristön viihtyisyyteen ja linnuston pesimäalueen menetykseen, pinta- ja viemärivesien ohjaamiseen, kulkujärjestelyihin, materiaalien ja pintojen vaikutuksiin lintujen turvallisuuteen sekä rakennusaikaisiin järjestelyihin.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että suunnittelutyötä on jatkettu ja tarkennettu olemassa oleva elinympäristö, kulkuyhteydet ja kaupunkihistorialliset arvot huomioiden. Muistutukset on toimitettu hakijalle jatkosuunnittelutyötä varten.

Kirjallisia mielipiteitä saapui kuusi kappaletta.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL/alueidenkäyttölaki 65 §) 4.7.–16.8.2022

Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin yksi muistutus.

Muistutuksessa esitetyt huomautukset kohdistuivat uuden kadunvarsirakennuksen massoitteluun, kaupunkikuvaan ja soveltuvuuteen RKY-alueen läheisyydessä, uuden hissiyhteyden materiaaleihin ja kulkuyhteyteen, tonttien välisiin olosuhteisiin ja kulkuun, olemassa olevien asukkaiden elinolosuhteiden säilymiseen ja piha-alueiden riittävyyteen. Lisäksi muistutuksessa huomautettiin rakentamisajan järjestelyistä.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat olemassa olevaan vesihuoltoon, kulttuurihistoriallisiin arvoihin ja niiden vaalimiseen, kadun aiheuttamaan meluun ja runkomeluun sekä ilmanlaatuun.

Lausunnot saatiin Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymältä (HSY), Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymältä (HSL), Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus), Helen Sähköverkko Oy:ltä ja kaupunginmuseolta.

Lisäksi Museovirasto ilmoitti, että Museoviraston ja alueellisen vastuumuseon välisen työnjaon mukaisesti Helsingin kaupunginmuseo vastaa lausunnon antamisesta.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto.

Jatkotoimenpiteet

Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä on pyydetty lähettämään tieto.