Vuokraus, korvaavat tilat, Helsingin luonnontiedelukio, Kumpulan kampusalue, Pietari Kalmin katu 5, Helsingin yliopisto
Rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle tilojen vuokraamiseksi kasvatuksen ja koulutuksen toimialan lukio-opetuksen käyttöön osoitteessa Pietari Kalmin katu 5 sekä hankesuunnitelman hyväksymiseksi
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle
A
Helsingin Yliopiston Kumpulan kampuksella osoitteessa Pietari Kalmin katu 5 sijaitsevien, yhteensä noin 6 316 htm² laajuisten tilojen vuokraamista Helsingin luonnontiedelukion käyttöön siten, että 20 vuoden vuokra-ajalta maksettavien arvonlisäverottomien pääoma- ja tuntiperusteisten vuokrien indeksikorjaamaton kokonaissumma on yhteensä enintään 39 433 934 euroa (indeksikorjattuna 26 328 443 euroa). Tilat vuokrataan kolmella sopimuksella seuraavasti: 1) toteutettavan uudisrakennuksen tilat noin 4 866 htm² 29.12.2020 päivätyn hankesuunnitelman mukaan, 2) olemassa olevien rakennusten opetus-, seminaari- ja kokoustiloja noin 900 htm² 3) olemassa olevien rakennusten liikuntatiloja noin 550 htm². Päätös tehtiin ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta antaa puoltavan lausunnon hankesuunnitelmasta.
- kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n päällikön oikeuttamista tekemään vuokrasopimuksiin tarvittaessa vähäisiä muutoksia sekä allekirjoittamaan Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy:n ja Helsingin yliopiston kanssa vuokrasopimukset.
B
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen valmistelua odottamatta vuokrauspäätöstä.
Esitys on ehdotuksen mukainen.
Tarve
Hankkeella korvataan Helsingin luonnontiedelukion nykyiset, ulkoa vuokratut toimitilat osoitteessa Mäkelänkatu 84. Luonnontiedelukion oppilasmäärä nousee 200 opiskelijalla 900 oppilaaseen, jolloin nykyiset tilat ovat riittämättömät. Lisäksi ne eivät kaikilta osin täytä lukion opetussuunnitelman toiminnalle asettamia vaatimuksia. Nykyisten tilojen vuokrasopimus päättyy 31.7.2023.
Hankkeen taustalla on lukiolain velvoite yhteistyöhön korkeakoulujen kanssa. Helsingin luonnontiedelukio on myös jo aiemmin tehnyt yhteistyötä matemaattis-luonnontieteellisen tiedekunnan kanssa, jonka tavoitteena on saada luonnontieteisiin suuntautuneita lukiolaisia koulutusohjelmiinsa.
Uudisrakennuksen toteuttaminen yliopiston Kumpulan kampuksen yhteyteen mahdollistaa lukiolle suunniteltavan uudisrakennuksen sekä yliopiston olemassa olevien tilojen tehokkaan käytön. Lukio hyödyntää yliopiston olemassa olevia opetus- ja liikuntatiloja, mikä mahdollistaa uudisrakennuksen toteuttamisen pienempänä. Myös yliopisto voi vuokrata lukion uudisrakennuksen tiloja koulun toiminta-aikojen ulkopuolella.
Toteuttamalla osittain yhteiskäyttöisiä tiloja luodaan monipuolisia mahdollisuuksia luonnontieteen opiskeluun kustannus- ja tilatehokkaasti. Sitovilla sopimuksilla varmistetaan, että käyttöperusteisesti vuokrattavia tiloja on käytössä lukion toiminnan tarpeen mukaan. Käyttöperusteella vuokrattavia tiloja ovat liikuntatilat, ja normaalivarusteiset opetustilat. Lukiolaiset voivat osallistua koulun sijainnin takia myös entistä tehokkaammin yliopisto-opetuksen tapahtumiin.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta päätti 17.12.2019 hyväksyä tarveselvityksen (HEL 2019-01274), jonka mukaan Helsingin luonnontiedelukiolle järjestetään uudet, 900 oppilaalle mitoitetut tilat vuokrahankkeena Helsingin yliopiston Kumpulan kampuksen yhteyteen.
Vuokraus ulkoiselta toimijalta
Tarvittavat tilat järjestetään Helsingin yliopiston Kumpulan kampuksella vuokraamalla lukion käyttöön toteutettava uudisrakennus osoitteessa Pietari Kalmin katu 5, olevia opetustiloja osoitteessa Gustaf Hällströmin katu 2 ja A. I. Virtasenaukio 1 ja olevia liikuntatiloja osoitteessa Väinö Auerinkatu 11.
Kiinteistöt omistaa Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy, jolta tilat vuokrataan määräaikaisesti 20 vuodeksi. Vuokrasopimus sisältää 10 + 10 vuoden option vuokra-ajan pidentämiseen.
Kohteesta laaditaan kolme vuokrasopimusta: 1) Vuokrasopimus lukion käyttöön toteutettavasta uudisrakennuksesta, 2) sopimus yliopiston opetustilojen tuntiperusteisesta käytöstä ja 3) sopimus yliopiston liikuntatilojen tuntiperusteisesta käytöstä. Kaupunkiympäristön toimiala tekee vuokrasopimukset 1-3 Helsingin yliopistokiinteistöt Oy:n kanssa.
SOPIMUS 1 (lukion käyttöön toteutettava uudisrakennus)
Lukion käyttöön toteutettavan uudisrakennuksen vuokrasopimus (1) koskee 5-kerroksisen, 4 866 htm² laajuisen uudisrakennuksen kaikkia tiloja sekä viereistä, lukion ja yliopiston yhteisessä käytössä olevaa 3 150 m² laajuista piha-aluetta. Lukion uudisrakennus sisältää yleisiä opetustiloja ml. ylioppilaskirjotusten järjestämiseen soveltuvan kerroksen, erikoisluokkia sekä ruokailu-, oppilashuolto-, hallinto- ja tukitilat.
Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy on kilpailuttanut uudisrakennuksen toteutuksen hankintalain mukaisesti. Liikunta- ja opetustilojen vuokraukseen ei sovelleta hankintalain 9 §:n perusteella lähtökohtaisesti hankintalakia.
Tavoitteena on luoda yliopistokampuksen osana oleva turvallinen, terveellinen, tarkoituksenmukainen ja muuntojoustava oppimisympäristö 900 opiskelijan käyttöön. Tilasuunnittelulla edistetään lukion opetussuunnitelman tavoitteiden toteuttamista sekä vahvistetaan yliopiston ja lukion yhteistoimintaa ja vuorovaikutusta.
Uudisrakennuksen koulutilat toteutetaan Helsingin lukio-opetuksen rakennusten normaalin laatutason mukaiseksi. Hankkeessa tavoitellaan monikäyttöisiä tiloja, jotka mahdollistavat virikkeellisen ja tehokkaan oppimisympäristön sekä pienryhmäopiskelun. Suunnittelussa noudatetaan Helsingin kaupungin koulurakennusten suunnitteluohjeita.
Uudisrakennus toteutetaan Helsingin kaupungin HNH2035- periaatteiden mukaisesti. Se toteutetaan puurakenteisena niin, että kantava seinät ovat CLT-elementtejä ja julkisivuverhous on puuta. Lisäksi kiinteistön omistaja suunnittelee hakevansa hankkeelle ympäristösertifikaattia LEED. (Leadership in Energy and Environmental Design) -sertifiointijärjestelmän mukaisesti. Esiselvityksen mukainen tavoitetaso on Leed Gold.
Rakennuksen arvioitu arvonlisäveroton enimmäispääomavuokra on 25,66 euroa/m²/kk, 124 861 euroa kuukaudessa ja 1 498 338 euroa vuodessa. Arvioitu arvonlisäveroton ylläpitovuokra sopimuksen alkaessa on 4,00 euroa/htm²/kk, 19 464 euroa kuukaudessa ja 233 568 euroa vuodessa. Arvonlisäveroton kokonaisvuokra on 144 325 euroa kuukaudessa ja 1 731 906 euroa vuodessa. Uudisrakennuksen pääomavuokra tullaan määrittelemään hankkeen toteutuneiden kustannusten mukaan. Vuokra-ala on 4 866 htm² käsittäen lisäksi yliopiston kanssa yhteiskäyttöisen piha-alueen noin 3 150 m². Ylläpitovuokra muodostuu kiinteistön kunnossapidosta, huollosta ja välttämättömistä korjaustöistä, kiinteistöveroista, kiinteistön vakuutuksista, jätehuollosta, lämmitys- ja jäähdytyskustannuksista sekä vesi- ja viemärimaksuista. Kiinteistön omistajalla on vastuu kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä hankinta- ja vastuunraja-taulukon mukaan. Ylläpitovuokra tarkistetaan vuosittain toteutuneiden kustannusten mukaan.
SOPIMUKSET 2 JA 3 (kampuksella olemassa olevista tiloista vuokrattavat opetus- ja liikuntatilat)
Kampuksella olemassa olevien opetus-, seminaari- ja kokoustilojen yhteiskäyttöä koskevalla sopimuksella (2) sekä liikuntatilojen käyttöä koskevilla sopimuksella (3) sovitaan, että Helsingin kaupunki ja Helsingin yliopisto saavat vuokrata toistensa hallitsemista tiloista yleisiä tiloja ja opetustiloja omaan opetus- ja tapahtumakäyttöön.
Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan arvioima tarve yliopiston olevista tiloista vuokrattaville opetus-, seminaari- ja kokoustiloille (2) on noin 900 htm² , 5000 tuntia vuodessa. Tilojen vuokra perustuu tuntiperusteiseen veloitukseen ja määräytyy tilojen koon mukaan. Yliopistolta vuokrattavien opetus-, seminaari- ja kokoustilojen vuokraksi on arvioitu arvonlisäverottomana noin 169 400 euroa/vuosi. Hintoja voidaan tarkastaa vuosittain. Mikäli ensimmäisen vuoden jälkeen todetaan, että tilojen todellinen tarve poikkeaa arvioidusta yli 10 %, osapuolet sitoutuvat neuvottelemaan sopimukseen tehtävistä muutoksista.
Liikuntatilojen osalta (3) on sovittu, että Helsingin kaupunki vuokraa Helsingin yliopiston hallitsemasta Unisport- liikuntahallista noin 550 htm² tiloja lukion liikunta- ja tapahtumakäyttöön. Arvonlisäveroton vuokra on 70 390 euroa vuodessa. Tuntihinta sisältää joko ryhmäliikuntasalin käytön, yhden palloiluhallilohkon käytön tai kuntosalin käytön maksimissaan 30 henkilön ryhmälle klo 10-15 välillä. Hintaan sisältyy pukuhuonetilojen käyttö ennen ja jälkeen tuntivarauksen. Ryhmäliikuntasalin ja palloiluhallilohkon tuntihinta sisältää myös muutamalle oppilaalle (max 3 hlöä) käyttöoikeuden kuntosaliin yhtä aikaa varauksen kanssa.
SOPIMUKSET 1-3 YHTEENSÄ
Uudisrakennuksen ja olevista tiloista vuokrattavien opetus- ja liikuntatilojen arvonlisäveroton indeksikorjaamaton kokonaisvuokrasumma Kymp-toimialalle 20 vuoden vuokra-ajalle on 39 433 934 euroa (opetus- ja liikuntatilojen arvioidun käyttötarpeen perustella noin 26,01 euroa/htm²/kk), indeksikorjattuna 26 328 443 euroa, tilojen laajuuden ollessa yhteensä 6 316 htm².
Indeksikorjatun eli tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti pääomitetun vuokrasumman arvonlisäveroton nykyarvo 20 vuoden vuokra-ajalle laskettuna on 26 328 443 euroa.
Kokonaissummasta on uudisrakennuksen enimmäispääomavuokran osuus on 18 669 300 euroa ja ylläpitovuokran osuus on 4 671 360 euroa, opetus-, seminaari- ja kokoustilojen vuokran osuus on 2 110 724 euroa sekä liikuntatilojen vuokran osuus on 877 059 euroa. Kustannukset on laskettu vuoden 2020 hintatason ja hinnastojen mukaisesti.
Sopimukset 1-3 sekä hankintaraja- ja vastuunjakotaulukot ovat liitteenä olevan uudisrakennuksen hankesuunnitelman liitteinä.
Tilakustannus käyttäjälle eli kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle
Tilakustannus käyttäjälle muodostuu kaupunkiympäristön toimialan kiinteistön omistajalle maksamista vuokrista sekä kaupunkiympäristön toimialan hallintokuluista.
Uudisrakennuksen (4 866 htm²) tilakustannus koostuu pääomavuokrasta, joka on enintään 25,66 euroa/m²/kk, ylläpitovuokrasta, joka on arviolta 4,00 euroa/m²/kk ja kaupunkiympäristön toimialan perimästä hallintokulusta 0,50 euroa/m²/kk. Tilakustannus käyttäjälle on 30,16 euroa/m²/kk, yhteensä 146 758 euroa/kk ja yhteensä 1 761 103 euroa/vuosi.
Pääomavuokra on arvioitu enimmäisvuokra ja tullaan määrittelemään toteutuneiden kustannusten mukaan. Ylläpitovuokran suuruus määräytyy vuodeksi kerrallaan toteutuneiden kustannusten perusteella, siten että ylläpitokulujen yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan vuoden ylläpitovuokran määrässä. Kaupunkiympäristön toimialan hallintokulua voidaan tarvittaessa tarkistaa toteutuneiden kustannusten mukaan.
Opetus- ja liikuntatilojen tilakustannus käyttäjälle koostuu arvioidusta lukion tilatarpeen mukaisesti lasketuista tilavuokrista sekä Kympin hallintokulusta 0,5 euroa/htm²/kk. Opetustilojen (noin 900 htm²) tilakustannus käyttäjälle on 174 800 euroa/vuosi (arvioidun käyttötarpeen perustella noin 16,19 euroa/htm²/kk) ja liikuntatilojen (noin 550 htm² ) tilakustannus käyttäjälle on 73 690 euroa/vuosi (arvioidun käyttötarpeen perustella noin 11,17 euroa/htm²/kk).
Uudisrakennuksen sekä olevista tiloista vuokrattavien opetus- ja liikuntatilojen tilakustannukset käyttäjälle yhteensä ovat 2 009 592 euroa/v, opetus- ja liikuntatilojen arvioidun käyttötarpeen perustella noin 26,51 euroa/htm²/kk, tilojen laajuuden ollessa yhteensä 6 316 htm².
Lausunnot
Kaupunkiympäristön toimialan Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus on pyytänyt kasvatus-ja koulutuslautakunnalta lausuntoa 29.12. 2020 päivätystä Luonnontiedelukion hankesuunnitelmasta 29.1.2021 mennessä.
Tilojen käyttöönottoaikataulu
Tavoitteena on, että uudisrakennuksen rakennustyöt ovat valmiit vuoden 2023 toukokuun loppuun mennessä ja tilat luovutettu käyttäjälle 1.6.2023 alkaen siten, että lukio-opetus voi alkaa kampuksella elokuussa 2023.
Rahoitus ja toteutus
Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.
Uudisrakennuksen rahoituksesta vastaa kiinteistön omistaja Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy.
Hankkeen toteuttaa Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy yhteistoiminnallisella projektinjohtourakkamallilla, jossa osapuolina liitteenä 2 olevan yhteistoimintasopimuksen mukaan ovat lisäksi Helsingin kaupunki sekä kilpailutuksen voittanut konsortio (päätoteuttajana toimiva rakennusurakoitsija SRV Rakennus Oy, talotekniikkaurakoitsija Quattroservices Oy ja pää- ja arkkitehtisuunnittelijana toimiva arkkitehtitoimisto AFKS Oy).
Päätös tullut nähtäväksi 19.01.2021
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Pekka Panhelainen, projektinjohtaja, puhelin: 09 310 38229
Päivi Etelämäki, yksikön päällikkö, puhelin: 09 310 31871
Timo Vierelä, asiakaspäällikkö, puhelin: 09 310 26165