Toiminta-alueen laajentaminen, sopimusalue 3, Nihti, Verkkosaaren pohjoisosa, Kalasatama, Sörnäinen, Kalasataman Palvelu 2 Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Asian tausta

Kalasataman asuin- ja toimitila-alueen rakentaminen on alkanut vuonna 2010 Sörnäistenniemen alueen toteutuksella. Kaupunginhallitus on 4.10.2010, 1084 § päättänyt perustaa Kalasataman Palvelu Oy nimisen yhtiön toteuttamaan ja järjestämään Sörnäistenniemen ja Kyläsaaren alueen (sopimusalue 1) asuntotontteja palvelevat yhteispihatontit, yhteiskerhotilat, autopaikoituksen sekä osakasyhteisöjen sisäiseen ja ulkoiseen tiedottamiseen tarkoitetun alueportaalin.

Kalasataman rakentamisen edetessä Sompasaareen ja Verkkosaaren eteläosaan on kaupunginhallitus 5.9.2016, 764 § päättänyt perustaa Kalasataman Palvelu 2 Oy nimisen yhtiön (palveluyhtiö) toteuttamaan ja järjestämään mainittujen alueiden osalta (sopimusalue 2) asuntotonteille edellä mainitut vastaavat palvelut.

Kalasataman Palvelu 2 Oy

Kalasataman Palvelu 2 Oy:n tehtävänä on kaupunginhallituksen päätöksen, yhtiöjärjestyksen, rakennuttajasopimuksen sekä merkintä- ja käyttösopimusten mukaisesti toteuttaa keskitetysti Kalasataman sopimusalueille asemakaavoissa ja alueelta luovutettavien asuntotonttien vuokrasopimuksissa/kauppakirjoissa edellytetyt asuntotontteja palvelevat yhteispihatontit, yhteiskerhotilat ja maantasoiset autopaikat sekä alueportaali, eli niin sanottu palvelukonsepti.

Palveluyhtiön perustamisessa on varauduttu eri osakelajein toiminnan vaiheittaiseen laajentamiseen uusille sopimusalueille, joita ennakoidaan syntyvän toisen vaiheen jälkeen vielä viisi. Lisäksi varauduttiin siihen, että Kalasataman Palvelu Oy sulautuisi myöhemmin palveluyhtiöön.

Palveluyhtiön toimintaa rahoitetaan omakustannusperusteisesti. Palveluja käyttävät osakasyhteisöt (asuntotonttien vuokralaiset/omistajat) velvoitetaan niiden kanssa tehtävin sopimuksin palveluyhtiön äänivallattomiksi osakkeenomistajiksi. Osakasyhteisöt maksavat osakkeensa merkitessään merkintähinnan, jolla on ensisijaisesti tarkoitus kattaa palveluiden toteuttamisen investointikustannukset. Vastaavasti palveluiden käyttökustannukset katetaan yhtäläisin perustein osakasyhteisöiltä perittävillä osakelajikohtaisilla yhteispihatonttien, yhteiskerhotilojen, autopaikkojen ja alueportaalin kuukausittaisilla käyttömaksuilla.

Palveluyhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa, eikä se jaa omistajilleen osinkoa. Mahdollinen voitto on käytettävä palveluyhtiön oman toiminnan tukemiseen. Palveluyhtiöllä on oikeus hakeutua toiminnastaan arvonlisäverovelvolliseksi.

Päätösvaltaa käyttävät rakentamisvaiheessa äänioikeutettuina A-osakkeenomistajina olevat rakennuttajat/rakennusliikkeet sekä varaamattomien ja kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotantopalvelulle (ATT) varattujen tonttien osalta Helsingin kaupunki.

Palveluyhtiön hallinto on tarkoitus luovuttaa rakennuttajilta/ rakennusliikkeiltä ja kaupungilta osakasyhteisöille viimeistään Kalasataman lopullisen toiminta-alueen palvelukonseptien tultua valmiiksi rakennetuiksi ja rakennusvalvontaviranomaisen toimesta hyväksytyiksi käyttöön otettaviksi arviolta 2030-luvulla.

Palveluyhtiön toiminta-alueen laajentaminen

Palveluyhtiö voi yhtiöjärjestyksen ja sopimusten mukaan laajentaa toiminta-aluettaan sopimusalueelta 2 vaiheittain asemakaavoituksen ja rakentamisen etenemisen mukaan Kalasataman muille asemakaava-alueille, eli sopimusalueille. Palveluyhtiöiden arvioitu lopullinen toiminta-alue ilmenee liitteestä 4, johon on merkitty myös aikaisemmat sopimusalueet. Tässä vaiheessa on varauduttu enintään yhteensä seitsemään sopimusalueeseen.

Palvelukonseptien toteuttaminen

Palveluyhtiön tehtävänä on toteuttaa, omistaa, vuokrata, luovuttaa, hallita, ylläpitää ja uudistaa Kalasataman sopimusalueille asuntotontteja palvelevia maantasoisia autopaikkoja, yhteispihatontteja, yhteiskerhotiloja ja alueportaalia.

Palveluyhtiö ei toteuta Kalasatamassa yhteispihatonttien kannen alapuolisia pysäköintilaitoksia, elleivät kaupunki ja palveluyhtiö jonkun sopimusalueen tai sen korttelin/kortteleiden osalta toisin päätä. Palveluyhtiön toteuttavaksi voi tulla myöhemmillä sopimusalueilla myös autopaikkatonteille (LPA) toteutettavia maanpäällisiä pysäköintilaitoksia, mikäli kaupungin ja palveluyhtiön välillä näin sovitaan. Sopimusalueella 3 palvelukonseptiin ei sisälly autopaikkoja.

Palveluyhtiön osakkeet

Yhtiöjärjestyksen mukaan palveluyhtiössä voi olla A-osakkeita, B1-, B2-, B3-, B4-, B5-, B6- ja B7- osakkeita, C1-, C2-, C3-, C4-, C5-, C6- ja C7-osakkeita sekä D-osakkeita. B1–B7 osakkeet liittyvät autopaikkoihin, C1–C7 osakkeet liittyvät yhteispihatontteihin ja D-osakkeet liittyvät yhteiskerhotiloihin ja alueportaaliin. Osakkeen
numero viittaa siihen sopimusalueeseen, jolla asuntotontti sijaitsee ja johon osakkeet muodostetaan. Esimerkiksi autopaikkoihin liittyvät B2-osakkeet muodostuvat sopimusalueelle 2 ja vastaavasti yhteispihatontteihin liittyvät C4-osakkeet muodostetaan tulevalle sopimusalue 4:lle. Yhtiöjärjestys on liitteenä 5.

Investointikustannusten rahoittaminen

Palvelukonseptien investointikustannukset rahoitetaan sopimusalueittain yhtäläisin perustein osakasyhteisöiltä suunnattujen osakeantien perusteella perittävillä B1–B7 osakkeiden sekä C1–C7 osakkeiden ja D-osakkeiden merkintähinnoilla. Lisäksi voidaan periä investointimaksuja, siltä osin kuin niitä ei saada katettua osakkeiden merkintähinnoilla.

Merkintähinnat ja investointimaksut määritellään sopimusalueittain, eivätkä ne sisällä vastiketta suoritteesta tai oikeuta korvauksetta mihinkään palveluihin. Palvelujen käytöstä on maksettava erikseen käyttömaksuja.

A-osakkeiden merkintähinta sijoitettiin yhtiön perustamisvaiheessa palveluyhtiön osakepääomaan. Muutoin A-osakkeen sekä B osakelajin, C osakelajin ja D osakelajin merkintähinta sijoitetaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Palveluyhtiön yhtiökokous vahvistaa investointimaksujen perusteet ja yksikköhinnat yhtiön ja osakkeenomistajan välisessä sopimuksessa sovittujen periaatteiden mukaisesti. Palveluyhtiön hallitus vahvistaa investointimaksujen maksuajan- ja tavan.

Käyttökustannusten rahoittaminen

Palvelukonseptien käyttökustannukset rahoitetaan yhtäläisin perustein osakasyhteisöiltä perittävillä osakelajikohtaisilla käyttömaksuilla autopaikkojen, yhteispihojen, yhteiskerhotilojen ja alueportaalin käyttömaksuilla siten kuin palveluyhtiön yhtiöjärjestyksessä on määrätty, ellei esimerkiksi jonkun osakasyhteisön erilaisesta palvelukonseptien käytöstä muuta johdu.

Käyttömaksujen osalta pyritään noudattamaan Kalasataman lopullisella toiminta-alueella yhtenäistä hinnoittelua, ellei palveluyhtiö asiassa muuta päätä.

Palveluyhtiön yhtiökokous vahvistaa vuosittain käyttömaksujen perusteet ja yksikköhinnat. Palveluyhtiön hallitus vahvistaa käyttömaksujen maksuajan ja -tavan.

Sopimusalueilla tehtävät sopimukset

Kunkin sopimusalueen osalta on tarkoitus tehdä samanlaisin periaattein kaupungin ja varauksensaajien välillä rakennuttajasopimus sekä palveluyhtiön ja kunkin osakasyhteisön välillä merkintä- ja käyttösopimus. Sopimusalueiden rakennuttajasopimukset sekä ja merkintä- ja käyttösopimukset pyritään laatimaan samoilla tai mahdollisimman samanlaisilla ehdoilla.

Osakkeiden merkintä sopimusalueella 3

Osakkeiden merkitseminen perustuu sopimusalueella 3 palveluyhtiön yhtiökokouksen yhtiön hallitukselle myöhemmin antamaan suunnattuun osakeantivaltuutukseen, jonka mukaisesti hallitus voi päättää osakeannin ehdoista annettavien osakkeiden osakelajikohtaisten enimmäismäärien mukaisesti. Sopimusalueella 3 palvelukonsepteihin ei sisälly autopaikkoja (B-osakelaji).

A-osakkeet

A-osakkeita merkitsevät asuntotonttien varauksensaajat sekä ATT:lle varattujen ja varaamattomien asuntotonttien osalta Helsingin kaupunki seuraavin ehdoin:

• Kutakin asuntotonttia kohden merkitään yksi (1) palveluyhtiön A-osake.
• Mikäli asuntotontti on varattu yhteisesti useammalle varauksensaajalle, A-osakkeen merkitsee suurimman kerrosneliömetrimäärän toteuttava varauksensaaja. Kerrosneliömetrimäärien ollessa samat A-osakkeen merkitsijä valitaan arpomalla, elleivät varauksensaajat sovi asiaa.
• Mikäli asuntotontin asemakaavaan merkitty kerrosneliömetrimäärä on alle 500 k-m², A-osaketta ei merkitä tämän tontin osalta.
• Yksi A-osake tuottaa yhden äänen.
• A-osakkeen merkintähinta on määrältään tuhat (1 000) euroa per osake, ja se kirjataan laajentumisvaiheessa palveluyhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Osakkeen maksuaika ilmenee rakennuttajasopimuksesta 3.
• Mikäli varauksensaajien aloitteesta laadittavien tonttijakojen perusteella tonttien lukumäärä vähenee, palveluyhtiöllä on oikeus mitätöidä kukin ylimääräinen A-osake/tontti ja olla palauttamatta A-osakkeen merkintähintaa 1 000 euroa varauksensaajalle tai varauksensaaja velvollinen vaihtoehtoisesti maksamaan kunkin varaamattoman tontin osalta mainitun merkintähinnan A-osakkeen merkinneelle Helsingin kaupungille. Mikäli tonttijaolla muodostetaan uusia tontteja esimerkiksi tilanteessa, joissa tontilla on kaksi tai useampi varauksensaaja, kunkin uuden tontin varauksensaaja on velvollinen merkitsemään yleisen periaatteen mukaisesti yhden A-osakkeen/tontti.

Yhteispihatontteihin liittyvät C3-osakkeet

Palveluyhtiö toteuttaa osakasyhteisöjen käyttöön sopimusalueella 3 vain Verkkosaaren pohjoisosan yhteispihatontit 10651/5, 10652/5 ja 10657/5.

C3-osakkeita merkitsevät Verkkosaaren pohjoisosan asuntotonttien 10651/1–4, 10652/1–4 ja 6 sekä 10657/1–4 tai niistä muodostettavien tonttien vuokralaisena/omistajana olevat osakasyhteisöt seuraavin ehdoin:

• Kutakin asuntotontin kymmentä (10) kerrosneliömetriä kohti merkitään yksi (1) palveluyhtiön C3-osake, ellei palveluyhtiön hallitus muuta päätä. Osakkeiden lukumäärää laskettaessa kerrosneliömetrien pyöristys tehdään aina lähimpään kymmeneen kerrosneliömetriin.
• Mikäli asuntotonttia hallitsee ja/tai omistaa yhteisesti määräosin useampi osakasyhteisö, niin osakkeet jaetaan kerrosneliömetrien mukaisessa suhteessa, ellei palveluyhtiön kanssa sovita muuta perustetta.
• C3-osakkeet eivät tuota äänioikeutta.
• C3-osakkeen merkintähinta perustuu omarahoitusosuuden arvioon 59,16 euroa/tontin k-m² (RI 2005 = 100, 4/2016, ind. 124,22).
• C3-osakkeen merkintähinta sijoitetaan palveluyhtiön sijoitetun vapaan pääoman rahastoon.

Yhteiskerhotiloihin ja alueportaaliin liittyvät D-osakkeet

D-osakkeita merkitsevät asuntotonttien vuokralaisina/omistajina olevat osakasyhteisöt seuraavin ehdoin:

• Kutakin asuntotontin sataa (100) kerrosneliömetriä kohti merkitään yksi (1) palveluyhtiön D-osake, ellei palveluyhtiön hallitus muuta päätä. Osakkeiden lukumäärää laskettaessa kerrosneliömetrien pyöristys tehdään aina lähimpään sataan kerrosneliömetriin.
• Mikäli asuntotonttia hallitsee ja/tai omistaa yhteisesti määräosin useampi osakasyhteisö, niin osakkeet jaetaan kerrosneliömetrien mukaisessa suhteessa, ellei palveluyhtiön kanssa sovita muuta perustetta.
• D-osakkeet eivät tuota äänioikeutta.
• D-osakkeen merkintähinta perustuu omarahoitusosuuden arvioon 12,24 euroa/tontin k-m² (yhteiskerhotilat 10,71 euroa/tontin k-m² ja alueportaali 1,53 euroa/tontin k-m²) (RI 2005 = 100, 4/2016, ind. 124,22).
• D-osakkeen merkintähinta sijoitetaan palveluyhtiön sijoitetun vapaan pääoman rahastoon.

Merkintähinnan perusteena olevan omarahoitusosuuden tarkistaminen

Merkintähinnan perusteena olevan omarahoitusosuuden tarkistamisen periaatteet, kuten käytettävä rakennuskustannusindeksi 2005 = 100, tarkistamisen ajankohdat sekä kustannusten muuttuminen, ilmenevät tarkemmin liitteenä 3 olevan merkintä- ja käyttösopimuksen kohdasta 6.5.1.

Palveluyhtiön hallitus vahvistaa erikseen C3-osakkeen sekä D-osakkeen merkintähinnan sekä sen perusteena olevan omarahoitusosuuden ja sen indeksitarkistuksen ennen tonttikohtaisen merkintä- ja käyttösopimuksen allekirjoittamista.

Sopimusalueen 3 palvelukonseptien (yhteispihatontit, yhteiskerhotilat ja alueportaali) toteuttamisesta syntyvien kustannusten ja osakkeiden merkintähintojen laskentaperusteena ovat olleet jo olemassa olevat Kalasataman Palvelu Oy:n vastaavat kustannukset, joiden on arvioitu riittävän kattamaan myös sopimusalueen 3 palvelukonseptien kustannukset.

A-osakkeiden myyminen varauksensaajalle

Kaupunki sitoutuu rakennuttajasopimuksessa 3 myymään kohtuullisin ja tavanomaisin ehdoin kunkin varaamattoman asuntotontin osalta merkitsemänsä A-osakkeen uudelle varauksensaajalle sekä samalla huolehtimaan kauppakirjassa siitä, että ostaja sitoutuu uutena osapuolena rakennuttajasopimuksen 3 mukaisiin oikeuksiin ja velvoitteisiin.

Kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimi huolehtii kaupungin osalta palveluyhtiön mainittuihin A-osakkeisiin liittyvien kauppakirjojen allekirjoittamisesta tontin vuokrasopimuksen/kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä. Osakekaupat ovat käteiskauppoja, joiden osalta ostaja suorittaa varainsiirtoveron. Omistusoikeus siirtyy ostajalle kauppahinnan tultua maksetuksi kaupungille.

Asiakirjojen valmistelu

Palveluyhtiön toiminta-alueen laajentamista sopimusalueelle 3 ja siihen liittyviä sopimusasiakirjoja on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun, kaupunginkanslian aluerakentamisprojektin ja Kalasataman Palvelu 2 Oy:n kanssa.

Toimivalta

Kaupunginhallituksen tehtävänä on päättää asioista, joita ei ole säädetty tai määrätty muulle kaupungin toimielimelle, viranhaltijalle tai luottamushenkilölle. Kaupunginhallitus on vakiintuneesti päättänyt kaupungin omistamien alueiden osalta palveluyhtiöiden toiminta-alueiden laajentamisesta uusille sopimusalueille.

Kaupunkiympäristölautakunta 16.02.2021 § 73

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Martti Tallila, johtava kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36449

Päätös tullut nähtäväksi 21.04.2021

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupunginhallitus.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.