Vuokrausperiaatteet, tontit 20082/3 ja 20017/16

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Länsisataman Jätkäsaaren asemakaavan muutos nro 12272 (Terassitalokortteli) on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 26.8.2015 § 195 ja se on tullut voimaan 12.8.2016.

Kaava-alueelle sijoittuu erityisasumisen (AKS) tontti 20017/16. Tontin rakennusoikeus on yhteensä 2 900 k-m2, josta vähintään 50 k-m2 on toteutettava ensimmäisen kerroksen nk. kivijalkaliiketiloina. Tontin pinta-ala on 834 m2 ja osoite Välimerenkatu.

Länsisataman Jätkäsaaren asemakaavan muutos nro 12500 (Melkinlaituri) on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 16.1.2019 § 10 ja se on tullut voimaan 12.3.2019.

Kaava-alueelle sijoittuu asuinkerrostalojen (AK) tontti 20082/3. Tontin rakennusoikeus on yhteensä 3 900 k-m2. Tontin pinta-ala on 1 861 m2 ja osoite Tongankuja.

Asemakaavan otteet ovat liitteenä 2 ja 3.

Varauspäätökset

Kaupunginhallitus on 5.11.2018 § 691 päättänyt varata erityisasumisen tontin (AKS) 20017/16 Helsingin Varsinaissuomalainen Ylioppilashuonesäätiö sr:lle valtion tukemien (pitkä korkotuki) opiskelijoille suunnattujen vuokra-asuntojen suunnittelua varten 31.12.2020 saakka. Varausta on jatkettu tonttipäällikön päätöksellä 3.2.2021 § 5 vuoden 2021 loppuun saakka.

Kaupunginhallitus on 10.6.2019 § 446 päättänyt varata asuinkerrostalotontin (AK) 20082/3 Asunto-osuuskunta Kotihelmelle ja Lakea Oy:lle Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) 20-vuoden takauslainalla asunto-osuuskuntamuotoisten asuntojen suunnittelua ja konsulttivetoisen ryhmärakennuttamishankkeen organisointia varten ehdolla, että asunto-osuuskuntamuotoiset asunnot toteutetaan Lakean ns. Omaksi-mallilla. Varaus on voimassa 31.12.2021 saakka. Tontinvarausehtoihin on tämän jälkeen tehty vähäisiä tarkistuksia asuntotonttitiimin päällikön päätöksellä 12.12.2019 § 354 sekä tontit -yksikön päällikön 12.10.2020 § 240 päätöksellä, jolloin on luovuttu konsulttivetoista ryhmärakennuttamista koskevista ehdoista.

Hankkeiden tilanteesta

Asuntohankkeiden toteutussuunnittelu on edennyt. AKS-tontille 20017/16 toteutettava asuntohanke on rakennuslupavaiheessa ja AK-tontille 20082/3 toteutettava asuntohanke on lähestymässä rakennuslupavaihetta, joten tonteille on tarpeen määrittää vuokrausperiaatteet.

Maaperätiedot

Kaupungin teettämien selvitysten mukaan tonttien alueella on harjoitettu toimintaa, joka on saattanut aiheuttaa maaperän pilaantumista. Tonttien maaperä kunnostetaan rakentamisen yhteydessä rakennuttajien toimesta. Kaupunki korvaa rakennuttajille maaperän puhdistamisesta aiheutuvat tavanomaisiin maanrakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kulut.

Vuokrausperiaatteet

Tontti (AKS) 20017/16

Korttelin 20017 AKS-tontti 16 luovutetaan valtion tukemaan (pitkä korkotuki) opiskelija-asuntotuotantoon pitkäaikaisesti vuokraamalla. Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä on huomioitu ARA:n tontin enimmäishintaa koskeva ennakkoratkaisu, Jätkäsaaren alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperiaatteet sekä tontin sijainti. Tällä tavoin on pyritty mahdollisimman yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Vertailutiedot

Kaupunginvaltuusto on 17.2.2021 § 30 vahvistanut Länsisataman Jätkäsaaressa sijaitsevien asuin-, liike-, toimisto- ja palvelurakennusten tonttien (ALP-1) 20833/2 ja 4 sekä 20834/3 vuokrausperiaatteet seuraavasti:

• Asuin-, liike-, toimisto- ja palvelurakennusten tonttien (ALP-1) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion tukeman vuokra-, nuoriso- ja asumisoikeusasuntotuotannon osalta vähintään 40 euroa.
• Tonteille mahdollisesti toteutettavista nk. kivijalkaliike, -myymälä, -näyttely, -toimisto tai muista vastaavista tiloista peritään asuntokerrosalaa vastaavaa vuokraa.
• Alkuvuosialennuksen johdosta tonttien maanvuokrasta peritään valtion tukemilta tonteilta tai mainittua tuotantoa vastaavasta tontin asuinrakennusoikeuden osuudesta 70 % 31.12.2026 saakka.
• Tämän jälkeen valtion tukeman asuntotuotannon osalta tontin vuosivuokrasta peritään 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).  

Kaupunginvaltuusto on 16.1.2019 § 7 vahvistanut Länsisataman Jätkäsaaressa sijaitsevien asuinkerrostalotonttien (AK) 20075/1-3 ja 20830/2 vuokrausperiaatteet seuraavin ehdoin:

• Asuinkerrostalotonttien (AK) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion tukeman vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon osalta vähintään 40 euroa.
• Tonteille mahdollisesti toteutettavista nk. kivijalkaliike, -myymälä, -näyttely, -toimisto tai muista vastaavista tiloista peritään asuntokerrosalaa vastaavaa vuokraa.
• Alkuvuosialennuksen johdosta tonttien maanvuokrasta peritään valtion tukemilta tonteilta tai mainittua tuotantoa vastaavasta tontin asuinrakennusoikeuden osuudesta 70 % 31.12.2023 saakka.
• Tämän jälkeen valtion tukeman asuntotuotannon osalta asuntotonttien vuosivuokrasta peritään 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Vuosivuokra

Erityisasumisen tontin (AKS) 20017/16 tai siitä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion tukeman (pitkä korkotuki) opiskelija-asuntotuotannon osalta vähintään 40 euroa.

Tontille mahdollisesti toteutettavista nk. kivijalkaliike, -myymälä, -näyttely, -toimisto tai muista vastaavista tiloista peritään asuntokerrosalaa vastaavaa vuokraa.

Ensi vaiheessa tontille myönnetään alkuperäisestä vuokrasta 30 %:n alkuvuosialennus 31.12.2026 saakka. Alkuvuosialennus myönnetään alueen rakentamisesta johtuvan keskeneräisyyden perusteella ja tämän johdosta valtion tukeman (pitkä korkotuki) tontin osalta maanvuokrasta perittään 70 % vuoden 2026 loppuun saakka.

Alkuvuosialennuksen päätyttyä valtion tukeman (pitkä korkotuki) tontin osalta vuokrasta peritään 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa.

AKS-tontin 20017/16 laskennallinen k-m2 -hinta hintatasossa (2/2021, ind. 19,94) on esitetyn mukaisesti noin 798 euroa ilman ns. ARA-alennusta ja ARA-alennuksella noin 638 euroa. Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on mainitussa hintatasossa ja ARA-alennus huomioon ottaen noin 2,55 euroa/as-m2/kk. Mainitussa hinta-arviossa ei ole huomioitu edellä esitettyä alkuvuosialennusta.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % ja muiden tonttien 5 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Tontti (AK) 20082/3

Korttelin 20082 AK-tontti 3 luovutetaan ARA:n 20-vuoden takauslainalla ja Lakean ns. Omaksi-mallilla toteutettavan asunto-osuuskuntamuotoisen asuntotuotannon toteuttamista varten pitkäaikaisesti vuokraamalla. Tontti vuokrataan markkinahintaan, Hinnoittelun osalta on otettu huomioon, että kyse on ARA:n sosiaalisia asunto-osuuskuntia koskevasta kehittämishankkeesta, jossa hankkeen rahoittamiseksi käytetään takauslainan ja yhteistyökumppanina olevan Lakea Oy:n tarjoaman hankekehitysvaiheen rahoituksen lisäksi myös kuntarahoitusta. Tämä rahoitusmallia koskeva kokonaisuus puolestaan edellyttää hankkeelta tiettyjä hintasääntelyyn liittyviä piirteitä takauslainan voimassaolon ajaksi.

Tontin vuokraushinnan määrittämiseksi on saatu kahdelta riippumattomalta arvioitsijalta (Catella Property Oy ja GEM Valuation Oy) arviolausunnot tontin asuinrakennusoikeuden markkina-arvosta. Esitetty vuosivuokra vastaa arviolausuntojen mukaista käypää markkinahintaa. Arviolausunnot ovat oheismateriaalissa.

Vuosivuokra

Asuinkerrostalotontin (AK) 20082/3 tai siitä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana ARA:n 20-vuoden takauslainalla ja ns. omaksi -mallilla toteutettavan asunto-osuuskuntamuotoisen asuntotuotannon osalta vähintään 60 euroa.

Tontille mahdollisesti toteutettavista nk. kivijalkaliike, -myymälä, -näyttely, -toimisto tai muista vastaavista tiloista peritään asuntokerrosalaa vastaavaa vuokraa.

Ensi vaiheessa tontille myönnetään alkuperäisestä vuokrasta 20 %:n alkuvuosialennus 31.12.2026 saakka. Alkuvuosialennus myönnetään alueen rakentamisesta johtuvan keskeneräisyyden perusteella ja tämän johdosta siis ARA:n 20-vuoden takauslainalla toteutettavan tontin osalta maanvuokrasta perittään 80 % vuoden 2026 loppuun saakka.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa.

AK-tontin 20082/3 laskennallinen k-m2 -hinta hintatasossa (2/2021, ind. 19,94) on esitetyn mukaisesti noin 1 196 euroa. Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on mainitussa hintatasossa noin 4,78 euroa/as-m2/kk. Mainitussa hinta-arviossa ei ole huomioitu tontille edellä esitettyä alkuvuosialennusta.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % ja muiden tonttien 5 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Vuokra-aika

Vuokra-aika on molempien tonttien osalta noin 60 vuotta siten, että vuokra-aika alkaa myöhemmin päätettävästä ajankohdasta ja päättyy 31.12.2080. Jätkäsaaren alueella tontit on noudatetun käytännön mukaisesti vuokrattu noin 60 vuodeksi.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristölautakunta 13.04.2021 § 182

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36438

Päätös tullut nähtäväksi 28.05.2021

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §