Hankesuunnitelma, vuokrahanke talon perusparannus. tilojen muutos ja laajennus, leikkipuisto Ratikka ja sote tilat
V 1.2.2023, Tilojen vuokraaminen Helsingin kaupungin asunnot Oy:ltä päiväkodin ja lyhytaikaisen tuetun asumisen käyttöön
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto päättää vuokrata Helsingin kaupungin asunnot Oy:ltä (Heka Oy) Kiinteistö Oy Helsingin Humalistonkatu 4:n noin 1 255 brm² laajuiset tilat 20 vuoden ajaksi kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttöön päiväkotitiloina ja noin 1 760 brm² laajuiset tilat sosiaali- ja terveystoimialan käyttöön lyhytaikaiseen tuettuun asumiseen siten, että hankkeen kokonaisvuokra on arvonlisäverottomana 13 909 200 euroa.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Tilatarve
Töölöön tarvitaan päiväkotipalveluita. Alueella on jouduttu luopumaan kahdesta tilasta rakennusluvattomien päiväkotien selvitykseen liittyen ja osa nykyisistä tiloista vaatii korjausta. Päiväkoti Ratikan laajennus palvelee tulevaisuudessa myös Töölön väistötilatarvetta.
Päiväkodin nykyiset tilat tarvitsevat pintakorjausta, pieniä tilamuutoksia sekä tekniikan ja leikkipihan uusimista. Entisen vanhusten palvelutalon 1. kerros muutetaan päiväkodin ryhmätiloiksi, jolloin nykyinen asiakaskapasiteetti lähes kaksinkertaistuu. Keittiö huolletaan, jätehuonetta laajennetaan yhteiskäyttöiseksi sosiaali- ja terveystoimialan kanssa, kellaritilat kunnostetaan ja henkilökunnan pukutiloja laajennetaan.
Sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala tarvitsee tiloja erityisryhmien lyhytaikaiseen asumiseen. Tiloissa harjoitellaan itsenäistä asumista. Lisäksi majoitustilat mahdollistavat asiakkaiden omaishoitajille lakisääteiset vapaapäivät. Entisen vanhusten palvelutalon 2. ja 3. kerroksen asuintilat huolletaan avustetun lyhytaikaisen asumisen tiloiksi ja 4. kerroksen asuintilat avustetun pitkäaikaisemman asumisen tiloiksi. Henkilökunnalle rakennetaan sosiaalitilat kellariin. Tekniikka päivitetään ja tarvittavin osin uusitaan.
Suunnittelu- ja rakennusvaihe
Korjaus- ja muutoshankkeen laajuus on yhteensä noin 3 015 brm², josta päiväkodin osuus on noin 1 255 brm² ja sosiaali- ja terveystoimialan palveluasuntojen osuus noin 1 760 brm².
Rakennuksen vanhassa osassa sekä pihalla on haitta-aineita, jotka poistetaan tai muilla keinoin varmistetaan käyttäjille terveelliset ja turvalliset tilat.
Rakennuksen suojeltu vesikatto ja julkisivut vaativat korjauksia. Vanhan osan ikkunat uusitaan vanhan mallin mukaisiksi.
Rakennus- ja muutostöitä ei voida aloittaa ennen kuin vuokralaisille on löydetty väistötilat. Kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden tilaomaisuusyksikkö selvittää väistötilojen saatavuutta ja vastaa niiden hankkimisesta.
Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus suunnittelee ja toteuttaa hankkeen muutos- ja korjaustyöurakan asiakirjoineen ja Helsingin kaupungin asunnot Oy (Heka Oy) korvaa nämä kustannukset rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuudelle. Rakennustöiden toteuttaja kilpailutetaan.
Tarjouskilpailun voittaneen tahon kanssa tehdään suunnittelu- ja rakentamisvaiheen sopimus, jossa sovitaan kohteen suunnittelusta, rakentamisen valmistelusta ja rakentamisesta sekä näihin liittyvistä osapuolten tehtävistä ja vastuista siltä osin, kuin niistä ei sovita vuokrasopimuksessa. Kiinteistön omistaja yhdessä rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden kanssa käynnistää kohteen suunnittelun heti sopimuksen allekirjoituksen jälkeen. Hankesuunnitelma on liitteenä 1.
Aikataulu
Tavoitteena on, että kohde valmistuu 5/2024. Aikataulun mukaan uudet tilat luovutettaisiin käyttäjille 1.6.2024.
Vuokra- ja investointikustannukset
Kiinteistön omistaja Heka Oy rahoittaa muutos- ja korjaushankkeen 30 vuoden laina-ajalle mitoitetulla tasaerälyhenteisellä lainalla. Laina-aika on laskettu kahden prosentin korkotasolla. Korkotason muuttuessa laina-aika lyhenee tai pitenee tasaerän pysyessä muuttumattomana.
Hankkeen enimmäishinta-arvio on kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuuden tilat-palvelun Heka Oy:lle maksama pääomakustannusten vuokrasumma, joka muodostuu Heka Oy:n hankkeen rahoittamista varten ottaman lainan tasaerälyhennyksistä, vanhan lainan jäljellä olevasta osuudesta sekä tontinvuokrasta.
Heka Oy tilaa muutos- ja korjaushankkeen suunnittelun ja toteutuksen rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuuden tilat-palvelulta, joka kilpailuttaa rakennustöiden toteutuksen.
Tilat-palvelu edelleen vuokraa tilat käyttäjille. Neljännen kerroksen asuntojen vuokrien kohtuullistamiseksi haetaan ARA-rahoitusta.
Kustannusarvion mukainen korjaus- ja muutostöiden enimmäishinta-arvio on toukokuun 2022 kustannustasossa arvonlisäverottomana yhteensä 6 307 000 euroa, josta kasvatuksen ja koulutuksen toimialan osuus on 3 168 000 euroa ja sosiaali- ja terveystoimialan osuus 3 139 000 euroa. Enimmäishinta-arvioon sisältyy noin 10 % varaus lisä- ja muutostöihin.
Tilat-palvelun Heka Oy:lle maksama Heka Oy:n hanketta varten ottaman lainan tasaerälyhennyksistä, vanhan lainan jäljellä olevasta osuudesta sekä tontinvuokrasta muodostuva elinkustannusindeksiin sidottu pääomavuokra on yhteensä noin 463 638 euroa vuodessa, 38 636 euroa kuukaudessa ja keskimäärin noin 17,90 euroa/m²/kk.
Lisäksi Tilat-palvelu maksaa Heka Oy:lle ylläpitokustannusten toteuman mukaan tarkistettavaa sekä kaupungille maksettavan kiinteistöveron sisältävää ylläpitovuokraa, joka sopimuskauden alkaessa on yhteensä noin 195 200 euroa vuodessa, 16 270 euroa kuukaudessa ja 7,52 euroa/m²/kk.
Kiinteistön omistaja Heka Oy vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja peruskorjauksista koko noin 30 vuoden laina-ajan kestävän vuokrakauden ajan.
Tilat-palvelu perii käyttäjiltä edellä kuvatuista pääoma- sekä ylläpitovuokrista sekä tilahankkeiden käsittelyohjeiden (Khs 14.12.2015) mukaan muista tilakustannuksista määräytyvää sisäistä vuokraa, joka on yhteensä noin 710 740 euroa vuodessa ja 59 230 euroa kuukaudessa (laskennallinen vuokra-ala yhteensä 2 163 htm²).
Heka Oy:n hallitus on hyväksynyt muutos- ja korjaustöiden hankesuunnitelman 16.3.2022. Heka on toimittanut käyttäjäkohtaiset vuokralaskelmat 30 vuoden lainanlyhennysajan mukaan 25.5.2022.
Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle
Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala sitoutuu tarvepäätöksellään 20 vuoden ajaksi maksamaan Tilat-palvelulle pääoma- ja ylläpitovuokrista sekä muista tilakustannuksista muodostuvaa vuokraa, joka on noin 308 940 euroa vuodessa, 25 745 euroa kuukaudessa ja 29,09 euroa/htm²/kk (laskennallinen vuokra-ala 885 htm²), joka muodostuu:
- Heka Oy:lle maksettavasta noin 27,09 euroa/htm²/kk tilavuokrasta (sisältäen tasaerän 15,76 euroa/m²/kk, vanhat lainat 2,65 euroa/m²/kk, tontinvuokran 1,16 euroa/m²/kk sekä kiinteistöverosta ja ylläpitokustannuksista muodostuvan ylläpitovuokran 7,52 euroa/m²/kk),
- valmistelu- ja käyttäjämuutosten osuudesta noin 1,50 euroa/htm²/kk,
- yleiskustannuksesta 0,50 euroa/htm²/kk.
Arvioitu tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle on 20 vuodessa yhteensä enintään noin 6 179 000 euroa.
Tilakustannus sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalle
Sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala sitoutuu tarvepäätöksellään 20 vuoden ajaksi maksamaan tilat-palvelulle pääoma- ja ylläpitovuokrista sekä muista tilakustannuksista muodostuvaa vuokraa, joka on noin 401 800 euroa vuodessa, 33 490 euroa kuukaudessa ja 26,20 euroa/htm²/kk (laskennallinen vuokra-ala 1 278 htm²), joka muodostuu:
- Heka Oy:lle maksettavasta noin 24,20 euroa/htm²/kk tilavuokrasta (sisältäen tasaerän 11,02 euroa/m²/kk, vanhat lainat 4,50 euroa/m²/kk, tontinvuokran 1,16 euroa/m²/kk sekä kiinteistöverosta ja ylläpitokustannuksista muodostuvan ylläpitovuokran 7,52 euroa/m²/kk),
- valmistelu- ja käyttäjämuutosten osuudesta noin 1,50 euroa/htm²/kk,
- yleiskustannuksesta 0,50 euroa/htm²/kk.
Arvioitu tuetun asumisen tilakustannus sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalle 20 vuodessa on yhteensä enintään noin 8 035 000 euroa.
Rahoitus ja toteutus
Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle maksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista. Helsingin kaupunki vastaa lainan maksamisesta vuokrasopimuksen päättymisen jälkeiseltä ajalta.
Rakennuttamiskustannus sekä lisä- ja muutostyövaraus rahoitetaan kaupungin kohdentamattomista määrärahoista.
Lausunnot
Kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelu-kokonaisuus on pyytänyt sosiaali- ja terveystoimialalta sekä kasvatus- ja koulutuslautakunnalta lausuntoa Hekalta tulleista vuokratiedoista.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 2022 on antanut puoltavan lausunnon hankesuunnitelmasta. Lausunnon mukaan hankesuunnitelma vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita.
Sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala on hyväksynyt toimialan osuuden hankkeesta ja hankesuunnitelman.
Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdan perusteella kaupunginvaltuusto on toimivaltainen päättämään hankesuunnitelmasta, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan perusteella kaupunginvaltuusto on toimivaltainen päättämään vuokraamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.
Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösehdotuksen, valtuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeutta kaupunkiympäristön toimialan rakennukset- ja yleiset alueet palvelukokonaisuuden asiakkuusyksikkö 1:n ja asiakkuusyksikkö 2:n päälliköt allekirjoittamaan Heka Oy:n kanssa vuokrasopimukset sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 23.08.2022 § 169
Päätös
Kasvatus- ja koulutuslautakunta päätti
A
hyväksyä Töölöön osoitteeseen Humalistonkatu 4 toteutettavan Ratikan päiväkodin laajennuksen tarveselvityksen (Liite 1).
B
antaa puoltavan lausunnon osoitteeseen Humalistonkatu 4 toteutettavan päiväkoti Ratikan laajennuksen hankesuunnitelmasta (Liite 2). Lisäksi kasvatus- ja koulutuslautakunta lausuu hankesuunnitelmasta seuraavaa:
Hankesuunnitelma vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Tilojen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee kuitenkin edelleen työskennellä yhdessä käyttäjätoimialan kanssa. Erityisesti ääneneristykseen ja -vaimennukseen sekä valaistukseen tulee kiinnittää huomiota. Lisäksi tilat ja pintarakenteet tulee suunnitella helposti siivottaviksi, huollettaviksi ja korjattaviksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta kiinnittää erityistä huomiota hankkeen kustannusseurannan ja laadunvalvonnan tärkeyteen koko prosessin ajalta. Niillä on suuri vaikutus terveelliseen ja turvalliseen oppimisympäristöön sekä toimialan käyttökustannuksiin. Myös aikataulun pitävyydestä on huolehdittava.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta korostaa, että hankkeen jatkosuunnittelussa ja toteuttamisessa pitää edelleen huomioida henkilöstön ja lasten näkemykset tilojen kehittämisessä.
Hanke on esitelty kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstölle 1.11.2021. Työsuojelun lausunto tulee ottaa huomioon suunnittelussa.
Esittelijä
Lisätiedot
Seija Serovuo, suunnittelija, puhelin: 310 25897
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 30.06.2022 § 76
Esitys
A
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle, että se päättää vuokrata liitteenä 1 olevan 13.4.2022 päivätyn hankesuunnitelman mukaiset Koy Humalistonkatu 4:n noin 1 255 brm² laajuiset päiväkotitilat ja noin 1 760 brm² laajuiset lyhytaikaiseen tuettuun asumiseen tarkoitetut tilat Helsingin kaupungin asunnot Oy:ltä, siten, että hankkeen enimmäishinta-arvio on arvonlisäverottomana 13 909 200 euroa.
Lisäksi jaosto esitti, että kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n ja asiakkuusyksikkö 2:n päälliköt oikeutetaan allekirjoittamaan Helsingin kaupungin asunnot Oy:n kanssa vuokrasopimukset sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia.
Päätös tehtiin ehdolla, että sosiaali- ja terveystoimiala sekä kasvatus- ja koulutuslautakunta antavat kumpikin puoltavan lausunnon muutos- ja korjaussuunnitelmasta sekä tilojen vuokrauksesta.
B
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen valmistelua odottamatta hankepäätöstä.
Käsittely
Asian aikana kuultavana oli projektinjohtaja Mika Suominen. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta.
Esittelijä
Lisätiedot
Mika Suominen, projektinjohtaja, puhelin: 09 310 28563
Sonja Liljeblad, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 38472
Päätös tullut nähtäväksi 23.01.2023
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Timo Linden, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 36550