Asemakaavan muutos nro 12885, Ruskeasuo, tontti 16728/2 ja 41, Paraistentie 15 ja 17, Lääketieteen opiskelijoiden asuntola- ja tukisäätiö sr.

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee kahta tonttia, jotka sijaitsevat Ruskeasuon pohjoisosassa Paraistentien ja Tenholantien koilliskulmauksessa. Kaavaratkaisu mahdollistaa opiskelija-asuntojen lisärakentamisen. Kaavaratkaisu on tehty, koska nykyiset tonteilla sijaitsevat asuntolarakennukset eivät vastaa enää kaikilta osin opiskelijoiden tarpeisiin. Rakennukset ovat peruskorjauksen tarpeessa. Tavoitteena on lisätä opiskelija-asumisen määrää ja parantaa asumisen laatua.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan se, miten täydennysrakentaminen sovitetaan Ruskeasuon rakennettuun ympäristöön. Alueella sijaitsee tällä hetkellä kaksi tasakattoista, kolmikerroksista, pitkähköä lamellikerrostaloa, joiden punatiilisissä julkisivuissa on nauhaikkunat. Kaavaratkaisussa alueelle on suunniteltu kolme asuntolarakennusta. Eteläisempi olemassa olevista asuntolarakennuksista korjataan ja sitä korotetaan korkeintaan kahdella kerroksella. Sen eteläpuoleiselle pysäköintikentälle on sijoitettu kokonaan uusi rakennusala asuntolarakennukselle, joka on yhteydessä lasisella yhdysosalla korotettavaan nykyiseen asuntolarakennukseen. Pohjoisempi asuntolarakennus puretaan ja korvataan uudella, kerrosta korkeammalla asuntolarakennuksella, joka sijoitetaan osittain lähemmäksi Paraistentietä. Paraistentien puoleisella tontinosalla oleva kaupunkikuvallisesti merkittävä puusto säilytetään, ja istutusalueita lisätään tontin itäosaan pientalonaapuritonttien suuntaan. Tenholantien varteen istutetaan uusi puurivi huonokuntoisten hopeasalavien tilalle.

Uutta asuntokerrosalaa on 2 050 k-m² ja liiketilaa tulee rakentaa 170 k-m². Tontin kokonaisrakennusoikeus on kaavamuutoksen myötä 7 020 k-m². Tontin tehokkuusluku on noin e=1,22 liiketilat mukaan luettuna. Asukasmäärän laskennallinen lisäys on noin 50 asukasta.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Tenholantien varteen entiselle pysäköintikentälle sijoitetaan uudisrakennus. Tenholantien kaupunkikuva muuttuu viihtyisämmäksi ja urbaanimmaksi, kun uudisrakennuksen maantasokerrokseen sijoittuu liike- ja kerhotilaa, ja kadun varren puurivi uusitaan. Kaavaratkaisun myötä rakennukset ovat jatkossa kerroksen tai kaksi korkeampia kuin nykytilanteessa ja niihin on suunniteltu harjakatot.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista uudistamalla ja täydentämällä olemassa olevaa rakennettua ympäristöä kestävästi huomioiden alueen erityispiirteet. Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Suunnittelualue sijaitsee Ruskeasuon asuinalueen pohjoisosassa. Ruskeasuo kuuluu Helsingin kantakaupungin sodanjälkeiseen laajentumisvyöhykkeeseen, jossa 1940 - 1950-lukujen vaihteelle tyypilliset jälleenrakennuskauden lamelli- ja pistetalot on sijoitettu ilmavasti vehreille tonteille pehmeästi kaartuvien katujen varrelle. Siinä missä Ruskeasuon eteläisempi, pääosin 1940 - 1950-luvuilla rakennettu puoli on ilmeeltään varsin yhtenäinen, on pohjoispuolen rakennuskanta verrattain monipuolinen ja -ilmeinen pientaloineen ja 1960 - 2010-luvuilla rakennettuine opiskelija-asuntoloineen. Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 1992.

Suunnittelualueeseen kuuluu kaksi vierekkäistä tonttia Tenholantien ja Paraistentien risteyksen koillispuolella. Suunnittelualueen maasto nousee eteläiseltä tontilta ja Paraistentieltä kohti pohjoisempaa tonttia. Asuntolarakennukset on sijoitettu pohjois-eteläsuuntaisesti rinteeseen suunnilleen keskelle tonttia. Ne on rakennuttanut 1960 - 1970-lukujen taitteessa lääketieteen opiskelijoiden asunnoiksi LOATS (lääketieteen opiskelijoiden asuntola- ja tukisäätiö sr.). Rakennukset ovat tasakattoisia, kolmikerroksisia, pitkähköjä lamellikerrostaloja, joiden nauhaikkunalliset julkisivut ovat paikallamuurattua tiiltä. Eteläisemmän asuntolan edustalla on koivurivistö, pohjoisempaa reunustavat täysikasvuiset männyt. Tenholantien varressa on huonokuntoinen hopeasalavarivi. Tenholantien varteen, loivasti koilliseen viettävälle alueelle on sijoitettu suhteellisen laaja pysäköintialue. Myös pohjoisemman tontin takapiha on käytännössä kokonaan pysäköintikäytössä. Autopaikkoja on yhteensä n. 50 kpl.

Helsingin kaupunki omistaa tontit. Kaavaratkaisu on tehty kaupungin ja tontin vuokraajan yhteisen hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Kaavaratkaisu nostaa tontin arvoa. Kaupunki saa maanvuokratuloja muodostuvan uuden rakennusoikeuden myötä.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomais- ja asiantuntijatahojen kanssa:

• Helen Oy
• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) vesihuolto
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala (kaupunginmuseo)
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala (pelastuslaitos)
• Helsingin nuorisoneuvosto
• Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukes
• Telia

Viranomaisten kannantotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat säilyttävien, ympäristön kerrostuneisuutta ylläpitävien ratkaisuiden tutkimiseen täydennysrakennettaessa sekä mahdollisiin teleoperaattorin johtosiirtotarpeisiin. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että kaavaratkaisu mahdollistaa eteläisemmän asuntolarakennuksen säilyttämisen ja korottamisen. Rakennustoimenpiteet mahdutaan tekemään omalla tontilla, jolloin johtosiirtoihin kadun puolella ei ole tarvetta.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat uudisrakentamisen varjostavuusvaikutuksiin, naapurien oikeuksiin ja asuntojen arvon kehitykseen, purku- ja rakentamisaikaisiin haittoihin, hiilineutraaliustavoitteisiin, täydennysrakentamisen perusteisiin, Ruskeasuolle sopivaan kerroslukuun, uudisrakentamisen kaupunkikuvaan, kasvillisuuteen ja eläimistöön, pysäköintiin ja liikenneturvallisuuteen, asuntolarakentamiseen, vuorovaikutukseen sekä aineiston täydennystoiveisiin. Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että pohjoisemman uudisrakennuksen pohjoisempaa rakennusosaa on siirretty kohti Paraistentietä siten, että rinteen puusto voidaan kuitenkin säilyttää. Istutusalueita lisätty itäisten pientalotonttien suuntaan osittain poistuvan pysäköintialueen paikalle ja Tenholantien varteen on osoitettu uusi puurivi huonokuntoisten hopeasalavien tilalle. Uudisrakentamisen ulkoasua on ohjattu usein kaavamääräyksin soveltumaan rakennettuun ympäristöön. Lintujen törmäysriskiä on pyritty vähentämään kaavamääräyksillä lasipinnoista. Pysäköintipaikkojen tarpeesta on laadittu selvitys. Kirjallisia mielipiteitä saapui 11 kpl. Yhdessä mielipiteessä oli 51 allekirjoittajaa, joista oli jättänyt erikseen myös oman mielipiteensä. Yhden mielipiteistä oli jättänyt Ruskeasuo-seura.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §) 4.12.2023 - 15.1.2024

Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 3 muistutusta. Yhdessä muistutuksessa oli yhteensä 51 allekirjoittajaa, joista osa oli jättänyt erikseen myös oman muistutuksensa.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat kaavahankkeen liian suureksi koettuun korkeuteen ja massiivisuuteen, uudisrakennusten varjostavuuteen ja pientaloasukkaiden asumisviihtyvyyden huonontumiseen, pientaloasukkaiden mahdollisuuksiin hyödyntää mahdollista tai kaavamuutoksella haettavaa lisärakennusoikeutta tonteillaan, kaavamuutostontin istutuksiin (oltiin tyytyväisiä istutusalueiden lisäämiseen, ja toivottiin pientalotonttien suuntaan myös suurikokoisia, ikivihreitä ja biodiversiteetin kannalta merkittäviä puulajeja), rakentamisaikaisiin haittoihin, vuorovaikutukseen ja asukkaiden OAS-vaiheessa esittämien huolenaiheiden sivuuttamiseen ja vähättelyyn vuorovaikutusraportin vastineissa.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat uudisrakentamisen sopeutumiseen Ruskeasuon pohjoisosan moniulotteiseen kaupunkikuvaan julkisivumateriaalien ja massoittelun osalta, tontin puuston ja luonnonpaikkojen huomioimiseen, pelastusjärjestelyihin sekä Ruskeasuon alueen vesihuoltoverkoston uusimiseen. Lisäksi Tukes ilmoitti, että lähistöllä sijaitsevan lämpölaitoksen vaaraa aiheuttavat onnettomuusvaikutukset eivät ulotu kaavamuutosalueelle eikä kaavamuutokselle ole estettä käytössä olevien selvitysten ja valvontatietojen perusteella.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala (kaupunginmuseo)
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala (pelastuslaitos)
• Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukes.

Lisäksi seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: Helen Sähköverkko Oy ja Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL).

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu hakijan kanssa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alueeseen liittyy toteuttamissopimusmenettely, joka tulee saattaa päätökseen ennen kaavan hyväksymistä.

Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä on pyydetty lähettämään tieto.

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala Kulttuuripalvelukokonaisuus Kaupunginmuseo Kulttuuriperintöyksikkö 11.12.2023

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala Kulttuuripalvelukokonaisuus Kaupunginmuseo Kulttuuriperintöyksikkö 31.3.2023

Päätös tullut nähtäväksi 20.03.2024

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Pöytäkirjan 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152 ja 158 §:t.

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §

VALITUSOSOITUS

Pöytäkirjan 150 (Kustannusten osalta:) ja 152 (Kustannusten osalta) §:t.

Tähän päätökseen haetaan muutosta hallintovalituksella.

Valitusoikeus

Tähän päätökseen saa hakea muutosta se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa ja se, jonka valitusoikeudesta laissa erikseen säädetään. Viranomainen saa hakea muutosta valittamalla myös, jos valittaminen on tarpeen viranomaisen valvottavana olevan yleisen edun vuoksi.

Valitusaika

Valitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusviranomainen

Valitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Markkinaoikeuden ensimmäisenä asteena käsittelemässä asiassa maksu peritään riippumatta asian lopputuloksesta.

Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.