Asemakaavan muutos nro 12850 , Vallila, Onvest Development Oy

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 22. kaupunginosan (Vallila) korttelin 693 tontin 35 asemakaavan muutoksen 21.11.2023 päivätyn piirustuksen numero 12850 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee yhtä tonttia osoitteessa Kuortaneenkatu 4. Tontilla sijaitsee vuonna 2014 rakennettu väliaikaiseksi tarkoitettu yksikerroksinen varastorakennus, joka puretaan.

Kaavaratkaisu mahdollistaa 5 - 9 -kerroksisen toimistorakennuksen, joka täydentää olemassa olevan umpikorttelin kokonaiseksi. Ensimmäisessä kerroksessa on kadulle avautuvaa liiketilaa ja maan alla pysäköintikellari.

Kaavaratkaisun tavoitteena on lisätä laadukasta ja muuttuvan toimistotyön haasteisiin vastaavan toimistotilan määrää helposti saavutettavalle sijainnille Vallilan toimitila-alueelle, Teollisuuskadun akselin tuntumaan.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty huomioimaan uuden toimitilarakennuksen liittyminen vanhaan rakennuskantaan sekä Teollisuuskadun kaavarungon ja Vallilan toimitila-alueen suunnitteluperiaatteiden mahdollistama lisärakentaminen rakennuksia korottamalla.

Uutta toimitilakerrosalaa on maan päällä 15 500 k-m², maan alla 200 k-m² eli yhteensä 15 700 k-m², josta päivittäistavarakaupalle on viitesuunnitelman mukaisesti varattu noin 550 k-m² ja muulle liiketilalle noin 300 k-m². Tonttitehokkuus on 4,2.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että työpaikkamäärä alueella kasvaa.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että kaupunkirakennetta kehitetään kestävästi, ensisijaisesti uudistamalla ja täydentämällä olemassa olevaa rakennettua ympäristöä huomioiden alueiden erityispiirteet. Yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti katutilan elävyys varmistetaan osoittamalla ensimmäisen kerroksen tilat liiketilaksi. Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kuortaneenkatu 4 tontti sijaitsee kehittyvässä kaupunkirakenteessa Vallilan toimitila-alueella hyvien yhteyksien varrella, kävelyetäisyyden päässä Pasilan asemasta. Tontilla sijaitsee vuonna 2014 rakennettu väliaikaiseksi tarkoitettu yksikerroksinen varastorakennus, joka puretaan.

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 1984, jossa tontti on merkitty Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (T). Asemakaava on vanhentunut ja alueen vanhentuneita asemakaavoja päivitetään sitä mukaa, kun maanomistajat lähtevät hakemaan asemakaavan muutoksia.

Kyseinen tontti kuuluu Teollisuuskadun akselin kaavarungon alueeseen. Kaavarunko sekä Vallilan toimitila-alueen suunnitteluperiaatteet lähtevät samoista tavoitteista ja tukevat toisiaan.

Kiinteistöjen rakennusoikeuden lisäykset ovat kaavarungon ja suunnitteluperiaatteiden mukaan lähtökohtaisesti mahdollisia koko alueella. Korttelialueita saa täydentää uusilla rakennusosilla, jotka voivat nousta nykyistä rakennetta korkeammalle. Lisärakentaminen tulee sovittaa ympäröivään kaupunkirakenteeseen.

Vallilan toimitila-alueen kehittämisen tärkeimpinä tavoitteina on nykyisen yritystoiminnan edellytysten ylläpitäminen ja uuden yritystoiminnan mahdollistaminen, toimitilavarannon säilyttäminen, lisääminen ja ajantasaistaminen sekä työpaikkamäärän kasvattaminen.

Tontti on yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymän vesihuollon, pelastuslaitoksen ja kaupunginmuseon kanssa.

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat uudisrakennuksen räystäslinjaan, ylempien kerrosten etäisyyteen räystäältä, palo- ja pelastusjärjestelyihin ja tontin koilliskulmassa sijaitsevaan jätevesitunneliin. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että on lisätty kaavamääräys räystäslinjan liittymisestä viereiseen rakennukseen, on lisätty kaavamääräys ylempien kerrosten etäisyydestä räystäslinjaan, on lisätty kaavamääräys ja -merkintä yhdyskuntateknisen huollon tunnelista ja on lisätty palotekninen suunnitelma selostuksen liitteeksi.

Mielipiteet

Mielipide osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistui rakennuksen lintuystävällisyyteen. Mielipide on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että lintujen törmäysriski on pyritty huomioimaan lisäämällä kaavamääräys koskien rakennuksen lasipintojen käsittelyä ja yöaikaisen valaistuksen suunnittelua.

Kirjallisia mielipiteitä saapui yksi kappale.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §) 29.5. - 27.6.2023

Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta ei tehty muistutuksia.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat julkisivumateriaaleihin, räystäslinjaan, ylempien kerrosten etäisyyteen räystäältä, palo- ja pelastusjärjestelyihin ja tontin koilliskulmassa sijaitsevaan Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymän (HSY) jätevesitunneliin. Lausunnoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että on säilytetty kaavamääräykset julkisivujen, räystäslinjan ja yhdyskuntateknisen huollon tunnelin osalta.

Lausunnot saatiin Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymältä (HSY), Helen Sähköverkko Oy:ltä, kaupunginmuseolta ja pelastuslaitokselta.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Kaavan tavoitteet huomioon ottaen, kaavaehdotusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa julkisen nähtävilläolon yhteydessä esitettyjen huomautusten johdosta.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alueeseen liittyvä maankäyttösopimus on allekirjoitettu 1.2.2025.