Vuokra-asuntojen asukasvalinta periaatteet, Helsingin kaupungin asunnot Oy

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tausta

Helsingin kaupunki on Suomen suurin vuokranantaja. Vuokra-asuntojen omistus ja ylläpito on järjestetty kaupungin omistamien kiinteistöyhtiöiden kautta. Vuonna 2021 kaupungin vuokra-asunnossa asui joka kuudes helsinkiläinen, mikä tarkoittaa yhteensä noin 93 000 asukasta. Kaupungin omistamia vuokra-asuntoja käytetään tavan-omaisessa vuokra-asuntokäytössä, erityisryhmien asuntoina ja palvelussuhdeasuntoina.

Yli 75 prosenttia (n. 50.000 asuntoa) Helsingin kaupungin omistamista asunnoista on valtion asuntolainoittamia tai korkotukemia vuokra-asuntoja eli ns. ara-vuokra-asuntoja. Näitä asuntoja hallinnoi ja ylläpitää Helsingin kaupungin asunnot Oy (Heka). Hekan omistamia kiinteistöjä sijaitsee lähes kaikissa Helsingin kaupunginosissa. Myös Helsingin Asuntohankinta omistaa pienen määrän arava- tai korkotuki-vuokra-asuntoja.

Hekan asunnot ovat tavallisia vuokra-asuntoja, jotka on tarkoitettu pienituloisille kaupunkilaisille. Helsinki on sitoutunut paitsi turvaamaan riittävän asuntojen määrän kaupungissa myös mahdollistamaan eri väestöryhmien mahdollisuudet helsinkiläisyyteen. Erityinen huomio on kiinnitetty niiden kotitalouksien asemaan, joilla ei ole edellytyksiä toimia täysin markkinaehtoisessa ympäristössä. Kohtuuhintaisilla ara-vuokra-asunnoilla kaupunki mahdollistaa paremmin pienituloisten asumisen Helsingissä ja turvaa mahdollisuuden pitkäaikaisiin koteihin vuokra-asunnoissa.

Asukasvalinnat Hekan asuntoihin tehdään kaupunkiympäristön toimialalla. Koska Hekan asunnot ovat valtion tuella rakennettuja arava- ja korkotukivuokra-asuntoja, niiden asukasvalintaa sääntelevät seuraavat lait ja asetukset:

• aravarajoituslaki 4a - 4c §
• vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun laki eli ns. uusi korkotukilaki 11a - 11c §
• asukkaiden valinnasta arava ja korkotukiasuntoihin annettu valtioneuvoston asetus (166/2008, VNA)

Aravarajoituslain 4a–4c §:n, korkotukilain 11a-11c §:n ja valtioneuvoston asetuksen mukaan valintaperusteina ovat hakijaruokakunnan asunnontarve, varallisuus ja tulot. Asukasvalinnassa etusijalle on asetettava asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnon tarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijaruokakunnat. Lisäksi asukasvalintaa tehtäessä pyritään yksittäisten vuokratalojen moni-puoliseen asukasrakenteeseen sekä sosiaalisesti tasapainoisiin asuinalueisiin.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (Ara) ohjaa asukasvalintaa erillisellä ohjeella Asukasvalintaopas arava-ja korkotukivuokra-asuntoihin. Helsingin asukasvalintaohje on Aran asukasvalintaopasta täydentävä ohje, johon on nostettu esille erityisesti Helsinkiä koskeva ohjeistus ja asukasvalinnassa noudatettavat helsinkiläiset erityispiirteet.

Vuosittain Hekan asuntokannasta vapautuu noin 3 500 vuokra-asuntoa. Hekan asuntoa voivat hakea kaikki asunnon tarpeessa olevat henkilöt tai ruokakunnat. Hekan vuokra-asunnot ovat erittäin haluttuja. Hakemuksia on asunnonhaun järjestelmässä haettaviin asuntoihin nähden moninkertainen määrä (31.3.2022 oli 10 797 aktiivia hakemusta). Hakijatalouden asunnontarvetta arvioidaan tarkastelemalla hakijoiden kokonaistilannetta annettujen säännösten ja määräysten mukaisesti. Lisäksi selvitetään hakijoiden asunnontarpeen kii-reellisyys ja kiireellisimmässä asunnontarpeessa olevat hakijat asetetaan etusijalle.

Hakemukset luokitellaan asunnontarpeen mukaan kolmeen kiireellisyysluokkaan, jotka ovat erittäin kiireellinen, kiireellinen ja asunnon tarpeessa. Kiireellisyysluokkien avulla asunnot saadaan kohdentumaan oikein ja niitä eniten tarvitseville. Luokitus pohjautuu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (Aran) asukasvalintaohjeisiin ja niissä on otettu huomioon Helsingin erityisolosuhteet.

Asuntoja ei jaeta jonotusperiaatteella vaan hakijan hakemuksessaan ilmoittamien tietojen perusteella. Asuntotarjoukset tehdään vain hakemuksessa hakijan itse valitsemien hakukriteerien mukaisesti.

Senioriasuntojen ikäraja

Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Heka) asuntokannassa on noin 1400 senioreille tarkoitettua asuntoa. Asuntojen asukasvalinnassa on käytössä kolme erilaista ikärajaa: 55 vuotta, 60 vuotta ja 65 vuotta. Jatkossa ikäraja esitettään asettavaksi 55 vuoteen.

Asukasvalinnan näkökulmasta ikärajan yhtenäistäminen 55 vuoteen on perusteltua, sillä kaikki senioriasunnot eivät täytä nykyisiä esteettömyysvaatimuksia eivätkä välttämättä sijaitse esteettömässä ympäristössä. Yli 65-vuotiaat kieltäytyvät asunnoista muita ikäryhmiä useammin sen takia, että asunto tai ympäristö ei ole esteetön. 55 vuoden ikä-raja mahdollistaisi laajemman hakijajoukon huomioimisen asukasvalinnan yhteydessä.

Samaa 55 vuoden ikärajaa on noudatettu useimmiten myös muualla Suomessa senioreille suunnatuissa vuokra-asuntokohteissa, esimerkiksi Jyväskylän vuokra-asunnot Oy:n ja VAV Asunnot Oy:n kohteissa. Myös esimerkiksi asumisoikeusasunnoissa yli 55-vuotiailta ei tarkisteta varallisuutta, jotta heidän on joustavampaa siirtyä sopivaan asuntoon.

Valmistelu

Helsingin uuden asukasvalintaohjeen tarkoituksena on edistää yhtenäisten käytäntöjen toteutumista asuntojen asukasvalinnoissa. Lähtö-kohtana uuden asukasvalintaohjeen valmistelussa on ollut pitää asukasvalintaa ohjaavat yleiset periaatteet pääosin ennallaan ja pyrkiä ohjeessa määritetyn etusijajärjestyksen eli kiireellisyysluokkien selkeyttämiseen ja päivittää ne vastaamaan paremmin nykyisten hakijoiden tarpeita.

Valmistelun tavoitteena on luoda mahdollisimman läpinäkyvät, ymmärrettävät ja yksiselitteisesti tulkittavat kiireellisyysluokat niin asukas-valinnan kuin hakijankin kannalta. Hakijoiden määrä painottuu nykyisten kiireellisyysluokkien perusteella kiireellisyysluokkaan 1: jopa puolet hakijoista on erittäin kiireellisessä asunnontarpeessa. Uuden kiireellisyysluokituksen yhtenä tavoitteena on tasapainottaa hakija-määriä kiireellisyysluokittain, jolloin erittäin kiireellisessä asunnontarpeessa olevat hakijat nousevat paremmin esille.

Valmistelua on tehty kaupunkiympäristön toimialalla yhteistyössä valmistelusta vastaavan asuntopalveluiden ja asumisen yksikön, rakennusvalvontapalveluiden ja ympäristöpalveluiden kanssa. Mukana valmistelussa on ollut myös sosiaali- ja terveystoimen perhe- ja sosiaalipalvelut sekä kaupunginkanslian asumisen yksikkö ja strategiaosas-to sekä Am-sihteeristö. Helsingin kaupungin asunnot Oy (Heka) on ollut olennainen yhteistyökumppani koko valmistelun ajan.

Uudesta asukasvalintaohjeesta ja siinä esitetyistä kiireellisyysluokituksista on pyydetty kannanottoja sekä pidetty yhteistyökokouksia seuraavien tahojen kanssa: Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (Ara), yhdenvertaisuusvaltuutettu sekä Helsingin vammais- ja vanhuusneuvostot.

Muutokset voimassa oleviin periaatteisiin

Helsingissä on voimassa kaupunginhallituksen 8.3.2010 hyväksymät kaupungin vuokra-asuntojen välityksessä noudatettavat periaatteet. Muutoksena voimassa oleviin periaatteisiin, uusi asukasvalintaohje koskee vain Hekan vuokra-asuntoja. Kaupunki on vuoden 2010 jälkeen järjestellyt asunto-omaisuutensa pääosin kahteen yhtiöön, Auroranlinnaan ja Hekaan, josta jälkimmäiseen on keskitetty kaupungin ara-vuokra-asuntokannan omistus ja hallinnointi. Päätösehdotuksen tekohetkellä n. 1600 kaupungin omistamaa ara-vuokra-asuntoa on vielä kaupungin omistaman Helsingin Asuntohankinnan kannassa: ne fuusioidaan Hekaan Asuntohankinnan diffuusiossa loppuvuoden 2022 aikana.

Uusi päätösesitys käsittää sitovina periaatteina sekä Helsingin arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukasvalinnassa noudatettavan etusijajärjestyksen eli kiireellisyysluokkien asettamisen sekä uutena asiana Hekan senioriasuntojen asukkaaksi valittavien ikärajan. Asukasvalintaohjetta noudatetaan muutoin ohjeellisena.

Muutokset kiireellisyysluokittain ovat:

Luokka 1 (=erittäin kiireellinen asunnontarve)

Luokkaan 1 kuuluvat edelleen asunnottomat hakijat sekä uutena ryhmänä hakijat, joilla on uhka joutua asunnottomaksi.

Asunnottomuus ei ole yksilön ominaisuus, vaan tila, johon asunnoton on syystä tai toisesta päätynyt. Asunnottomuus saattaa tarkoittaa henkilön syrjäytymistä asuntomarkkinoilta ja samalla asumiseen liittyvistä sosiaalisista suhteista ja yhteisöllisistä siteistä. Erityisesti pitkittyneessä asunnottomuudessa on kyse huono-osaisuuden kärjistyneestä kasautumisesta. Asukasvalinnoilla voidaan vaikuttaa merkittävästi asunnottomuuden torjuntaan.

Asunnottomuuden uhkaa koskevat tilanteet on erikseen määritelty. Asunnottomuuden uhaksi luetaan, mikäli hakija

• on irtisanottu nykyisestä asunnostaan
• jää asunnottomaksi asunnon purkamisen vuoksi
• jää asunnottomaksi omistusasunnon pakkomyynnin vuoksi tai
• hakijan nykyinen asunto on viranomaisen päätöksellä todettu asumiskelvottomaksi. 

Uutena hakijaryhmänä on lisätty esteetöntä asuntoa tarvitsevat hakijat. Esteettömyys mahdollistaa erityisesti ikääntyvien ihmisten pitkäaikaisen asumisen kotona. Esteettömän asunnon tarvitsijoiden myönteinen erityiskohtelu asukasvalinnassa lisää yhdenvertaisuutta ja tasa-arvoa sekä luo parempia edellytyksiä itsenäiselle elämälle riippumatta henkilön toimintakyvystä.

Pääkaupunkiseudulle työn vuoksi muuttavat asunnonhakijat on määritelty koskemaan vain Helsinkiin muuttavia asunnonhakijoita. Asuntojen tarjoaminen liikkuvalle työvoimalle tukee osaltaan kaupungin työ- ja elinkeinopoliittisia tavoitteita.

Vanhempien luona asuvat yli 18-vuotiaat hakijat on siirretty kiireellisyysluokkaan 2 – alivuokralaisena tai yhteiskäyttöisessä asunnossa asuvia hakijoita ei ole enää erikseen huomioitu kiireellisyysluokissa.

Luokka 2 (=kiireellinen asunnontarve)

Ahtaasti asumisen määritelmässä on huomioitu erikseen yksinhuoltajat: yhden vanhemman talouksissa ahtaasti asumiseksi luokitellaan ti-lanne, jossa vanhemmalla ei ole omaa makuuhuonetta. Jotta lapsi-perheiden tarvitsemia isompia asuntoja vapautuisi enemmän välitykseen, on Hekan asunnonvaihtajat, jotka asuvat tarpeeseensa nähden liian suuressa asunnossa nostettu erikseen luokkaan 2. Mikäli hakijan oma tai perheenjäsenen pysyvä sairaus tai vamma edellyttää terveellisempää tai sopivampaa asuntoa, on hakija kiireellisessä asunnontarpeessa. Tällöin hakemukseen on aina liitettävä tarpeen vahvistava lääkärintodistus. Myös avio- tai avoerotilanteessa hakija on kiireellisessä asunnontarpeessa. Puutteellisesti varustetussa asunnossa asuvat hakijat kuuluvat jatkossa kiireellisyysluokkaan 3.

Luokka 3 (=asunnon tarpeessa)

Luokkaan 3 kuuluvat käytännössä kaikki hakijat, jotka eivät kuuluu edellä mainittuihin kiireellisyysluokkiin 1 tai 2. Varallisuuden enimmäisrajan ylittäville hakijoille ei asuntoa voida tarjota.

Luokkaan 3 kuuluvat esimerkiksi hakijat

• joilla on pitkä ja/tai hankala työmatka (ei koske työn vuoksi Helsinkiin muualta muuttavia, kts. luokka 1)
• jotka ovat perustamassa perhettä ja vailla yhteistä asuntoa
• joiden asunto on vuorotyön vuoksi sopimaton
• joiden nykyinen asunto on muun syyn vuoksi epätyydyttävä.

Kaikista kiireellisyysluokista on poistettu hankalasti tulkittavissa olevat muu vastaava peruste –tyyppiset kriteerit.

Kaupunkiympäristölautakunta 31.05.2022 § 335

24.05.2022 Pöydälle

Päätös tullut nähtäväksi 16.06.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §