Rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle kaupungin sisäisessä vuokrauksessa käyttämän vuokramallin uudistamiseksi

A) Kaupunginhallitus hyväksyy seuraavat kaupungin toimitilojen sisäisessä vuokrauksessa noudatettavat pääomavuokrien määrittämisen periaatteet käyttöönotettaviksi 1.1.2023 alkaen:

1. Tuottovaatimus, joka muodostuu pääomakustannuksesta sekä teknisestä riskilisästä, on 3 % ja se määritetään kohteiden kirjanpidollisesta tasearvosta.
2. Investointivastike määritetään sisäisen kannan jälleenhankinta-arvosta ja se jyvitetään kiinteistötyypeittäin kohteille vuokrattujen neliöiden suhteessa. Poistoajan pituutena käytetään toimitilakannan keskimääräistä elinkaarta 35 vuotta. Kallioväestönsuojien osalta poistoaikana käytetään 50 vuotta.
3. Tuottovaatimuksen ja investointivastikkeen suuruutta tarkistetaan elinkustannusindeksillä vuosittain ja tasotarkistukset tehdään viiden vuoden välein.
4. Yleiskustannus eli hallintokulu on 0,67 euroa/m²/kk ja sen suuruutta tarkistetaan tarkistushetkeä edeltäneiden toteutuneiden kulujen mukaan viiden vuoden välein.

B) Kaupunginhallitus kehottaa kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelua:

• päivittämään kaikki sisäiset vuokrasopimukset vastaamaan edellä mainittuja pääomavuokrien määrittämisen periaatteita ja
• toteuttamaan maksulajien päivityksen, joka mahdollistaa kustannusvastaavuuden seurannan ja sopimusten päivittämisen kustannusten muuttuessa, selkiyttää budjetointia ja lisää kustannusten läpinäkyvyyttä. 

Yleistä sisäisestä vuokramallista

Kaupunkiympäristön toimialan rakennusten ja yleisten alueiden palvelukokonaisuuden tilat-palvelu vuokraa kaupungin omassa käytössä olevia toimitiloja käyttäjätoimialoille ns. sisäisen vuokramallin mukaisesti. Sisäistä vuokramallia käytetään tilakustannusten kohdistamiseksi oikeudenmukaisesti ja täysimääräisesti tiloille ja niitä käyttäville toimialoille, ja sitä kautta kunkin tuotettavan palvelun kokonaiskustannuksiin. Sisäisen vuokramallin tarkoituksena on tehdä toimitilojen tilakustannukset läpinäkyviksi ja ymmärrettäviksi sekä havainnollistaa, kuinka tilakustannukset muodostuvat. Sisäinen vuokramalli on väline, jolla on mahdollista edistää kustannustietoisuutta tilojen käytön osalta.

Sisäinen vuokra muodostuu pääomavuokrasta, maanvuokrasta, ylläpitovuokrasta ja kaupunkiympäristön toimialan yleiskustannuksesta eli hallintokulusta. Näiden lisäksi osana vuokraa peritään muita eriä kuten korvauksia käyttäjäpalveluista ja toteutetuista toiminnallisista muutoksista. Pääomavuokra muodostuu rakennuksen kulumaa vastaavasta investointivastikkeesta ja sitoutuneelle pääomalle laskettavasta tuottovaatimuksesta. Pääomavuokra on mitoitettu vastaamaan pääomakustannuksia sekä toteutuneista teknisistä riskeistä ja perusparannusten korjauksista aiheutuvia kustannuksia.

Sisäisen vuokrauksen piiriin kuuluu myös kaupungin ulkopuolisilta vuokranantajilta vuokrattuja rakennuksia ja tiloja. Niiden sisäinen vuokra muodostuu suoraan ulkoisesta vuokrasta, johon lisätään hallintokulu ja, mikäli ylläpito tai osa ylläpidosta on kaupungin vastuulla, ylläpitovuokra.

Sisäisen vuokramallin uudistamisen tausta ja tavoitteet

Sisäisen vuokramallin toimivuutta on arvioitu kaupunginhallituksen 22.6.2020, § 400 hyväksymässä toimitilastrategiassa. Samassa yhteydessä hyväksytyssä toimitilastrategian toimeenpanosuunnitelmassa on linjattu mm., että palvelujen tarvitsemien tilojen tuottamisella, vuokraamisella ja ylläpidolla on arvoihin perustuva omistajaohjaus, joka varmistaa kaupungin kokonaisedun ja kokonaistaloudellisuuden toteutumisen. Linjauksen toimeenpanemiseksi kaupunkiympäristön toimialan on tullut yhteistyössä kaupunginkanslian kanssa mm. uudistaa nykyinen tilavuokrajärjestelmä ja päivittää vanha sopimuskanta siten, että sisäiset vuokrat kattavat kaikki omistamiseen ja ylläpitoon kuuluvat kustannukset.

Toimeenpanosuunnitelman mukaan uuden sisäisen tilavuokrauksen tulee kannustaa tilojen käyttäjää ja ylläpitäjää toimimaan toimitilastrategian linjausten mukaisesti ja taloudellisesti tehokkaasti. Vuokramallin uudistamisen yhteydessä on ollut lisäksi tehtävänä tarkastella mahdollisuutta erottaa arvokiinteistöt vuokramallissa omaksi kokonaisuudekseen.

Sisäisen vuokramallin uudistamisen tavoitteena on, että toimitilojen peruskorjauksista aiheutuvat korotukset vastaavat tarkemmin peruskorjausten tosiasiallista elinkaarikustannusta ja ohjaavat kustannustehokkaisiin tilaratkaisuihin, mikä johtaa vuokratason tasaisempaan kehitykseen. Lisäksi uudistuksella on pyritty siihen, että arvokiinteistöjen perusparannusten korkeat korjauskustannukset eivät aiheuta tilojen käyttäjille epätarkoituksenmukaisen korkeita pääomavuokria.

Vuokramallin uudistaminen on tarpeen myös siksi, että pääomavuokria on päivitetty ainoastaan perusparannus- tai uudishankkeen yhteydessä. Tämän seurauksena perusparantamattomien kohteiden vuokrat ovat jääneet jälkeen vuokrien yleisestä hintakehityksestä ja tilakannan toiminnan ja investointien rahavirta toteutui 90 miljoonaa euroa alijäämäisenä vuoden 2020 tilinpäätöksessä. Lisäksi koko toiminnan kustannuksia on ollut vaikea seurata läpinäkyvästi.

Toimitilastrategian toimeenpanosuunnitelmassa on linjattu, että pääomavuokrien tasokorotuksiin tehtäviä muutoksia valmistellaan vuonna 2022. Tarkoituksena on, että vuokramalli olisi käyttöönotettavissa vuoden 2023 alusta.

Vuoden 2022 talousarvion yhteydessä vuokramallia uudistettiin ylläpitovuokrien määräytymisen osalta toteuttamalla kirjauskäytännön muutos, jolla vuosikorjaukset rahoitetaan jatkossa käyttötalousosan määrärahoilla. Muutoksen seurauksena ylläpitovuokriin tehtiin tasokorotukset vuodelle 2022.

Sisäisessä vuokrauksessa noudatettavat pääomavuokrien määrittämisen periaatteet on valmisteltu kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelussa. Periaatteita on esitelty valmisteluvaiheessa kaupungin tilahankkeiden ohjausryhmälle, kaupunkiympäristön toimialan johdolle sekä toimialojen tilahankkeiden ja -palveluiden johdolle ja asiantuntijoille. Pääomavuokrien määrittämisen periaatteet on erotettu tilahankkeiden käsittelyohjeista omaksi kokonaisuudekseen, koska tavoitteena on ollut valmistella sisäinen vuokramalli käyttöönotettavaksi ennen talousarviovuotta 2023. Tilahankkeiden käsittelyohjeiden päivitystyö on kesken.

Sisäisen vuokran määrittäminen nykyisessä pääomavuokramallissa

Nykyinen kaupungin omistamien pääomavuokrien määrittämisen käytäntö perustuu kaupunginhallituksen 14.12.2015, § 1208 hyväksymiin tilahankkeiden käsittelyohjeisiin. Pääomavuokra muodostuu tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaan investoinnin korkokustannuksista 3 % ja rakennuksen kulumaa vastaavasta poistosta. Poiston määrä on 70 % investoinnista. Poistoaika on 30 vuotta. Pääomavuokria on päivitetty ainoastaan perusparannus- tai uudishankkeiden yhteydessä.

Uudishankkeessa sekä korko että poisto määritetään tilainvestoinnin hankinta-arvosta.

Perusparannushankkeessa korko lasketaan tilainvestoinnin ja tilan jäljellä olevan teknisen arvon summasta. Tekninen arvo saadaan, kun sen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, kulumisen ja käyttökelpoisuuden alenemisesta johtuva arvon eli hinnan laskeminen. Jos investoinnin hankinta-arvo ja teknisen arvon summa on pienempi kuin jälleenhankinta-arvo, poisto lasketaan jälleenhankinta-arvosta. Jos investoinnin ja teknisen arvon summa on suurempi kuin jälleenhankinta-arvo, lasketaan sekä korko että poisto niiden summasta. Rakennuksen jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan kyseessä olevaa rakennusta vastaavan uuden rakennuksen todennäköisiä rakennuskustannuksia arviointihetkellä.

Rakennuksen tekninen arvo lasketaan kaupunkiympäristön toimialan tilahallintajärjestelmän teknisen arvon laskentaohjelmalla. Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu määrittää rakennustyyppikohtaiset jälleenhankinta-arvot. Arvot päivitetään tarvittaessa siten, että ne vastaavat rakennusten nykylaatuvaatimusten mukaisia jälleenhankinta-arvoja.

Yleiskustannus, eli tilojen hallinnointikulu, sisältyy kaikkien kaupungin hallitsemien tilojen ylläpitovuokraan ja ulkoa vuokrattavissa kohteissa se lisätään edelleenvuokraushintaan. Yleiskustannuksella katetaan vuokraustoiminnasta aiheutuvia kuluja, joita ovat henkilöstö- ja tilakustannukset (ml. palkat, vuokrat ja kulut tietojärjestelmistä), vuokraamattomista tiloista aiheutuvia kustannukset, vakuutusrahastomaksut sekä tilojen markkinointi- ja kehittämiskulut. Yleiskustannuksiin ei sisälly hankkeissa mukana olevien henkilöiden palkat, vaan nämä sisältyvät hankkeiden investointikustannuksiin. Myöskään kiinteistönhoidon henkilöstökustannukset eivät sisälly yleiskustannuksiin. Voimassa olevien tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaan yleiskustannus on 0,5 euroa/m²/kk ja sen suuruutta tarkistetaan kolmen vuoden välein.

Sisäisessä vuokrauksessa noudatettavat pääomavuokrien määrittämisen periaatteet - perustelut kohdittain

Keskeinen muutos pääomavuokran määrittämisen periaatteissa on se, että jatkossa pääomavuokra muodostuu tuottovaatimuksesta ja investointivastikkeesta. Periaatteisiin tehtävät muutokset ja niiden perustelut ovat seuraavat:

Kohdat 1 ja 2. Pääomavuokran määräytyminen

Tuottovaatimus

Tuottovaatimus pysyy ennallaan, ja on 3 % kohteiden kirjanpidollisesta tasearvosta. Valmisteltavina olevissa kaupungin rakennuksiin ja tiloihin liittyvissä omistajapoliittisissa linjauksissa todetaan, että kaupungin tarkoituksena tai tavoitteena ei ole harjoittaa kiinteistöliiketoimintaa tai muuta aktiivista riskejä sisältävää sijoitustoimintaa, vaan tilojen tuottamisen ainoa tarkoitus on tarjota palveluiden ja kaupungin muun toiminnan kannalta välttämättömät tilat.

Korko-osuuden laskentatapaa sen sijaan muutetaan siten, että korko lasketaan kohteiden kirjanpidollisesta tasearvosta, jolloin pääomavuokran korko-osuus on jatkossa perusparannushankkeissa paljon maltillisempi kuin nykyisessä mallissa. Kaikki vuokrat päivitetään uudistuksen yhteydessä, joten perusparannuksen yhteydessä vain investoinnista aiheutuva korko-osuus nousee. Muutoksen myötä perusparannuksista tulee kilpailukykyisiä uudisrakentamisen kanssa. Lisäksi kohteissa, joissa ei ole tehty perusparannustoimenpiteitä maksetaan vähemmän pääomavuokraa kuin uudesta kohteesta. Ohjaavana vaikuttimena on, että mitä kalliimpi uudisrakennus tai perusparannus, sitä korkeampi pääomavuokra. Tasearvoihin perustuva korko toimii toimitilastrategian mukaisena taloudellisen ohjauskeinona, joka kannustaa hillitsemään investointikustannuksia.

Investointivastike

Investointivastike, eli vuosittainen rakennuskannan korjaustarve ja kuluma, määritetään sisäisen kannan jälleenhankinta-arvosta ja se jyvitetään kiinteistötyypeittäin kohteille vuokrattujen neliöiden suhteessa. Kiinteistötyyppikohtainen investointivastike tasaa vuokria ja vastaa kaupunkistrategian linjaukseen tilavuokrien määräytymisperiaatteen kehittämisestä siten, että peruskorjauksista aiheutuvat korotukset vastaavat tarkemmin peruskorjausten tosiasiallista elinkaarikustannusta, jotta vältetään vuokrien liian voimakkaasta noususta johtuva palveluiden heikkeneminen. Koska investointivastike jyvitetään kiinteistötyypeittäin yli koko kaupungin tilakannan, se ei myöskään nouse perusparannuksen yhteydessä.

Poistoajan pituutena käytetään jatkossa toimitilakannan keskimääräistä elinkaarta 35 vuotta. Kallioväestönsuojien osalta poistoaikana käytetään 50 vuotta, koska kallioväestönsuojissa kuluvaa osaa on normaaliin rakennukseen nähden merkittävästi vähemmän.

Kohta 3. Tuottovaatimusten ja investointivastikkeen suuruuden tarkistukset

Pääomavuokran suuruutta tarkistetaan elinkustannusindeksillä vuosittain ja tasotarkistukset tehdään viiden vuoden välein.

Tuottovaatimuksen tarkistamisella pyritään siihen, että tuotto vastaisi nykyistä tarkemmin tasearvojen ja rahoituskulujen muutoksia.

Investointivastikkeen taas tulisi vastata jälleenhankinta-arvoista laskettua kulumaa, koska vuosikatteella pitäisi rahoittaa kohteiden perusparannukset ja korvaava uudisrakentaminen. Jotta viiden vuoden välein tehtävät investointivastikkeiden kertakorotukset eivät olisi kohtuuttomia, tullaan niitä korjaamaan vuosittain elinkustannusindeksillä. Todennäköistä on, ettei tämä kuitenkaan korjaa investointivastikkeen tasoa riittävästi, koska elinkustannusindeksi ei ole viime vuosina vastannut rakennuskustannusten ja jälleenhankinta-arvojen nousua, mikä on ollut nopeampaa kuin yleinen hintakehitys.

Kohta 4. Yleiskustannuksen päivittäminen

Yleiskustannus ei ole vastannut todellisia tilojen hallinnoinnin kustannuksia, minkä vuoksi se päivitetään vuodesta 2023 alkaen tasolle 0,67 euroa/m²/kk. Uusi taso määritetään siten, että tilojen hallinnoinnista aiheutuneiden kulujen summa vuositasolla jaetaan vuokratun alan summaluvulla, joka jaetaan kalenterivuoden kuukausien lukumäärällä. Yleiskustannusta tarkistetaan jatkossa viiden vuoden välein tarkistushetkeä edeltäneiden toteutuneiden kulujen mukaan.

Pääomavuokramallin uudistamisen yhteydessä tehtävät muut päivitykset

Pääomavuokramallin päivitys on mittava uudistus ja sen läpivieminen vaatii kaikkien 1 800 sisäisen vuokrasopimuksen päivittämisen.

Pääomavuokramallin uudistamisen yhteydessä toteutetaan maksulajiuudistus, joka lisää tilakustannustiedon läpinäkyvyyttä sekä kustannusvastaavuuden seurantaa kaikissa läpilaskutettavissa kustannuslajeissa (ylläpito, kunnossapito, maanvuokrat, yleiskulut sekä ulkopuoliset vuokrat). Maksulajien päivitys mahdollistaa lisäksi sopimusten päivittämisen kustannusten muuttuessa sekä selkiyttää budjetointia ja lisää kustannusten läpinäkyvyyttä myös asiakkaalle ja käyttäjätoimialoille.

Kohdekohtaiset pääomavuokrien muutokset

Pääomavuokrien määrittämisen periaatteiden valmistelussa on laskettu sisäisten vuokrien kokonaismuutos verrattuna maaliskuun 2022 sopimuskantaan käyttäen uuden vuokrajärjestelmän mukaista investointivastiketta ja tuottovaatimusta. Maaliskuussa 2022 toimialojen ja liikelaitosten vuokrauksessa oli 1,8 milj. m² ja sisäisen kannan jälleenhankinta-arvo oli 8,9 mrd. euroa. Laskennassa poistoajan pituutena on käytetty toimitilakannan keskimääräistä elinkaarta, eli 35 vuotta ja kallioväestönsuojien elinkaaren osalta 50 vuotta. Tällä tavalla määritettynä sisäisiltä vuokralaisilta perittävä investointivastike on yhteensä 259 milj. euroa, joka jyvitetään kiinteistötyypeittäin kohteille neliöiden suhteessa. Kiinteistötyyppejä on yhteensä 31 kpl ja keskimääräinen investointivastike on 11,96 euroa/m²/kk. Sisäisiltä vuokralaisilta perittävä pääomavuokran korko-osuus laskettuna 3 % tuottovaatimuksella on yhteensä 42 milj. euroa. Osaketilojen osalta nykyiselle tilakannalle ei ole laskettu pääoman korko-osuutta. Korko-osuus lasketaan osaketilojen osalta ainoastaan uusille kohteille.

Yhteenvetona voidaan todeta, että perusparannusten jälkeiset pääomavuokrat pienenevät 10–30 %. Suurimmat muutokset tapahtuvat arvokiinteistöjen osalta. Uudisrakentamishankkeiden vuokrat nousevat keskimäärin 10 %. Talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmaan vuosiksi 2023–2030 esitettyjen korjaushankkeiden vuokravaikutus on keskimäärin 3,5 milj. euroa/vuosi pienempi uudella vuokramallilla määriteltynä kuin nykyisellä mallilla. Vastaavalla ajanjaksolla uudisrakennushankkeiden vuokravaikutus on keskimäärin 1 milj. euroa/vuosi suurempi uudella vuokramallilla kuin nykyisellä vuokramallilla.

Oheismateriaalissa on esitetty kuvaajia ja esimerkkilaskelmia pääomavuokramalliin tehtävien muutosten vaikutuksista toimialoittain ja kiinteistötyypeittäin. Laskelmissa on myös vertailtu uuden ja vanhan mallin mukaisia pääomavuokria korjaus- ja uudishankkeissa.

Vaikutukset käyttötalouteen

Vuoden 2023 talousarvioehdotuksen raamissa sekä talousarvio- ja taloussuunnitelmaehdotuksen 2023–2025 laatimisohjeessa on määritelty, että uuden vuokramallin vuokramuutosten vaikutukset käyttötalouden määrärahoihin on mahdollista siirtymävaiheessa toteuttaa kaupunkistrategian menokasvutavoitteen näkökulmasta kustannusneutraalisti, koska kyse on kaupungin sisäisestä kulujen uudelleenallokoinnista. Talousarviokohdan 31002 Rakennukset toimintakatteen muutokset kompensoidaan toimialojen tilakustannuksissa täysimääräisesti. Helsingin sosiaali- ja terveystoimialan sekä pelastuslaitoksen osalta vuokramuutoksen käyttöönotto arvioidaan erikseen, koska kokonaisuuden valtion erillisrahoitus ei mahdollista sisäisten kustannusten uudelleenallokointia.

Lopuksi

Esitys on kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esityksen mukainen, mutta sitä on uudelleenjäsennelty ja muokattu kirjoitusasun osalta.

Hallintosäännön 8 luvun 1 § mukaan kaupunginhallituksen tehtävänä on päättää asioista, joita ei ole säädetty tai määrätty muulle kaupungin toimielimelle, viranhaltijalle tai luottamushenkilölle.

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 30.06.2022 § 73

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Sari Hilden, tilapäällikkö, puhelin: 09 310 40315

Mårten Lindholm, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 31831

Suvi Rautiainen, taloussuunnittelija, puhelin: 09 310 40346

Päätös tullut nähtäväksi 22.09.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §