Hylkysaari, asemakaavan muutosehdotus (nro 12995) ja sen asettaminen nähtäville (a-asia)

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) mahdollistaa Hylkysaaren kehittämisen merellisen virkistyksen ja matkailun alueena. Kaavaratkaisussa alueen nykyinen ja suunniteltu rakentaminen on merkitty liike- ja hotellirakennusten ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialueille. Hylkysaaren ja Korkeasaaren väliselle nykyiselle vesialueelle on lisäksi merkitty matkailua palvelevien kelluvien rakennusten korttelialueita. Hotellirakennusten korttelialueelle on suunniteltu seitsemänkerroksinen lisärakennus nykyisen Luotsiaseman yhteyteen ja muille korttelialueille yksi- tai kaksikerroksisia rakennuksia. Alueen nykyisistä rakennuksista seitsemän merkitään suojeltaviksi. Hylkysaaren maa-alue on merkitty pääosin loma- ja matkailualueeksi, mikä yhdessä luontoarvoja koskevien suojelumerkintöjen kanssa tukee alueen luontoarvojen ja maisemallisten arvojen säilymistä ja alueelle suunniteltua virkistys- ja matkailukäyttöä. Ranta-alueet ovat pääosin luonnontilaisia retkeily- ja ulkoilualueita.

Uutta liiketilakerrosalaa tulee 9 460 k-m². Alueella voimassa olevassa nykyisessä asemakaavassa on rakennusoikeutta 4 900 k-m², josta suojeltavien rakennusten osuus on yhteensä 1 912 k-m². Alueelle toteutettujen nykyisten rakennusten yhteenlaskettu kerrosala on 3 742 k-m². Nyt valmisteilla olevassa kaavaratkaisussa suojeltavien rakennusten lukumäärää lisätään ja suojeltavien rakennusten yhteenlaskettu kerrosala on 2 595 k-m². Työpaikkamäärän lisäys on noin 50 uutta työpaikkaa.

Kaavamuutoksen tavoitteena on lisätä alueen virkistyskäytön edellytyksiä, monipuolistaa merellisen Helsingin palvelutarjontaa ja vahvistaa Helsingin vetovoimaa matkailukohteena. Alueen virkistyskäytön kehittämisen ja ympärivuotisen majoitustoiminnan edellyttämä rakentaminen mahdollistetaan siten, että alueen luontoarvot sekä kulttuurihistorialliset ja maisemalliset arvot säilyvät.

Hylkysaaren huolto- ja asiakasliikenne järjestetään vesiteitse maanomistajan toimesta. Nykyinen maakannas tai mahdollinen maakankaalle toteutettava siltayhteys Hylkysaaren ja Korkeasaaren välillä mahdollistaa pelastusajoneuvojen kulun saareen. Tavoitteena on mahdollistaa myös jalankulku Korkeasaaren ja Hylkysaaren välillä, mutta tämä edellyttää kulunvalvontaa. Osapuolet sopivat käytännönjärjestelyistä erikseen.

Maisemakuvallisesti merkittävän Luotsiaseman kaupunkikuvallinen ennallistaminen ja lisärakentaminen luo toimintaedellytykset korkealaatuiselle majoitustoiminnalle. Viitesuunnitelmassa muotokieleltään majakkarakentamista muistuttavaan lisärakennuksen torniosaan on esitetty maisemaravintola kahteen ylimpään kerrokseen. Hotellin yhteyteen on esitetty myös kylpyläpalveluita ja kattoterassille uima-allas. Kaavaratkaisussa luotsiaseman nykyinen julkisivu rajaa hotellin korkeaa lasirakenteista aulatilaa. Tavoitteena on, että Luotsiaseman yhteyteen rakennettavasta kokonaisuudesta muodostuu Helsingin uusi tunnistettava maamerkki. Villa Ida suojellaan sr-1-merkinnnällä. Luotsiasema ja kaasutehdas suojellaan sr-2-merkinnällä ja asunto, mutkavaja ja lipunmyyntirakennus sr-3 merkinnällä. Uuteen sijaintiin siirrettävä työvenevaja suojellaan u-s-3-merkinnällä. Kaasutehtaan ja asunnon yhteyteen on suunniteltu lisärakentamista ja ravintola- ja kahvilatoimintaa ja kokoustiloja. Vesialueille on suunniteltu yksikerroksisia kelluvia majoitusrakennuksia. Muut uudet rakennukset ovat yksi- tai kaksikerroksisia pilariperusteisia rakennuksia säilyttäen rakennusalan pääosin luonnontilaisena. Majoitusrakennusten lisäksi alueelle on suunniteltu muuta virkistyskäyttöä ja majoitustoimintaa tukevaa rakentamista kuten yleinen sauna, kokous- ja ravintolatiloja, ranta- ja laiturirakenteita sekä yleisiä ulkoilureittejä. Korkeasaaren ja Hylkysaaren välisellä maakankaan tasausta tulee korottaa pelastusajoyhteyden tulvariskien vähentämiseksi. Korottamisella on vaikutuksia maaston korkotasaukseen myös Korkeasaaren puolella. Kaavaratkaisu mahdollistaa myös sillan toteuttamisen maakankaan osuudelle. Mahdollinen silta edistää saarien välisellä vesialueella veden virtausta.

Uusi rakentaminen muuttaa alueen sisäistä maisematilaa voimakkaasti mutta alueen luontoarvot ja kulttuurihistorialliset ja maisemalliset arvot Kruunuvuorenselän saaristomaisemassa säilyvät. Rakentaminen luo edellytyksiä alueen virkistyskäyttöä ja majoitustoimintaa tukevien kulku- ja vesiliikenneyhteyksien ja palveluiden kehittämiselle. Kaavalla ei ole erityisiä sosiaalisia vaikutuksia mukaan lukien vaikutuksia lapsiin ja nuoriin.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteutumista siten, että Helsingin merellisiä palveluita ja saavutettavuutta parannetaan. Hylkysaaren muuttaminen virkistyksen ja matkailun alueeksi lisää työpaikkoja ja monipuolistaa Helsingin majoitustarjontaa sekä luo edellytyksiä saaristoluontoelämyksille ja tapahtumille keskustan välittömässä läheisyydessä.

Nyt laadittu kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan (2016) mukainen. Nyt laadittu kaavaratkaisu on maanalaisen yleiskaavan mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Hylkysaarta käytetään nykyisellään ulkoilualueena. Alueella on merkittäviä luontoarvoja sekä maisemallisia ja kulttuurihistoriallisia arvoja. Ranta-alueilla ja saaren keskellä on merkittäviä avokallioalueita ja alueella on 1800-luvulta peräisin olevaa puustoa ja rakennuskantaa. Alue on pääosin luonnontilainen muodostaen osan Kruunuvuorenselän saaristomaisemaa. Korkeasaaren ja Hylkysaaren välille on toteutettu maakangas, jota käytetään saarten välisenä kulkuyhteytenä. Ranta-alueiden laiturit mahdollistavat myös vesiliikenteen Hylkysaareen.

Alueella sijaitsee kymmenen rakennusta, jotka ovat olleet pitkään käyttämättöminä ja ilman kunnossapitoa. Rakennusten ja laiturialueiden välille on toteutettu ajoyhteyksiä ja polkuja.

Hylkysaari on toiminut aiemmin kaupunkilaisten lehmien kesälaidunmaana, venetelakka- ja huvila-alueena ja 1900-luvulla alueella on ollut luotsilaitoksen ja merimuseon toimintoja. Maisemakuvassa merkittävin rakennus on Luotsiasema, jossa on tehty useita muutoksia kerrosluvun ja kattomuodon osalta.

Alueella voimassa olevat asemakaavat

Alueella on voimassa asemakaavat 9222 (5.8.1987)

Voimassa olevassa asemakaavassa vuodelta 1987 alueen käyttötarkoitusmerkintä on virkistysalue, jolle saadaan rakentaa yleisiä rakennuksia, niitä palvelevia huoltotiloja sekä välttämättömät asunnot. Muut merkinnät ovat vesialue ja Korkeasaaren puolella eläintarha-alue. Alueen rakennusoikeus on 4 900 k-m². Alueella on ohjeellisia puistotarkoituksiin, yleisöpalveluun, asumistarkoituksiin ja hallinto- ja huoltotarkoituksiin varattuja sekä yleiselle jalankululle varattuja alueen osia. Korkeasaaren puolella olevat alueet ja Hylkysaaren keskialueet ja eteläosan ranta-alueet on merkitty merkinnällä luonnonmukaisena hoidettava alueen osa. Luotsiasema ja Villa Ida on merkitty sr-1-suojelumerkinnällä.

Helsingin kaupunki omistaa Hylkysaaren ranta-alueet, Korkeasaareen johtavat kannakset, sekä vesialueen. Saaren sisäosa on yksityisomistuksessa ranta-aluetta lukuun ottamatta.

Kaavoitus on tullut vireille tontin omistajan tai haltijan hakemuksesta. Kaavamuutoshakemuksen mukaan Hylkysaarta kehitetään yleiskaavan mukaisesti merellisen virkistyksen ja matkailun alueena. Ympärivuotisen majoitustoiminnan toimintaedellytysten turvaaminen edellyttää alueen rakennusoikeuden lisäämistä. Nykyisen asemakaavan mukainen rakennusoikeus alueella on 4 900 k-m². Alueelle tarvittava rakennusoikeus on noin 9 500 k-m²:iin.

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä laaditaan maakäyttösopimus.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Maanomistaja järjestää kaavaratkaisun toteuttamisen edellyttämän yhdyskuntateknisen huollon ja kulkuyhteydet.

Tulovaikutukset

Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa. Kaavoitettava alue ei ole kaupungin omistuksessa ranta-alueita lukuun ottamatta. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevilta kaavoitettavilta alueilta maankäyttökorvauksia rakennusoikeuteen perustuen. Maankäyttökorvausten määrä sovitaan neuvotteluissa kaupungin ja maanomistajan kesken. Kaupunki saa myynti- ja vuokratuloa omistamistaan ranta- ja vesialueista. Kaupunki myy toimijalle ranta-aluetta saaren pohjoisosassa laiturirakenteiden toteuttamiseksi sekä vuokraa vesialueita tarvittavien rakenteiden toteuttamiseksi.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomais- ja asiantuntijatahojen kannanotoista, osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomais- ja asiantuntijayhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa. Valmistelun aikana on tehty yhteistyötä lisäksi seuraavien viranomais- ja asiantuntijatahojen kanssa:

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kohdistuivat Hylkysaaren rakennusten suojeluarvoihin, maisemallisten arvojen ja luonnonmukaisena säilyneiden rantojen turvaamiseen, vesihuollon järjestämiseen sekä pelastus- ja sammutustyöhön. Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

OAS-aineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 5 kpl.

Osallisten mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kohdistuivat liikennejärjestelyihin, luonto- ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilyttämiseen ja maisemallisiin vaikutuksiin, asemakaavan valmisteluun, saaren yksityistämiseen, virkistyskäyttöön ja yleiskaavaan sekä lintu- ja eläinvaikutuksien huomioimiseen suunnittelussa ja toteutettavuuteen. Mielipiteissä esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä. Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ja vaikutukset ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Asemakaavoituspalvelu pyytää kaavaehdotuksesta lausunnot seuraavilta tahoilta:

Kaupunki käynnistänee kaupunginhallituksen 26.4.2021 (§ 310) tekemän päätöksen mukaisen maankäyttösopimusmenettelyn yksityisten maanomistajien kanssa.

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Valtuuston päätösvaltaa voidaan johtosäännössä siirtää kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu muun kuin vaikutukseltaan merkittävän asemakaavan muutos tai hyväksyminen, asiasta päättää kaupunginvaltuusto.