Poikkeaminen, Etu-Töölö, Arkadiankatu 18, Asunto-osakeyhtiö Keskus-Arkadia

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 13. kaupunginosan (Etu-Töölö) korttelin 410 tonttia 18 rakennuskieltoa koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista rakennuskiellosta nro 12812 asemakaavan laatimiseksi seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

Asunto-osakeyhtiö Keskus-Arkadia

Rakennuspaikka

13. kaupunginosan (Etu-Töölö) korttelin 410 tontti 18

Hakemus

Hakija hakee lupaa toimitilahuoneiston (76 m²) pysyvää käyttötarkoituksen muuttamista asuinkäyttöön poiketen rakennuskiellosta nro 12812, jossa kantakaupungin eräille alueille on asetettu rajattu rakennuskielto asemakaavan laatimista varten.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että alueella on rajattu rakennuskieltopäätös (nro 12812) asemakaavoituksen vuoksi. Päätöksellä halutaan tapauskohtaisesti tarkastella käyttötarkoitusmuutoksia (toimitilasta asunnoksi) ja niiden toteutuskelpoisuus. Hakijan mukaan muutosta puoltavat asiat ovat:

Säännökset, joista poiketaan

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunginhallituksen 29.11.2022 (§ 671) määräämä rakennuskielto (nro 12812) asemakaavan muuttamiseksi. Rakennuskielto koskee kaupunginosia 1.–8., 10.–14. ja 20.–22. Rakennuskielto kohdistuu rakennusten maantaso- ja 1. kerroksissa sijaitsevien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamiseen asuinkäyttöön.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 28.5.1976 vahvistettu asemakaava nro 7368. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuntokerrostalojen korttelialuetta (AKe), jossa saa olla liike-, toimisto- ja niihin verrattavia huoneistoja ainoastaan kadun varrella olevan rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu kantakaupungin alueeksi (C2). Alue on keskustaa, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä.

Alueella on vireillä kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistaminen, jossa kantakaupungin vanhoja asemakaavoja ajantasaistetaan vastaamaan todellista rakennettua tilannetta. Hankkeessa varmistetaan kaupunkirakenteen ja rakennusten käyttötarkoitusten hallittu muuttaminen ja kehittäminen pitkällä aikavälillä sekä mahdollistetaan yleiskaavan mukainen kehitys.

Etu-Töölön kaupunginosan alue on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon.

Tontti sijaitsee Etu-Töölössä, hyvien palvelujen ja kulkuyhteyksien äärellä. Tontilla on 1920-luvulla valmistunut nelikerroksinen asuinkerrostalo. Huoneisto, jonka käyttötarkoitukseen poikkeamista haetaan, sijaitsee rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa. Huoneisto on toiminut alun perin asuinhuoneistona. Voimassa olevan rakennusluvan mukaan huoneisto on toimitilakäytössä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (1.3.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta (kaupunginmuseo).

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (19.3.2024), että museo tarkastelee asiaa kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta ja toteaa seuraavan. 1920-luvun alussa valmistuneen Asunto-osakeyhtiö Keskus-Arkadian on suunnitellut rakennusmestari Leuto A. Pajunen. Kiinteistö sijoittuu valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön (RKY) Etu-Töölön kaupunginosa alueelle sekä maakunnallisesti arvokkaaksi luokitellulle alueelle Helsingin empire-keskusta ja kivikaupunki.

Hankesuunnitelman mukaan 1. kerroksen toimistotila halutaan palauttaa asunnoksi. Käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä huonejärjestystä muutetaan siirtämällä keittiö, tehdään aukkoja kantaviin väliseiniin, rakennetaan uusi kylpyhuone sekä väliseiniä. Poikkeamisen perusteiksi on esitetty, ettei huoneistolla ole omaa sisäänkäyntiä. Lisäksi huoneiston saavutettavuus on heikko porrasaskelmien takia.

Lausuntopyynnön liiteaineiston perusteella huoneiston käyttötarkoituksen muutoksella ei ole vaikutusta rakennuksen julkisivuihin. Huoneiston sisätilat vaikuttavat myös jo jonkin verran muuttuneen alkuperäiseen pohjapiirustukseen verrattuna. Kaupunginmuseo katsoo, ettei liikehuoneiston palauttamiselle asuinkäyttöön ole esteitä kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska toimitilojen muutos osin asunnoiksi on vaikutuksiltaan pieni. Tilat eivät sovellu myymäläkäyttöön puuttuvan sisäänkäynnin takia. Asunnoiksi muutettavat tilat sopivat alkuperäiseen käyttöönsä asunnoiksi. Esitetyt muutokset eivät edellytä muutoksia julkisivuun. Muutos ei heikennä rakennuksen kulttuurihistoriallisia arvoja, sillä tilojen käyttötarkoitus on muuttunut 2000-luvulla alkuperäisestä asuinkäytöstä.

Rakennuskiellon poikkeamisen edellytyksenä tulee olla erityinen syy (MRL 171 §), joka tulee myös perustella maankäytöllisin perustein. Kaupunkiympäristölautakunnan 29.11.2022 (§ 671) päätöksen mukaisesti rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitiloja voidaan harkinnanvaraisesti ja tapauskohtaisesti muuttaa asuinkäyttöön hakemalla poikkeamista rajatusta rakennuskiellosta. Muutosten mahdollisuutta tarkasteltaessa poikkeamisharkinnassa huomioidaan muun muassa yritysten ja palvelurakenteen toimintaedellytykset, sijainti kaupunkirakenteessa ja korttelissa, saavutettavuus, tilan ominaisuudet ja mahdolliset erityispiirteet sekä asumisen olosuhteet. Tapauskohtaisessa harkinnassa asuinkäyttöön muuttamisen edellytyksenä on yleiskaavan ja kaupunkistrategian mukaisesti, että keskusta- ja kantakaupunkialueiden toiminnallinen monipuolisuus säilyy, lähipalvelut ovat järjestettävissä, eivätkä yritysten toimintaedellytykset heikkene muutoksessa.

Tapauskohtaisen harkinnan perusteella voidaan katsoa, että huoneiston muutos asunnoksi ei olennaisesti heikennä lähialueen edellytyksiä toiminnallisesti sekoittuneeseen rakenteeseen. Muutos ei heikennä kadunvarren liiketilojen käytettävyyttä, eli yritysten toimintaedellytykset eivät muutoksen myötä olennaisesti heikkene. Jatkossa on tärkeää varmistaa, että kadunvarren tilat säilyvät nykyisessä käytössään. Alueen toimitilojen vajaakäyttöaste on hyvin pieni eli erilaisille toimitiloille on kysyntää.

Huoneisto ei ole osana erityistä kivijalkaliiketilojen tai toimitilojen kokonaisuutta, ja se ei sijaitse yleiskaavan C1-alueella. Rakennuksen 1. kerros ei ole liiketilarakennetta, vaan se on rakenteeltaan asuntotyyppistä. Lisäksi voidaan todeta, että toimitilasta asunnoiksi muutettavat tilat vaikuttavat tässä tapauksessa soveltuvan käyttötarkoituksen muutokseen. Huoneisto voisi toimia toimitilana, mutta se soveltuu myös asunnoksi. Rakennuksen kellari sijaitsee osittain maanpinnan yläpuolella, ja huoneiston ikkunoiden alapinta on arviolta 2,5 m katutason yläpuolella. Huoneiston ikkunat ovat sekä Arkadiankadun että sisäpihan puolella.

Rakennuslupavaiheessa arvioidaan tarkemmin tilan soveltuvuus asuinkäyttöön sekä asukkaiden käyttöön osoitettujen varasto- ja yhteistilojen riittävä määrä kiinteistössä. Kaupungin strategioihin ja piha-alueen viihtyisyyden parantamiseen perustuen kasvillisuutta tulee lisätä ja vettä läpäisemätöntä pintaa vähentää. Paloturvallisuus tulee huomioida jatkosuunnittelussa. Asunnosta on järjestettävä varatie ikkunan kautta. Asunto varustettava sähköverkkoon kytketyllä ja akkuvarmennetulla palovaroittimella.

Poikkeamisen erityinen syy on olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö ja hyödyntäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53 § 1 mom, 58 § 1 mom, 128, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.