Toimistotontin vuokraaminen uudelleen Kiinteistö Oy Castellum Helsinki Kirjurinkatu 3:lle (Pasila, tontti 17019/1)

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti:

(L1117-62)

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Vuokralainen pyytää päätösesityksen mukaisen toimistotontin vuokraamista uudelleen 50 vuodeksi toimistotarkoitukseen osto-oikeudella. Vuokralainen katsoo pitkän vuokra-ajan ja osto-oikeuden lisäämisen perustelluksi, sillä vuokralaisen tarkoituksena on kehittää toimistorakennusta nykyistä tehokkaampaan käyttöön mittavin investoinnein.

Hakemus on esityksen liitteenä nro 2.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 6.1.1975–31.12.2025.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 8727 (1983), jossa se on osoitettu toimistorakennusten korttelialueeksi (KT). Tontin pinta-ala on 2 916 m² ja rakennusoikeus on 16 000 k-m². Kaavassa ilmoitetun rakennusoikeuden lisäksi KT-kortteliin saa rakentaa enintään yhteensä 2 500 k-m² kerrosalaksi laskettavia tiloja tontin pihamaan tason alapuolelle ja rakennusten ullakkokerroksiin.

Yleiskaavassa (2016) tontti on osoitettu kantakaupunkialueeksi (C2).

Tontilla sijaitsee 18 490 m²:n suuruinen toimistorakennus. Rakennus on toimistokäytössä.

Sijaintikartta ja asemakaavaote ovat esityksen liitteenä 3.

Tontin uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2075 saakka toimistotarkoitukseen sisältäen osto-oikeuden.

Kaupunginvaltuusto on 1.3.2023, 60 § vahvistanut tontille vuokrausperiaatteet, joiden mukaan puheena oleva tontti voidaan vuokrata toimistotarkoitukseen 50 vuodeksi enintään 31.12.2072 saakka. Samalla kaupunginvaltuusto päätti vahvistaa vuokralaiselle osto-oikeuden 28.2.2026 saakka siten, että vuokralaisella tai tämän määräämällä on osto-oikeus tonttiin, kun rakennukseen suunnitellulle perusparannushankkeelle on myönnetty rakennuslupa ja työt aloitettu.

Koska sopimusneuvottelut ja vuokralaisen esittämän hankkeen edellyttämien lupien hakeminen sekä sen aloittaminen ovat edellä mainitun päätöksen jälkeen viivästyneet, esitetään sopimuksen voimassaoloaikaa ja osto-oikeuden määräaikaa jatkettavaksi. Jatkaminen on tarpeen, jotta kaupunginvaltuuston hyväksymien myynti- ja vuokrausperiaatteiden mukainen tarkoitus on mahdollista toteuttaa. Mikäli määräaikoja ei jatketa, vuokralaisen tosiasiallinen osto-oikeus ja periaatteissa tavoiteltu 50 vuoden vuokra-aika eivät toteutuisi.

Uudelleenvuokraukselle ei ole estettä sillä vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Yleiskaavoitusyksikkö ja asemakaavoitus puoltavat tontin vuokraamista.

Tontin uusi vuosivuokra

Tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen mukainen, vuodelta 2025 perittävä, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" vuoden 2024 pistelukujen keskiarvoa 2332 vastaava, vuosivuokra on 333 998,62 euroa.

Tontin uudeksi, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi esitetään 25 534,69 euroa, joka vastaa nykyrahassa 598 022,44 euroa (2025:9 pisteluvulla 2342).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten, kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Tontin uusi vuosivuokra perustuu vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen, tontin markkinaehtoiseen, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua vastaavaan yksikköhintaan 27,62 euroa, joka vastaa nykyrahassa (2023:7 pisteluvulla 2312) noin 646,86 euroa/k-m² sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden (5) prosentin vuotuiseen tuottoon.

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittävään toteutettuun rakennusoikeuteen 18 490 k-m².

Vuokran ja jäljempänä esitettävän kauppahinnan markkinaehtoisuus on varmistettu kahta puolueetonta arvioijaa käyttäen (Catella Property Oy 14.2.2025 ja Retta Management Oy 28.2.2025).

Valtiontukiarviointi

Kiinteistö Oy Castellum Helsingin kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten vuokralainen ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Vuokraus- ja myyntiperiaatteiden sekä tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva maanvuokrasopimus on laadittu edellä sanottujen kaupunginvaltuuston 1.3.2023, 60 § päättämien myyntiperiaatteiden mukaisesti jäljempänä todetuin poikkeuksin.

Lisäksi esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva maanvuokrasopimus on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleen vuokrattavan tontin maanvuokrasopimuksen 28 §:än esitetään erityistä ehtoa, jonka mukaan vuokralaisen tulee toteuttaa vuokra-alueella sijaitsevaan rakennukseen olennaisilta osiltaan Helsingin kaupungille toimittamansa hakemuksen mukainen perusparannushanke 16.7.2028 mennessä.

Lisäksi uudelleen vuokrattavan tontin maanvuokrasopimukseen 29 §:än esitetään osto-oikeusehdon lisäämistä. Pitkittyneiden neuvottelujen vuoksi osto-oikeuden voimassaoloaikaa kuitenkin esitetään jatkettavaksi yhdellä (1) vuodella siten, että osto-oikeus on voimassa 28.2.2027 saakka.

Kauppahinta osto-oikeutta käytettäessä perustuu virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaan rakennusoikeuden yksikköhintaan 27,62 euroa. Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaan. Osto-oikeus on voimassa 28.2.2027 saakka. Osto-oikeuden edellytyksenä on, että maanvuokrasopimuksen 28 §:n mukaiselle perusparannushankkeelle on myönnetty rakennuslupa ja rakennustyöt on aloitettu.

Muuten uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaisesti kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on yli yhden vuoden irtisanomisaika, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristölautakunta on 15.11.2022, 643 § valtuuttanut yritystontit-tiimipäällikön päättämään puheena olevasta vuokrauksesta esittämällä kaupunginhallitukselle vuokrausperiaatteita, joiden 5 kohdassa todetaan, että vuokrauksessa noudatetaan em. periaatteiden lisäksi tavanomaisia liike- ja toimistotonttien vuokrausehtoja sekä yritystontit-tiimin päättämiä lisäehtoja. Kaupunginvaltuusto on 1.3.2023, 60 § vahvistanut tontille edellä mainitut vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristön toimialajohtaja on 24.3.2023, 12 § tarkistanut kaupunkiympäristön toimialan toimintasääntöä. Toimintasääntömuutoksen johdosta yritystontit-tiimin päällikön nimike on lakannut olemasta voimassa 1.4.2023 uuden maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun -organisaatiorakenteen astuessa voimaan ja yritystontit-tiimin päällikön vastuualueet sekä toimivalta ovat uudessa organisaatiorakenteessa siirtyneet toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle.

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö on näin ollen toimivaltainen päättämään tontin uudelleenvuokraamisesta.

Kaupunkiympäristölautakunta on edellä mainitun lisäksi siirtänyt toimitilatontit- ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1-9 kohtien mukaista toimivaltaansa päättää toimielimien päättämien sopimusten ehtojen vähäisistä muutoksista ja lisäyksistä.

Vuokra-ajan ja osto-oikeuden voimassaoloaikoja koskevien muutosten tarkoituksena on mahdollistaa, että kaupunginvaltuuston päättämillä vuokraus- ja myyntiperiaatteilla tarkoitettu vuokra-aika toteutuu ja että vuokralaisella on tosiasiallinen mahdollisuus ostaa tontti suunnitellun hankkeen toteutuessa. Muutoksella ei ole merkittävää vaikutusta kaupungin sopimusasemaan ja sopimuksen tosiasiallinen tarkoitus pysyy edelleen samana. Edellä mainituin perustein muutos on katsottava kokonaisarvioinnin perusteella vähäiseksi ja toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön toimivaltaan sisältyväksi.