Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma 2024

Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa: Kaupunginvaltuusto merkitsee tiedoksi vuonna 2024 hyväksytyn Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman seurantaraportin 2025.

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 28.8.2024 Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman 2024 (AM-ohjelma 2024), jossa on määritelty asumisen ja siihen liittyvän maankäytön visio sekä asunto- ja maapoliittiset tavoitteet ja toimenpiteet seuraavaksi neljäksi vuodeksi. Kaupunginhallitus hyväksyi AM-ohjelman täytäntöönpanopäätöksen 21.10.2024. AM-ohjelman tavoitteiden ja toimenpiteiden toteutumisesta ja toimintaympäristön muutoksista raportoidaan kaupunginvaltuustolle vuosittain. AM-ohjelman 2024 ensimmäinen seurantaraportti 2025 sisältää katsauksen Helsingin ajankohtaiseen asuntopoliittiseen tilanteeseen ja asuntotuotannon näkymiin sekä selvityksen AM-ohjelman toimenpiteiden toteutumisesta ohjelman hyväksymisen jälkeen vuonna 2024. Seurantaraportin yhteydessä tuodaan tiedoksi myös Vuokralla omaksi -mallin tonttihinnoittelua koskeva muistio.

Toimintaympäristön muutoksia

AM-ohjelman 2024 valmistelun aikana käynnissä ollut valtion asuntopolitiikan murros ja asuntorakentamisen suhdannekuoppa ovat siivittäneet myös seurantaraportin 2025 valmistelua. Toisaalta väestönkasvu on jatkunut ennätyksellisenä ja kaupunki on jatkanut asuntorakentamisen edellytysten luomista.

Helsinki kasvoi vuonna 2024 lähes 10 000 uudella asukkaalla. Kasvun taustalla on sekä ulkomainen että kotimainen muuttovoitto, joskin myös luonnollinen väestönkasvu lisääntyi. Vuoteen 2023 verrattuna ulkomainen nettomuutto väheni ja kotimainen nettomuutto kasvoi.

Asuntotuotanto painui vuonna 2024 aikaisempia vuosia alhaisemmalle tasolle. Kaupunkiin valmistui vuoden 2024 aikana kaikkiaan 4 061 asuntoa. Asuntotuotannon aloituksia oli 2 931 ja luvitettuja asuntoja 3 609. Rakenteilla olevien asuntojen määrä on laskenut huippuvuosien noin 10 000 rakenteilla olevasta asunnosta noin 5 700 asuntoon. Nopea korko- ja muun kustannustason nousu on hidastanut asuntokysyntää ja sitä kautta myös rakentamista. Matala asuntoaloitusten taso merkitsee, että valmistuvien asuntojen määrä jää myös lähivuosina alhaiseksi.

Asuntokauppoja tehtiin Helsingissä vuonna 2024 saman verran kuin vuonna 2023. Kauppojen määrä jäi edelleen selvästi edeltävien huippuvuosien tasosta. Kuluttajakysynnän lisäksi sijoittajakysyntä on ollut Helsingin asuntomarkkinoilla viime vuosina heikkoa. Asuntomarkkinatilanne on vaikuttanut siihen, että asuntojen hinnat laskivat edelleen vuonna 2024. Hintojen lasku kuitenkin hidastui vuodesta 2023. Asuntojen hintaerot eivät kasvaneet kalleusalueiden välillä vuoden 2024 aikana. Vuokrat jatkoivat vuonna 2024 nousuaan. Suhteellisesti eniten vuokrat nousivat kalleusalueella 4.

Valtion asuntopolitiikan muutos konkretisoitui vuonna 2024. Asumistukiin kohdistui leikkauksia ja valtion tukemiin vuokra-asuntoihin päätettiin ottaa käyttöön tulorajat vuoden 2025 alusta alkaen. Talouspoliittinen ministerivaliokunta päätti, että Valtion asuntorahaston toiminta valtion talousarvion ulkopuolisena rahastona lakkautetaan ja rahasto sulautetaan osaksi valtion talousarviota vuonna 2026. Lisäksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) toiminta itsenäisenä virastona päätettiin lopettaa ja tehtävät siirtää ympäristöministeriöön uuteen Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukseen (Varke). Valtio on käynnistänyt useita selvityksiä koskien mm. valtion tukeman vuokra- ja välimuodon asuntotuotannon tulevaisuutta. Helsinki on tehnyt vuoden 2024 aikana aktiivista edunvalvontatyötä asuntopoliittisiin kysymyksiin vaikuttamiseksi.

Nostoja toimenpiteiden toteutumisesta vuonna 2024

Rakentamisen suhdannetilanne heijastui vuonna 2024 selvästi asuntotuotannon hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaan, ja rakentaminen nojasi enemmän valtion tukemaan tuotantoon. Tavoitteellisesta jakaumasta jäätiin vastaavasti erityisesti vapaarahoitteisen omistusasuntotuotannon osalta. Suuri osa kaikista asunnoista valmistui kaupungin omistamalle maalle.

Kaupungin oma asuntotuotanto jäi tavoitteestaan vuonna 2024. Asuntoja valmistui noin kolmannes 1 500 asunnon tavoitteesta. Valmistuneista asunnoista valtion tukemia vuokra-asuntoja oli 230 ja muiden hallinta- ja rahoitusmuotojen asuntoja 286.

Valtion tukeman tuotannon toteutusedellytysten ja kohtuuhintaisuuden parantamiseksi vuonna 2024 käynnistyi valmistelutyö, jossa luodaan toimintamalli kaavojen kohtuuhintaisuuden arviointiin. Tavoitteena on, että valtion tukeman asuntotuotannon toteutusedellytysten arviointi sisällytetään jatkossa merkittävimpien kaupungin maalle laadittavien, asuntorakentamisen mahdollistavien asemakaavojen kaavaselostuksiin. Myös kaupungin kohtuuhintaisen asumisen kokonaisuuden tarkasteluun perustettiin kansliapäällikön johdolla erillinen ohjausryhmä.

Asunnottomien määrä kasvoi vuonna 2024. Yksin elävien asunnottomien määrä lähti kasvuun ensimmäisen kerran vuoden 2012 jälkeen. Asunnottomien perheiden lukumäärä on sen sijaan laskenut tavoitteen mukaisesti. Asunnottomuuden vähentämiseksi Helsingissä on tehostettu lapsiperheiden tilapäisen asuttamisen mallia ja asunnottomia on asutettu aikaisempia vuosia enemmän Hekan vuokra-asuntoihin. Helsingin kaupungin asunnottomuuden poistamisohjelma jatkuu kesäkuuhun 2027 asti. Asumisneuvontaa on ollut vuonna 2024 laajasti saatavilla ja neuvonnalla on onnistuttu ehkäisemään häätöjä ja auttamaan asunnonhaussa.

Vuokralla omaksi -mallin edistämistä jatkettiin vuonna 2024 valmistelemalla yhtiön perustamiseen liittyvää päätöksentekoa. Huhtikuun 2025 aikana valmistuvat taloudellinen mallinnus sekä valtiontukisääntelyyn liittyvä markkinapuutearviointi. Lisäksi on selvitetty valtion lyhyen korkotuen laina-aikaan sidotun alennetun tontinvuokran käyttämistä ja toteutettu mallin kysyntää ja kohderyhmää kartoittava markkina-analyysi. Mallin suhteen on myös tehty edunvalvontaa valtion suuntaan, jotta lainsäädäntöä voitaisiin muokata mahdollistamaan mallin parempi toimivuus sekä kohderyhmän tarpeiden että kaupungin riskien näkökulmasta. Tehdyt selvitykset vahvistavat käsitystä siitä, että erityisesti pitkä vuokralla-asumisaika sekä lyhyeen korkotukeen liittyvien tulorajojen alhaisuus suhteessa asunnon omaksi lunastamisen tavoitteeseen heikentävät mallin toimivuutta.

Omistusasuntorakentamisen edellytyksiä on vuonna 2024 parannettu erityisesti esikaupunkialueilla. Kaupunkiuudistusalueilla sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon varattu tontti voidaan luovuttaa myös myymällä vuokraamisen sijaan. Tonttihintakilpailujen määrä on kaksinkertaistettu oikean markkinahintatason asettamiseksi ja kilpailujen ohjelmointia ja järjestämisen edellytyksiä on parannettu. Lisäksi on aloitettu työ koskien kaupungin oman, kaupunkiuudistusalueille sijoittuvan omistusasuntotuotannon toteutusedellytyksiä.

Urbaanin kerrostaloasumisen ja pientaloasumisen väliin sijoittuvalle pienimittakaavaiselle rakentamiselle on kartoitettu sijainteja vuoden 2024 aikana. Ensimmäinen laatuohjattuun perheasumisen tarkoitettu tontti tuli niin ikään hakuun vuonna 2024.

Kaupunkiuudistusta toimeenpannaan edelleen määrätietoisesti kaikilla kohdealueilla. Kaupunkiuudistusalueille kohdistettavat toimenpiteet on koottu toimenpide- ja investointisuunnitelmaan vuosille 2022–2025. Vuonna 2024 kaupunkiuudistusalueilla toteutettiin lukuisia uusia avauksia; muun muassa kesäajan toimintaa panostettiin eri toimialojen yhteistyönä. Lisäksi vuoden 2024 talousarviossa päätettiin vauhdittaa kaupunkiuudistusalueille kohdistuvia investointeja. Kaupunkiuudistuksen toimeenpanon sujuvoittamiseksi kaupunkiuudistuksen johtamisrakennetta päivitettiin.

Kaupunki on omalla toiminnallaan luonut edellytyksiä runsaallekin asuntotuotannolle. Kaavavarantoa on tällä hetkellä paljon, noin 4,5 miljoonaa kerrosneliömetriä, josta kerrostalovarantoa on 3,6 miljoonaa kerrosneliömetriä. Kerrostalovarannon määrä on viime vuosina kasvanut merkittävästi. Kaavavarannosta riittää nykyisellä 7 000 asunnon tuotantotavoitteella rakennettavaa noin kuudeksi vuodeksi. Vuonna 2024 lainvoimaistui 334 000 kerrosneliömetriä uutta kaavaa asumiselle. Asemakaavoituksessa priorisoitiin vuonna 2024 ratkaisuja, joissa rakentamista ohjataan lähtökohtaisesti muualle kuin viheralueille, ja arvokkaimpia luontoalueita vaalitaan.

Vuonna 2024 kaupungin maalta luovutettiin asuntorakentamisoikeutta 152 100 kerrosneliömetriä, noin 2 170 asunnon verran. Kaupungin maalta on varattuna tontteja noin 2 miljoonan kerrosneliömetrin rakentamiseksi, mikä mahdollistaa noin 27 500 uutta asuntoa. Rakentamiskelpoisia ja vuosina 2025–2026 rakentamiskelpoisiksi tulevia tontteja on kaupungin maalta varattuna noin 18 000 asunnon rakentamiseksi.

Asuntotuotannon rahoitusta ja asuntomarkkinaa koskevien muutosten vuoksi asuntohankkeiden saaminen taloudellisesti toteutuskelpoiseksi on aikaisempaa haastavampaa. Tarve rakentamisen hinnan ja laadullisten ominaisuuksien sopeuttamiseen alueellisiin olosuhteisiin soveltuviksi korostuu sekä vapaarahoitteisessa että valtion tukemassa tuotannossa. Kun sekä kaava- että tonttivarantoa on tällä hetkellä runsaasti, tulee AM-ohjelman toimeenpanossa panostaa tulevina vuosina määrällisten tavoitteiden sijaan siihen, miten mahdollistetaan hankkeiden liikkeellelähtö sekä samalla toteutetaan tärkeitä tavoitteita sosiaalisesti kestävästä ja erilaisten kotitalouksien tarpeisiin vastaavasta asuntotuotannosta.