Vuokraus, maa-alue, 91-409-1-1, Kulosaaren kartanon tie 37, Kulosaari

A

Tontit-yksikön päällikkö päätti vuokrata RL Tilat Oy:lle (Y-tunnus: 3497223-8) Helsingin kaupungin 43 kaupunginosasta (Herttoniemi) sijaitsevista kiinteistöistä 91-409-1-1 ja 91-43-9903-74 karttaliitteen nro 1 mukaiset, yhteensä noin 18 568 m²:n suuruiset alueet virkistys- ja matkailupalveluita varten liitteenä nro 2 olevan maanvuokrasopimuksen allekirjoituspäivästä lukien 15.8.2055 saakka, kuitenkin enintään 30 vuodeksi edellä mainitun maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisin ehdoin.

(L1142-6)

B

Tontit-yksikön päällikkö päätti

(Y9143-41)
(Y9142-10)

C

Tontit-yksikön päällikkö päätti oikeuttaa sekä sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön, että juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta päätöskohtien A ja B mukaiset maanvuokrasopimukset liitteineen ja tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia, korjauksia ja tarkennuksia.

Päätöskohta A

Vuokra-alue muodostuu seitsemästä (7) toisistaan erillisestä alueesta jotka sijaitsevat Herttoniemen kaupunginosassa asemakaava-alueella (asemakaava nro 12624. Sijaintikartta ja asemakaavaote ovat liitteenä nro 4.

Vuokra-alueen pinta-ala on yhteensä 16 568 m² ja se muodostuu osittain seuraavista asemakaavan mukaisista alueista:

Ohjeelliset kaavatontit 43291/1 ja 43292/1 on merkitty asemakaavaan matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM) ja ohjeellinen kaavatontti 43293/1 autopaikkojen korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa korttelin 43291 autopaikkoja (LPA). Muut pinta-alaltaan vähäisemmät vuokra-alueen osat (yhteensä 1 667 m²) ulottuvat kaupunkikuvallisesti, maisemallisesti, kulttuurihistoriallisesti tai puistohistoriallisesti arvokkaalle puistoalueelle (VP/s), lähivirkistysalueelle (VL), maisemallisesti arvokkaalle lähivirkistysalueelle, jolla on luontoarvoja (VL/s), venesatama-alueelle (LV-1), ja vesialueelle (W).

Vuokra-alueilla sijaitsee kaksitoista (12) vuokralaiselle tämän vuokrauksen yhteydessä myytävää rakennusta, joista kahdeksan (8) on osoitettu suojeltavaksi asemakaavassa. Rakennuksista yksi (1) on osoitettu suojeltavaksi merkinnällä sr-1, kolme (3) merkinnällä sr-2 ja neljä (4) merkinnällä sr-3. Rakennuskohtaiset kerrosalat sekä suojelumerkinnät selitteineen on kirjattu esityksen liitteeseen nro 4. Edellä mainittujen rakennusten lisäksi vuokra-alueella on käyttämätöntä rakennusoikeutta, joka ilmenee liitteessä nro 3 olevasta asemakaavaotteesta.

Maanvuokraus perustuu vuokra-alueella sijaitsevan rakennuskannan myyntiin ja kaupunkiympäristölautakunnan 14.3.2023, 150 § hyväksymään myyntisuunnitelmaan. Vuokrattavalla alueella sijaitsevien, liitteen nro 4 mukaisten rakennusten ja rakennelmien myynti toteutettiin suljetulla tarjouskilpailulla siten, että rakennusten pitämistä varten tarvittavat maa-alueet vuokrataan rakennuksista ja rakennelmista korkeimman sitovan tarjouksen tehneelle taholle. Tarjousaika oli 28.3.2025 – 15.5.2025. Rakennusten ostosta tehtiin 2 tarjousta määräaikaan mennessä. Korkeimman sitovan tarjouksen 114 000 euroa teki RL Tilat Oy. Vuokra-alueen rajat sekä maanvuokrausehdot olivat tarjouskilpailun liitteenä.

Vuokra

Vuokra-alueen, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaava perusvuosivuokraksi esitetään 1 154,92 euroa, joka vastaa nykyrahassa (pisteluvulla 2025/1= 2338) noin 27 000 euroa.

Vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Vuokra-alueen vuosivuokra perustuu vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaan, markkinaehtoiseen yksikköhintaan 17,11 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa noin 400 euroa/k-m² (2025/1=2338) sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Catella Property Oy 7.2.2025).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu nro 12624 mukaisen rakennusoikeuden alittavaan toteutuneeseen rakennusoikeuteen 1 350 k-m².

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Alueen ja sillä sijaitsevien rakennusten erityispiirteet on otettu huomioon maanvuokrasopimuksen ehdoissa. Esitettävä alueen vuokraus ja sitä koskeva maanvuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti sekä kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Maanvuokrasopimus tulee voimaan ja allekirjoitetaan samanaikaisesti rakennusten kauppakirjan kanssa.

Valtiontukiarviointi

RL Tilat Oy:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten RL Tilat Oy ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Päätöskohta B

Päätöskohdassa A vuokrattaviksi esitettävät alueet ovat olleet rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuuden hallinnassa kaupungin sisäisin vuokrausperiaattein. Kun alueet luovutetaan kaupungin ulkopuoliselle taholle, kyseisiä alueita koskevat sisäiset vuokraukset merkitään päättyneiksi tai muutetaan siltä osin kuin alueet eivät enää jää edellä mainitun palvelukokonaisuuden hallintaan. Muutokset tulevat voimaan, kun päätöskohdan A mukainen maanvuokrasopimus tulee voimaan.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on siirtänyt 4.4.2023, 195 § tontit-yksikön päällikölle hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaista toimivaltaansa antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevan rakennetun kiinteistön yritys- tai asuintarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin vuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m², jos tämä samalla myy toimivaltansa rajoissa kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen vuokralaiselle.