Rakennuslupa, 4201/54, Hollantilaisentie 36, Asunto-Oy Rivitalo N:o 36 - Bostads-Ab Radhus N:o 36

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päättää evätä Asunto-Oy Rivitalo N:o 36 - Bostads - Ab Radhus N.o 36:n hakeman rakennusluvan koskien osoitteessa Hollantilaisentie 36 sijaitsevan rakennuksen liikehuoneiston muuttamista asuinkäyttöön, kiinteistötunnus 91-420-0001-0054, lupapistetunnus LP-091-2023-07107.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisten tietoon.

Hakemus

Asunto-Oy Rivitalo N:o 36 - Bostads - Ab Radhus N.o 36 hakee 3.9.2023 vireille tulleella hakemuksella (Lupapistetunnus LP-091-2023-07107) lupaa muuttaa Munkkiniemen kaupunginosassa, osoitteessa Hollantilaisentie 36, kiinteistötunnus 91-420-001-0054, sijaitsevan asuin- ja liikerakennuksen ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevan liikehuoneiston muuttamista asuinkäyttöön.

Kyseessä on vuonna 1925 valmistuneen, arkkitehti Torsten Elovaaran suunnitteleman asuin- ja liikerakennuksen maantasokerroksen myymälätila, joka on ollut myymälä- ja vastaavassa käytössä koko elinkaarensa ajan.

Hakija on kirjannut Lupapisteen hakemukseen:

” Rakennuksen 1. kerroksen liiketila muutetaan kahdeksi asuinhuoneistoksi”.

Rakennuspaikka

Alueella on voimassa asemakaava 10088, joka on vahvistunut 2.3.1994.

Hakemuksen kohteena oleva rakennus sijoittuu asemakaavassa asuinkerrostalojen korttelialueelle, jolla ympäristö säilytetään (AK/s).

Rakennusta koskee asemakaavan määräys ”Suojeltava rakennus. Rakennus on kaupunkikuvallisesti arvokas. Rakennusta ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tyyliä tai vesikaton perusmuotoa. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, rakennus on lisärakentamis- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin soveltuvalla tavalla” (sr-2).

Rakennusta koskee asemakaavan määräys ”Rakennusala, jolla saa olla myymälä- tai liiketiloja kaduntasokerroksessa tai päivänvalolla valaistuna osittain maanpäällisessä kellarikerroksessa, mikäli yhteys kuhunkin tällaiseen huoneistoon järjestetään eteisen puolelta” (m).

Asemakaavaselostuksessa todetaan: ”Alueen kaupalliset palvelut sijaitsevat Hollantilaisentien varressa kadun pohjoisosassa. Liiketilat sijaitsevat asuintalojen pohjakerroksissa ja ovat luonteeltaan vanhalle asuinalueelle tyypillisiä pienliikkeitä. Hollantilaisentie 36:ssa sijaitsee isännöitsijätoimisto”.

Asemakaavaselostuksessa todetaan: ”Esikaupunkialueiden yleiskaavan rakennetun ympäristön suojelua koskevassa liiteraportissa (YB:14/78) Hollantilaisentien ja Laajalahdentien alue on merkitty kulttuurihistorialliseksi rakennussuojelukohteeksi ja siellä erityisesti mainittu rakennukset tonteilla 30006/10-19, 30010/1 ja korttelissa 30011. Alueesta mainitaan, että se on korkeatasoinen kokonaisuus, jonka pääasiallinen toteutus noudattaa Elien Saarisen Munkkiniemi – Haaga -suunnitelmaa vuodelta 1915. Alueella on selvästi havaittavissa suunnitelmassa käytetyt englantilaisen puutarhakaupunkiperiaatteet.

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on ollut alueen säilyttäminen ja kehittäminen hyvänä asuinalueena ja arvokkaiden rakennusten suojelu. Asemakaavan muutoksella on luotu edellytykset kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten ja ympäristön suojelulle. Lisärakentamista on sallittu ullakoille.

Lausunnot

Rakennusvalvonta on hakemuksen johdosta pyytänyt lausunnot asemakaavoitukselta ja kaupunginmuseolta.

Asemakaavoitus toteaa lausunnossaan 15.11.2023, että rakennuspaikka kuuluu maakunnallisesti arvokkaaksi luokiteltuun kulttuuriympäristöön "Laajalahden kulttuurimaisema Munkkiniemi - Tarvaspää - Ruukinranta". Tämän osana on arkkitehti Eliel Saarisen Munkkiniemi-Haaga-suunnitelman pohjalta 1900-luvun alussa rakennettu Munkkiniemen kaupunginosa. Kaupunginmuseon inventoinnissa "Munkkiniemen rakennusinventointi 2003-2005" alue on merkitty kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi alueeksi.

Eliel Saarisen vuoden 1915 Munkkiniemi-Haaga-suunnitelman kaupunkikuvallinen idea toteutuu erityisen tarkasti Hollantilaisentien ympäristössä.

Hollantilaisentie 36:n rakennuksen kaupunkikuvallinen merkitys Laajalahdentien päätteenä pienen katuaukion varrella on merkittävä. Rakennuksen alkuperäisessä suunnitelmassa ensimmäisessä kerroksessa oli aukion suuntaan avautuvaa liiketilaa, jossa oli muusta julkisivusta poikkeavat ikkunat ja

suoraan kadulle avautuvat liiketilan ovet. Julkisivun toteutettiin poiketen alkuperäisestä suunnitelmasta, mutta myös toteutuneessa rakennuksessa oli alun perin kaksi liiketilan ovea, joiden molemmin puolin oli kolmijakoiset isot ikkunat. Ikkunoita laajennettiin ja muutetiin yksiruutuisiksi näyteikkunoiksi vuonna 1954. Elannon myymälä toimi rakennuksessa vuodesta 1928 alkaen ja tilat ovat ollut liiketilakäytössä tähän päivään asti.

Ympäristö liiketiloineen on toistaiseksi säilynyt monipuolisena ja miellyttävänä katuympäristönä, jossa kivijalkaliiketilat ovat kaupungin elävyyden ja viihtyisyyden kannalta keskeinen tekijä. Tämän takia vastaavien tilojen muuttaminen asumiseen on kantakaupungin alueella kielletty rakennuskiellolla.

Asemakaavoitus pitää tärkeänä, että Munkkiniemen alueella säilyy liiketiloja jatkossa myös muualla kuin Munkkiniemen puistotien varrella. Munkkiniemen ranta-alueen suosio yleisenä virkistysalueena sekä mm. naapurissa sijaitsevan, alun perin pensionaatiksi suunnitellun, rakennuksen muutos asuinrakennukseksi, lisäävät palveluiden kysyntää alueella.

Hollantilaisentien suojeltu ympäristö on ainutlaatuinen. Hollantilaisentie 36:n liiketilojen säilyttämiselle alkuperäisessä käytössä on paikallishistorian ja kaupunkikuvan kannalta erittäin painavat perustelut.

Kaupunginmuseo on 5.12.2023antanut lausunnon, jossa hanketta ei ole puollettu. Lisäksi kaupunginmuseo on kirjannut Lupapisteeseen täydennettyihin suunnitelmiin liittyvän kannanoton todeten, etteivät ne vaikuta jo annettuun lausuntoon.

Myös kaupunginmuseo tähdentää asemakaavoituksen esille tuomaa kaupunkirakenteelliseen kehitykseen liittyvää historiaa. Lausunnossa todetaan, että ensimmäisen kerroksen liiketila tulisi säilyttää ensisijaisesti alkuperäisessä käyttötarkoituksessaan eikä muuttaa sitä asuinhuoneistoiksi. Elannon myymälä toimi rakennuksessa vuodesta 1928 alkaen ja tilat ovat olleet liiketilakäytössä tähän päivään asti. Kaupunginmuseo katsoo, että alkuperäistä käyttöä tulisi vaalia osana rakennuksen kulttuurihistoriallista arvoa. 1. kerroksen säilyttämistä liikehuoneistona puoltaa myös kohteen kaupunkikuvallisesti merkittävä sijainti.

Kaupunginmuseo nostaa esille myös hankeohjelmassa esitetyn tontin rajaamisen käyttötarkoituksen muutoksen jälkeen kivikorotuksella ja/tai pensasistutuksella. Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan rakennuksen edustalla oleva tila tulee säilyttää mahdollisimman avoimena eikä sitä tulisi rajata muusta ympäristöstä.

Kaupunginmuseon tietojen mukaan rakennuksen julkisivuja ei toteutettu alkuperäisten piirustusten mukaan, vaan varhaisissa 1930-luvun valokuvissa näkyvä katujulkisivu on alkuperäistoteutuksen mukainen. Rakennuksen suojelumääräyksen mukaan rakennus on lisärakentamis- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla, mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu asemakaavamääräyksessä mainittuja toimenpiteitä. Katujulkisivujen ikkunoiden nykytila on vuoden 1954 asussa. Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan olisi toivottavaa, että ikkunat palautettaisiin jossain vaiheessa alkuperäisen toteutuksen mukaisiksi.

Yhteenvetona on todettavissa, että molemmat lausunnot ovat kielteiset.

Vastine

Rakennushankkeeseen ryhtyvä on laatinut Lupapisteen keskustelukenttään asemakaavoituksen lausunnolle 27.11.2023 vastineen, jossa todetaan, ettei liiketila ole ollut 1980-luvun jälkeen myymälä- vaan toimistokäytössä, mikä ei elävöitä aluetta eikä palvele asukkaista. Lisäksi todetaan, että Hollantilaisentien vastakkaisella sivustalla sijaitseva koulurakennus on muutettu asuinkäyttöön, joten nyt rakennuslupaa hakeva hanke, joka rakennussuojelullisesti vähempiarvoiseen kohteeseen, on eriarvoisessa asemassa. Koulukäyttö on vähentänyt palveluiden käyttäjiä ja tarvetta. Edelleen todetaan, että liiketila on elinkelvoton jo yhtiövastikkeen suuruuden takia.

Vastineeseen on todettavissa, koulurakennus on alkujaan ollut pensionaatti, eli asuinrakennus. Rakennuksen palauttaminen alkuperäisen kaltaiseen käyttötarkoitukseen on edellyttänyt asemakaavamuutoksen, jossa on myös uudet suojelumääräykset (sr-1). Toteutus on noudattanut tätä uutta, vuonna 2019 lainvoiman saanutta asemakaavaa.

Sovellettavat oikeusohjeet

1.

Maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n 4 momentin mukaan korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön.

2.

Maankäyttö- ja rakennuslain 118 §:n mukaan rakentamisessa, rakennuksen korjaus- ja muutostyössä ja muita toimenpiteitä suoritettaessa samoin kuin rakennuksen tai sen osan purkamisessa on huolehdittava siitä, ettei historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia tai kaupunkikuvaa turmella.

3.

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 § 4 momentin mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin.

4.

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on muun ohella, että

1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen;

2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset;

3) rakennus soveltuu paikalle.

5.

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1) kohdan mukaan poikkeamista ei saa myöntää, jos se aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.

6.

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 3) kohdan mukaan poikkeamista ei saa myöntää, jos se vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista.

7.

Maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n1 momentin mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi 171 §:ssä säädetyin edellytyksin ja rajoituksin myöntää rakennusluvan, kun kysymys on vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

8.

Ympäristöministeriön asetus 1008/2017 5 §

Asuin-, majoitus- ja työtilan ikkuna

Asuin- ja majoitustilan ikkunan valoaukon on oltava vähintään 1/10 huonealasta. Ikkunan sijoituksen ja muun järjestelyn on varmistettava huoneen valoisuus, näkymä ulos huoneesta sekä huoneen kalustettavuus.

Perustelut

Hankkeessa on kyse vuonna 1925 valmistuneen asuin- ja liikerakennuksen maantasokerrokseen myymälätilan muuttamisesta asuinkäyttöön. Tila on ollut myymälä- ja vastaavassa käytössä koko elinkaarensa, liki sadan vuoden ajan.

Rakennus sijaitsee Munkkiniemen kaupunginosan keskeisen kadun kaarevassa risteysalueessa siten, että rakennuksen edusta on laajassa näkymässä ja muodostaa julkisien kaupunkitilan kaltaisen aukion. Myymälätila on osa julkista kaupunkitilaa. Rakennuksen arkkitehtuuri on harkittua ja viimeisteltyä. ”Rakennukseen liittyy paikallishistoriallisia ja merkittäviä rakennushistoriallisia arvoja ja se on säilynyt alkuperäisessä arvossaan”, todetaan alueen rakennusinventoinnissa (Helsingin kaupunginmuseon tutkimuksia ja raportteja 2/2006; Helsingin rakennuskulttuuri).

Pohjaratkaisuksi esitetään rakennuksen ensimmäisen kerroksen, kaupunkiaukiolle suuntautuva myymälätilan muuttamista kahdeksi asuinhuoneistoksi. Huoneistoihin ei ole esteetöntä kulkuyhteyttä. Huoneistoja ei kauttaaltaan ole suunniteltu esteettömään käyttöön. Huoneiston tunnuksella 10b asuinhuoneen ikkunan valoaukko on alle 10% huonealasta. Yksilöityjä huoneistokohtaisia varastoja ei pyynnöistä huolimatta ole esitetty.

Julkisivutoimenpiteenä esitetään katuaukiolle suuntautuvien ikkunoiden uusimista siten, että niihin palautetaan alkuperäisen kaltaista puitejaotusta.

Asumiselle osoitetun pinta-alan kasvaessa vakiintunut käytäntö on, että asumisen toiminnallisuutta ja viihtyvyyttä parantavia toimenpiteitä edellytetään myös ulkoalueille. Pyynnöistä huolimatta sellaisia ei ole esitetty eikä alustavaa pihasuunnitelmaa ole toimitettu. Autopaikkaselvitystä ja selvitystä polkupyöräpaikkamäärästä ei ole toimitettu.

Rakennushanke on maankäyttö- ja rakennuslain sekä asemakaavan vastainen seuraavasti:

1.

Korjaus- ja muutostyössä ei ole otettu huomioon rakennuksen ominaisuuksia ja erityispiirteitä eikä rakennuksen soveltuvuutta aiottuun käyttöön. Rakennuksen ominaispiirre ei ole privaatti käyttö huoneistossa, jonka funktio on asettua julkisivuratkaisuineen johdonmukaiseksi osaksi kaupunkirakenteeseen muodostettua julkista aukiota.

2.

Rakennuksen korjaus- ja muutostyössä ja muita toimenpiteitä suoritettaessa ei ole huolehdittu siitä, ettei historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokasta rakennusta tai kaupunkikuvaa turmella. Julkiseen aukioon liittyvänä identiteettitekijänä julkisen tilan yksityistäminen turmelee historiallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaan rakennuksen ja kaupunkikuvan.

3.

Rakennuksen muutostyöt ovat vastoin asemakaavan edellyttämää ympäristön säilyttämistä. Rakennus reunustaa aukiota, joka on ylärinteen päässä mäen päällä pitkässä kaupunkinäkymässä keskeinen. Nivelen kaltaisena se muodostaa historiallisesti merkittävään kaupunkirakenteeseen erityisen identiteettitekijän. Aukion muuttuminen privaatiksi asuinympäristöksi asumisen edellyttämine, intimiteettiä parantavine rakenteineen ja muine tekijöineen on ympäristöä passivoiva ja siten negatiivisella tavalla ympäristöä muuttava toimenpide.

Lisäksi asemakaavan vastaisesti rakennuksessa suoritetaan sellaisia muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tyyliä. Rakennuksen ominaisuus on palvella kaupunkitilan julkista käyttöä.

4.

Rakennukseen esitetty toimenpide ei rakennuksen suojeluarvojen eikä ympäristön säilyttämisen kannalta ole voimassa olevan asemakaavan mukainen edellä kuvatulla tavalla.

Rakentaminen ei täytä maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:ssä ja muussa ko. laissa asetettuja vaatimuksia. Asuinhuoneiston valaistusolosuhteet eivät ole riittävät.

Vallitsevan käytännön mukaan uusia asuintiloja rakennettaessa uudisrakentamiseen kohdennetut esteettömyysvaatimukset edellytetään toteutuvan. Rakennuksen ominaispiirteillä on vaikutusta asiaa korjaus- ja muutostöissä, jolloin esteettömyyttä toteutetaan kohtuulliseksi katsottavalla tavalla. Hankkeessa ei juurikaan esitetä toteutettavaksi esteetöntä asuinympäristöä.

Muutostyössä ei ole otettu huomioon rakennuksen ominaisuuksia ja erityispiirteitä eikä sen soveltuvuutta aiottuun käyttöön. Muutostöiden seurauksena rakennus ei enää sovellu pakalle.

5.

Rakennusluvan myöntäminen edellyttää poikkeamisten hyväksymistä. Rakennushankkeeseen ryhtyvä on maininnut vain poikkeamisen ympäristöministeriön asetuksesta 1008/2017 5 §, joka koskee ikkunan valoaukkoa. Hankkeessa kuitenkin poiketaan myös Valtioneuvoston asetuksen rakennuksen esteettömyydestä 1 §:stä sekä asemakaavan rakennusta ja aluetta koskevista suojelu- ja säilyttämismääräyksistä.

6.

Asemakaavaan kirjattu alueellinen suojelu ei toteudu. Hanke vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista.

7.

Rakennusvalvontaviranomainen ei voi myöntää rakennuslupaa, koska hankkeessa ei ole kysymys vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

8.

Huoneiston tunnuksella 10b asuinhuoneen ikkunan valoaukko on alle 10% huonealasta.

Yhteenvetona on todettavissa, että rakennuksen julkisivu on pysyttäytynyt koko elinkaarensa ajan johdonmukaisena. Aukotus ja sisäänkäynnit ovat seurausta rakennukseen suunnitellusta käytöstä: liiketilojen näyteikkunat ja sisäänkäynnit suuntautuvat julkiseen kaupunkitilaan ja alleviivaavat liiketilakäyttöä, muu aukotus osoittaa tilojen asuinkäytön. Rakennuksen hierarkkisessa tyylissä on kaksi keskeistä tekijää – julkinen liiketila ja privaatti asuminen. Liiketilan privatisoimisella ei vaalita rakennuksen ominaisuuksia eikä erityispiirteitä olla osa julkista ympäristöä. Asuinkäyttö tuottaa kaupunkitilaan ja -kuvaan privatisoivia elementtejä, mikä on vastoin asemakaavan velvoittamaa ympäristön säilyttämistä.

Kaupunkirakenne on pysyttäytynyt alkuperäisenä, viime vuosisadan alussa laadittujen suunnitteluperiaatteen mukaisena, ainutlaatuisena kaupunkisuunnitteluideologisena reliikkinä. Rakennus sijoittuu aksiaalisen kaupunkirakenteen solmukohdan keskeiseen näkymään, jonka päätepisteenä mäen päällä on julkisen aukion kaltainen kaupunkitila. Rajaavana tekijänä, alueellisena ominaispiirteenä ovat rakennuksen mahdollistamat myymälä-, liike-, toimisto- ja vastaavat työpaikkoja ja palveluja tarjoavat tilat. Julkisuuden privatisoiminen rikkoo kaupunkikuvaa ja siihen kuuluvan rakennuksen ja ympäristön suojeluarvoja. Sekä rakennus että alue on saanut suojelulliset statukset asemakaavassa.

Käyttötarkoituksen muutoksessa asuinkäyttöön voidaan edellyttää, että asuintiloista syntyy hyvää asuinympäristöä. Asuntosuunnittelu osoittaa, etteivät asuntosuunnittelulle asetetut säädökset täyty.

Hankeselostuksessaan hakija mainitsee, että 1. kerroksen käyttö asumiseen on alueelle tyypillistä ja luettelee kahdeksan osoitetta. Paikallakäynnin ja arkistotietojen perusteella on todettavissa, etteivät esimerkit ole vastaavia kuin nyt lupaa hakeva kohde. Luetelluissa esimerkeissä ei ole näyteikkunallisia, aiemmin liiketiloina toimineita huoneistoja. Alueella näyteikkunallisen liikehuoneistot ovat vahvistettujen piirustusten mukaisesti pysyttäytyneet liiketiloina.

Rakennuslupahakemuksessa on esitetty vain yksi poikkeaminen, johon voi todeta, ettei perustelu ole hyväksyttävissä. Hankkeen usealle määrälle tosiasiallisia poikkeamisia ei löydy hyväksyttäviä perusteluita eivätkä ne ole vähäisiä. Kannanottojen ja lausunnon vahvistamalla tavalla toimenpide muuttaa historiallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokasta rakennusta ja sen ympäristöä merkittävästi tavalla, joka ei ole hyväksyttävissä.

Toimivalta

Hallintosäännön 2 luvun 10 §:n 2 momentin mukaan kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto toimii kaupungin rakennusvalvontaviranomaisena.

Hallintosäännön 16 luvun 2 §:n 2 momentin 8 kohdan mukaan ympäristö- ja lupajaosto päättää rakennusluvista ja rakennusten purkamisluvista, jollei jaosto ole siirtänyt toimivaltaansa viranhaltijalle.

Päätös tullut nähtäväksi 10.06.2024

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §