Poikkeaminen, Sörnäinen, Verkkosaarenranta 10619/7, Bluet Oy Ltd, Marina Housing Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin 10619 tonttia 7 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 11956 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

Bluet Oy Ltd, Marina Housing Oy

Rakennuspaikka

10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin 10619 tontti 7

Hakemus

Hakija hakee lupaa poiketa voimassa olevasta asemakaavasta nro 11956 siten, että

Hakija perustelee hakemustaan poiketa asemakaavasta ja kieltää yleinen jalankulku ja pyöräily tontin osalla, jossa on kelluvia asuntoja palveleva 4 m leveä laituri (kaavamääräyksessä merkintä pp/l), sillä kulkulaituri ei toimi yhdysreittinä eikä siten ulkopuolisilla ole tarvetta kulkea laiturilla. Hakijan mukaan läpikulku häiritsisi alueen asukkaiden yksityisyyttä, sekä aiheuttaisi taloyhtiölle kohtuuttomia vastuita ja riskejä. Riskeiksi hakija nimeää turvallisuuteen ja vastuisiin liittyvät seikat, sekä taloudelliset riskit hankkeen toteutumisen kannalta. Yleinen kulku lisäisi pelastustehtävien todennäköisyyttä jo muutenkin erikoisessa ja haastavassa, normaalista poikkeavassa toimintaympäristössä. Hakija myös painottaa asemakaavan olevan Helsingin ensimmäisiä kohteita, jotka sallivat kelluvan rakentamisen, eikä kyseiselle rakennustavalle ominaisia piirteitä osattu ottaa kaavoituksellisesti, sekä teknisten ratkaisujen kannalta optimaalisesti huomioon kaavan laadintavaiheessa n. 10 vuotta sitten.

Hakija perustelee hakemustaan poiketa asemakaavan mukaisesta w-1 merkinnällä olevista siltarakenteista sen ollessa haastava toteuttaa turvallisesti ja arkkitehtuurisesti sillasta tulisi kohtuuttoman pitkä. Tonttien 10619 5/6/7 risteyskohdassa asemakaavassa merkinnällä oleva silta rakennetaan betoniponttonirakenteisena ilman alituskorkeutta. Hakijan suunnitelmien mukaan asemakaavan edellyttämän alituskorkeuden (1,2 m) toteuttaminen esteettömyysvaatimusten mukaisesti tuottaisi massiivisen siltarakenteen (11.25m/noususuunta, 8% pituuskaltevuudella). Perusteluissa hakija huomioi mahdollisen siltaratkaisun kielteiset vaikutukset kelluvan katurakenteen huoltoon ja ylläpitoon. Kulkusillan rakenteissa kulkee myös mm. vesi, jätevesi sähkö- ja datakaapeleita.

Hakija hakee 10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin 10619 tonttia 7 koskevan poikkeamishakemuksen LP-091-2021-00490 mukaisia poikkeamia uudelleen vastaamaan uutta 22.1.2024 laadittua tonttijakoa siten, että

Hakija perustelee hakemustaan poiketa rakennusalojen sijainnista, määrästä ja rakennusalalle osoitetuista asuntojen enimmäismäärästä sillä, että poikkeamisen osalta asemakaava on laadittu n. 10 vuotta sitten, ja asuntomarkkinat ovat muuttuneet aikavälillä merkittävästi. Haettu muutos on suunniteltu nykyisen kysynnän mukaiseksi huomioiden myös rakennus- ja palotekninen mitoitus. Rakennusalat eivät sijainniltaan muutu merkittävästi, eikä rakennusoikeus muutu.

Hakija perustelee asemakaavassa osoitetusta autopaikkojen määrästä poikkeamista siten, että etäisyys linnuntietä lähimmälle metro- tai juna asemalle on alle 400 metriä. Lisäksi alueelle rakentuu useita pysäköintilaitoksia, joihin ajoneuvojen pysäköinti on luontevampaa ja kaupunkikuvallisesti parempi ratkaisu kuin ranta-alueille pysäköinti. Lisäksi hankkeen käyttöön osoitettua 10614/2 LPA aluetta on pienennetty alkuperäisestä.

Hakija perustelee poikkeamista asemakaavassa osoitetusta yleisen jalankulun ja pyöräilyn alueesta, jossa kelluvan laiturin kansitason tulee olla vähintään 0,7 m vedenpinnan yläpuolella siten, että hieman matalampi kansitason korkeus on edelleen kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti hyvä, mutta se on teknisesti vakaampi ja kustannuksiltaan toteutuskelpoisempi ratkaisu.

Hakija perustelee poikkeamista asemakaavassa osoitetusta kaavamääräyksestä ”W/A-1 korttelialueella kelluvia asuntoja varten rakennettavat aallonmurtajat, vedessä olevat tukipilarit, laiturit- ja kiinnitysjärjestelyt, käyntisillat ja terassit eivät saa ylittää korttelialueen rajoja” siten, että alueen merenpinnan korkeudenvaihtelu ja alueen syvyys huomioon ottaen tulee ankkuripainot sijoittaa arviolta n. 5-20 m etäisyydelle rakenteista. Tämä hakijan mukaan tarkoittaa sitä, että veden pohjaan sijoittuvat ankkurointipainot ylittäisivät tontti- ja korttelialuerajat, mutta vesialueen käyttöön tai ulkonäköön se ei vaikuta. Ylitys tapahtuu meren pohjalla, noin -3.6 m syvyydellä.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 6.6.2012 hyväksytty asemakaava nro 11956. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on osoitettu vesialueella sijaitsevaksi korttelialueeksi (W/A-1), jolle saa sijoittaa kelluvia asuntoja ja niitä palvelevia laitureita, käyntisiltoja, kiinnitysjärjestelyjä, aallonmurtajia ja muita rakenteita. Merkintä (pp/l) kuvaa yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattua tontin osaa, jolle tulee rakentaa kelluvia asuntoja palvelevan vähintään 4 metriä leveän laiturin. Laituriin saa rakentaa kunnallisteknisiä johtoja ja laitteita ja sen kansitason tulee olla vähintään 0,7 m vedenpinnan yläpuolella. Merkintä (w-1) ilmoittaa kevyen liikenteen avattava silta, jonka alituskorkeuden on oltava vähintään 1,2 metriä. Sillan rakenteiden tulee olla ilmeeltään keveitä ja huolellisesti viimeisteltyjä.

Tontin rakennusoikeus on 508 k-m². Tontille on osoitettu rakennusalat a-1. Rakennusalan merkinnän jälkimmäinen luku osoittaa rakennusalalle rakennettavien asuntojen enimmäismäärän. Kaavatonteille 10619/3 ja 4 on laadittu 22.1.2024 tonttijako nro 14053, jonka myötä kaavatonteista on muodostettu tontit 10619/5, 6, 7 ja 8.

Tontin (W/A-1) 10619/5 rakennusoikeus on 942 k-m², pinta-ala 3 862 m², os. Verkkosaarenranta.
Tontin (W/A-1) 10619/6 rakennusoikeus on 1 050 k-m², pinta-ala 4 582 m², os. Verkkosaarenranta.
Tontin (W/A-1) 10619/7 rakennusoikeus on 508 k-m², pinta-ala 2 260 m², os. Verkkosaarenranta.
Tontilla (W/A-1) 10619/8 ei ole rakennusoikeutta, pinta-ala on 5 628 m², os. Verkkosaarenranta.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu kantakaupungiksi (C2), jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palveluiden, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena.

Nykytilanteessa rakennuspaikka on rakentamaton. Tontti sijaitsee vesialueella.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (14.05.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 2 kpl. Muistuttaja 1 vastustaa yleisen jalankulun ja pyöräilyn kieltoa sen ollessa vastakkainen, mitä asemakaavassa ja rakennusluvassa vaaditaan ja ristiriidassa Helsingin kaupungin mainostaessa Kalasatamaa mielenkiintoiseksi kokonaisuudeksi ja avoimeksi kaupunkitilaksi. Muistutuksessa todetaan yleisen jalankulun ja pyöräilyn kieltämisen yhteyslaiturilla olevan vastoin yhdenvertaista kaupunkilaisten oikeutta, sekä asunto-osakeyhtiöiden yhdenvertaista kohtelua ranta-alueella. Muistuttaja 1 antaa esimerkiksi läheisten asunto-osakeyhtiöiden tonteilla sijaitsevat yhteiskäyttöä varten sallitut yleiset kulkureitit, joihin on rakennettu esimerkiksi istutuspenkkejä niiden ollessa avoimia kaikille alueella liikkuville.

Vastineessa muistuttaja 1 ottaa kantaa tilanteeseen, jossa kaupungin toimesta on investoitu ja toteutettu laiturirakenne, johon kelluvia asuntoja palveleva 4 m leveä laituri kiinnittyy. Hakija kyseenalaistaa onko laiturirakenne rakennettu vain kelluvien asukkaiden käyttöön. Muistutuksessa nostetaan myös esille, kuinka laiturirakennelmalle kulku ohjautuu vieressä sijaitsevien asunto-osakeyhtiöiden piha-alueiden lävitse.

Muistuttaja 2 mukaan asemakaavapoikkeusta ”Yleisen jalankulun ja polkupyöräilyn kielto tontin osalla, jossa kelluvia asuntoja palveleva 4 m leveä laituri. Kaavamääräyksessä merkintä pp/I.” ei tule hyväksyä. Vastineessa vedotaan yleisen jalankulun ja pyöräilyn kieltämisen kohtelevan muita alueen rakentajia epätasa-arvoisesti. Muistuttaja 2 toteaa maalla sijaitsevalla kaava-alueella olevien kiinteistöjen velvollisuudesta rakentaa ja ylläpitää yleisten pph-kevyenliikenteen kulkuväyliä hallitsemillaan tonteilla. Tämä aiheuttaa rakentamis- ja ylläpitokustannuksia, sekä häiritsee alueen yksityisyyttä aiheuttaen riskejä ja vastuita esimerkiksi kulkureiteille avautuvista asemakaavanmukaisista autotalleista. Muistuttajan 2 mukaan hakijan perustelu ”kulkulaituri ei toimi yhdysreittinä” on virheellinen, sillä asemakaavan mukainen pp/l reitti kulkee kelluvien asuntojen korttelialueen läpi etelästä pohjoiseen. Kaavapoikkeamisen hyväksymisen johtaisi kelluvien asuntojen korttelialueiden sulkemiseen muilta, kuin alueen asukkailta venelaitureita vastaavaksi suljetuksi alueeksi.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, ettei yleisen jalankulun ja polkupyöräilyn kielto tontin osalta merkinnällä pp/l sulje rantaraittia muilta alueen asukkailta. Poikkeushakemuksessa ei haeta kieltoa rantaraitin, eli yhteyslaiturin yleisen kulun kieltämiseen eikä siten tulevien kelluvien asuntojen laitureiden jalankulun ja polkupyöräilyn kielto vaikuta alueen nykyisiin käyttömahdollisuuksiin.

Vastineessaan hakija toteaa, ettei maalla sijaitseva asuinkiinteistö ole verrattavissa keskenään veden päällä sijaitsevaan asuinkiinteistöön. Hakijan mukaan kelluvaa asuinalueetta toteutettaessa hanke vastaa perusinfran rakentamisesta, kuten vesi-, viemäri, sähköverkosta sekä katuvalaistuksesta, toisin kun maalle rakennettaessa, jossa toimenpiteistä vastaa kaupunki. Hakija toteaa ylläpidon olevan yhtäläistä, mutta rakentamisen olevan 3–4 kertaa kalliimpaa. Hakija myös ottaa huomioon, ettei veden päällä sijaitsevaa aluetta ole mahdollista laajentaa, eikä veden päälle voi väistää tai poiketa tarpeen vaatiessa. Hakija vetoaa myös pelastuslaitoksen lausuntoon kulkureitin tyhjänä pitämiseksi pelastustoimien mahdollistamiseksi.

Hakija tuo vastineessaan esille Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston liikennesuunnitteluosaston laatiman Verkkosaaren pohjoisosan liikennesuunnitelman (Piirustus 6662-1, 2016; Päätöksen Diaarinumero HEL 2016-004842), jossa jalankulku, pyöräily ja huoltoajo on esitetty rajattuna rannan katualueelle.

Vastineessa hakija toteaa, ettei rantaraitin laiturirakennetta ole rakennettu vain kelluvien asuntojen asukkaiden käyttöön vaan se on kiinteä osa kaupungin rantarakenteita eikä osa kelluvia katuja. Hakija vetoaa yleisen kulun kieltämiseen kelluvilla kaduilla yleisen turvallisuuden kannalta, asukkaiden yksityisyyden, sekä kotirauhan vuoksi. Lisäksi hakija toteaa, etteivät kelluvat kadut toimi yhdysreittinä vaan alueen pääreitti on rantaraitilla ja sekundäärinen kelluvilla kaduilla.

Hakemuksesta on saatu lausunnot Sosiaali-, terveys ja pelastustoimialalta (Pelastuslaitos), sekä Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymältä.

Pelastuslaitos toteaa lausunnossaan (30.05.2024) puoltavan yleisen jalankulun ja polkupyöräilyn kieltoa kelluvia asuntoja palvelevalla laiturilla. Yleinen kulku lisää mahdollisuutta jo valmiiksi kapean väylän kaventumiseen polkupyörillä, sähköpotkulaudoilla ym. mikä mahdollisesti hankaloittaa pelastustoimintaa. Pelastuslaitos painottaa, mikäli laiturialuetta rajataan portilla tai vastaavalla, se ei saa kaventaa väylää ja sen tulee olla helposti avattavissa, esim. kolmioavaimella. Lisäksi paloteknisistä ratkaisuista on laadittava riittävän tarkat suunnitelmat rakennuslupavaiheessa ja suunnitelmat on hyväksytettävä pelastuslaitoksella. Pelastuslaitos toteaa myös huomioitavan Maankäytönjohtajan asettamat poikkeaman ehdot aiemmassa poikkeamispäätöksessä 14.02.2022 (Sörnäinen, Capellanranta, poikkeamishakemus HEL 2021-013515 T 10 04 01, Asiointitunnus LP-091-221-00490, hankenumero 5046_82)

HSY toteaa lausunnossaan (31.05.2024), ettei muutosehdotus edellytä vesihuollon johtosiirtoja, sillä aluetta palvelevat yleiset vesijohdot ja viemärit on rakennettu valmiiksi.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, sillä yleisen jalankulun ja polkupyöräilyn kieltäminen koko tontin osalta, jossa kelluva asuntoja palveleva vähintään 4 m leveä laituri (kaavamääräyksessä merkintä pp/l), lisää kelluvien katujen turvallisuutta pelastustilanteissa. Pelastusviranomaisen lausunto (30.05.2024) tukee päätöstä. Lausunnon mukaan yleisen kulun salliminen saattaa vaikuttaa väylän kaventumiseen, esimerkiksi polkupyörillä, hankaloittaen mahdollista pelastustoimintaa. Paloteknisestä ratkaisusta, sekä mahdollisesta rajaavasta portista on laadittava riittävän tarkat suunnitelmat rakennuslupavaiheessa ja suunnitelmat on hyväksytettävä pelastuslaitoksella huomioiden myös aiempien poikkeamispäätösten ehdot (HEL 2021-013515).

Mikäli aluetta rajataan portilla, tai muulla vastaavalla rakenteella, ei tämä saa kaventaa kulkuväylän väylän vapaata kulkuaukkoa. Lisäksi sen tulee olla helposti pelastusviranomaisen avattavissa esimerkiksi kolmioavaimella pelastusturvallisuuden takaamiseksi.

Kyseinen kulkureitti ei johda muualle, kuin laitureilla sijaitseviin asuntoihin rantaraitin toimiessa yleisenä jalankulku ja pyöräilyalueena. Haettu kulkureitti, jolle haetaan yleisen jalankulun ja pyöräilyn kieltoa johtaa viereisille tonteille 10619/1 ja 2. Jatkosuunnittelussa on varmistettava kyseisten tonttien kulkureitin käyttö asemakaavan mukaisesti yhtenäisenä reittinä tonttien 10619 / 1/2/5/6/7/8 välillä.

Hanke voidaan toteuttaa poikkeamalla asemakaavasta tonttien 10619/5/6/7 välisen siltarakenteen poistamisella. Asemakaavassa w-1 merkintä ilmentää kevyen liikenteen avattava siltaa, jonka alituskorkeuden on oltava vähintään 1,2 metriä. Sillan rakenteiden tulee olla ilmeeltään keveitä ja huolellisesti viimeisteltyjä.

Asemakaavanmukainen hakijan esittämä tutkielma ei edistä kulkureitin esteettömyyttä sillan avattavuudesta aiheutuvan kaltevuuden myötä. Lisäksi kelluvien asuntojen tarvitsema tekniikka, kuten vesi, jätevesi ja sähkökaapelit saattavat kulkea sillan reitillä, jolloin sillan avattavuus tonttien välillä on teknisesti hyvin haastavaa toteuttaa. Hakijan tulee jatkosuunnittelussa varmistaa kulkureitin, asemakaavassa merkityn pp/l, esteettömyysperiaatteet lupaviranomaisen kanssa.

Asemakaavanmukaisessa ratkaisussa alituskorkeudeltaan vähintään 1,2 m oleva siltarakenne mahdollistaa avoimen veden virtauksen kelluvia asuntoja palvelevan 4 m leveän laiturin ja rannanpuoleisen vesialueen välissä. Hakijan on jatkosuunnittelussa varmistuttava vesialueen virtauksista ja toteutettava mahdolliset lisäselvitykset, sekä varmistettava mahdolliset vaikutukset vesilupaan.

Uudelleenhaettu toimenpide voidaan toteuttaa asemakaavassa määritellyn sijainnin, rakennusalojen lukumäärän ja rakennusalalle osoitetun asuntojen enimmäismäärän osalta, sillä rakennusalojen muuttaminen ja asuntojen lukumäärän muutos ei olennaisesti muuta asemakaavan tavoitteita. Alustava suunnitelma poikkeaa rakennusalalle osoitetuista asuntojen enimmäismääristä siten, että tontille saa rakentaa yhteensä 4 asuntoa (vuonna 2012 voimaan tulleessa asemakaavassa osoitettu ohjeelliselle kaavatontille 10619/3 11 asuntoa). Suunnitelmasta on rakennuslupavaiheessa laadittava tarkennettu palotekninen suunnitelma. Ratkaisut tulee neuvotella yhdessä pelastuslaitoksen kanssa ja pyytää rakennusluvan aikaisista suunnitelmista pelastuslaitokselta lausunto.

Uudelleenhaettu poikkeaminen autopaikkojen vähimmäismäärästä voidaan sallia hakijan esittämällä tavalla rakentamalla 1 ap / 100k-m². Kohteessa sovelletaan pientaloasumisen autopaikkojen laskentaohjetta, sijainti ja hyvät joukkoliikenneyhteydet huomioiden. Asuntojen keskipinta-ala on laskenut asemakaavan mukaiseen rakentamiseen verrattuna.

Hanke voidaan toteuttaa poikkeamalla asemakaavassa osoitetusta yleisen jalankulun ja pyöräilyn alueen osalta siten, että kelluvan laiturin kansitaso tulee olla vähintään 0,6 m vedenpinnan yläpuolella. Suunnitelmat ovat asemakaavan tavoitteiden mukaisia. Laiturin toteutuksesta puuosien osalta paloturvallisuusnäkökohdat tulee selvittää ja tarvittaessa neuvotella niistä pelastuslaitoksen kanssa erillisneuvotteluin.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa kelluvien asuntojen ja laitureiden ankkuroinnista siten, että ankkurointi sijoittuu osittain korttelialueen ulkopuolelle. Matalan ruopattavan vedensyvyyden 3,6 m vuoksi ankkurointi tulee sijoittaa toiminnallisen etäisyyden päähän laturista. Kelluvien asuntojen ankkurointi tulee toteuttaa siten, että ympäröivien vesialueiden tulee olla yleisessä käytössä. Mikäli ankkurointi ulottuu vesialueelle, ankkurointi tulee merkitä selkeästi.

Poikkeamisen erityinen syy on asemakaavan toteutumisen edistäminen, sekä kelluvien asuinrakennusten pilottikohteen mahdollistaminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.