Asuntotontin pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vähäinen muuttaminen (Pasila, Postipuisto, tontti 17131/3)

Asuntotontit-tiimin tiimipäällikkö päätti muuttaa Postipuiston Tähti Oy:lle (y-tunnus 3149254-6) vuokratun Helsingin kaupungin 17. kaupunginosan (Pasila) korttelin 17131 tontin 3 (kiinteistötunnus 91-17-131-3, osoite Kollipolku 4) maanvuokrasopimusta nro 26074, siten että sopimuksen kohdat 1 §, 27 § ja 28 § korvataan seuraavasti:

1 § Vuokra ja osto-oikeus

Vuokralaisella on tonttiin osto-oikeus, joka on voimassa 31.12.2027 saakka. Mikäli viranhaltijapäätöksen lainvoimaistuminen viivästyy, voidaan kaikkia tässä päätöksessä sovittuja määräaikoja jatkaa suhteessa viivästykseen.

Vuokralaisella on oikeus saada omistusoikeus tonttiin, kun U-H Kiinteistöt Oy (Y-tunnus 3269061-6) on luovuttanut omistusoikeuksin luonnollisille henkilöille huoneisto-osakkeita vähintään 10 % asuinhuoneistojen pinta-alasta laskettuna. Kokonaispinta-alaan ei lueta mukaan osakehuoneiston 97 pinta-alaa, eikä sitä myöskään voida lukea mukaan mainittuun 10 prosenttiin. Osakemyynnin tulee tapahtua 30.6.2026 mennessä. Edelleen osto-oikeuden käyttämisen edellytyksenä on, että vuokralainen on noudattanut olennaisilta osin tontin maanvuokrasopimuksen mukaisia ehtoja.

Kauppahinnan tarkistuksessa määritetään lopullinen maksettava kauppahinta seuraavasti:

Kauppahintaa tarkistetaan ostohakemuksen ajankohdan (4/2022) ja kauppahinnan tarkistusajankohtana tiedossa olevan viimeisimmän indeksiluvun maksuajankohdan välisellä elinkustannusindeksien erotuksella kuitenkin siten, että elinkustannusindeksiin sidotusta indeksitarkistuksesta huomioidaan 50 % siitä indeksin mukaisesta noususta, joka kauppahintaan aiheutuu ostohakemuksen ajankohdan 4/2022 ja kauppahinnan tarkistusajankohtana tiedossa olevan viimeisimmän indeksiluvun maksamisen välisenä aikajaksona (max.12/2027). Omistusoikeus siirtyy, kun koko kauppahinta on maksettu ja em. osakemyyntiä koskeva ehto on toteutunut.

Kaupungilla on kuitenkin kaikissa tapauksissa oikeus periä vähintään elinkustannusindeksin pisteluvun 1966 mukaan korjattua kauppahintaa (ind. 4/2020 = 1966). Mikäli tontin lopullinen yhteenlaskettu kerrosalan määrä ylittää tässä sopimuksessa ilmoitetun 6223 + 296 k-m² rakennusoikeuden määrän tai asemakaavan mukainen rakennusoikeus muutoin ylitetään, kaupungilla on oikeus periä kultakin ylittävältä kerrosneliömetriltä vastaavaa lisäkauppahintaa.

27 § (Lisäehdot)

Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan toteuttamaan vuokra-alueelle vapaarahoitteisia sääntelemättömiä omistusasuntoja ilman Hitas-ehtoja. Tontin lunastamisen jälkeen taloyhtiön asuinhuoneisto-osakkeista yhteensä vähintään 50 % asuinhuoneistojen pinta-alasta laskettuna tulee olla luovutettuna luonnollisille henkilöille 31.12.2030 mennessä. Mikäli ehto ei toteutuisi, eikä U-H Kiinteistöt Oy saisi asunnoista luovutettua 50 %, tulee ensisijaisesti U-H Kiinteistöt Oy:n ja toissijaisesti vuokralaisen maksaa kaupungille 500 000 euron sopimussakko. Vuokralaisen vastuuta muiden ehtojen osalta ei vähennä tämän nimenomaisen sopimussakon maksaminen.

Sekä 10 % että 50 % luovutusvelvoitteen toteutuminen todetaan taloyhtiön isännöitsijän kirjallisilla todistuksilla, jotka ovat liitteen 1 ja 2 mallien mukaisia. Luovutusvelvoitteet ovat lopullisesti ja kertakaikkisesti vahvistettu täytetyiksi, kun taloyhtiön isännöitsijä on asian kirjallisesti kaupungin hyväksymillä todistuksilla vahvistanut.

Kaupunginhallituksen päätöksellä 28.9.2020 (593 §, Asia 4) vahvistettujen osto-oikeusperiaatteiden mukaisesti vuokralaisella on osto-oikeus tonttiin 17131/3. Vuokralaisella ei ole oikeutta siirtää po. osto-oikeutta kolmannelle ilman vuokranantajan suostumusta.

28 § Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimus

Vuokra-alueelle toteutettavasta asuinhuoneistoalasta noin 48 % toteutetaan perheasuntoina, joiden keskipinta-ala on 80,0 as-m².

Sopimuksen kohdat 1 §, 27 § ja 28 § korvataan kokonaisuudessaan seuraavasti:

1 § Vuokra ja osto-oikeus

Tammikuun 1. päivästä 2022 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on kymmenentuhatta yhdeksänsataaviisikymmentäkaksi euroa neljäkymmentäkahdeksan senttiä (10 952,48) vuodessa asuinrakennusoikeuden osalta sekä kolmesataayhdeksänkymmentäkuusi (396) euroa liikehuoneiston rakennusoikeuden osalta, vastaava perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.

Vuokra maksetaan vuosittain yhdessä erässä. Eräpäivä on 30.6.

Tontin maanvuokrasta peritään ns. alkuvuosialennuksen johdosta 80 % 31.12.2023 saakka, jonka jälkeen peritään täyttä vuokraa.

Kalenterivuodelta (1.1.-31.12.) perittävä kokonaisvuokra asumisrakennusoikeuden osalta ilman alennusta on 31.12.2020 saakka 216 421,00 euroa ja edellä mainittu alennus huomioiden 173 136,80 euroa ja liike huoneiston osalta 6 433,86 euroa ja edellä mainittu alennus huomioiden 5 147,08 euroa. Tällöin vuokra-ajalta 16.10.2020 - 31.12.2020 perittävä vuokra on yhteensä asuin- ja liikehuoneiston rakennusoikeuden osalta 37 382,10 euroa.

Vuokranantajalla on oikeus korottaa maanvuokraa, mikäli vuokra-alueelle toteutetaan asuin-, liike- tai muuta pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa yhteensä enemmän kuin 6 223 + 296 k-m².

Ellei vuokraeriä tai muita sopimukseen perustuvia saatavia suoriteta eräpäivänä, vuokralainen on velvollinen maksamaan erääntyville saataville eräpäivästä maksupäivään korkoa ja perimispalkkiota kaupungin hallituksen vahvistaman päätöksen mukaan.

Vuokralaisella on tonttiin osto-oikeus, joka on voimassa 31.12.2027 saakka. Mikäli viranhaltijapäätöksen lainvoimaistuminen viivästyy, voidaan kaikkia tässä päätöksessä sovittuja määräaikoja jatkaa suhteessa viivästykseen.

Vuokralaisella on oikeus saada omistusoikeus tonttiin, kun U-H Kiinteistöt Oy (3269061-6) on luovuttanut omistusoikeuksin luonnollisille henkilöille huoneisto-osakkeita vähintään 10 % asuinhuoneistojen pinta-alasta laskettuna. Kokonaispinta-alaan ei lueta mukaan osakehuoneiston 97 pinta-alaa, eikä sitä myöskään voida lukea mukaan mainittuun 10 prosenttiin. Osakemyynnin tulee tapahtua 30.6.2026 mennessä. Edelleen osto-oikeuden käyttämisen edellytyksenä on, että vuokralainen on noudattanut olennaisilta osin tontin maanvuokrasopimuksen mukaisia ehtoja.

Kauppahinta osto-oikeutta käytettäessä perustuu virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaan yksikkö hintaan 44 euroa / k-m² asemakaavaan merkityn asuinrakennusoikeuden ja 22 euroa liiketilan rakennusoikeuden osalta. Laskennallinen km² -hinta nykyarvoltaan (4/2020, ind. 1966) olisi tällöin vähintään noin 875 euroa ja liiketilan osalta noin 430 euroa/k-m².

Kauppahinnan tarkistuksessa määritetään lopullinen maksettava kauppahinta seuraavasti:

Kauppahintaa tarkistetaan ostohakemuksen ajankohdan (4/2022) ja kauppahinnan tarkistusajankohtana tiedossa olevan viimeisimmän indeksiluvun maksuajankohdan välisellä elinkustannusindeksien erotuksella kuitenkin siten, että elinkustannusindeksiin sidotusta indeksitarkistuksesta huomioidaan 50 % siitä indeksin mukaisesta noususta, joka kauppahintaan aiheutuu ostohakemuksen ajankohdan 4/2022 ja kauppahinnan tarkistusajankohtana tiedossa olevan viimeisimmän indeksiluvun maksamisen välisenä aikajaksona (max. 12/2027). Omistusoikeus siirtyy, kun koko kauppahinta on maksettu ja em. osakemyyntiä koskeva ehto on toteutunut.

Kaupungilla on kuitenkin kaikissa tapauksissa oikeus periä vähintään elinkustannusindeksin pisteluvun 1966 mukaan korjattua kauppahintaa (ind. 4/2020 = 1966). Mikäli tontin lopullinen yhteenlaskettu kerrosalan määrä ylittää tässä sopimuksessa ilmoitetun 6223 + 296 k-m² rakennusoikeuden määrän tai asemakaavan mukainen rakennusoikeus muutoin ylitetään, kaupungilla on oikeus periä kultakin ylittävältä kerrosneliömetriltä vastaavaa lisäkauppahintaa.

Kauppahintaa ei peritä siltä osin kuin asemakaavamääräykset sallivat asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien rakennuksen pääkäyttötarkoituksen ulkopuolisten tilojen rakentamisen.

Muilta osin tontin kaupassa noudatetaan kaupungin normaalisti käyttämiä kiinteistökaupan ehtoja sekä kaupungin mahdollisesti päättämiä lisäehtoja ja tarkentavia kauppahinnan määräytymistä koskevia ehtoja.

27 § (Lisäehdot)

Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan toteuttamaan vuokra-alueelle vapaarahoitteisia sääntelemättömiä omistusasuntoja ilman Hitas-ehtoja. Tontin lunastamisen jälkeen taloyhtiön asuinhuoneisto-osakkeista yhteensä vähintään 50 % asuinhuoneistojen pinta-alasta laskettuna tulee olla luovutettuna luonnollisille henkilöille 31.12.2030 mennessä. Mikäli ehto ei toteutuisi, eikä U-H Kiinteistöt Oy saisi asunnoista luovutettua 50 %, tulee ensisijaisesti U-H Kiinteistöt Oy:n ja toissijaisesti vuokralaisen maksaa kaupungille 500 000 euron sopimussakko. Vuokralaisen vastuuta muiden ehtojen osalta ei vähennä tämän nimenomaisen sopimussakon maksaminen.

Sekä 10 % että 50 % luovutusvelvoitteen toteutuminen todetaan taloyhtiön isännöitsijän kirjallisilla todistuksilla, jotka ovat liitteen 1 ja 2 mallien mukaisia. Luovutusvelvoitteet ovat lopullisesti ja kertakaikkisesti vahvistettu täytetyiksi, kun taloyhtiön isännöitsijä on asian kirjallisesti kaupungin hyväksymillä todistuksilla vahvistanut.

Kaupunginhallituksen päätöksellä 28.9.2020 (593 §, Asia 4) vahvistettujen osto-oikeusperiaatteiden mukaisesti vuokralaisella on osto-oikeus tonttiin 17131/3. Vuokralaisella ei ole oikeutta siirtää po. osto-oikeutta kolmannelle ilman vuokranantajan suostumusta.

28 § Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimus

Kaupungin vaatimus alueen perheasunto- ja keskipinta-alavaatimuksesta on, että 50 % asuinhuoneistoalasta tulee olla kaksi makuuhuoneetta tai enemmän sisältäviä perheasuntoja, joiden keskipinta-ala on vähintään 80 as-m².

Vuokra-alueelle toteutettavasta asuinhuoneistoalasta noin 48 % toteutetaan perheasuntoina, joiden keskipinta-ala on 80,0 as-m².

Muut kohdat

Samalla asuntotontit-tiimin päällikkö päätti oikeuttaa sekä sopimukset ja valvonta -tiimin tiimipäällikön että juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitun vuokrasopimusmuutoksen sekä tarvittaessa tekemään siihen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

Lisäksi asuntotontit-tiimin päällikkö totesi, ettei kaupunki vastaa vuokralaiselle aiheutuvista kustannuksista ja mahdollisista vahingoista, kuten suunnittelu- ja muista kuluista, joita vuokralaiselle saattaa aiheutua esimerkiksi siitä, että tämä päätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen johdosta muuttuu tai sen lainvoimaistuminen viivästyy.

Tämän päätöksen täytäntöönpanon ja maanvuokrasopimuksen muutoksen allekirjoittamisen edellytyksenä on, että käräjäoikeus on vahvistanut sovinnon asiassa L 706/2022/3162.

Neuvotteluratkaisu

Tontin 17131/3 vuokralaisen ja vuokranantajan välillä on ollut näkemysero vuokrasopimukseen kirjatun rahoitus- ja hallintamuotoa määrittävän ehdon tulkintaan liittyen. Kaupungin sopimuskumppani on nostanut kanteen käräjäoikeudessa ja kaupunki puolestaan on nostanut vastakanteen. Tämän jälkeen tuomioistuin on tiedustellut osapuolten halukkuutta tuomioistuinsovitteluun, mihin molemmat osapuolet ovat antaneet suostumuksensa. Tuomioistuinsovittelussa osapuolet ovat neuvotteluiden kautta päätyneet muodostamaan sovinnon muuttamalla voimassa olevia sopimusehtoja.

Tuomioistuinsovittelussa käytyjen neuvottelujen tuloksena saavutettiin neuvotteluratkaisu, josta päättämiseen toimivalta jakautuu käytännössä kolmelle viranhaltijalle kaupunkiympäristön toimialalla. Neuvotteluratkaisun mukaan vuokralainen sitoutuu tiettyyn aikaan mennessä myymään huoneisto-osakkeita vähintään 50 % asuinhuoneistojen pinta-alasta laskettuna (pois lukien osakehuoneisto 97) luonnollisille henkilöille. Lopuille asunnoille sallitaan vuokra-asuntokäyttö. Kaupunki sitoutuu myymään tontin osto-option perusteella, kun huoneisto-osakkeista vähintään 10 % asuinhuoneistojen pinta-alasta laskettuna on myyty. Myyntihintaa tarkistetaan 50 %:lla siitä indeksin mukaisesta noususta, joka kauppahintaan olisi aiheutunut ostohakemuksen ajankohdan 4/2022 ja kauppahinnan maksamisen välisenä ajanjaksona, kuitenkin kauintaan joulukuun 2027 loppuun. Lisäksi maanvuokrasta hyvitetään 50 % 1.5.2022 alkaen (ostohakemuksen ajankohta 4/2022) tonttikaupan toteutumiseen saakka, kuitenkin enintään kesäkuun 2026 loppuun saakka.

Asuntotontit-tiimin päällikön päätöksellä sovitaan vuokrasopimuksen sopimusmuutoksesta, maankäyttöjohtajan päätöksellä myönnetään vuokrasta määräaikainen alennus ja tonttipäällikön päätöksellä päätetään tontin myynnistä vuokralaiselle vuokrasopimuksen osto-optioehtoon perustuen.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 4.4.2023 (196 §) siirtää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1-9 kohtien mukaista toimivaltaansa päättää toimielimien päättämien sopimusten ehtojen vähäisistä muutoksista ja lisäyksistä kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden tontit-yksikön päällikölle, asuntotontit-tiimin päällikölle sekä toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle.