Kaartinkaupunki, Kasarmikatu 26, poikkeamishakemus

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 3. kaupunginosan (Kaartinkaupunki) korttelin 58 tonttia 13 koskevan poikkeamishakemuksen huoneistojen käyttötarkoituksen muutoksen osalta. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista rajatusta rakennuskiellosta nro 12927 seuraavasti:

- liike- ja toimistohuoneistot C34 (43,0 m2) ja D73 (26,5 m2) muutetaan asuinkäyttöön

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

Asunto Oy Tähtitorninrinne

Rakennuspaikka

3. kaupunginosan (Kaartinkaupunki) korttelin 58 tontti 13

Hakemus

Hakija hakee ensimmäisen kerroksen liike- ja toimitilahuoneistoja C34 (43,0 k-m2) ja D73 (26,5 k-m2) koskevaa pysyvää käyttötarkoituksen muuttamista asuinkäyttöön poiketen kantakaupunkia koskevasta rajatusta rakennuskiellosta nro 12927.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että

- huoneistojen C34 ja D73 ja kadun välissä on toisen tahon omistama asuinhuoneisto C33, joten huoneistoilla ei ole yhteyttä Kasarmikadun puoleiseen julkisivuun, vaan ne rajoittuvat ainoastaan sisäpihaan.

- huoneistot C34 ja D73 sijaitsevat paitsi sisäpihan puolella, toinen (C34) Kasarmikadulta käsin lukitun porrashuoneen oven ja ovisummerin sekä portaiden takana, ja toinen huoneisto (D73) lukitun sisäpihan portin, ovisummerin sekä toisen pihanpuolella sijaitsevan lukitun porrashuoneen ulko-oven takana.

- huoneistot ovat alun perin muodostaneet osan suuremmasta asunnosta, johon on ollut kaksi porrasyhteyttä, pääportaikko ja palvelijan porras. Huoneistot ovat 60-luvulla muutettu toimistotilaksi.

- taloyhtiölle on myös tärkeää, että pihalle ei tule ulkopuolisia kutsumattomia vieraita. Sitä varmistamaan on asennettu ovisummerit ja pihalle johtavaan käytävään portti.

- taloyhtiö on puoltanut huoneistojen käyttötarkoituksen palauttamista takaisin asunnoiksi, sillä liike- tai toimistotiloina huoneistoille ei olla nähty jatkossa hyviä toiminnan edellytyksiä. Yhtiössä sijaitsevat tyhjät huoneistot eivät myöskään viesti toimivasta tai arvostetusta kiinteistöstä.

- esitettyjen käyttötarkoituksen muutosten kautta toteutettaisiin kaksi toimivaa pientä asuntoa, jotka täyttäisivät kaikki asumiselta edellytettävät kriteerit niin toimivuuden, kuin rakentamismääräystenkin suhteen (mm. esteetön saavutettavuus, pelastettavuus, varapoistumistiet, ilmanvaihto, ääneneristävyys).

- kiinteistön iän takia (valmistunut vuonna 1896) autopaikkoja ei ole suoraan osoitettu kiinteistölle (pihalle vain huoltoajo sallittu).

- polkupyörien säilytys yhtiössä tapahtuu kellarissa olevassa polkupyörävarastossa sekä sisäpihalla.

- asunto Oy Tähtitorninrinne on ylimääräisessä yhtiökokouksessa aiemmin päättänyt yksimielisesti hakea ko. huoneistojen muuttamista asuinhuoneistoiksi yllä oleviin esille tuotuihin argumentteihin liittyen, sekä mm. vedoten osakkaiden tasapuoliseen kohteluun. Pihan puolella 1. kerroksessa on olevia vastaavin ominaisuuksin olevia asuinhuoneistoja.

- taloyhtiössä on tarkoitus edelleen panostaa pihan viihtyvyyteen tekemällä lisäistutuksia mm. kyseisten huoneistojen eteen ja uudelleenjärjestelemällä polkupyörien sijoittamista pihalla.

Säännökset, joista poiketaan

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 3.12.2024 (§ 680) määräämä rakennuskielto (nro 12927) asemakaavan muuttamiseksi. Rajattu rakennuskielto koskee rakennuskieltokartassa nro 12927 esitettyjä alueita kantakaupungin kaupunginosissa 1.–8., 10.–14. ja 20.–22. Rajattu rakennuskielto kohdistuu rakennusten maantaso- ja ensimmäisissä kerroksissa sijaitsevien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamiseen asuinkäyttöön.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 27.8.1980 vahvistettu asemakaava nro 7964. Tontti on asemakaavassa osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Asemakaavan mukaan (rakennusala e-merkinnällä) rakennuspaikalla saa olla liike-, toimisto-, sosiaalisia palvelu- tai näihin verrattavia tiloja kadunvarsirakennuksen ensimmäisessä kerroksessa, mikäli yhteys kuhunkin tällaiseen huoneistoon järjestetään suoraan kadulta. Rakennus on suojeltu asemakaavassa merkinnällä s0: Kaupunkikuvallisesti arvokkaiden rakennusten rakennusala. Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä eikä kadunpuoleista julkisivua tai vesikaton perusmuotoa saa tyylillisesti muuttaa. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, on rakennus korjaus- ja muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla. Suojelumerkintä ei ole täysin ajan tasalla.

Alueella on vireillä kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistamistyö, jonka yhteydessä asemakaava päivitetään vastaamaan toteutunutta nykytilannetta ja myös rakennuksen suojelumerkintää tarkastellaan uudelleen. Kaartinkaupungin uutta asemakaavaa koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on tulossa nähtäville syksyllä 2025.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu liike- ja palvelukeskusta-alueeksi (C1). Alue on palvelu-, liike- ja toimitilapainotteista keskustaa, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava pääsääntöisesti liiketilaksi. Alue on kävelypainotteinen. Alue erottuu ympäristöään tehokkaampana ja toiminnallisesti monipuolisempana. Liike- ja toimitilan kokonaismäärää ei lähtökohtaisesti tule vähentää. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava keskustalle ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu.

Tontilla sijaitsee vaiheittain vuosina 1869-1928 valmistunut, kuusikerroksinen rakennus, joka on pääosin asuinkäytössä. Ensimmäisessä kerroksessa on nykyisin liiketiloja kadun puolella, sisäpihalla on myös joitain asuntoja.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (11.3.2025). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kaupunginmuseolta ja pelastuslaitokselta.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (3.4.2025) ettei näe kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta estettä huoneistojen palauttamiselle asuinkäyttöön.

Pelastusviranomaisella ei ole huomautettavaa Kasarmikatu 26/Ullanlinnankatu 1 poikkeamishakemuksen alaisiin asioihin. Pelastusviranomainen ottaa tarvittaessa tarkemmin kantaa hankkeen paloteknisiin ratkaisuihin rakennuslupavaiheessa.

Haettu toimenpide (käyttötarkoituksen muutos) voidaan toteuttaa, koska muutoksen kohteena olevat tilat sijaitsevat sisäpihan puolella eikä muutoksella ole merkittäviä vaikutuksia alueen toimitilatarjontaan.Taloyhtiössä säilyy edelleen ulosvuokrattavia tiloja eikä yhteistilojen määrä vähene. Muutoksella ei ole vaikutuksia alueen kaupunkikuvalliseen ilmeeseen.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Hakija on hakenut poikkeamista myös Ympäristöministeriön asuin-, majoitus- ja työtiloja koskevasta asetuksesta (1008/2017) koskien asunnon lattiakorkoa. Mahdolliset poikkeamiset tästä asetuksesta käsitellään rakennuslupavaiheessa.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Rakennusvalvontataksa 2025

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Toimivalta

Hallintosäännön 16 luvun 5 §:n kohta 3a