Poikkeaminen, Oulunkylä, Käskynhaltijantie 33

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin 28310 tonttia 5 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12445 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

Oulun Rakennusteho Oy

Rakennuspaikka

28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin 28310 tontti 5

Hakemus

Hakija hakee lupaa asuinkerrostalon rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12445 siten, että ylitetään asemakaavan mukainen kerrosala 1900 k-m² 374,5 k-m²:lla eli 19,7 prosentilla. Lisäksi hakija hakee poikkeamista siitä, ettei kerrosalan ylitys mitoita yhteistilojen ja väestönsuojan pinta-alaa, eikä pyöräpaikkojen ja autopaikkojen määrää. Hakija perustelee hakemustaan sillä, että kerrosalan ylityksestä 369,5 k-m² on autohallin osuutta. Maanpäällinen pysäköintihalli lasketaan pääkäyttötarkoituksen mukaiseksi kerrosalaksi, sillä pysäköintitilat lisäkerrosalaksi sallivaa asemakaavamääräystä ei asemakaavaan ole erikseen kirjattu. Pysäköintihallin laskemisesta pääkäyttötarkoituksen mukaiseksi kerrosalaksi seuraa kerrosalan ylitys. Asemakaavaselostuksessa kuvataan tontin pysäköintijärjestelyjä ja sen perusteella pysäköintitilojen salliminen lisäkerrosalaksi on mahdollista, mikä on tiivistyvässä kaupunkirakenteessa kaupunkikuvallisesti laadukas ratkaisu. Tiukalla tontilla on mahdotonta saada autopaikat järjestymään kellariin, sillä kaavamukaista paikkamäärää ei ole mahdollista toteuttaen johtuen ramppijärjestelyiden tilantarpeesta. Maanpäällisen autohallin kerrosalan lisääminen kokonaiskerrosalaan johtaa epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen, jossa autohalli lisää kerrosalaa mitoittaen samalla autopaikkoja ja muita tiloja.

Hakija hakee lupaa alittaa liiketilojen kaavanmukainen kerrosalavaatimus (100 k-m²) kolmella kerrosneliömetrillä. Hakija perustelee hakemustaan sillä, että vähäinen poikkeama seuraa ylhäältä tulevien kantavien linjojen sijoittelusta. Vähäinen kerrosalan alitus ei vaikuta liiketilan käyttöön eikä saavutettavuuteen. Liiketila sijoittuu keskeiseen paikkaan tontilla ja avautuu isoin ikkunoin Käskynhaltijantien ja aukion suuntaan.

Hakija hakee lupaa rakentaa pysäköintipaikkoja 13 autopaikkaa asemakaavanmukaisen 14 autopaikan sijaan. Hakija perustelee hakemustaan tontin pienellä koolla suhteessa rakentamisen määrään, hulevesijärjestelyiden vaatimalla tilalla, viherkertoimen täyttymiseen vaadittavan istutettavan alueen alalla sekä laadukkaalla ja asemakaavan vaatimusta suuremmalla pyöräpysäköinnillä. Tontin pienen koon vuoksi maantasokerrokseen sijoitettavien toimintojen, kuten liiketila, ulkoiluvälinevarasto ja jätehuone, vuoksi pysäköinnille jäävä tila on vähäinen, eikä tarvittavia paikkoja saada järjestettyä tontin rajojen puitteissa. Osa paikoista sijoittuu rakennusrungon alle, jolloin rakenteet ja asuntojen mitoitus on sovitettava yhteen pysäköinnin kanssa. Hulevesijärjestelyiden edellyttämiä viivytysputkia ei voida sijoittaa rakennuksen alle, mikä osaltaan rajoittaa rakentamisalaa. Tontilla saavutetaan viherkertoimen tavoitetaso 0,7, vaikka tontti on huomattavan pieni suhteessa rakentamisen määrään ja vaikka tontille ei juuri jää maanvaraisia piha-alueita. Kun pysäköintihallin kerrosala ei mitoita pyöräpaikkojen määrää, toteutuu pyöräpysäköintipaikkoja 13 kpl tarvetta enemmän. Paikoista 80 % sijoittuu maantasokerroksen ulkoiluvälinetilaan, 4 kpl porrashuoneen oven edustalle ja 2 kpl pysäköintihalliin. Pysäköintihallin pyöräpaikat soveltuvat kuormapyörille. Osa pyöräpaikoista sijoitetaan kellariin. Rakennuksessa on minimivaatimuksia suurempi hissi, mikä mahdollistaa pyörien kuljettamisen kellarikerrokseen hissillä helpottaen kellarikerroksen pyöräsäilytystilojen käyttöä. Kellarissa on tilavaraus polkupyörien huoltoa varten. Pysäköintihallin kuormapyöräpaikkoja lukuun ottamatta pyöräpaikoilla on runkolukitusmahdollisuus.

Hakija hakee lupaa ylittää rakennusalan ja tontin rajan ylitys siten, että pihan poistumisporras ylittää rakennusalan rajan sekä tontin rajan ulottuen vähäisessä määrin katualueelle. Hakija perustelee hakemustaan tontin koolla, joka on pieni suhteessa rakentamisen määrään, sekä pysäköintihallin mitoituksella ja tontin muodolla. 1200 mm leveä poistumisporras on yläpäästään kiinni tontin rajassa, mutta rakennuksen ollessa erisuuntainen kyseisen rajan kanssa seuraa portaan alapäähän mennessä kiilamainen 0…100 mm ylitys. Rakennus ottaa suuntansa Käskynhaltijantien puoleisesta rajasta.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 8.11.2017 vahvistettu asemakaava nro 12445. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa rakentaa seitsemänkerroksisen asuinkerrostalon, joka on laajuudeltaan 1900 k-m², lisäksi on rakennettava vähintään 100 k-m² liike- tai toimistotilaa. Ylimmän kerroksen tasolla saa rakentaa 2/3 rakennuksen suurimman kerroksen alasta. Autopaikkoja asuinkerrostaloille tulee rakentaa 1 ap / 130 k-m² ja liike- ja toimistotiloille 1 ap / 200 k-m². Vieraspaikat (1 ap / 1000 k-m²) voivat sijaita katualueilla. Polkupyöräpaikkoja tulee rakentaa 1 pp / 30 k-m², näistä vähintään 75 % tulee sijaita pihatasossa olevassa ulkoiluvälinevarastossa. Liike- ja toimistotilojen osalta polkupyöräpaikkojen vähimmäismäärä on 1 pp / 90 k-m².

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A2 (korttelitehokkuus 1,0-2,0).

Nykytilanteessa tontti on rakentamaton. Tontilla kasvaa puustoa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (16.12.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa. Poikkeamispäätöksellä edistetään asemakaavan toteuttamista. Alustavan suunnitelman (15.11.2024) mukainen uudisrakennus on sovitettu huolellisesti rakennuspaikalle.

Asemakaavan mukainen kerrosala voidaan ylittää ja kerrosalan ylitys ei lisää autopaikkojen kokonaismäärää, sillä ylitys kohdistuu pääosin autohallin rakentamiseen. Autohallin rakentaminen pienellä tontilla maanpäällisenä on tarkoituksenmukaista. Asemakaavan selostuksessa on tontin 28310/5 osalta todettu, että autopaikat ovat rakennuksen alla tai esimerkiksi osittain yksikerroksisessa viherkattoisessa rakennusosassa, jonka katto voi olla asukkaiden ulko-oleskelutilana. Vaikka kaavakartalla ei ole osoitettu maanpäälliselle autohallille rakennusoikeutta, on ratkaisu asemakaavan hengen mukainen.

Asemakaavan mukainen liike- tai toimistotilan vähimmäismäärä voidaan alittaa kolmella kerrosneliöllä, sillä vähäinen kerrosalan alitus ei vaikuta liiketilan käyttöön eikä saavutettavuuteen. Liiketilan pinta-alan alittumiseen vaikuttaa ylhäältä tulevien kantavien linjojen sijoittelu.

Autopaikkojen määrästä voidaan poiketa, sillä asemakaavanmukaisen paikkamäärän toteuttaminen on vaikeaa, kun huomioidaan tontin pieni koko suhteessa rakentamiseen määrään, viherkertoimen täyttäminen tontilla sekä hulevesijärjestelyiden vaatima tila. Lisäksi hankkeessa toteutetaan asemakaavan vaatimuksia laajempi, laadukas pyöräpysäköinti.

Rakennusalan ja tontin raja voidaan ylittää, sillä pihan poistumisporras ylittää rakennusalan rajan sekä tontin rajan ulottuen katualueelle hyvin vähäisessä määrin, ylitys on alle 100 mm. Ylityksestä on alustavasti sovittu tonttipalveluiden kanssa.

Poikkeamisen erityinen syy on asuntorakentamisen, asemakaavan toteutumisen edistäminen sekä tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.