Vuosaari, Vuosaarentie 3, poikkeamishakemus

Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 54. kaupunginosan (Vuosaari) korttelin 54157 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12188 seuraavasti:

Kaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

Helsingin kaupunki, kaupunkiympäristön toimiala

Rakennuspaikka

54. kaupunginosan (Vuosaari) korttelin 541257 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa asuinkerrostalon (11 920 k-m2) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12118 seuraavasti:

Hakija perustelee hakemustaan seuraavasti:

1. rakennusoikeudesta:

Kohteen tonttitehokkuutta on tarpeen parantaa. Tontilla on pilaantuneita maita ja sen myötä erittäin vaativat pohjaolosuhteet. Pilaantuneiden maiden huomioiminen aiheuttaa merkittäviä rakenteellisia vaikutuksia mm. alapohjarakenteiden osalta. Lisäksi niistä aiheutuu välillisiä vaikutuksia, jotka johtavat osaltaan tehottomuuteen. Poikkeaman mukainen lisäkerrosala tulee Hekan vuokra-asuntotuotantoon ja sisältää myös Soten erityisasumista (Oma Porras), mille on olemassa suuri tarve. Vuosaarentielle on yleiskaavassa esitetty pikaraitiotie, jonka ympäristö on tarkoituksenmukaista rakentaa tehokkaasti kaupungin strategian mukaisesti. Rakennusoikeuden ylitys edistää tontin tarkoituksenmukaista käyttöä ja asemakaavan toteutumista sekä auttaa kaupunkikuvallisten tavoitteiden täyttymisessä tontin rakentumisen myötä.

2. rakennuksen suurimmasta sallitusta kerrosluvusta:

Tonttitehokkuutta on tarpeen parantaa (poikkeama 1) ja sen mukainen lisäkerrosala sijoittuu eteläisemmän rakennuksen kahteen lisäkerrokseen. Eteläisempi rakennus on tontin matalampi asuinrakennus ja se on kaupunkikuvallisesti toisarvoisessa asemassa. Korttelin ympäristössä on jo valmiiksi erikorkuisia, eri aikoina toteutettuja rakennuksia. Korotettu rakennus ei juurikaan vaikuta ympäröivien tonttien varjostukseen, varjostus osuu lähinnä katu- ja puistoalueelle. Rakennuksen korotus kahdella kerroksella edistää tontin tarkoituksenmukaista käyttöä ja asemakaavan toteutumista.

3. kulkuaukon toteutuksesta:

Erillistä tarvetta ohjata jalankulkua tontin eteläpuolella sijaitsevalle pysäköintialueelle ei ole. Alueen pysäköintipaikat eivät liity hankkeeseen vaan sinne sijoittuu pysäköinnin lisäksi monitoimitalo Rastiksen huoltoreitti ja takapiha. Eteläisempi rakennus voidaan näin toteuttaa tarkoituksenmukaisemmin yhtenäisenä rakennusmassana.

4. pysäköinnin määrästä:

Rakennuspaikka sijaitsee Vuosaaren metroaseman läheisyydessä, etäisyys asemalle on alle 300 m. Asunnoille osoitettavien autopaikkojen määrä on tarkoituksenmukaista laskea kaupunkisuunnittelulautakunnan 15.12.2015 hyväksymien ohjeiden mukaisesti hankkeen toteutumisen edistämiseksi. Tämä laskutapa soveltuu paremmin käytettäväksi hankkeessa kohteen ympäristössä käytettyjen nykyperiaatteiden mukaisesti.

Liiketiloille ei sellaisenaan ole asemakaavassa esitetty autopaikkamäärävaatimusta. Liiketilojen osalta autopaikkojen laskutavaksi soveltuu ympäristössä nykyisin käytössä oleva laskutapa, esim. alueen lähellä olevassa Aromikujan asemakaavassa 12458 (v. 2019): Ravintolat, ravitsemustilat, liiketilat, toimistot ja palvelutilat vähintään 1 ap/100 k-m2.

Poikkeamisilla voidaan järjestää asukkaiden ja muiden toimijoiden pysäköinti siten, että se mahdollistaa tiiviin kaupunkirakenteen ja asemakaavan toteuttamisen nykyisten periaatteiden tavalla.

5. jätehuoltotilojen sijoittamisesta:

Syväkeräyssäiliöitä ei voi sijoittaa katettuun tilaan, koska ne tyhjennetään yläpuolelta nostoajoneuvolla ja säiliöt vaativat vapaata tilaa yläpuolelle ja eteen. Rakennukseen sijoittuvat jätehuollon tilat veisivät huomattavasti enemmän tilaa tai vaatisivat tiheämmän huoltoliikenteen. Järjestely mahdollistaa tontin ja rakennusten tehokkaamman ja tarkoituksenmukaisen käytön sekä turvalliset huoltoliikenteen järjestelyt tontilla ja ympäristössä.

6. talousrakennukselle varatun rakennusalan ylityksestä:

Autokatoksen ja ulkoiluvälinevaraston käsittävä piharakennus sijoittuu pääosin asemakaavassa osoitetulle talousrakennuksen rakennusalalle. Ratkaisu mahdollistaa sekä keskeiselle sijainnille toteutettavan ajoneuvopysäköinnin että ulkoiluvälinevarastossa olevan polkupyöräpysäköinnin sijoittamisen maantasoon palvelemaan koko tontin asukkaita ja muita toimijoita. Rakennusten maantasokerroksen tiloja on vapautettavissa ulkoiluvälinevaraston osalta muille toiminnoille. Muutoksella ei ole vaikutusta tontin pihajärjestelyjen periaatteisiin, pelastustoimintoihin tai alueen yleisilmeeseen. Ratkaisu luo piha-alueelle suojaa lännen suuntaan ja on asemakaavan hengen mukainen edistäen tontin tarkoituksenmukaista käyttöä. Autopaikkojen sijoittaminen, kts. poikkeaminen 7.

7. autopaikkojen sijoittamisesta:

Viiden autopaikan sijoittaminen katettuna piharakennukseen mahdollistaa autopaikkojen joustavan käytön niiden sijoittuessa keskeisesti palvelemaan koko tontin asukkaita ja käyttäjiä.

Piharakennukseen toteutetaan viherkatto, joka osaltaan viivyttää hulevesiä ja rikastuttaa näkymiä asunnoista. Ratkaisu ei vaikuta alueen yleisilmeeseen tai pihajärjestelyihin ja edistää tarkoituksenmukaisia pysäköintijärjestelyjä sekä tontin käyttöä.

8. ulokkeen rakennusalasta:

Tontin lounaisnurkkaan sijoittuva ulokkeen 4,8 m syvä rakennusala kiinnirakentamisnuolineen on teknisesti hyvin haastava toteuttaa ja vaatisi poikkeuksellisia ratkaisuja. Asemakaavan viitesuunnitelmassa ulokkeen rakennusalalle esitetty voimakas parvekepäätyaihe on toteutettavissa viitesuunnitelman hengessä myös pilarikannatteisesti. Maantasokerroksen tilat toteutetaan ulokkeen rakennusalalla lasiseinäisillä kevyen ilmeen luomiseksi. Rakennuksen itäpäätyyn toteutetaan myös vastaava parvekepäätyaihe yhtenäiseksi aiheeksi. Näin edistetään asemakaavan toteutumista ja pidetään huolta kaupunkikuvallisista tavoitteista.

9. julkisivumateriaalista:

Ympäristön rakennusten pintamateriaalikirjo on varsin vaihteleva: erivärisiä vaaleita tiiliä, tiilistruktuurin näkyviin jättävää ohutrappausta, uritettua valkobetonia, vaaleaksi maalattua betonia, vaaleaa rappausta. Rakennuksiin toteutettava ympäristöön hyvin sopiva eläväinen tiilipinta mahdollistaa rappausta huoltovapaamman ratkaisun ja edistää rakennusten 100 vuoden käyttöikätavoitteen toteutumista. Esitetty ratkaisu rikastuttaa kaupunkikuvaa.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 14.3.2014 vahvistettu asemakaava nro 12188. Asemakaavan mukaan:

1. Korttelialueen rakennusoikeus on 10 300 k-m2.

2. Eteläisemmän rakennuksen kerroskorkeus on neljä kerrosta (IV).

3. Eteläisempään rakennukseen tulee toteuttaa kulkuaukko.

4. Asemakaavassa on annettu autopaikkojen vähimmäismäärät seuraavasti:

Autopaikat on sijoitettava tontille maanalaisiin ja kellaritiloihin ja/tai LPA- korttelialueelle 54177/5 lukuun ottamatta tontin länsireunalle Ulapparaitin varteen merkittyä lyhytaikaiseen pysäköintiin tarkoitettua 3 auton pysäköimispaikkaa.

5. Jätehuollon tilat tulee sijoittaa talousrakennukseen.

6. Talousrakennukselle on osoitettu rakennusala.

7. Autopaikat on sijoitettava tontille maanalaisiin ja kellaritiloihin ja/tai LPA-korttelialueelle 54177/5 lukuun ottamatta tontin länsireunalle Ulapparaitin varteen merkittyä lyhytaikaiseen pysäköintiin tarkoitettua 3 auton pysäköimispaikkaa.

8. Asemakaavan pohjoisempi rakennus on merkitty länsi- ja itäpäästään ulokkein rakennusalan rajoihin kiinni rakennettavaksi.

9. Rakennusten pääasiallisen julkisivumateriaalin tulee olla rappaus.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A2, jonka mukaan aluetta kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa 1,0–2,0. Perustellusti korttelikohtainen tehokkuus voi olla tätä suurempikin. Alueen keskeisten katujen varsilla tulee mahdollistaa liike- ja muuta toimitilaa. Alueen pinta-alasta keskimäärin 60 % tai enemmän on korttelimaata. Alueen pohjoispuolelta on merkitty kulkemaan pikaraitiotievaraus.

Alue on maakunnallisesti arvokkaan Keski-Vuosaaren kulttuuriympäristön eteläreunalla.

Rakennuspaikka sijoittuu vuonna 2016 uudelleen linjatun Vuosaarentien kaarevaan mutkaan, jossa katuun kiinni sijoitettava asemakaavan mukainen, 8-kerroksinen rakennus tulee hallitsemaan Vuosaarentien kaupunkikuvaa jatkossa. Rakennuspaikalla toimineen Vuosaaren Urheilutalon pysäköintialueen toiminta on siirretty Mosaiikkitorin pysäköintilaitokseen. Vuosaarentien varren rakennukset on jätetty istutusten tai pysäköintikenttien taa kadusta irralleen kerroskorkeuden vaihdellessa Kallvikintien risteyksen 7–8 kerroksesta Valkopaadentien risteyksen 1–4 kerrokseen. Rakennuspaikkaa vastapäätä sijaitsevat, muodonannoltaan erityiset Ulappasaarentien terassitalot ovat korkeudeltaan 7 kerrosta ja heti tontin naapurissa olevan monitoimitalo Rastiksen kerroskorkeus vastaa 3 kerrosta.

Ympäristön materiaalit ovat Urheilutalon punatiiltä ja Vuosaarentie 6:n vihertäviä korostuksia lukuun ottamatta vaaleaa betonielementtiä, tiiltä tai rappausta.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (24.2.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 3 kpl. Muistuttajien mielestä muuttuvat ajoliittymät uhkaavat naapurikiinteistöjen vieraspaikkoja, matalamman rakennuksen korottamiselle ja rakennusoikeuden kasvattamiselle ei ole pakottavia perusteita, ratkaisu olisi kaupunkikuvallisesti ja maisemallisesti vahingollinen eikä sen muutosta saisi tehdä ilman kaikille avointa vuorovaikutusta, muutos heikentää viereisen pysäköintialueen käytettävyyttä ja kunnossapitoa, lisääntyvä liikenne vaarantaa jalankulkijoiden turvallisuutta ja kaavapoikkeaminen aiheuttaa alueen pysäköintiyhtiön osakkaille lisäkustannuksia.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakijan vastineessa todetaan seuraavasti:

Uuden ajoyhteyden kohdalla olevat vieraspaikat säilytetään ja siirretään aiemman liittymän paikalle vuonna 2015 laaditun katusuunnitelman mukaisesti. Ajoyhteyden kohdalla kasvava puu pitäisi siirtää tai korvata uudella puulla.

Tontin pysäköinti, ajoyhteydet ja kunnossapidon ajoyhteydet ovat esitetty asemakaavan mukaisina, eikä haetusta poikkeamisesta synny haittaa viereisille pysäköintialueille. Rakennuspaikka on toiminut aiemmin pysäköintikenttänä, jossa on ollut suurempi autopaikkamäärä kuin haetussa poikkeamassa. Työmaajärjestelyt eivät edellytä Eden Pysäköinti Oy:n autopaikkojen vuokraamista. Työmaan aloittamisesta ja -järjestelyistä tiedotetaan naapureita ja mahdolliset haitat pyritään minimoimaan. Viereisen pysäköintialueen käyttö, kunnossapito ja muut yhteiset asiat huomioidaan tasapuolisesti yhteisesti laaditussa yhteisjärjestelysopimuksessa.

Hakija on esittänyt eteläisemmän rakennuksen korottamisesta syntyviä muutoksia kaupunkikuvaan ja varjoisuudelle liitteessä 4 Kerroslukuvertailut ja varjoanalyysit. Näkymässä etelän suunnasta korotus ulottuu korkeamman rakennuksen räystäslinjan alle. Näkymässä pohjoisen suunnasta korotetun osan vaikutusta kaupunkikuvaan asemakaavan mukaisen pohjoisemman rakennuksen rinnalla voi pitää vähäisenä. Korotetun osan muutos asemakaavaratkaisun varjoisuuteen verrattuna on esitetty kevätpäivän tasauksen ja kesäpäivän seisauksen kuvasarjoina. Kevätpäivän seisauksen aikaan korotuksen varjo yltää kaavaratkaisua paremmin Vuosaarentielle aamupäivän aikana. Päivän ja alkuillan aikana kasvanut varjoisuus lankeaa pohjoiseen rakennukseen ja Urheilutalon edustan puustoon. Kesäpäivän seisauksen aikaan korotuksesta johtuvat aamupäivän ja keskipäivän varjot ulottuvat aiempaa ulommas Ulapparaitille ja kaavaratkaisun pihalle. Alkuillasta varjot ulottuvat syvemmälle Mosaiikkipuiston pohjoisosan kulkureiteille.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalta, pelastuslaitokselta ja kaupunginmuseolta.

Lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Perustelut

Asemakaava 12188 on laadittu tietyn hankkeen viitesuunnitelman pohjalta tukien sen toteutumista yksityiskohtaisin määräyksin. Kaava on tullut voimaan 14.3.2014 ja rakennuspaikka on tällä hetkellä rakentamaton. Hakemuksessa esitettyjä poikkeamisia asemakaavan määräyksistä voidaan rakennusoikeutta ja sitä heijastelevaa kerrosluvun kasvamista lukuun ottamana pitää vähäisinä ja asemakaavan tavoitetta kunnioittavana. Myöskään poikkeamisia rakennusoikeudesta ja suurimmasta sallitusta kerrosluvusta eteläisemmän rakennuksen osalta ei voida pitää vaikutuksiltaan niin merkittävinä, että rakennushankkeen johdosta olisi tarvetta asemakaavalliselle tarkastelulle.

1.
Rakennusoikeuden korottaminen 1 620 k-m2:llä (16 %) on mahdollista, koska kasvava rakennustehokkuus sijoittuu pääasiassa kaupunkikuvaan vähäisemmin vaikuttavan eteläisemmän rakennuksen korotukseen.

Asemakaavan toteutusta valmisteltaessa paljastuneet, valmisteluaikana tutkittua laajemmat haitta-aine-esiintymät vaikuttavat olennaisesti korttelin terveelliseen ja turvalliseen perustamistapaan ja johtaa tehottomuuteen rakennuksen tilankäytössä. Hakija toteaa perusteluissaan tehostuvan korttelin sijoittuvan yleiskaavan tehokkaampaa maankäyttöä edellyttävän pikaraitiotievarauksen ääreen, mikä puoltaa rakennusoikeuden korottamista alueella.

Hakija toteaa edelleen, että rakennusoikeuden ylitys edistää tontin tarkoituksenmukaista käyttöä ja asemakaavan toteutumista sekä auttaa kaupunkikuvallisten tavoitteiden täyttymisessä tontin rakentumisen myötä. Lisäkerrosala mahdollistaa Helsingin kaupungin vuokratuotantoa ja suuresti tarvittua Soten erityisasumista.

2.
Eteläisemmän rakennuksen asemakaavan mukaisen suurimman sallitun kerrosluvun korottamisen vaikutuksia on esitetty liitteessä 4, kerroslukuvertailu ja varjoanalyysit.

Näkymässä etelän suunnasta korotus ulottuu korkeamman rakennuksen räystäslinjan alle. Näkymässä pohjoisen suunnasta korotetun osan vaikutusta kaupunkikuvaan asemakaavan mukaisen pohjoisemman rakennuksen rinnalla voi pitää vähäisenä.

Korotetun osan muutos asemakaavaratkaisun varjoisuuteen verrattuna on esitetty kevätpäivän tasauksen ja kesäpäivän seisauksen kuvasarjoina. Kevätpäivän seisauksen aikaan korotuksen varjo yltää kaavaratkaisua paremmin Vuosaarentielle aamupäivän aikana. Päivän ja alkuillan aikana kasvanut varjoisuus lankeaa pohjoiseen rakennukseen ja Urheilutalon edustan puustoon. Kesäpäivän seisauksen aikaan korotuksesta johtuvat aamupäivän ja keskipäivän varjot ulottuvat aiempaa ulommas Ulapparaitille ja kaavaratkaisun pihalle. Alkuillasta varjot ulottuvat syvemmälle Mosaiikkipuiston pohjoisosan kulkureiteille.

Poikkeaminen kerrosluvusta voidaan näillä perustella sallia, mutta se edellyttää tavallista laadukkaampaa pihasuunnittelua piha-alueen lisääntyneen varjostuksen johdosta.

3.
Poikkeaminen asemakaavan osoittamasta kulkuaukosta eteläisemmässä rakennuksessa on mahdollista, sillä kulkuaukko palvelisi lähinnä korttelin sisäistä liikennettä tontin ulkopuoliselle, lännen ja idän suuntaan avautuvalle pysäköintialueelle. Kulkuaukon rooli monitoimirakennus Rastiksen pysäköinti- ja huoltopihan kaupunkikuvassa ei ole merkittävä. Vastaavat kulkuyhteydet ovat järjestettävissä suoraan korttelin piha-alueelta käsin.

4.
Poikkeaminen pysäköinnin määrästä on mahdollista, sillä pysäköinnin järjestämiseen liittyvät perusteet ovat muuttuneet asemakaavan voimaantulon jälkeen ja uudisrakentamisessa on tarkoituksenmukaista noudattaa lautakunnan päättämiä ohjeita.

Asumisen osalta sovelletaan kaupunkisuunnittelulautakunnan 15.12.2015 hyväksymiä ohjeita (Asuintonttien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeet).

Liiketilojen osalta sovelletaan kaupunkisuunnittelulautakunnassa 28.2.2017 hyväksyttyä ohjetta (Työpaikka-alueiden autojen ja pyörien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeet).

5.
Poikkeaminen jätehuoltotilojen sijoittumisesta on mahdollista, sillä jätehuollon sijoittuminen kaupunkikuvaa kunnioittavalla tavalla toteutuu poikkeamisen yhteydessä. Keskitetty jätteiden keräysratkaisu vähentää jätteenkuljetuksesta tapahtuvaa haittaa harventamalla jätesäiliöiden tyhjäämisen tarvetta.

6.
Talousrakennukselle varatun rakennusalan ylittäminen on mahdollista, sillä se ei estä tontin toimintoja ja kunnioittaa korttelin kaupunkikuvallista massoitteluperiaatetta.

7.
Autopaikkojen sijoittaminen autokatokseen pihalle on mahdollista. Sijoittaminen tulee toteuttaa siten, ettei se ole ristiriidassa korttelin pihamaan viihtyisyyden ja asukkaiden käytön kanssa.

8.
Poikkeaminen ulokkeista on mahdollinen, sillä se mahdollistaa katukuvan rikastamisen asemakaavan tavoittelemalla tavalla. Ulokkeen rakennusalan sijaan toteutettavat lasitetut sisätilat muuttavat asemakaavan periaatetta jännittävästä elementistä kaupunkitilassa. Kaupunkikuvallinen elementti korvautuu kuitenkin toiminnallisilla tiloilla, jotka osaltaan lisäävät kaupunkikuvan viihtyisyyttä.

9.
Poikkeaminen julkisivumateriaalista on mahdollinen, sillä ehdotettu julkisivumateriaali tukee asemakaavan tavoitetta luoda kortteliin hienostunut kaareva muoto. Asemakaavan mukainen rappaus vailla voimakasta tekstuuria korostaa päivän aikana muuttuvia varjoja julkisivussa. Tiilimuurauksen karkeammin saumattu pinta mahdollistaa poikkeuksellisen muodon hahmottumisen kaupunkikuvassa myös materiaalin kautta.

Poikkeamisten erityiset syyt ovat asemakaavan toteutumisen edistäminen, tilanteen muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen, kaupunkikuvallisten tavoitteiden edistäminen ja tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Toimivalta

Hallintosääntö 16 luku 1 § 2 mom. kohta 15a