Tonttivaraus / kehittämisvaraus, L3-makasiinirakennuksen kehittäminen, tontti 20799/1, Länsisatama, Jätkäsaari, Cobbleyard Real Estate Oy

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tausta ja hankkeen tilanne

Kaupunkiympäristölautakunta valitsi Cobbleyard Real Estate Oy:n kilpailuehdotuksella ’L3 Itämeritalo’ konseptikilpailun voittajaksi 29.11.2022 (677 §).

Kilpailun tavoitteena oli löytää toteuttamiskelpoinen ehdotus kilpailualueella sijaitsevan makasiinirakennuksen kehittämiseksi. Kilpailulla haettiin rakennukselle sekä tontilla sijaitsevalle teollisuusnosturille uutta omistajaa, joka suunnittelee ja toteuttaa rakennukseen monipuolisia kulttuuria, vapaa-aikaa, työtekoa ja yhdessäoloa palvelevia tiloja.

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto varasi tontin 20799/1 ja sillä sijaitsevan makasiinirakennuksen suunnitteluratkaisun jatkosuunnittelua varten kilpailun voittajalle 6.2.2023 (5 §). Hakija on allekirjoittanut rakennuksen kauppaa koskevan vakuudellisen esisopimuksen 12.1.2024 ja sen voimassaoloaikaa jatketaan tonttivarauksen mukaisesti. Tonttivaraus on päättynyt 31.12.2024.

Varauksensaaja on kehittänyt hanketta varausehtojen mukaisesti tiiviissä yhteistyössä kaupungin kanssa. Varauksensaaja on edistänyt hankkeen jatkosuunnittelua sekä käynyt kaupallisia neuvotteluita erityisesti teknologiayritysten ja luovien alojen toimijoiden kanssa.

Hakemus ja tietoja hakijasta

Cobbleyard Real Estate Oy pyytää 1.10.2024 päivätyllä hakemuksella tontin 20799/1 varaamista 31.12.2026 saakka. Neuvottelussa on päädytty esittämään varauksen jatkamista vuodella, 31.12.2025 saakka.

Cobbleyard Real Estate Oy on vuonna 2016 perustettu suomalainen kiinteistökehitysyhtiö, joka on erikoistunut vanhojen arvorakennusten kehittämiseen ja uudelleenjalostamiseen. Yhtiö on toteuttanut useita L3-hankkeen kaltaisia merkittäviä projekteja Helsingissä, kuten Sörnäisten Elannon vanhan Leipätehtaan ja Kampin Teknillisen korkeakoulun Konelaboratorion uudistukset. Näissä hankkeissa keskeistä on ollut säilyttää rakennusten kulttuurihistoriallinen arvo samalla, kun ne päivitetään vastaamaan nykypäivän tarpeita. Varauksensaajalla ja tämän pääsuunnittelijalla on korjaushankkeen vaatimaa erityisosaamista sekä referenssejä haastavista suojelluista kehityskohteista.

Hankkeen kuvaus

L3-makasiiniin tehdään kattava peruskorjaus, jossa hyödynnetään ja säilytetään sen historialliset piirteet sekä hyödynnetään aiempien vuosien aikana toteutetut remontit.

Suunnitteilla on luova ja monipuolinen toimitilahanke, joka palvelee niin lähialueen ja keskustan asukkaita sekä matkailijoita. Nuori asukaskunta tarvitsee lisää palveluita, ja erityisesti ensimmäisen kerroksen liiketilat vastaavat tähän tarpeeseen. Tiloihin on suunniteltu ravintoloita sekä erilaisia palveluyrityksiä. Rakennuksen keskelle sijoittuva atrium toimii houkuttelevana aulana, josta on pääsy kaikkiin tiloihin. Länsi- ja itäpuolen jalankulkualueet ohjaavat asiakasvirtaa rakennukseen, ja merenpuoleiset terassit tuovat lisäarvoa erityisesti ravintoloille, houkutellen asiakkaita myös alueen ulkopuolelta. Ylempiin kerroksiin sijoitetaan toimistotiloja, joita käyttävät erityisesti luovan alan toimijat ja teknologiayritykset. Lisäksi rakennukseen varataan tilat kuntosalille sekä näyttely- ja tapahtumatoiminnalle, mikä monipuolistaa sen käyttöä ja houkuttelee erilaisia käyttäjäryhmiä.

Perustelut varauksen jatkamiselle

Hakemuksessa varauksen jatkamista perustellaan tarpeella jatkaa vuokralaisneuvotteluita ja hankkeen kehittämistä kohti toteutussuunnittelua ja rakennuslupaprosessia. Vuokralaisneuvotteluita ovat hidastaneet investointimarkkinan epävarmuus sekä kulttuurialaan kohdistuneet leikkaukset. Lisäksi satamatunnelin yhteensovittaminen ja sen vaikutukset vuokralaisneuvotteluihin ovat ottaneet ennakoitua enemmän aikaa.

Varauksensaaja on noudattanut tontinvarauksen varausehtoja. Varauksensaaja on myös laatinut kustannuksellaan selvityksiä ja edistänyt suunnittelua aktiivisesti, yhteistyössä kaupungin ja Helsingin Satama Oy:n kanssa yhteensovittaen.

Varausajan jatkaminen on perusteltua, jotta rakennuksen kauppaa koskevaa esisopimusta voidaan jatkaa ja jotta hanke saa edistettyä kohteen suunnittelua kohti rakennuslupaprosessia ja toteutusta sekä jatkettua konseptisuunnitelman mukaisia vuokralaisneuvotteluita.

Toimitilojen ja kulttuuritilojen lisääminen vahvistaisi keskusta-alueen vetovoimaa ja edistäisi kaupungin strategisten tavoitteiden mukaista kehitystä ja sillä voi olla pitkällä aikavälillä myönteisiä kaupunkitaloudellisia vaikutuksia.

Kaava- ja kiinteistötilanne

Kaupan kohteena olevaa rakennusta koskien on voimassa kaupunginvaltuuston 15.2.2017 hyväksymä ja 31.3.2017 lainvoimaiseksi tullut asemakaavan muutos numero 12351. Kyseisen asemakaavan muutoksen kiinteistö ohjeellinen tontti 20799/1 kuuluu toimitilarakennusten korttelialueeseen, jossa sijaitsee teollisuushistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas rakennus.

Tontin nykyisen asemakaavan mukainen rakennusoikeus on
11 000 k-m². Tontti on osoitettu Toimitilarakennusten korttelialueeksi, jolla sijaitsee historiallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas suojeltava rakennus (KTY/s).

Kaupunki omistaa varausalueen.

Rakennuksen kauppa

Cobbleyard Real Estate Oy (Ostaja) on allekirjoittanut rakennuksen kauppaa koskevan esisopimuksen 12.1.2024. Esisopimuksen mukaisten velvoitteiden noudattamiseksi ostaja on toimittanut vakuuden suuruudeltaan 100 000 euroa. Kaupungilla on oikeus pitää vakuuden perusteella saatava summa sopimussakkona, mikäli ostaja ei noudattaisi esisopimuksen mukaisia ehtoja alla sovitulla tavalla.

Esisopimuksen mukaisesti ostaja sitoutuu ostamaan rakennuksen sekä toteuttamaan kilpailuehdotuksen mukaiset toimenpiteet. Ostaja vastaa kaikista toteuttamisen ja ylläpidon kustannuksista. Esisopimuksen mukaisesti osapuolet sitoutuvat allekirjoittamaan rakennusta koskevan lopullisen kauppakirjan, kun esisopimuksessa todetut ennakkoehdot kaupan toteuttamiselle ovat täyttyneet.

Esisopimusta on tarkoitus jatkaa tontinvarauksen voimassaolon mukaisesti.

Helsingin kaupungin kiinteistöpoliittisen ohjelman mukaisesti kaupunki luopuu niistä tiloista, joita se ei tarvitse omassa palvelutuotannossaan ja joiden omistamiseen ei liity muita strategisia syitä tai pitkän tähtäimen palvelutilatarpeita.

Varausehtojen muuttaminen

Erityisiin varausehtoihin on lisätty varauksensaajan velvoite toteuttaa erikoisvalaistus satamanosturiin sekä velvollisuus osallistua yhteensovitukseen koskien Suezinkadun alta purettavien rakenteiden urakkarajoja.

Päivitetyt varausehdot ovat kokonaisuudessaan liitteessä 2 ja ensivaiheen yleiset varausehdot liitteessä 3.

Toimivalta

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto päättää hallintosäännön 8 luvun 2 §:n 1 momentin 7 kohdan mukaan kaupungin omistamien yritys- ja teollisuustonttien varaamisesta elinkeinotoiminnan tarpeisiin.

Päätös tullut nähtäväksi 12.02.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §