Hankesuunnitelma, Pohjois-Pasilan paviljonkipäiväkodin siirto, kaupunkiympäristön toimiala

Kaupunkiympäristön toimialan tilapäällikkö päätti hyväksyä Pohjois-Pasilan päiväkotipaviljongin siirron 31.1.2025 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäishinta-arvio arvonlisäverottomana on 995 000 euroa heinäkuun 2024 kustannustasossa ja laajuus noin 1 200 brm2.

Hankkeen tarve

Pohjois-Pasilan päiväkodin nykyiselle tontille, Postitaival 9:ään aletaan rakentamaan uutta koulurakennusta syksyllä 2025. Tontin luoteiselle reuna-alueelle on siirretty koulu- ja päiväkotipaviljonki.

Alkuperäisen suunnitelman mukaisesti päiväkotitoiminta alkavan työmaan perustus- ja louhintatöiden vieressä ei ole mahdollista, joten tilaelementtirakenteinen vuokrapäiväkoti siirretään osoitteeseen Pakettikatu 1.

Tilaelementtirakenteisen päiväkodin siirtää Parmaco Oy kokonaisurakkana kesällä 2025, sisältäen myös rakennuksen liittymien ja leikkipihan rakentamisen. Nykyiset olemassa olevat pihaleikkivälineet voidaan hyödyntää uudessa kohteessa.

Hankkeen kiireellisyyden vuoksi on käynnistetty rakennusluvan hakuprosessi. Luvan saamisen tavoite on helmikuu 2025. Kiireellisen aikataulun takia, maaurakointityö perustuksen osalta alkaa hyvissä ajoin, jotta se valmistuu heinäkuun 2025 alkuun, jolloin alkaa moduulien siirtotyöt. Kohde valmistuu käyttäjille 1.8.2025 alkaen.

Hankkeen kustannukset

Pohjois-Pasilan päiväkodin siirron 5.11.2024 päivätyn hankesuunnitelman mukaan hankkeen enimmäishinta on 995 000 euroa arvonlisäverottomana heinäkuun 2024 kustannustasossa.

Uuden vuokramallin mukaisesti väistötilojen tilakustannuksia ei kohdisteta hankkeelle, vaan käyttäjä maksaa vuokraa niistä tiloista, missä kulloinkin on. Päiväkotipaviljongin rakennusaikaisen väistön järjestämiseksi on kartoitettu kolmea vaihtoehtoa: 1) uuden paviljongin hankkiminen vain tätä väistöä varten, 2) väistön siirtäminen Länsi-Pasilaan seurakunnan kanssa yhdessä omistettuun kiinteistöön Maistraatintorille ja 3) nykyisen paviljongin siirtäminen nyt esitettävällä tavalla.

Koska sekä varsinaisen Pohjois-Pasilan korttelitalon uudishankkeen että väistöpaviljongin siirtohankkeen aikataulut ovat kriittisiä, toimialat ovat hyvässä yhteistyössä tilaelementtien siirtohankkeesta kokonaisvastuun ottavan Parmaco Oy:n kanssa valmistelleet siirtohanketta ja sitoutuneet aikatauluun sekä kustannustavoitteisiin.

Päätavoite hankkeessa on tilaelementtien varsinaisen siirron toteuttaminen kuudessa viikossa juhannuksesta alkaen, mikä edellyttää huolellista esivalmistelua, kuten rakennusluvan sekä perustusten ja liittymien ennakoiva aikatauluttaminen. Ratkaisulla varsinainen Pohjois-Pasilan korttelitalon uudishankkeen pysyminen hankesuunnitelman mukaisessa aikataulussa on edelleen mahdollista ja saadaan minimoitua juhannukseen asti käytössä olevalle päiväkotipaviljongille syntyvä häiriö. Siirto on myös hiilijalanjäljeltään uudispaviljongin tuottamista pienempi.

Koska uuden paviljongin hankkiminen on kokonaiskustannuksiltaan yli 2 milj. euroa kalliimpi ja, koska osoitteessa Maistraatintori 1 sijaitsevat opetuksen tilat eivät Kasvatuksen- ja koulutuksen toimialan arvion mukaan sovellu väistötilaksi sijaintinsa vuoksi, Kaupunkiympäristön sekä Kasvatuksen ja koulutuksen toimialat ovat yhteistyössä arvioineet esitetyn päiväkotipaviljongin siirtohankkeen sekä toiminnan, että kaupungin kokonaistaloudellisuuden kannalta parhaaksi ratkaisuksi.

Hankkeen tilakustannukset käyttäjälle.

Nykyisestä tilaelementistä sitovan sopimuksen perusteella Parmacolle maksettava vuokra on 43,40 €/htm2/kk. Siirtokustannuksesta aiheutuva lisäkustannus on 27,50 €/htm2/kk. Lisäksi käyttäjä maksaa Tilat-palvelun pihojen ylläpitokustannuksen sekä yleiskustannuksen, yhteensä arviolta 2,16 €/htm2/kk. Uuden vuokramallin mukaisesti käyttäjälle väistöstä aiheutuva sisäinen kokonaisvuokra olisi näin ollen noin 73,06 €/htm2/kk eli noin 76 275 €/kk ja arvion mukaan tarvittavalta kolmen vuoden ajalta noin 2,75 milj. euroa ilman Tilat-palvelun ulkoalueiden ylläpidon kustannusta ja yleiskustannusta. Laskennallinen vuokra-ala on 1044 htm2.

Toisena vaihtoehtona on arvioitu kokonaan uuden paviljongin hankkimista, jolloin käyttäjälle aiheutuva vertailukelpoinen sisäinen pääomavuokra olisi noin 110 €/htm2/kk ja tarvittavalta kolmen vuoden ajalta noin 4,1 milj. euroa. Lisäksi uuden paviljongin hankinta aiheuttaisi varsinaiselle hankkeelle ainakin vuoden aikatauluviiveen. Viiveen kustannusvaikutuksia ei vielä ole arvioitu.

Koska hankkeen valmisteltuvaiheessa Tilat-palvelun arvio tontin rakentamiskelpoisuudesta tilaelementtien siirron jälkeen on ollut osittain virheellinen, mutta toisaalta Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan alun perin kaavoitukselle määrittämä 700 oppijalle mitoittavaa ohjetta on hankkeen valmistelun aloittamisen jälkeen kasvatettu noin 850 oppijaan, Tilat-palvelu ehdottaa käyttäjän sisäisen vuokran puolittamista siten, että Tilat-palvelu vähentää nettobudjetoituna toisen puolen kustannuksista toimintakatteestaan, jolloin kustannus ei vaikuta Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttötalouteen, vaikka vaikuttaakin kumuloituvasti tulevien vuosien määrärahoja vähentävästi, ja vain puolet kohdistetaan uuden vuokramallin mukaisesti sisäiseen vuokraan. Kokonaan uuden paviljongin hankinnassa näin ei voida menetellä.

Näin väistön kokonaisvuokra muodostuu ehdotetulla tavalla puolitetusta siirtokustannusten lisävuokrasta, joka puolitettuna on 13,75 €/htm2/kk, paviljongin nykyisestä tilavuokrasta 43,40 €/htm2/kk sekä Tilat-palvelun pihojen ylläpito- sekä yleiskustannuksesta 2,16 €/htm2/kk eli kokonaisvuokra on yhteensä noin 59,31 €/htm2/kk eli 61 920 €/kk ja vuokran yhteissumma arvion mukaan tarvittavalta kolmen vuoden ajalta noin 2,2 milj. €.

Toimivalta

Tilapäällikkö päättää tilahankkeita koskevien hankesuunnitelmien hyväksymisestä, kun hankkeen kokonaisarvo on enintään 1 000 000 euroa ja niistä on toimialalautakunnan, tai kansliapäällikön hyväksymä tarveselvitys tai kyseinen tilahanke on välttämätön rakennuksen teknisen kunnon tai esimerkiksi sisäilmaongelman korjaamiseksi. (Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston päätös 14.1.2021 § 8)