V 2.6.2025, Tonttien myyminen ja kiinteistökaupan esisopimuksen hyväksyminen (Länsi-Pasila, AK-tontit 17051/31, 32 ja 33)

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto päättää myydä

Kaupunginhallitukselle esitetään kiinteistökaupan esisopimuksen tekemistä Länsi-Pasilassa sijaitsevista AK-tonteista 17051/31-33 ja kyseisten tonttien myymistä esisopimuksen ja sen liitteinä olevien kauppakirjaluonnosten mukaisesti JM Suomi Oy:lle (Y-tunnus 1974161-8) tai tämän perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun. Tonteista neuvoteltu markkinaehtoinen kauppahinta on yhteensä vähintään noin 10,26 miljoonaa euroa. Tonteille toteutetaan sääntelemätöntä vapaarahoitteista omistusasuntotuotantoa ja välimuodon asuntotuotantoa. Lisäksi yhden myytävän tontin rakennusoikeudesta osa on mahdollista toteuttaa sääntelemättömänä vapaarahoitteisena vuokra-asuntotuotantona.

Tausta

Toimistorakennusten korttelialueen (KT) tontti 17051/3 on ollut vuokrattuna pitkäaikaisesti Kiinteistö Oy Helsingin Radiokatu 20:lle (Y-tunnus 3101740-3). Kiinteistö Oy Helsingin Radiokatu 20:n omistaa JM Suomi Oy (Y-tunnus 1974161-8), joka on 29.10.2019 ostanut tontilla sijaitsevan rakennuksen ja vuokraoikeuden perustettavan yhtiön lukuun. Tontilla sijainnut toimistorakennus on purettu syksyllä 2024.

Kaupunginhallitus on 28.3.2022 § 231 päättänyt varata suunnitellut tontit 17051/29 ja 30 (entinen tontti 17051/3) JM Suomi Oy:lle ja Kiinteistö Oy Helsingin Radiokatu 20:lle asuntohankkeiden suunnittelua varten. Kaupunginvaltuusto on 13.10.2021 § 297 hyväksynyt asemakaavan muutoksen nro 12617, joka on tullut voimaan 4.10.2023. Mainitulla asemakaavan muutoksella toimistorakennusten korttelialueen tontti (KT) 17051/3 on muutettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Sittemmin tontin 17051/3 alueesta on muodostettu ja rekisteröity asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) tontit 17051/29, 17051/31, 17051/32 ja 17051/33. Kaupunkiympäristölautakunta on 10.12.2024 § 713 päättänyt ensimmäisenä rakentuvan tontin 17051/29 myymisestä. Edellä mainittua maanvuokrasopimusta nro 12725 on muutettu toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päätöksellä 16.12.2024 § 163 siten, että se ei enää kohdistu tonttiin 17051/29.

Tonttien 17051/31, 32 ja 33 myymisestä on valmisteltu liitteen 1 mukainen kiinteistökaupan esisopimus ja tontit on tarkoitus myydä yksi kerrallaan liitteinä 2, 3 ja 4 olevien kauppakirjaluonnosten mukaisesti. Tontteihin kohdistuvaa maanvuokrasopimusta nro 12725 muutetaan aina ennen kuin tontti myydään, jotta vuokra-alue ei enää kohdistu myytävään tonttiin. Kun viimeinen tontti myydään, maanvuokrasopimus merkitään päättymään. Uudisrakennushankkeiden toteuttaminen on edellyttänyt myös tontilla 17051/3 sijainneen (ostajan omistaman) toimistorakennuksen purkamisen. Toimistorakennus on purettu syksyllä 2024. AK-tontit on tarkoitus myydä JM Suomi Oy:lle tai tämän perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun seuraavasti:

Edellä esitetyt tonttikohtaiset rakennusoikeudet perustuvat tonttijakokarttaan nro 14040 ja kauppahinta määritellään aina vähintään näiden rakennusoikeuksien mukaan. Mikäli lopullisten rakentamislupien mukaan tontille 17051/31, 32 ja/tai 33 toteutetaan enemmän rakennusoikeutta kuin, mitä tonttijakokarttaan on merkitty, niin kauppahintaa peritään rakentamislupaan/-lupiin merkityn rakennusoikeuden mukaan.

Varauspäätös ja varausehtojen tarkistaminen

Kaupunginhallitus on 28.3.2022 § 231 päättänyt varata suunnitellut tontit 17051/29 ja 30 (entinen tontti 17051/3) JM Suomi Oy:lle ja Kiinteistö Oy Helsingin Radiokatu 20:lle asuntohankkeiden suunnittelua varten. Asemakaavan muutoksen nro 12617 myötä tontin 17051/3 alueesta on muodostettu ja rekisteröity asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) tontit 17051/29, 17051/31, 17051/32 ja 17051/33. Varauspäätöksen ehtojen mukaan tontit tullaan luovuttamaan myymällä.

Varauspäätöksen hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa ja perheasuntovaatimusta koskevien ehtojen mukaan asuinrakennusoikeudesta noin 1 972,5 k-m² tulee toteuttaa välimuodon tuotantona ja loput vapaarahoitteisena omistusasuntotuotantona. Omistusasunnot tulee pääosin markkinoida ja myydä luonnollisille henkilöille. Varausehtojen mukaan tonteille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän) ja näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m².

Tonttipäällikön 28.2.2025 § 12 päätöksellä varausehtoja on tarkistettu siten, että tontin 17051/32 Radiokadun puoleisen lamellitalon rakennusoikeus on mahdollista toteuttaa joko sääntelemättömänä vapaarahoitteisena omistusasuntotuotantona tai sääntelemättömänä vapaarahoitteisena vuokra-asuntotuotantona. Lisäksi perheasunto- ja keskipinta-alavaatimusta on tarkennettu siten, että se koskee tonteille toteutettavaa omistusasuntotuotantoa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaupunginvaltuusto on 13.10.2021 § 297 hyväksynyt asemakaavan muutoksen nro 12617, joka on tullut voimaan 4.10.2023. Mainitulla asemakaavan muutoksella toimistorakennusten korttelialueen tontti (KT) 17051/3 on muutettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Sittemmin tontin 17051/3 alueesta on muodostettu ja rekisteröity asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) tontit 17051/29, 17051/31, 17051/32 ja 17051/33. Tontteja koskee tonttijako nro 14040 ja tontit on rekisteröity kiinteistörekisteriin 22.12.2023.

Kiinteistökaupan esisopimuksen kohteena ovat AK-tontit 17051/31, 32 ja 33.

Tontin 17051/31 asuinrakennusoikeus on 4 133 k-m² ja liiketilan (li) rakennusoikeus vähintään 125 k-m², osoite on Radiokatu 20b ja pinta-ala 1 958 m².

Tontin 17051/32 asuinrakennusoikeus on 4 872 k-m² ja liiketilan (li) rakennusoikeus vähintään 75 k-m², osoite on Radiokatu 20d ja pinta-ala 1 618 m².

Tontin 17051/33 asuinrakennusoikeus on 6 675 k-m², osoite Radiokatu 20f ja pinta-ala 1 742 m².

Voimassa olevan maanvuokrasopimuksen muuttaminen

Tonttien 17051/31, 32 ja 33 alueella (entinen kiinteistö 91-17-51-3) on voimassa 15.5.1984 allekirjoitettu maanvuokrasopimus nro 12725. Tontti 17051/3 on vuokrattu Töölön Urheilutalosäätiölle Suomen Valtakunnan Urheiluliitto Ry:n toimitalon rakentamista varten ajaksi 1.5.1984 - 31.12.2045. Vuokraoikeus rakennuksineen on 19.1.1994 siirtynyt Pasilan Toimitalo Oy:lle. Vuokraajan nimi Pasilan Toimitalo Oy on muuttunut 30.10.1998 Kiinteistö Oy Pasilan Toimitaloksi. Toiminimi on muuttunut 8.10.2001 Kiinteistö Oy Helsingin Radiokatu 20:ksi. JM Suomi Oy on 29.10.2019 ostanut perustettavan yhtiön lukuun Kiinteistö Oy Radiokatu 20:n rakennuksen ja vuokraoikeuden.

Maanvuokrasopimusta on muutettu toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päätöksellä 16.12.2024 § 163 siten, että se ei enää kohdistu tontin 17051/29 alueeseen, koska kyseinen tontti on myyty (kaupunkiympäristölautakunta 10.12.2024 § 713). Kyseistä maanvuokrasopimusta on tarkoitus jatkossa muuttaa vuokra-alueen osalta siten, että kun vuokra-alueeseen kuuluva tontti myydään, vuokra-aluetta pienennetään aina tältä osin.

Tonttien hinta

Aiemmin voimassa olleen asemakaavan mukaan tontti 17051/3 oli kaavoitettu toimitilatarkoitukseen (KT) ja tonttiin on kohdistunut pitkäaikainen 31.12.2045 asti voimassa ollut maanvuokrasopimus. Sopimuksen mukainen vuosivuokra on noin 270 000 euroa (435 euroa/k-m²) ja vuokrasopimuskassavirran diskontattu nykyarvo on noin 3,5 miljoonaa euroa (282 euroa/k-m²), kun tuottovaatimuksena käytetään 5 %:a ja diskonttauskorkona 7 %:a johtuen 2 %:n inflaatio-oletuksesta.

Asemakaavamuutoksella nro 12617 toimitilatontti on muutettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi AK. Jotta kortteli saadaan otettua asuinkerrostalokäyttöön, tulee voimassa oleva maanvuokrasopimus neuvotella päättymään noin 20 vuotta etuajassa. Tämän takia tontin markkina-arvossa otetaan huomioon rahan aika-arvo eli se, että ilman maanvuokrasopimuksen ennenaikaista päättämistä asuin- ja liikerakennusoikeudesta tulot saataisiin vasta 20 vuoden päästä.

Asuinkerrostalorakennusoikeuden kauppahinnan perusteeksi esitetään arvioitua markkina-arvoa 1 100 euroa/k-m² ja liikerakennusoikeuden perusteeksi arvioitua markkina-arvoa 400 euroa/k-m².

Kaupunginhallitus on 26.4.2021 § 310 hyväksynyt maanhankintaan ja asemakaavoitukseen liittyvät maapoliittiset periaatteet. Periaatteet muodostavat kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien Helsingin tontinluovutusta koskevien linjausten sekä niitä tarkentavien soveltamisohjeiden kanssa kaupungin maapoliittisten linjausten kokonaisuuden. Periaatteiden mukaan tilanteessa, jossa kaupunki haluaa edistää kaupungin vuokraamaan tontin kehittämistä yhteistyössä kehittäjän kanssa, kaupunki voi vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten hankinnan sijaan edetä kehittäjän kanssa tehtävällä varausyhteistyöllä, johon sisältyy tontin osto-optio. Tällöin kehittäjä ostaa vuokraoikeuden rakennuksineen ja kaupunki myy sille tontin sen nettoarvosta.

Asuinkerrostalorakennusoikeuden diskontattu arvo, kun tuottovaatimuksena on käytetty 5 % ja diskonttauskorkona 7 %, on keskimäärin noin 8,5 miljoonaa euroa ja, kun siihen lisätään maanvuokrasopimuksen vuokratulon diskontattu nykyarvo noin 3,5 miljoonaa euroa, niin korttelin nykyarvon arvioidaan olevan noin 12 miljoonaa euroa (noin 630 euroa/k-m²). Nykyarvo vastaa asuinrakennusoikeuden osalta noin 650 euroa/k-m² ja liikerakennusoikeuden osalta noin 350 euroa/k-m² yksikköhintaa.

Tonttien myyntihinnan määrittely, jossa nettoarvo lasketaan tontin arvioitujen diskontattujen tulojen perusteella, vastaa jo ennen nykyisiä maapoliittisia linjauksia voimassa ollutta käytäntöä. Myyntihinnan markkinaehtoisuus on varmistettu kahden ulkopuolisen arvioitsijan arviolausunnoilla tontin eri pääkäyttötarkoituksen mukaisten rakennusoikeuksien markkina-arvosta ja myös maanvuokrasopimuksen ennenaikaisen päättämisen vaikutuksesta markkina-arvoon.

Edellä mainittu rakennusoikeuden hinnoittelutapa on perusteltua sekä hankkeen että kaupungin kannalta. Kaupungin kannalta on tarkoituksenmukaista ja kannattavaa saada neuvoteltua vuoden 2045 loppuun saakka voimassa oleva maanvuokrasopimus päättymään ennenaikaisesti täydennysrakentamisen ja asuntotuotantotavoitteiden edistämiseksi. Menettelyn soveltaminen on mielekästä, koska kaupungin ei tarvitse sitoa investointiresursseja kiinteistön hankintaan. Tonttien myynti on perusteltua, jotta menettely on kannattava tontin kehittäjän kannalta.

Tontin 17051/31 kauppahinta on yhteensä 2 730 200 euroa. Kauppahinta on tontille toteutettavan asuinrakennusoikeuden osalta 2 686 450 euroa (perustuu 650 euroa/k-m² yksikköhintaan ja 4 133 k-m² asuinrakennusoikeuteen). Kauppahinta on tontille toteutettavan liiketilan rakennusoikeuden osalta 43 750 euroa (perustuu 350 euroa/k-m² yksikköhintaan ja 125 k-m² rakennusoikeuteen).

Tontin 17051/32 kauppahinta on yhteensä 3 193 050 euroa. Kauppahinta on tontille toteutettavan asuinrakennusoikeuden osalta 3 166 800 euroa (perustuu 650 euroa/k-m² yksikköhintaan ja 4 872 k-m² asuinrakennusoikeuteen). Kauppahinta on tontille toteutettavan liiketilan rakennusoikeuden osalta 26 250 euroa (perustuu 350 euroa/k-m² yksikköhintaan ja 75 k-m² rakennusoikeuteen).

Tontin 17051/33 kauppahinta on yhteensä 4 338 750 euroa (perustuu 650 euroa/k-m² yksikköhintaan ja 6 675 k-m² asuinrakennusoikeuteen).

Kauppahinnan määräytymisen perusteena on tontin suunniteltu rakentamisen määrä, joka perustuu tonttijakokarttaan nro 14040 kullekin tontille merkittyyn rakennusoikeuden määrään. Kauppahintaa peritään aina vähintään tonttijakokarttaan merkityn rakennusoikeuden mukaan mutta, jos rakennusoikeus ylitetään, kauppahintaa peritään myös ylitysten osalta. Tonttien 17051/31, 32 ja 33 yhteenlaskettu kauppahinta on siten vähintään 10 262 000 euroa.

Arviolausunnot ovat oheismateriaalissa.

Tonttien myyminen

Tontit myydään vuokratulle jo rakennetulle tontille tehdyn käyttötarkoituksen muutoksen ja täydennysrakentamisen edistämiseksi. Kaupunginhallitus on 1.4.2019 § 220 hyväksynyt Helsingin tontinluovutusta koskevat linjaukset sekä niitä tarkentavat soveltamisohjeet. Linjausten kohdan 3.2 mukaan tontit voidaan luovuttaa myymällä vuokraamisen sijaan silloin, kun myytävä tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua ja tontin myynti ei estä, eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä, eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen. Soveltamisohjeen kohdan 3.3. mukaan tontti, joka muutoin luovutettaisiin vuokraamalla, voidaan erityisin perustein luovuttaa myymällä, kun tontin myyminen edistää merkittävästi vuokratun jo rakennetun tontin täydennysrakentamista. Myynti on perusteltua sekä hankkeen että kaupungin kannalta.

Vaiheittainen rakentaminen ja kauppahintojen maksaminen erissä

Tonteilla 17051/31, 32 ja 33 on asuinrakennusoikeutta yhteensä 15 680 k-m² ja liikerakennusoikeutta yhteensä vähintään 200 k-m². Kullakin tontilla on kaksi rakennuspaikkaa; lamellitalo sijoittuu Radiokadun varteen ja pistetalot keskuspuiston reunaan. Rakentamislogistisista syistä tontit tullaan rakentamaan siten, että ensimmäisenä rakentuu tontin 17051/31 lamellitalon osuus, tämän jälkeen tontin 17051/32 lamellitalon osuus ja sitten tontin 17051/33 lamellitalon osuus. Tästä rakentaminen etenee tontin 17051/33 pistetaloon, tontin 17051/32 pistetaloon ja lopuksi tontin 17051/31 pistetaloon. Rakentaminen alkaa tontilla 17051/31 ja viimeisenä rakennetaan samalla tontilla sijaitseva pistetalo.

Esisopimukseen ja kauppakirjaluonnoksiin on otettu ehdot tonttien rakentamisesta vaiheittain ja lisäksi on otettu ehdot siitä, että kauppakirjan allekirjoitushetkellä ostaja maksaa ensimmäisen osan kauppahintaa, joka vastaa tontille ensin rakennettavan rakennuksen rakennusoikeuden edellä kerrotulla tavalla laskettua osuutta tontin kokonaiskauppahinnasta.

Maksamattoman kauppahinnan osalta ostaja on velvollinen antamaan kaupungille vakuuden, jonka suuruus lasketaan kaavalla 1,2 x maksamaton kauppahinta. Lisäksi ostaja on velvollinen maksamaan korkoa maksamattoman kauppahinnan osalta. Mikäli kauppakirja allekirjoitetaan 1.7.2026 jälkeen, kaupungilla on oikeus tarkistaa edellä mainittuja yksikköhintoja esisopimuksen ja kauppakirjan ehtojen mukaisesti.

Tonttien 17051/31 ja 32 osalta loppuosa kauppahinnasta tulee maksaa 24 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta ja tontin 33 osalta 12 kuukauden kuluttua kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Esisopimus on liitteenä 1.

Valtiontukiarviointi

Valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu kahden ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla kiinteistöjen markkina-arvojen markkinaperusteisuus. Kauppahinnat ovat markkinaehtoiset, joten ostaja (Kiinteistö Oy Radiokatu 20 c/o JM Suomi Oy) ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Toimivalta ja päätöksen toimeenpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen, oikeuttaa täytäntöönpanopäätöksessään: