Vuokraus, vuokrasopimuksen jatkaminen, ALK-tontti 22558/1, Vallila, Somerontie 2-8, Helsingin kaupungin asunnot Oy

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti

(A1122-52)

Hakemus

Helsingin kaupungin asunnot Oy on hakenut tontin 22558/1 maanvuokrasopimuksen vuokra-aikaan jatkoa peruskorjauslainan nostamista varten. Vuokralainen pyytää 20.3.2025 toimitetulla hakemuksella, että tontin 22558/1 vuokra-aikaa jatkettaisiin 31.12.2060 saakka. Vuokralaisen ilmoittaman mukaan rakennusten peruskorjaushanke on tarkoitus aloittaa 1.6.2025.

Vuokra-alueella sijaitsevat asuinrakennukset on tarkoitus peruskorjata. Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (Varke) (entinen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen, Ara) hyväksymällä korkotukilainalla, jonka takaisinmaksuaika on noin 30–31 vuotta, mutta rahoituksen saamiseksi Varke edellyttää, että maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan tulisi olla voimassa vielä 5 vuotta lainan takaisinmaksun jälkeen. Maanvuokrasopimusta tulisi tämän vuoksi jatkaa 31.12.2060 saakka, jolloin maanvuokrasopimus olisi voimassa koko Varken edellyttämän ajan.

Nykyinen maanvuokrasopimus

Kiinteistölautakunta on päätöksellään 22.4.1963 (668 §) vuokrannut asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueen tontin (AL) 22558/1 Kiinteistö Oy Hattulantie 5 -nimiselle yhtiölle ajalle 1.4.1963 - 31.12.2025 (sopimusnumero 7966). Vuokraoikeus on 31.12.1992 siirtynyt Vallilan Kiinteistöt Oy:lle. Vallilan Kiinteistöt Oy on sulautunut 31.12.2011 Helsingin kaupungin asunnot Oy -nimiseen yhtiöön jonka Y-tunnus on 2379058-6.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Sisäasiainministeriön hyväksymä asemakaava nro 5270 sai lainvoiman 14.12.1962.

Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueen (AL) tontti 22558/1 on merkitty kiinteistörekisteriin 28.5.1963. Tontin pinta-ala on 7 860 m², rakennusoikeus ja osoite Hattulantie 1-7.

Vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkaminen

Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus on tarkoitus toteuttaa Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (Varke) (entinen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen, Ara) perusparantamisen korkotukilainalla. Varke on myöntänyt kohteelle ehdollisen varauspäätöksen vuokra-asuntojen perusparantamisen korkotukilainaksi hyväksymiseen. Korjauksen rahoituksen järjestämiseksi esitetään, että tontin 22558/1 vuokrasopimuksen vuokra-aikaa jatkettaisiin 31.12.2060 saakka. Tämä mahdollistaisi vuokrasopimuksen käytön Varken rakennusten korjaukseen hyväksymän korkotukilainan vakuutena (ns. laitoskiinnitys). Lisäksi järjestelyllä turvattaisiin valtion lainanmyöntäjälle korkotukilainasta antama täytetakaus.

Maanvuokrasopimusten mukaiset vuokranmaksuperusteet säilyvät ennallaan alkuperäisten vuokrasopimusten jäljellä olevan vuokra-ajan, eli 31.12.2025 saakka, minkä jälkeen vuokraa tarkistettaisiin 1.1.2026 alkaen käypää maanarvoa vastaavaksi noudattaen tuolloin voimassa olevia vuokran määrittelyä koskevia päätöksiä ja periaatteita. Mainittu korotus tulee tehdä kuitenkin Varken vahvistamaan kohtuulliseen hintatasoon.

Edellä esitetty menettely mahdollistaa valtion rahoituksen käyttämisen tontilla sijaitsevien rakennusten peruskorjaukseen ilman, että lainaehdot aiheuttaisivat tontin maanvuokran tarkistamisen ennen alkuperäisen maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymistä.

Mainittujen sopimusmuutosten yhteydessä maanvuokrasopimukseen lisätään muun muassa nykyisin käytettävät vakioluonteiset ehdot maanalaisista rakenteista, maaperän puhtaudesta sekä ehdot koskien vuokralaisen toimenpiteitä vuokra-ajan päättyessä. Muutoin noudatetaan entisiä ehtoja.

Vuokrasopimuksen vuokra-aika ja irtisanomiskielto

Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen (666/2001) 18 §:n mukaan korkotukilaina voidaan myöntää vain, jos maanvuokrasopimuksessa on kielletty sopimuksen irtisanominen laina-aikana ja jäljellä oleva laina-aika on vähintään 45 vuotta. Samaisessa lainkohdassa todetaan kuitenkin, että Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (Ara) (nykyisin Varke) voi erityisestä syystä hyväksyä lyhyemmänkin vuokra-ajan.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 8.12.2020 (725 §) muuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen 3.2 c-kohtaa vähäisesti siten, että jatkettaessa tontin vuokra-aikaa vuokrasopimukseen tehtävin muutoksin kesken vuokrakauden tontin maanvuokraa ei tarkisteta vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä, vaan vasta siinä yhteydessä, kun alkuperäinen vuokra-aika olisi päättynyt.

Alkuperäinen vuokrasopimuksen päättyminen

Vuokranantajalla on oikeus alkuperäisen sopimuskauden päätyttyä määritellä tai tarvittaessa määrätä vuokra-alueen uusi vuokra, vuokra-aika ja muut sopimusehdot kaupunginvaltuuston ja kaupunkiympäristölautakunnan tuolloin voimassa olevien päättyvien tonttien uudelleen vuokraamista koskevien myöhemmin erikseen tehtävien päätösten sekä tuolloin käytössä olevien asuntoalueen ja autopaikka-alueen maanvuokrasopimuslomakkeiden ehtojen mukaisesti.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunginvaltuusto on päätöksellään 25.9.2024 (190 §) vahvistanut valtion tukemaan asuntotuotantoon vuokrattujen asuntotonttien maanvuokrasopimusten muuttamisen periaatteet peruskorjaustilanteissa muun muassa siten, että vuokra-aikaa jatketaan enintään 40 vuotta, mikäli se on valtion tukeman kohteen peruskorjausta varten otettavan valtion korkotukilainan kannalta tarpeen.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, jonka mukaan viranhaltija päättää antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on yli yhden vuoden irtisanomisaika, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (194 §) siirtänyt kiinteistöjen yli 30 vuodeksi vuokralle antamista koskevaa toimivaltaansa mm. maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle.

Edelleen kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (196 §) delegoinut hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 mom. 1-9 kohtien mukaista erityistä toimivaltaansa koskien toimielimien päättämien sopimusten ehtojen vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä muun muassa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle. Sopimukseen tehtäviä lisäyksiä, jotka eivät koske vuokra-ajan jatkamista, voidaan kokonaisuutena arvioiden pitää vähäisinä.

Tässä päätöksessä päätetään sekä vuokra-ajan jatkamisesta valtion tukeman kohteen peruskorjauksen vuoksi että vuokrasopimuksen vähäisestä muuttamisesta muiden ehtojen osalta. Asuntotontit-tiimin päällikkö on siten toimivaltainen päättämään asiasta.