Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle maanvuokran tasotarkistusmenettelyn käyttöönottamiseksi uudisrakentamiseen vuokrattavilla asuntotonteilla

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus

• päättää hyväksyä kaupunginvaltuuston asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauksen yleisiä periaatteita koskevan päätöksen 2.2.2022 (22 §) kohdassa 7. kuvatun tasotarkistusmenettelyn otettavaksi käyttöön 1.7.2025 alkaen.

Tasotarkistusmenettelyssä noudatetaan seuraavia pääperiaatteita:

• Tasotarkistusmenettelyä sovelletaan uudisrakentamiseen vuokrattavilla asuntotonteilla ja asuntotarkoitukseen vuokrattavilla tonteilla lukuun ottamatta valtion tukemia pitkän korkotukilainan hankkeita.
• Kaupunginvaltuuston 2.2.2022 (22 §) tekemän päätöksen kohdan 3. mukaisesti tonteilla, joilla tasotarkistusmenettelyä sovelletaan, maanvuokran tuottovaatimuksena käytetään 3,5 prosenttia ja vuokra-aikana noin 80 vuotta.
• Tasotarkistus voidaan vuokrakauden aikana jättää osin tai kokonaan tekemättä, mikäli se on vuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi ilmeisen perusteltua.
• Tasotarkistusmenettelyä sovelletaan muutoin kaupunginhallituksen täytäntöönpanopäätöksen perustelutekstissä kuvatun mukaisesti.
• Tasotarkistusmenettely voidaan jättää soveltamatta niihin hankkeisiin, jotka ovat ennen 1.7.2025 edenneet rakennuslupavaiheeseen, tai soveltamatta jättämiselle on muu perusteltu syy kuten esimerkiksi aiemmin käyty tontinluovutuskilpailu tai aiemmin tehty esisopimus taikka muu sopimus.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön päällikön päättämään vähäisistä muutoksista ja täydennyksistä tasotarkistusmenettelyn soveltamiseen.

Asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauksen yleiset periaatteet 2022

Kaupunginvaltuusto päätti 2.2.2022 (22 §) vahvistaa asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauksen yleiset periaatteet. Kaupunginvaltuuston 2.2.2022 (22 §) päätöksen mukaan asuntotontin maanvuokra määritetään tontin markkina-arvoon perustuen. Tontin vuosivuokra on tontin markkina-arvo kerrottuna asetetulla tuottotavoitteella. Maanvuokraa määritettäessä tuottotavoite on 3,5 prosenttia niiden asuntotonttien osalta, joiden maanvuokrasopimus tehdään uutena tai uudistetaan kaupunginvaltuuston esityksessä olevan mukaisesti ja sisältää maanvuokran tasotarkistusta koskevat ehdot. Muiden asuntotonttien osalta tuottotavoite on 4 prosenttia. Asumista palvelevien tonttien maanvuokraa määriteltäessä tuottotavoite on 5 prosenttia.

Maanvuokran tasotarkistusmenettelyn johdosta tonttien maanvuokra seuraisi jatkossa nykyisin käytössä olevaa, pelkkään elinkustannusindeksin kehitykseen sidottua vuosittaista vuokrantarkistusta paremmin tonttien arvonkehitystä. Näin ollen vuokrasopimusten uusimiseen aiemmin liittyneistä, merkittävistäkin kertaluonteisista maanvuokran korotuksista, voidaan tulevaisuudessa välttyä, kun maan hintatason noususta johtuvat vuokrankorotukset jaksottuvat koko vuokrakauden ajalle. Lisäksi vuokrakauden aikana tehtävät tasotarkistukset ehkäisevät osaltaan vuokrakauden aikana alhaiseksi muuttuvan maanvuokran pääomittumista asuntojen myyntihintoihin, mikä osaltaan hillitsee asuntojen myyntihintojen nousua vuokratonteilla.

Tasotarkistuksen käyttöönoton vaikutukset tulevat toteutumaan pitkällä aikavälillä. Asuntohintojen ja tonttien arvon laskiessa tasotarkistus voi olla myös vuokran määrää alentava. Tasotarkistusmenettelyllä ennakoidaan kuitenkin koko vuokrakauden aikana olevan positiivinen vaikutus kaupungin saamaan vuokratuottoon. Tasotarkistusmenettelyn mallinnuksen yhteydessä on arvioitu, että tuottovaatimuksen laskusta huolimatta vuokratasot koko vuokrakauden aikana tulevat kasvamaan.

Yleisten periaatteiden mukaan, ellei perustellusta painavasta syystä toisin päätetä, elinkustannusindeksin kehitykseen perustuvan maanvuokran vuosittain tehtävän tarkistuksen lisäksi maanvuokraa tarkistetaan asuntotonteilla jatkossa seuraavien pääperiaatteiden mukaisesti (tasotarkistus):

• Tarkistus tehdään vuokrakauden aikana kolme kertaa noin 20 vuoden väliajoin.
• Tarkistuksen taso sidotaan pääkaupunkiseudun asuntohintaindeksin (vanhojen osakeasuntojen hintakehitys) kehitykseen.
• Tarkistus sidotaan tarkistushetkeä edeltäneen kolmen vuoden indeksikeskiarvoon.
• Maanvuokran muutos voi kullakin tarkistuskerralla olla enintään +/- 50 prosenttia tarkistusvuotta edeltäneen vuoden vuokraan nähden.

Hankkeen toteuttajan (vuokralainen) valinnan mukaan tasotarkistus voidaan tehdä myös siten, että ensimmäinen tarkistus tehdään noin 20 vuoden kuluttua vuokrakauden alkamisesta, minkä jälkeen tarkistus tehdään 10 vuoden väliajoin. Tällöin maanvuokran muutos voi ensimmäisellä tarkistuskerralla olla enintään +/- 50 prosenttia ja tämän jälkeisillä tarkistuskerroilla kullakin enintään +/- 25 prosenttia tarkistusvuotta edeltäneen vuoden vuokraan nähden.

Vuokralaisella ei ole vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen oikeutta muuttaa vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä valittua sopimukseen sisällytettyä tasotarkistusmenettelyä.

Mikäli tontin vuokra-aika on tavanomaista lyhyempi, noudatetaan edellä kuvattua tasotarkistusmenettelyä soveltuvin osin.

Valtion tukemassa asuntotuotannossa tasotarkistusta noudatetaan soveltuvin osin huomioiden valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavia tontteja koskeva lainsäädäntö ja muut viranomaisohjeet, kuten pitkäaikaisella korkotuella toteutettavien hankkeiden osalta erikseen hyväksyttävät asuntotonttien enimmäishinnat, ja niitä varten markkinavuokraan myönnettävät määräaikaiset huojennukset.

Aiempi täytäntöönpanopäätös

Kaupunginhallitus päätti 2.5.2022 (339 §) täytäntöönpanopäätöksessään, että asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauksen yleiset periaatteet tulevat voimaan 1.7.2022 ja niitä sovelletaan sen jälkeen päätettävien maanvuokrasopimusten osalta kaupunginhallituksen ko. päätöksessä esitetyt poikkeukset huomioiden.

Yhtenä poikkeuksena kaupunginhallitus päätti, että kaupunginhallitus päättää myöhemmin erikseen maanvuokran tasotarkistusmenettelyn käyttöönotosta ja siihen mahdollisesti liittyvistä siirtymäajoista. Ennen käyttöönottoa koskevaa päätöstä asuntotonttien maanvuokran määrittämisessä noudatettava tuottotavoite on kaupunginvaltuuston päätöksen 2.2.2022 (22 §) periaatteiden mukaisesti 4 prosenttia.

Lisäksi kaupunginhallitus päätti että

• Niiden tonttien osalta, joille kaupunginvaltuusto on jo aiemmin vahvistanut maanvuokrausperiaatteet tai joiden vuokrausperiaatteiden vahvistamista koskeva asia on saatettu päätöksentekoon kaupunkiympäristölautakuntaan ennen 1.7.2022, noudatetaan päätettyjä/päätöksentekoon tuotavia periaatteita kuitenkin niin, että vuokrausperiaatteet ovat voimassa enintään kolme (3) vuotta päätöksentekohetkestä lukien.
• Mikäli tontin luovuttaminen perustuu kilpailuun, noudatetaan tontin vuokrauksessa kilpailun ratkaisemisen hetkellä noudatettua käytäntöä ja mahdollisesti tehtyjen esisopimusten tai muiden mahdollisten sopimusten mukaisia ehtoja.

Tasotarkistusmenettely ja käytettävän indeksin määrittely

Tasotarkistuksen käyttöönottoa on valmisteltu muun muassa selvittämällä Tilastokeskuksen julkaiseman asuntohintaindeksin käyttämistä ja pysyvyyttä. Indeksin käyttämistä eri tilanteissa on tutkittu ja käyttöön valittavat indeksin yksityiskohdat täsmennetään nyt tehtävässä käyttöönotettavaa menettelyä koskevassa päätöksessä. Lisäksi on toteutettu tekniset edellytykset ja toimenpiteet kaupungin maanvuokrien laskennassa ja laskutuksen taustajärjestelmänä käytettyyn maanvuokrajärjestelmään (MVJ). Ensimmäisessä vaiheessa on toteutettu käyttöönoton edellyttämät välttämättömät tietojärjestelmämuutokset lähtötietojen tallentamiseksi ja vuokralaskennan mahdollistamiseksi.

Tilastokeskus kerää ja ylläpitää osakeasuntojen hinnat -nimistä tilastoa. Osakeasuntojen hinnat -tilasto kuvaa vanhojen osakehuoneistojen velattomia neliöhintoja ja niiden muutoksia kuukausi-, vuosineljännes- ja vuositasolla. Uusien asuntojen osalta tietoja julkaistaan yleensä vuosineljännes- ja vuositasolla. Indeksi on suhdeluku, joka kuvaa jonkin muuttujan (esimerkiksi hinnan, määrän tai arvon) suhteellista muutosta perusjakson (esimerkiksi vuoden) suhteen. Kunkin ajankohdan indeksipisteluku ilmoittaa, kuinka monta prosenttia kyseisen ajankohdan tarkasteltava muuttuja on perusjakson arvosta tai määrästä.

Maanvuokrien tasotarkistuksessa käytettäväksi asuntohintaindeksiksi on asuntotonttien yleisten vuokrausperiaatteiden valmistelun yhteydessä tehtyjen selvitysten perusteella kaupunginvaltuusto päättänyt 2.2.2022 (22 §) valita pääkaupunkiseudun vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin. Tasotarkistuksen sitominen vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitystä kuvaavaan indeksiin on sikäli luontevaa, että erityisesti asuinkerrostalotonttien arvo on voimakkaasti sidoksissa tonteille rakennettavien asuntojen arvon kehitykseen.

Pääkaupunkiseudun hintaindeksin valintaa voidaan pitää perusteltuna indeksin taustalla olevien tilastotietojen kattavuuden vuoksi, jolloin esimerkiksi yksittäisten asuntokauppojen tai yksittäisellä alueella tehtyjen asuntokauppojen merkitys ei korostu indeksin laskennassa.

Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksissä tehtiin vuonna 2023 perusvuosi- ja menetelmäuudistus, jonka takia perusvuosi on nykyään 2020=100 (aiemmin 2015=100). Menetelmä- ja luokitusmuutosten perusteella indeksisarjat ja neliöhinnat eivät ole vertailukelpoisia aikaisemmin julkistettujen indeksisarjojen kanssa.

Perusvuosiuudistuksia tullaan Tilastokeskukselta saadun tiedon mukaan tekemään jatkossakin, arviolta noin 5–10 vuoden välein. Indeksin yleistettävyyden takia on perusteltua valita käyttöön indeksi, joka pitää sisällään kaikki asuintalotyypit ja huoneluvut. Mahdollisimman hyvän ajallisen säilyvyyden takia tasotarkistuksen indeksitarkistuksissa on perusteltua käyttää sekä perusindeksin pistelukuna että tarkistusvuoden indeksiluvun laskennassakin indeksin pistelukujen vuosikeskiarvoja. Vuonna 2021 näillä kriteereillä valitun indeksin pisteluku oli 105,6, vuonna 2022 105,7, vuonna 2023 97,4 ja vuonna 2024 93,4.

Esimerkiksi vuoden 2021 indeksin pistelukuun 105,6 vuonna 2022 kiinnitetyn perusvuokran 100 000 euroa suurus tarkistettaisiin vuonna 2025 kolmen viimeisimmän vuoden vuosikeskiarvon indeksipisteluvun keskiarvoon 98,8. Tällöin perusvuokra pienenisi 100 000 eurosta noin 93 561 euroon. Tämä laskelma ei kuitenkaan noudata menettelyssä sovellettavaa 20 tai 10 vuoden tarkistusväliä vaan antaa esimerkinomaisen kuvan asuntohintaindeksin käytöstä. Vuotuisen vuokran perinnässä perusvuokraa tarkistetaan lisäksi vuosittain elinkustannusindeksin pisteluvun muutosta vastaavasti ja tasotarkistuksessa maanvuokran muutos voi ensimmäisellä tarkistuskerralla olla enintään +/- 50 prosenttia ja tämän jälkeisillä tarkistuskerroilla kullakin enintään +/- 25 prosenttia tarkistusvuotta edeltäneen vuoden vuokraan nähden.

Tasotarkistusmenettelyn soveltaminen

Tasotarkistus otetaan nyt käyttöön uudisrakentamiseen vuokrattavilla asuntotonteilla ja asuntotarkoitukseen vuokrattavilla tonteilla. Kaupunginhallituksen päätöksen 2.5.2022 (339 §) mukaan vuokra-ajan päättymisen perusteella uudistettavien asuntotonttien vuokrausten ja maanvuokrasopimusten vuokra-aikojen jatkamisen yleisistä maanvuokrausperiaatteista ja niiden käyttöönotosta päätetään erikseen.

Uudistettavat vuokraukset poikkeavat hinnoittelultaan uudisrakentamiseen vuokrattavista tonteista yleensä siten että niiden vuokran perusteena oleva arvo määritetään markkina-arvon sijaan laskennalliseen arvoon perustuen, jossa huomioidaan markkina-arvosta annettava alennus. Poikkeuksen tekevät sellaiset uudistettavaksi tulevat vuokraukset, jotka hinnoitellaan valtiontukisäädösten takia markkina-arvoon perustuen. Uudistettavia vuokrauksia koskeva päätösvalmistelu, jossa arvioidaan vaikutuksia uudistettaviin vuokrauksiin kokonaisuutena, on aloitettu, ja se on tarkoitus saattaa päätöksentekoon siten, että muutokset uudistettavien vuokrausten käytännöissä koskevat vuodesta 2026 lähtien päättyviä maanvuokrasopimuksia.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 2.2.2022 (22 §) perusteella, ellei perustellusta painavasta syystä toisin päätetä, elinkustannusindeksin kehitykseen perustuvan maanvuokran vuosittain tehtävän tarkistuksen lisäksi maanvuokraa tarkistetaan jatkossa ensikertaa uudisrakentamiseen luovutettavilla asuntotonteilla ja asuntotarkoitukseen luovutettavilla tonteilla 20 ja/tai 10 vuoden määrävälein tehtävällä tasotarkistuksella lukuun ottamatta valtion pitkäaikaisella asuntotuotannon korkotukilainalla tuettuja kohteita ja Hitas-tuotantoon luovutettavia kohteita. Mikäli tontin vuokra-aika on tavanomaista lyhyempi, noudatetaan tasotarkistusmenettelyä soveltuvin osin.

Valtion tukemaa asuntotuotantoa on toteutettu pääasiassa pitkäaikaisella asuntotuotannon korkotukilainalla vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen osalta. Korkotukivuokra-asunnon tai tällaisen asunnon hallintaan oikeuttavan osakkeen taikka korkotukivuokratalon tai korkotukivuokrataloyhtiön osakkeen luovutusta sekä korkotukivuokra-asunnon käyttöä koskevat rajoitukset päättyvät, kun 40 vuotta on kulunut lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi. Asumisoikeusasuntojen osalta rajoitukset ovat voimassa niin kauan kuin asuntoja käytetään asumisoikeusasuntoina. Tällaisia hankkeita koskeviin vuokrasopimuksiin ei ole rajoitusaika huomioiden tarkoituksenmukaista sisällyttää tasotarkistusehtoja eikä siten myöskään alhaisempaa tuottotavoitetta. Tämän vuoksi vuokra määritellään näitä hankkeita koskeville tonteille noudattaen kulloinkin voimassa olevaa lainsäädäntöä ja muita viranomaisohjeita. Tällä hetkellä tontin vuosivuokrana peritään tällaisessa tapauksessa neljä prosenttia Valtion tukeman asumisen keskuksen (Varke, entinen Ara) hyväksymästä enimmäistonttihinnasta. Tontin vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuonna 2024 valtion hyväksymät enimmäistonttihinnat vaihtelevat Helsingissä alueesta ja talotyypistä riippuen välillä 450–1 000 euroa/k-m².

Kaupunginvaltuuston päätöksen 21.9.2022 (222 §) mukaisesti niiden jo varattujen Hitas-tonttien osalta, joiden suunnittelussa ja hinnoittelussa on noudatettu aikaisemmin voimassa olleita periaatteita, tullaan noudattamaan samoja periaatteita loppuun saakka. Näin ollen niiden Hitas-tuotantoon luovutettavien tonttien vuokrauksiin, jotka on varattu Hitas-tuotantoon ennen 1.7.2022 ja joille on määritetty vuokrausperiaatteet viimeistään kaupunginvaltuustossa 21.9.2022 (222 §), ei myöskään perustellusti tulla sisällyttämään tasotarkistusmenettelyä eikä myöskään pidempää vuokra-aikaa ja alhaisempaa tuottotavoitetta.

Muutoin asuntotuotantoon vuokrattavat tontit luovutetaan lähtökohtaisesti vuokraushetken markkinahintaan perustuen. Tällaisia vuokrauksia ovat myös esimerkiksi lyhytaikaisella 10-vuotisella Valtion korkotuella toteutettavat kohteet mukaan lukien valmisteilla oleva vuokralla omaksi -mallin tuotanto ja osaomistustuotanto. Tällaisiin hankkeisiin tasotarkistusmenettely ja alhaisempi tuottotavoite 3,5 % tulisi siten myös sovellettavaksi.

Tasotarkistusmenettelyn käyttöönotto ja vähäiset muutokset

Käynnissä olevien hankkeiden huomioiminen esitetään toteutettavaksi siten, että tasotarkistusmenettely voidaan jättää soveltamatta niihin hankkeisiin, jotka ovat ennen 1.7.2025 edenneet rakennuslupavaiheeseen tai soveltamatta jättämiselle on muu perusteltu syy.

Asuntotonttien sekä niitä palvelevien tonttien maanvuokrauksen yleisiä periaatteita koskevassa soveltamisohjeessa (Kylk 12.4.2022, 235 §) todetaan, että maanvuokran tasotarkistuksen käyttöönotosta päätetään erikseen myöhemmin ja samassa yhteydessä vahvistetaan kyseistä linjausta koskeva soveltamisohje. Erillisen soveltamisohjeen laatiminen ei kuitenkaan tämän täytäntöönpanopäätöksen laatimisen myötä ole, ainakaan toistaiseksi, tarpeellista, vaan soveltaminen tulee käsitellyksi kaupunginhallituksen täytäntöönpanopäätöksen ja sen perustelujen mukaisesti toteutettuna. Soveltamisohje voidaan kuitenkin tarvittaessa laatia myöhemmin.

Menettelyn sujuvan käytön varmistamiseksi kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön päällikkö oikeutetaan päättämään vähäisistä muutoksista ja täydennyksistä tasotarkistusmenettelyn soveltamiseen.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 12.4.2022 (235 §) oikeuttaa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön päällikön hyväksymään asuntoalueen maanvuokrasopimuslomakkeita myös muiden rahoitus- ja hallintamuotojen osalta vastaavin vakioehdoin ja soveltuvin vakioluonteisin lisäehdoin käytettäväksi pitkäaikaisissa vuokrauksissa sekä oikeutti maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön päällikön tekemään edellä mainittuihin maanvuokrasopimuslomakkeisiin muutoksia, korjauksia ja täydennyksiä.

Tontit-yksikön päällikön päätöksellä tullaan kaupunginhallituksen päätöksen jälkeen erikseen hyväksymään tasotarkistusmenettelyn osalta tarvittavat muutokset asuntotontteja koskeviin vuokrasopimuslomakkeisiin.

Päätös tullut nähtäväksi 23.04.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §