Lauttasaari, Myllykallio, Lauttasaarenmäki 3 poikkeamishakemus

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 31. kaupunginosan (Lauttasaari, Myllykallio) korttelin 31206 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen siten, että poiketaan asemakaavan muutoksesta nro 11931 seuraavasti:

Poikkeaminen myönnetään seuraavilla ehdoilla:

Maksu

Päätöksestä peritään Helsingin rakennusvalvontataksan 2025 mukainen maksu, joka on 3 346,50 euroa.

Hakija

Hausia Oy

Rakennuspaikka

31. kaupunginosan (Lauttasaari, Myllykallio) korttelin 31206 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa asuntokohtaisten autosuojien ja joidenkin maantasokerroksen tilojen rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 11931 siten, että tilojen rakentaminen sallitaan asemakaavassa merkityn kerrosalan lisäksi.

Lisäksi haetaan lupaa olla rakentamatta asemakaavaan merkittyä muuntamoa, rakentaa pieni sähkötekninen tila rakennusalan ulkopuolelle, olla käyttämättä punatiiliä julkisivuissa, olla toteuttamatta asuntopihoja rajaavia pergoloita, ylittää rakennusala n. 0,2 metrillä ja poiketa asunnon lattian vähimmäiskorkeudesta katutasosta mitattuna.

Lisäksi haetaan lupaa poiketa säännöksistä järjestämällä esteetön kulku asuntoihin nostinvarauksella sekä sallimalla rakentamislain mukaiset kerrosalan ylitykset ulkoseinien 250 mm ylityksen ja hormien osalta.

Hakija perustelee hakemustaan seuraavasti:

Asemakaavan ja rakennustapaohjeen tavoitteiden mukaisesti rakennukset kytketään toisiinsa autokatoksin tai autotallein. Autokatoksiin tai autotalleihin toteutetaan ritilä- tai umpiovet etureunaan, kuten asemakaavan rakennustapaohjeessa. Asemakaavaan on jäänyt virheellisesti osoittamatta lisärakennusoikeus autokatoksille. Myös naapuritontille 31205-1 rakennettujen kytkettyjen pientalojen väleihin on toteutettu autokatokset asemakaavassa mainitun rakennusoikeuden lisäksi.

Asemakaavan mukaan maantasokerroksessa rakennusoikeuteen voidaan käyttää vain 50 % suurimman kerroksen alasta. Asemakaava ja rakennustapaohje perustuvat rinneratkaisuun ja yhtenäiseen rakentamistapaan, vaikka tontilla rinteen jyrkkyys loivenee rakennus rakennukselta kaakon suuntaan siten, että kellarin maanalaisuus (yli 50% maanpinnan alapuolella) ei toteudu kaikissa rakennuksissa. Puiston puolen asuntopihoilla rakennustapaohjeen mukaiset muurit ja porrastukset pensasaitoineen maisemoivat kuitenkin kaikkien rakennusten rinnekellarit näkymättömiin.

Muuntamoa ei enää korttelissa tarvita ja asia on selvitetty Helen-sähköverkon kanssa.

Sähkötekninen tila on sähkönjakelun kannalta toimivampaa sijoittaa talousrakennuksen sijaan keskemmälle rakennuskokonaisuutta. Ratkaisulla ei ole vaikutusta julkisivuihin tai asuntoihin, koska sähkötekninen tila sijaitsee upotettuna ulkona olevien autopaikkojen takana olevaan muuriin (joka toteutetaan joka tapauksessa).

Punatiili olisi ympäristöstä liikaa poikkeava julkisivumateriaali. Samana semakaavan ja rakennustapaohjeen mukaisesti aiemmin toteutetuissa rakennuksissa ei ole punatiiltä.

Pergoloita ei haluta toteuttaa, koska rakennuksissa on katoksia ja parvekkeita kaikissa tasossa ja lisäksi asuntopihojen rajaukset on suunnitelmassa toteutettu pergoloiden sijaan korkeilla melua suojaavilla aitarakenteilla.

Haettu rakennusalan ylitys (0,2 m) on hyvin vähäinen ja mahdollistaa kaikille rakennuksille molempien rakennusalojen osalta yhtenäisen mitoituksen myös autokatosten osalta.

Talojen väliset autopaikat ja rakennusmassojen järkevä kaupunkikuvallinen porrastus johtaa vähäisiin poikkeamiin 0,6 metrin korkeudesta.

Esteetön kulku halutaan järjestää nostinvarauksella, koska luiskavarauksesta tulisi epäkäytännöllisen pitkä huomioiden lattian korkeusasema suhteessa kadun pintaan.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin alueidenkäyttölain (AKL) 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 31.1.2011 vahvistettu asemakaava nro 11931. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa rakentaa rivitaloja ja muita kytkettyjä asuinrakennuksia. Korttelialueella 31206 on kaksi Lauttasaarenmäki-nimisen kadun suuntaista n. 8 m syvää rakennusalaa, joista toiselle saa rakentaa viisi asuntoa, yhteensä 750 k-m2 ja toiselle neljä asuntoa, yhteensä 600 k-m2. Rakennukset saavat olla enintään III-kerroksisia ja ensimmäisessä kerroksessa saa käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi puolet suurimman kerroksen alasta. Rakennusalojen välissä on pieni pysäköintipaikka. Korttelialueen luoteispäässä on lisäksi toinen pysäköintipaikka sekä rakennusalat talousrakennukselle ja muuntamolle. Samaan asemakaavaan kuuluvat vastapäinen kerrostalokortteli sekä Lauttasaarenmäen varrella sijaitseva toinen kytkettyjen pientalojen kokonaisuus, jotka on jo rakennettu.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu kantakaupunki C2-alueeksi, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena.

Nykytilanteessa tontti on rakentamaton. Tonttia vastapäätä Lauttasaarenmäen toisella puolella sijaitsee vuonna 2020 valmistunut kerrostalokortteli. Kaakossa Lauttasaarenmäen varrella sijaitsee vuonna 2020 valmistunut 2-kerroksisten kytkettyjen pientalojen kokonaisuus. Tontin lounaispuolella sijaitsee metsäinen Myllykallion puistoalue ja luoteessa Lauttasaarentie. Lauttasaarenmäki laskee loivasti kohti Lauttasaarentietä. Maasto nousee Lauttasaarenmäen katutasosta kohti lounasta niin, että lähellä Lauttasaarentietä tontin sisäinen korkeusero on n. 3,5 metriä. Rinne loivenee kohti kaakkoa niin, että korkeusero on tontin päädyssä pienimmillään enää noin metrin.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (4.6.2025). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 2 kpl. Muistuttajilla ei ollut huomautettavaa poikkeamishakemuksesta.

Hakijalta ei ole ollut tarvetta pyytää selitystä annetuista muistutuksista ja lausunnoista.

Rakentamislain 57 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja rakentamislaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

Lupaa ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:

1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;

2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;

3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista;

4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Haetuista toimenpiteistä merkittävimpiä ovat autosuojien sekä maantasokerroksen puiston puoleisten osien rakentaminen asemakaavassa merkityn kerrosalan lisäksi.

Autosuojien rakentaminen voidaan toteuttaa, koska asuinrakennusten väleihin rakennettavat autokatokset tai -tallit ovat asemakaavan tavoitteiden mukaisia. Asemakaavan mukaan tulee AR-korttelialueella jokaisen asunnon yhteyteen sijoittaa yksi autopaikka. Autopaikkojen määrä on korttelissa 1 ap / 100 k-m2. Kaavan osoittama kerrosala on korttelialueella yhteensä 1350 k-m2 ja asuntojen enimmäismäärä 9. Yhteensä 14 autopaikan tarve jakautuu siten asuntojen yhteydessä oleviin 9 autopaikkaan ja kaavakarttaan merkitylle pysäköintipaikoille mahtuviin n. 6 autopaikkaan. Kaavan rakennustapaohjeen mukaan ”Asuntojen välissä matalampi autosuoja/ varasto-osuus mahdollistaa valon pääsyn rakennusmassojen lomitse. Asuntoyksiköitä yhdistää yhtenäinen katto eheyttävänä, ryhtiä luovana arkkitehtonisena aiheena.” Asemakaavassa autosuojia ei ole kuitenkaan huomioitu osoittamalla niille kerrosalaa tai sallimalla niiden rakentamista kaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Viereisen korttelin 31205 osalta on myönnetty vastaava poikkeaminen. Autosuojien laajuus on 25 m2/ asunto, yhteensä 225 m2. Poikkeamispäätökseen kirjattu ehto autosuojan avoimuudesta kadun suuntaan rytmittää ja keventää pitkää rakennusriviä kaupunkikuvallisesti ja mahdollistaa valon pääsyn rakennusten väleihin.

Maantasokerroksen rakentaminen kokonaan niissäkin rakennuksissa, joissa rinnetontin loivuuden takia ei voida laskea puiston puoleista osaa kellariksi, voidaan toteuttaa, koska se vastaa asemakaavan tavoitteita eikä vaikuta kaupunkikuvaan. Asemakaavassa ei ole huomioitu tontin jyrkkyyden vaihtelua. Tontin leveyssuuntainen korkeusero muuttuu tontin pituuden matkalla luoteispäädyn n. 3,5 metristä kaakkoispäädyn yhteen metriin. Kaavassa määrätään, että ensimmäisessä kerroksessa kerrosalaan luettavaksi tilaksi saa käyttää puolet suurimman kerroksen alasta. Rinteen jyrkimmällä osalla sijaitsevissa kolmessa asunnossa määräys toteutuu niin, että puolet ensimmäisestä kerroksesta voidaan laskea kellariksi, jonka tilavuudesta yli 50 % on maanpinnan alapuolella. Lopuissa kuudessa asunnossa kyseinen vaatimus ei toteudu rinteen muuttuessa loivemmaksi. Rakennustapaohjeen mukaan korttelialueen rakennustapa on yhtenäinen. Ensimmäisen kerroksen puistonpuoleisen osan rakentaminen kellaria vastaaviksi tiloiksi ei muuta rakennusten ilmettä tai kokoa ulospäin, koska tilojen ulkoseinät peittyvät terasseilla ja niiden tukimuureilla. Maantasokerrosten osalta kerrosalan ylitys on yhteensä 174 k-m2, joka on 13 % kaavan sallimasta kerrosalasta. Ehto ainoastaan asumista palvelevien aputilojen sijoittamisesta maantasokerroksen puistonpuoleiseen osaan mahdollistaa tasapuolisen ja yhtenäisen rakentamistavan koko korttelialueella riippumatta tontin jyrkkyydestä.

Asemakaavaan merkittyä muuntamoa ei tarvitse toteuttaa, koska muuntamolle on varattu uusi ja sijainniltaan parempi tila asemakaavan muutoksen nro 12939 yhteydessä. Jakelumuuntamo voidaan sijoittaa osoitteeseen Lauttasaarentie 50 rakennettavan uuden kerrostalokorttelin yhteyteen. Asiasta on kaavoitusprosessin aikana neuvoteltu Helen sähköverkon kanssa, joka on todennut, että korttelissa 31206 sijaitsevasta muuntamovarauksesta voidaan luopua. Muuntamon rakennusalalle saa rakentaa muuntamolle kaavassa varatun tilan eli 15 m2 suuruisen talousrakennuksen.

Sähkötekninen tila voidaan toteuttaa rakennusalan ulkopuolelle, koska se integroidaan rakennusalojen väliin jäävän pysäköintipaikan tukimuuriin, joka rakennetaan joka tapauksessa tontin topografian takia. Tila ei näy kadun suuntaan eikä vaikuta kaupunkikuvaan.

Punatiiltä ei tarvitse käyttää julkisivuissa, koska sitä ei ole käytetty samaan kaavaan kuuluvissa toteutuneissa naapurirakennuksissakaan.

Kaavassa vaadittuja asuntopihoja rajaavia pergoloita ei tarvitse toteuttaa, koska asuntojen terassit avautuvat metsäiseen puistoon päin ja terasseja rajaavien tukimuurien päälle istutetaan pensaita. Asuntopihat (terassit) rajataan toisistaan umpinaisilla aitarakenteilla, jotka parantavat niiden yksityisyyttä. Aitojen korkeus on kuitenkin rajattu poikkeamispäätöksen ehdoissa 1,8 metriin, jotta niistä ei muodostu liian hallitsevia.

Toisen rakennusalan ylitys yhdestä päädystä 0,2 metrillä sallitaan, koska ylitys on hyvin vähäinen, mutta helpottaa rakennusten suunnittelua tontilla yhtenäisen kaupunkikuvan saavuttamiseksi.

Ensimmäisen kerroksen lattiatason rakentaminen 0,4m korkeuteen katutasosta kaavan vaatiman 0,6 metrin sijaan sallitaan, koska poikkeaminen on hyvin vähäinen ja helpottaa rakennusten porrastamista loivasti laskevan Lauttasaarenmäen varrella, parantaen samalla kaupunkikuvaa.

Esteetön kulku asuntoihin voidaan järjestää nostinvarauksella, koska ensimmäisen kerroksen lattian korkeus suhteessa katuun on asemakaavassa määritelty ja luiskan pituus muodostuisi hankalaksi toteuttaa. Nostin saadaan piiloon kuhunkin asuntoon liittyvän autosuojan sisälle, jolloin katujulkisivu pysyy yhtenäisenä ja siistinä.

Kerrosalan ylitys ulkoseinien 250 mm paksuuden ylittävältä osalta sekä taloteknisten järjestelmien edellyttämien kuilujen ja hormien osalta sallitaan rakentamislain 9§ mukaan automaattisesti. Poikkeamista ei tarvitse erikseen myöntää.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen. Autosuojien osalta kaavan salliman kerrosalan ylitys on 17% ja maantasokerrosten tilojen osalta 13%. Yhteensä ylitys on 399 m2 eli 30 %. Muut haetut poikkeamiset ovat kuitenkin luonteeltaan ja vaikutuksiltaan vähäisiä. Poikkeamiset eivät periaatteellisesti eroa merkittävästi kaavan keskeisistä tavoitteista ja johtuvat pääasiassa seikoista, jotka on kaavassa alun perin jätetty huomioimatta tai muuten parantavat kaupunkikuvaa tai kaavan toteutettavuutta. Autosuojat sallitaan usein asemakaavoissa rakennettavaksi lisäkerrosalana, eikä niitä lasketa varsinaiseen pääkäyttötarkoituksen mukaiseen kerrosalaan. Maantasokerroksen maanalaisuusvaatimuksesta poikkeaminen mahdollistaa yhtenäisen rakennustavan asemakaavan ja rakennustapaohjeen periaatteiden mukaisesti ja parantaa tontin toteuttamisedellytyksiä kaupunkikuvallisesti laadukkaalla tavalla. Poikkeamiset eivät myöskään muuta ulkopuolelta katsottuna rakennuskokonaisuuden fyysistä kokoa tai kaupunkikuvallista ilmettä asemakaavan tavoitteisiin verrattuna.

Haetut toimenpiteet eivät päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eivätkä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haetut toimenpiteet eivät myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eivätkä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut säännökset

Rakentamislaki (751/2023) 57, 64, 67, 70, 79, 178, 185, 187 §
Alueidenkäyttölaki (132/1999) 58 §
Hallintolaki (434/2003) 62 a §

Hyödyntämisaika

Hakijan on hyödynnettävä poikkeamislupa kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta.

Tiedoksianto

Päätös annetaan tiedoksi julkisella kuulutuksella.

Toimivalta

Hallintosäännön 16 luvun 5 §:n kohta 3b