Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle, Paloheinäntie 40b, tilojen jatkovuokraus ja muuttaminen kasvatuksen ja koulutuksen toimialan perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen väistötilakäyttöön

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tarve

Alueen kouluhankkeille tarvitaan väistötiloja seuraavasti:

Maunulan ala-asteen ja Månsas lågstadieskolan 17.9.2024. päivätty hankesuunnitelma on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 22.1.2025. Rakennusten käyttäjille tarvitaan väistötilat hankkeen valmistumiseen asti ajalle 8/25–12/27.

Paloheinän ala-asteen perusparannus on merkitty rakentamisohjelmaan ajalle 6/2028-6/2030. Perusparannushankkeen toteuttaminen edellyttää väistötiloja.

Vuokrattavat tilat

Tarvittavat tilat on tarkoitus järjestää jatkovuokraamalla osoitteessa Paloheinäntie 40b sijaitsevat 3815 htm² laajuiset Parmaco Oy:n omistamat paviljongit, jotka on hankittu vuonna 2020 Pakilan ala-asteen väistötilakäyttöön uudishankkeen ajaksi. Sittemmin tilat ovat toimineet päiväkoti Havukan väistötiloina.

Paviljonkien nykyinen vuokrasopimus umpeutuu 31.7.2025. Tarkoitus on tehdä uusi vuokrasopimus toistaiseksi voimassa olevana alkaen 1.8.2025 siten, että ensimmäinen mahdollisen irtisanomisajankohta on 31.12.2029 ja irtisanomisaika on 6 kk.

Tiloissa tehdään pieniä muutostöitä. Päiväkotikäytössä olleet tilat palautetaan koulukäyttöön soveltuviksi. Koulutiloihin rakennetaan muutamia väliseiniä. Tehdään tilojen turvallisuutta parantavia päivityksiä.

Paviljongeille on haettu jatkorakennuslupaa kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelun toimesta yhteistyössä paviljonkitoimittajan kanssa. Jatkovuokrasopimuksen ehtona on, että tiloille saadaan jatkorakennuslupa.

Vuokrakustannukset

Nykyinen tilavuokra on 39,39 euroa/htm²/kk.

Uusi tilavuokra on 25,95 euroa/htm²/kk (3815 m²). Tilavuokra sisältää rakennuksen ylläpidon vuokrasopimuksen vastuunjakotaulukon mukaisesti. Vuokraa korotetaan 2 % vuosittain, Ensimmäinen korotus astuu voimaan 1.8.2026.

Tilahankkeiden käsittelyohjeen mukaan vuokrahankkeen päätösesityksessä esitetään ulos maksettava neliövuokra siten, että pääoma- ja ylläpitovuokra sekä muut mahdolliset erilliskustannukset näkyvät muihin hankkeisiin vertailukelpoisella tavalla. Jos ylläpitokustannusta ei voida erottaa esim. bruttovuokrasta, vähennetään kokonaisvuokrasta 12 kk:n keskimääräinen vastaavan kohteen ylläpitokustannus.

Kun tilavuokrasta vähennetään laskennallinen ylläpitovuokra (kaupungin suoraan omistamien kohteiden kiinteistötyyppikohtainen ylläpitovuokra 4,88 euroa/htm²/kk, josta on vähennetty Kaupunkiympäristön toimialan ylläpidon osuus 3,85 euroa/htm²/kk), on pääomavuokran laskennallinen osuus 24,92 euroa/htm²/kk. Arvonlisäveroton pääomavuokra 60 kuukauden ajalta on yhteensä 5 704 233 euroa.

Käyttäjän tilamuutostarpeiden aiheuttamaa lisävuokra on 1,51 €/htm²/kk ja sitä peritään kahden vuoden ajalta. Lisävuokraa on yhteensä 135 000 euroa (alv 0).

Päätettävä enimmäiskustannus 5,9 M euroa (alv 0) sisältää laskennallisen pääomavuokran (60 kk) ja käyttäjän lisämuutostarpeiden aiheuttaman lisävuokran (24 kk).

Tilakustannus käyttäjälle

Tilakustannus käyttäjälle muodostuu kaupunkiympäristön toimialan tilojen omistajalle maksamasta tilavuokrasta, kaupungin investoinnin aiheuttamasta lisävuokrasta, kaupunkiympäristön toimialan ylläpitovuokrasta sekä yleiskustannuksesta.

Nykyinen tilakustannus käyttäjälle 31.7.2025 asti on yhteensä 41,55 euroa/ htm²/kk. Tästä tilavuokran osuus on 39,39 euroa/ htm²/kk, ylläpitovuokran osuus 1,49 euroa/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk.

Arvioitu jatkovuokrakauden tilakustannus käyttäjälle ajalla 1.8.2025 – 30.7.2030 on yhteensä 26,95 euroa/ htm²/kk. Tästä tilavuokran osuus on 25,95 euroa/ htm²/kk, toiminnallisista muutostöistä aiheutuva lisävuokra 1,51 euroa/ htm²/kk, ylläpitovuokran osuus 1,49 euroa/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk.

Lausunnot

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan mukaan väistötilojen jatkovuokrauspäätökseen ei tarvita kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausuntoa.

Tilojen käyttöönottoaikataulu

Jatkovuokrattavat tilat ovat olleet käytössä vuodesta 2020. Tällä hetkellä rakennuksesta on vuokrattu noin 1/3 Månsas lågstadieskolan lisätilaksi. Tarvittavat muutostyöt on toteutettu huhtikuun 2025 aikana niin, että työt eivät häiritse koulun toimintaa.

Rahoitus ja toteutus

Kohteen muutostyökustannukset rahoitetaan talousarvion talonrakennushankkeiden rakentamisohjelman alakohdalle 8020206 osoitetuista kohdentamattomasta korjausmäärärahasta ja ylläpitokustannukset rahoitetaan käyttötalouden korjauksen ja kunnossapidon budjetista.

Paviljonkitoimittaja vastaa muutostöiden toteutuksesta.

Paviljonkitoimittaja vastaa tilojen ylläpidosta vastuujakotaulukon mukaisesti. Kaupunkiympäristön toimiala vastaa ulkoalueiden ja pihan ylläpidosta vastuujakotaulukon mukaisesti.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tekee esityksen kaupunginhallitukselle sellaisissa jaoston toimialaan liittyvissä asioissa, jotka kuuluvat kaupunginhallituksen tai valtuuston toimivaltaan. Hallintosäännön 7 luvun 1 § 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 5 miljoonaa euroa.

Päätös tullut nähtäväksi 20.05.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §