Kaupunkiympäristölautakunnan lausunto kaupunginhallitukselle valtuutettu Osmo Soininvaaran ym. valtuustoaloitteesta koskien maapohjan kiinteistöveron asteittaista nostamista

Kaupunkiympäristölautakunta antoi kaupunginhallitukselle seuraavan lausunnon:

Johdanto

Valtuustoaloitteessa esitetään, että Helsinki laatisi pitkäaikaisen suunnitelman maapohjan kiinteistöveron asteittaiseksi nostamiseksi kaupungin talouden turvaamiseksi.

Kaupungilla on tarve saada lisärahoitusta palvelujen tuottamiseksi verotuloja nostamalla. Käytössä olevista vaihtoehdoista maapohjan kiinteistöverolla voidaan katsoa olevan vähiten haitallisia vaikutuksia talouskasvulle. Tässä lausunnossa maapohjan kiinteistöveroprosentin asteittaisen nostamisen vaikutustarkastelu keskittyy pääasiassa tulonjako- ja kokonaistaloudellisiin vaikutuksiin.

Tällä hetkellä maapohjan kiinteistöveroprosentin asteittaista nostamista koskevan suunnitelman laatimista kuitenkin vaikeuttaa valmisteilla oleva kiinteistöverolain uudistus: Helsingin kohdalla todennäköisistä lakimuutoksista suurin vaikutus olisi maapohjan verotusarvojen uudistamisella. Kaikkia lakimuutosten mukana tuomia vaikutuksia on mahdotonta tässä vaiheessa ennakoida.

Maapohjan kiinteistöveroprosenttien noston tulonjakovaikutus

Helsingin kaupungin kiinteistöverotulot olivat verovuonna 2025 noin 365 miljoonaa euroa, josta maapohjan osuus noin 185 miljoonaa euroa ja rakennusten noin 180 miljoonaa euroa.

Maapohjan kiinteistöveroprosentin nosto kohdistuisi vain valtion ja yksityisten omistamiin maihin, jotka ovat noin 60 % Helsingin alueen tonteista. Helsingin kaupunki omistaa ja vuokraa noin 40 % Helsingin alueen tonteista, joista kiinteistöveroa ei maapohjan osalta makseta. Maapohjan kiinteistöverotuksen korotus kiristäisi siten vain omistustonteilla asuvien ja toimivien verorasitusta.

Lausuntopyynnössä: "Kuitenkin niille, jotka ovat jo ostaneet asunnon, kiinteistöveron nousu lisää asumiskustannuksia. Tämäkin ryhmä pääsee keskimäärin omilleen alemman kunnallisveron kautta." Edellä mainittu ei täysin pidä paikkaansa, koska teoriassa kiinteistöveron nousu kapitalisoituu kiinteistöjen hintoihin välittömästi, kun taas hyöty alemman kunnallisveron myötä realisoituu vuosittain ja jakautuu kaikille, siis myös niille, jotka eivät omista kiinteistöjä lähtötilanteessa. Jos kaikki omistaisivat kiinteistöjä ja kaikki eläisivät ikuisesti, niin sitten kiinteistöveron nosto olisi kuvatulla tavalla keskimäärin neutraalia kiinteistön omistajien kannalta, kun kiinteistöveron nousun ja kunnallisveron alentumisen vaikutukset kumoaisivat toisensa. Jäisi toki silti yksilöllistä vaihtelua sen suhteen, mikä on oman kiinteistön arvo suhteessa kunnallisverotettaviin tuloihin.

Nyt on niin, että verotuksen painopisteen siirto kiinteistöveroon hyödyttää enemmän nuoria (jotka ehtivät nauttia alhaisemmasta kunnallisverosta vanhoja kauemmin) ja kiinteistöjä omistamattomia (jotka eivät menetä kiinteistöveron nostosta mitään), mutta vastaavasti iäkkäämmät ja kiinteistöjä omistavat menettävät. Yksi jakolinja olisi sellainen, että helsinkiläiset ja heidän perillisensä häviävät, kun taas muualta muuttavat hyötyvät. Staattisessa mielessä tämä on siis tulonjakopolitiikkaa, jossa jotkut menettävät ja toiset hyötyvät.

Toisaalta käyttäytymisvaikutukset huomioiden uudistus olisi positiivinen, koska kunnallisverotuksella on enemmän negatiivisia vaikutuksia kuin kiinteistöverolla. Alhaisemmalla kunnallisverolla on periaatteessa vaikutusta työn määrään ja muuttopäätöksiin. Se, että uudistus hyödyttäisi muualta muuttavia, olisi muuttopäätösten ja kaupungin elinvoiman kannalta hyvä juttu. Todennäköisesti vaikutus muuttopäätöksiin on vaikutukseltaan kuitenkin niin pieni, että se ei riittäisi kompensoimaan uudistuksen häviäjiä kokonaan.

Periaatteessa lupauksen kiinteistöveron tulevasta noususta pitäisi alkaa vaikuttamaan kiinteistön arvoihin heti, kun se on tiedossa. Ei tosin ole varmaa, miten hyvin tai missä määrin markkinat tässä mielessä toimivat. Hidas ja vaiheittainen voimaantulo lievittäisi kuitenkin uudistuksen tulonjakovaikutuksia. Maapohjien kiinteistöveroprosentin asteittaisen nostamisen tulonjakovaikutus on arvopohjainen näkemys, mutta nettovaikutus kaupungin elinvoimaan olisi positiivinen.

Maapohjan kiinteistöveron noston vaikutus investointeihin

Maapohjan kiinteistöveron ei pitäisi vaikuttaa investointeihin, koska periaatteessa maapohjasta eritään sama vero riippumatta siitä minkälaisen investoinnin siihen toteuttaa. Jos tontin omisti jo valmiiksi, niin maapohjan kiinteistöveron korotus vaikuttaa negatiivisesti, mutta veron joutuu maksamaan samalla tavalla, riippumatta miten tonttiin investoi. Jos tontin myy, niin kiinteistöveron korotus tulee maksettavaksi sitä kautta, että se on realisoitunut tontin arvoon. Ulkopuolisen investoijankaan näkökulmasta Helsinkiin investoimisen kannattavuus ei käytännössä muutu: vuosittain perittävä kiinteistövero olisi korkeampi, mutta vastaavasti tontin saa ostettua halvemmalla. Maapohjan kiinteistövero suhtautuu neutraalisti rakentamiseen: maasta perittävä vero ei nouse rakentamisen seurauksena. Rakennusten kiinteistöverolla taas on kannustinongelma: se ei varsinaisesti kannusta rakentamaan uutta, koska siitä seuraa lisää veroseuraamuksia.

Kiinteistöverouudistus vaikeuttaa pitkän tähtäimen suunnittelua

Tässä vaiheessa maapohjan kiinteistöveron asteittaista nostamista koskevan pitkän aikavälin suunnitelman laatimista vaikeuttaa valmisteilla oleva kiinteistöverouudistus. Kiinteistöverouudistus vaikuttaisi erityisesti maapohjan verotusarvoihin. Valitettavasti valtio tai verohallinto ei ole suostunut antamaan uusia verotusarvotietojaan kunnille tarkistuslaskentoja varten. Helsingin sisällä nykyisten verotusarvojen ja markkina-arvojen arvoero vaihtelee kuitenkin suuresti eri alueilla, joten muutos voi ilman ennakointimahdollisuuksia johtaa sekä suuriin veronkorotuksiin että -alennuksiin.

Helsingissä kiinteistöveronalainen maapohja on suurimmaksi osaksi asemakaavoitettua. Verohallinnon verkkosivujen mukaan kasvukeskusten asemakaava-alueen maapohjien verotusarvojen laskentaperiaatteet on päivitetty viimeksi vuosina 2005 - 2006, eli noin 20 vuotta sitten. Maapohjan verotusarvot nousisivat kiinteistöverouudistuksessa paikoin Helsingissä erittäin voimakkaasti. Tämä ei itsessään nosta Helsingin maapohjasta saamaa kiinteistöverokertymää, vaan sen määrittää kiinteistöveroprosentit. Kiinteistöveroprosenttien alarajat määrittävät, kuinka paljon Helsingin on vähintään kerättävä kiinteistöveroa. Koska maapohjan ja rakennusten verotusarvot menisivät uudistuksessa kokonaan uusiksi, samassa yhteydessä muuttuisivat myös eri kiinteistöveroprosenttien sallitut ala- ja ylärajat, minkä takia kaikki verosuunnittelu siihen saakka on joka tapauksessa merkittävässä määrin korkeintaan suuntaa antavaa arvailua. Kukaan kaupungissa ei luultavasti vielä tarkalleen tiedä, mikä on kiinteistöverouudistuksen vaikutus Helsingin kiinteistöverokertymään tai yksittäisiin kohteisiin. Jos lakiuudistus vaikuttaisi verotusarvojen lisäksi myös kiinteistöveroprosentteihin, päätettäisiin viimeksi mainitut kaupunginvaltuustossa – kuitenkin lain sallimissa rajoissa. Tällaisessa tilanteessa pelkästään kiinteistöveroprosenteista päättämistä varten saattaa olla tarpeen laatia kattavat selvitykset eri veroprosenttivaihtoehdoista – esimerkiksi siitä, kuinka paljon erityyppisten maapohjakohteiden kiinteistövero muuttuisi eri hinta-alueilla, sekä kuinka paljon vaikutukset olisivat näissä kohteissa suurimmillaan tai pienimmillään jne. Mikäli kiinteistöverouudistus ajetaan tällä hallituskaudella läpi, tulisi se viimeisimpien suunnitelmien mukaan voimaan aikaisintaan vuonna 2028.

Johtopäätökset

Vaikka maapohjan kiinteistöveron asteittainen nostaminen olisi käytettävistä vaihtoehdoista vähiten huonoin tapa hankkia lisärahoitusta kaupungin palvelujen tuotantoon, olisi veronkorotusten suunnittelu tai toteuttaminen ennen tulevaa lakiuudistusta hyvin haasteellista. Kiinteistöverouudistus johtaa väistämättä joissain yksittäisissä maapohjan kohteissa isoihin prosentuaalisiin muutoksiin vuositasolla maksettavassa maapohjan kiinteistöverossa. Lainsäädäntöön liittyvän epävarmuuden takia konkreettisiin lukuihin sitoutuminen tuntuu tässä kohtaa hieman vaikealta. Kiinteistöverouudistus ja sen seurauksena päätettävät kiinteistöveroprosentit määrittävät tason, josta lähtien kunnollisia pitkän tähtäimen suunnitelmia voi laatia. Kaupunkistrategiassa vuosille 2025 - 2029 on todettu, että kaupunki pitäytyy kiinteistöveron korotuksista. Strategiakirjauksen tavoitteena on varmistaa verorasituksen kohtuullisuus.