Hankesuunnitelma, Vanha Talvitie, koulu, lasten päiväkoti ja nuorisotalo, Hermanninranta

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto vuokraa noin 9 235 htm² laajuiset tilat varhaiskasvatuksen, perusopetuksen ja nuorisotoimen käyttöön 12.6.2025 päivätyn hankesuunnitelman mukaisesti siten, että 20 vuoden vuokra-ajalta maksettavien vuokra- ja investointikustannusten arvonlisäveroton kokonaissumma on enintään 60 060 000 euroa maaliskuun 2025 kustannustasossa.

Hankkeen tausta ja tarpeellisuus

Hermanninrantaan rakentuu 2020–2030-luvuilla uusi noin 5 500 asukkaan asuinalue, jossa ei ole aiemmin ollut asuinrakennuksia eikä palveluita. Alueelle toteutetaan uusi koulu, päiväkoti ja nuorisotilat vuokrahankkeena.

Kaupungin toimitilastrategian mukaisesti kaupunki omistaa palveluverkon pitkäaikaisen rungon eli pitkäaikaisen palvelutarpeen vaihteluvälin keskiarvon mukaisen määrän kohteet alueellisesti. Lasten määrä uusilla alueilla kasvaa yleensä voimakkaasti rakentamisen alkuvuosina, mutta saavutettuaan huippunsa alkaa laskea selvästi. Väestörakenteen muutoksiin varaudutaan vuokramallilla toteutettavilla joustokohteilla, kuten Hermanninrannan koulu ja päiväkoti, jossa kaupunki omistaa maan ja vuokraa tarvekuvauksen mukaan toteutettavat palvelutilat. Kaupungin omaan omistukseen ei rakenneta maksimitarpeen vaatimia tiloja, vaan riski tilatarpeen vähenemisestä vuokrakauden jälkeen on vuokranantajalla.

Kallion ja Vallilan peruspiirien alueella sijaitsevien koulujen ja päiväkotien nykyiset tilat ovat riittämättömät kasvavalle käyttäjämäärälle. Viimeisimmän väestöennusteen mukaan Kallion ja Vallilan peruspiirissä 1–6-vuotiaiden määrä kasvaa 750 lapsella ja 7–15-vuotiaiden määrä kasvaa 1 175 lapsella vuosina 2024–2038. Väestömäärän kasvu alueella tulee jatkumaan vielä vuoden 2038 jälkeenkin, mikä otetaan huomioon alueen palvelutarpeen kehittämisessä.

Uudishanke tulee vastaamaan akuuttiin, väestönkasvusta johtuvaan tilantarpeeseen alueella. Tällä hetkellä Hermanninrannan alueella perusopetusta järjestetään Kalasataman peruskoulussa ja Vallilan ala-asteella, joissa on tilat noin 1 300 oppilaalle. Voimakkain väestönkasvu sijoittuu Kalasataman, Sompasaaren ja Hermanninrannan osa-alueille.

Uudisrakennuksen valmistuttua nykyisistä päiväkoti Violanpuiston tilapäisistä tiloista osoitteessa Saarenkatu 14 on mahdollista luopua. Päiväkoti Violanpuistossa on tällä hetkellä noin 130 tilapaikkaa.

Kalasataman alueelle on toivottu pitkään nuorisotilaa, joten Hermanninrannan nuorisotilalle on suuri kysyntä ja tarve. Nuorisotila tulee palvelemaan Hermanninrannan ja Kalasataman lisäksi Hermanninmäkeä, Sompasaarta, Linjoja, Torkkelinmäkeä, Vilhovuorta ja Siltasaarta. Muuta alueellista nuorisopalvelun tarjoamaa toimintaa lähialueilta nuorille löytyy Tiivistämöltä Suvilahdesta, Pasilan ja Arabian nuorisotaloilta sekä Sörnäisistä Narrin näyttämöltä sekä seurakunnan nuorisotalotoimintaa Nuorten Talolta Kalliosta.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 27.5.2025 § 212 hyväksynyt Hermanninrantaan rakennettavan koulun ja päiväkodin uudisrakennuksen tarveselvityksen. Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta on 17.6.2025 § 97 hyväksynyt Hermanninrannan/ Kalasataman nuorisotilan tarveselvityksen.

Hankintamenettely

Hermanninrannan koulu, päiväkoti ja nuorisotilat -hankkeen vuokranantajan kilpailutus on toteutettu kilpailullisena neuvottelumenettelynä. Hankinnasta julkaistiin 1.9.2024 EU kynnysarvon ylittävää hankintaa koskeva hankintailmoitus sähköisessä ilmoituskanavassa www.hankintailmoitukset.fi. Määräaikaan mennessä osallistumishakemuksen jätti neljä tarjoajaehdokasta, jotka valittiin mukaan tarjouskilpailuun. Tarjouskilpailuun valitut neljä tarjoajaa kutsuttiin kehitystyötilaisuuksiin, joissa käytiin lävitse suunnitelmien kehitystarpeita ja kilpailijoiden kysymyksiä. Lopullisen tarjouspyynnön määräaikaan 8.5.3025 mennessä saatiin kolme lopullista tarjouspyynnön mukaista tarjousta. Tarjousten arvioinnissa huomioitiin tarjousten kokonaistaloudellisuus. Hankintakilpailun voitti arviointiryhmän arvioinnissa eniten pisteitä saanut Ryhmittymä eQ Yhteiskuntakiinteistöt & YIT Rakennus Oy.

Hankintakilpailun arviointimuistio on oheismateriaalissa.

Vuokrattavat tilat

eQ Yhteiskuntakiinteistöt & YIT Rakennus Oy toteuttavat Hermanninrantaan osoitteeseen Vanha talvitie sijaitsevalle tontille päiväkodin, koulun ja nuorisotilat, jotka kaupunki vuokraa 20 vuodeksi. Kaupunki vuokraa tontin vuokranantajan käyttöön 40 vuodeksi.

Rakennukseen toteutetaan tilat varhaiskasvatuksen ja perusopetuksen käyttöön 924 lapselle sekä nuorisotilat, joiden päivittäinen käyttäjämäärä on 150. Koulussa tulee toimimaan peruskoulun luokka-asteet 1-9, erityisluokat sekä päiväkoti ja esiopetus. Varhaiskasvatukselle tulee rakennukseen noin 90 uutta tilapaikkaa. Osa koulun tiloista tulee myös ilta- ja asukaskäyttöön.

Vuokrattavien tilojen huoneistoala on yhteensä noin 9 235 htm². Lisäksi vuokra-alue sisältää vähintään noin 5 180 m²:n suuruisen toiminnallisen piha-alueen.

Hankkeessa toteutetaan varhaiskasvatukselle ja perusopetukselle pedagogisesti monipuoliset ja tarkoituksenmukaisesti mitoitetut tilat, jotka edistävät toimintaa ja takaavat oppijoille hyvän ympäristön oppia ja kasvaa. Tilat suunnitellaan kaupunkitasoisten mitoitusperiaatteiden ja suunnitteluohjeiden mukaan ja ne mahdollistavat perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen opetussuunnitelmien tavoitteiden toteuttamisen. Rakennus ja piha-alue muodostuvat erillisistä toiminta-alueista, jotka mahdollistavat lapsen kokoisen toiminnan tiloissa. Piha-alueet varustetaan leikkivälinein edistämään liikunnallisuutta ja opetussuunnitelmien tavoitteita ja niiden suunnittelussa ja varustelussa otetaan huomioon turvallisuus, valvottavuus, yhteisöllisyys, liikunnallisuus ja pihan monipuolinen käyttö oppimis- ja leikkimistilana. Koulupihan lisäksi koulu hyödyntää kohteen välittömässä yhteydessä rakentuvaa Hermannin rantapuistoa. Hankkeessa toteutetaan kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle nuorisotila sekä yhteiskäyttöiset monitoimi- ja liikuntasali. Nuorisotila suunnitellaan avoimeen ja ryhmätoimintaan sopivaksi, mikä palvelee myös muita toimijoita nuorisotyön omien toiminta-aikojen ulkopuolella. Nuorisopalvelut hyödyntävät koulun ja päiväkodin tiloja omassa toiminnassaan kouluaikojen ulkopuolella.

Hankesuunnitelma on laadittu yhteistyössä kaupunkiympäristön, kasvatuksen ja koulutuksen sekä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialojen kanssa. Hankkeen suunnittelun yhteydessä on kuultu asiantuntijoina muun muassa kaavoituksen, rakennusvalvonnan sekä katu- ja liikennesuunnittelun henkilöstöä.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Hankesuunnitelman liitteet ovat oheismateriaalissa.

Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.

Vuokra- ja investointikustannukset

Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja korjauksista koko vuokrakauden ajan. Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa vuokranantajalle kokonaisvuokraa, joka koostuu pääomavuokrasta sekä toteuman mukaan maksettavasta ylläpitovuokrasta.

Pääomavuokran määrä sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuokra tarkistetaan ensimmäisen kerran vuokrakauden alkamisen hetkellä ja tämän jälkeen aina vuoden kuluttua edellisestä tarkistusajankohdasta.

Vuokrattavien tilojen arvonlisäveroton pääomavuokra on noin 26,42 euroa/htm²/ kk (huoneistoala noin 9 235 htm²) eli noin 244 000 euroa kuukaudessa, noin 2 928 800 euroa vuodessa ja yhteensä noin 58 560 000 euroa 20 vuodessa.

Vuokra- ja investointikustannusten enimmäishinta yhteensä noin 60 060 000 euroa muodostuu 20 vuoden vuokra-ajalta ulos maksettavasta indeksikorjaamattomasta 58 560 000 euron pääomavuokrasummasta, sekä enintään noin 1 500 000 euron lisävuokrasta eli varauksesta mahdollisiin käyttäjän toiminnallisiin muutoksiin.

Vuokranantajalla on vastuu kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä hankinta- ja vastuunrajataulukon mukaan, josta kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa toteutuneiden kustannusten mukaan vuosittain tarkistettavaa ylläpitovuokraa. Indikatiivinen kokonaisylläpitovuokra sopimuksen alkaessa on noin 6,50 euroa/htm²/kk eli yhteensä 60 027,50 euroa kuukaudessa, josta varsinaisen ulos maksettavan ylläpitovuokran osuus on noin 3,80 euroa/htm²/kk ja kaupungille palautuva osuus yhteensä noin 2,70 euroa/htm²/kk. Ylläpitovuokraan kuuluvat kiinteistön kaikki tavanomaiset käyttö-, hoito- ja ylläpitokustannukset, kiinteistöhuolto, lämmitys, jäähdytys, vesi- ja jätevesi, kiinteistösähkö, yleisten tilojen puhtaanapito, vakuutukset sekä vuosikorjaukset. Lisäksi kaupungin maksamaan ylläpitovuokraan sisältyvät kaupungille palautuvat tontinvuokran (noin 175 000 euroa vuodessa) ja kiinteistöveron (noin 125 000 euroa vuodessa) osuudet.

Lisäksi vuokranantajalle maksetaan ylläpidon vastuunjakotaulukon mukaan erillisveloitukseen perustuen korvaus sellaisesta päiväkotitilojen ylläpidosta, joka ei sisälly kiinteistön yleisen ylläpitovastuun piiriin. Mikäli vuokranantaja toteuttaa vuokralaiselle erikseen sovittuja käyttäjäpalveluita, laskutetaan niistä syntyneet kulut toteuman mukaan erikseen.

Tilakustannukset kasvatuksen ja koulutuksen sekä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialoille

Arvioitu arvonlisäveroton tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen ja kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle on noin 34,27 euroa/htm²/kk. Tilakustannukset (8 620 htm²) kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle ovat yhteensä noin 295 407 euroa kuukaudessa ja yhteensä noin 3 544 884 euroa vuodessa. Tilakustannukset (615 htm²) kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle ovat yhteensä noin 21 076 euroa kuukaudessa ja yhteensä noin 252 912 euroa vuodessa.

Toimialojen vuokra muodostuu seuraavasti:

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Kohteen vuokrasopimus solmitaan ja rakentaminen voi alkaa sen jälkeen, kun vuokrauspäätös on lainvoimainen.

Hankkeen rakentamisvaiheessa vuokranantaja rakentaa kohteen valmiiksi. Rakentamisvaihe päättyy kohteen valmistumiseen sekä hyväksyttyyn vastaanottoon ja käyttöönottoon. Hyväksytystä vastaanotosta alkaa vuokrasopimusaika.

Tarkoituksena on, että kohde valmistuu 6/2029.

Rahoitus

Hanke sisältyy vuoden 2025 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakekohteiden suunnitteilla olevat uudis- ja peruskorjaushankkeet vuosina 2025– 2034 listaukseen vuokrahankkeena siten, että hankkeen vuokra-ajaksi on määritelty 2028-2048.

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Henkilöstön ja oppijoiden osallistaminen

Tilahankkeen suunnitelmia on kehitetty tarveselvitysvaiheessa yhteistyössä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan kanssa.
Henkilöstö osallistuu hankkeen valmisteluun tuoden piha- ja tilasuunnitteluun pedagogisen ja toiminnallisen näkökulman. Yhdessä on tarkasteltu sisäänkäyntijärjestelyjen, oppimisympäristöjen, tauko- ja työskentelytilojen ja rakennuksen sisäisen logistiikan toimivuutta. Erityisesti on kiinnitetty huomiota riittävään määrään rauhallisia toimintatiloja ja rakennuksen toimiviin akustisiin ratkaisuihin. Osallistamisen myötä saatu palaute huomioidaan suunnitelmien laadinnassa. Oppijat osallistuvat pihan ja irtokalusteiden suunnitteluun suunnittelun edetessä. Henkilöstöä osallistetaan käyttäjäkokousten kautta myös suunnitelmien jatkokehittämiseen.

Hankkeesta on tiedotettu huoltajia ja päiväkoti Violanpuiston henkilöstöä sekä päiväkoti Violanpuistossa on järjestetty asukkaille ja huoltajille tilaisuus, jossa esiteltiin Hermanninrannan hanketta sekä tiedotettiin Violanpuiston päiväkodin nykyisten tilojen tilapäisyydestä ja niistä luopumisesta. Pasilan, Kalasataman ja Aleksis Kiven peruskoulujen sekä Vallilan ja Kallion ala-asteen koulujen perusopetuksen oppilaaksiottoalueiden muutoksesta ja hankkeesta on järjestetty huoltajille tilaisuus.

Hankesuunnitelma on laadittu kaupunkiympäristön ja kasvatuksen ja koulutuksen sekä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialojen yhteistyönä. Vuokranantaja kuulee hankkeen jatkosuunnittelun yhteydessä asiantuntijoina rakennusvalvonnan, asemakaavoituksen, ympäristöpalvelun ja pelastuslaitoksen edustajia, esteettömyysasiantuntijaa sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä.

Lapsivaikutusten arviointi

Tarveselvitysvaiheen lapsivaikutusten arviointi ohjaa hankkeen suunnittelua ja toteutusta. Suunnittelulla edistetään lasten ja nuorten sekä henkilöstön hyvinvointia. Tilojen rakentamisella Hermanninrannan alueella voidaan varmistaa kasvavan alueen lapsille varhaiskasvatus- ja perusopetuspaikka lähipalveluna. Tämä edesauttaa alueella asuvien lapsien yhtenäisen opinpolun toteutumista. Tilojen ja pihan toteutuksella varmistetaan lapsille turvallinen ja terveellinen toimintaympäristö. Tilasuunnittelulla edistetään jokaisen lapsen ja nuoren mahdollisuutta kasvaa ja oppia sekä viettää mielekästä vapaa-aikaa rauhallisessa ja turvallisessa ympäristössä. Tilat tarjoavat mahdollisuuksia sekä vetäytymiseen ja rauhoittumiseen että yhdessä oppimiseen. Lapsen siirtymiä varhaiskasvatuksesta esi- ja perusopetukseen helpotetaan sijoittamalla eri toimintoja saman katon alle. Samalla mahdollistetaan lapsille ja nuorille tuttujen aikuisten ja lasten kanssa toimiminen pitkäjänteisesti.

Rakennuksen ja piha-alueiden suunnittelussa varmistetaan lasten ja nuorten mahdollisuus leikkiin ja liikkumiseen pihalla ja lähipuistoissa sekä huomioidaan turvallinen siirtyminen lähialueen virkistys-, liikunta- ja kulttuuripalveluihin. Lapsille ja nuorille tarjotaan mahdollisuuksia vaikuttaa tilojen suunnitteluun irtokalustuksen ja pihojen osalta. Lasten ja nuorten osallistaminen toteutetaan yhteistyössä lapselle tutun henkilökunnan kanssa. Jokaisella lapsella on oma ryhmä. Ryhmien toiminnalliset tarpeet on otettu huomioon toiminta- ja tilasuunnittelussa.

Nuorisotilan rakentamisella Hermanninrannan/Kalasataman alueella voidaan varmistaa kasvavan alueen lapsille ja nuorille mielekkäät ja yhdenvertaiset vapaa-ajantoiminnan mahdollisuudet. Tämä edesauttaa alueella asuvien lasten ja nuorten kiinnittymistä vertaisryhmiin, harrastusmahdollisuuksien tuomaa osallisuutta ja toiminnoissa kasvamista. Nuorisotila mahdollistaa yhteyden nuorisotyötekijöihin ja muihin ammattilaisiin. Nuorisotilan suunnittelun lähtökohtana on, että sen tarjoamat toimintamahdollisuudet vahvistavat nuorten luottamusta itseensä ja tulevaisuuteen. Nuorten toiminnalliset tarpeet on otettu huomioon toiminta- ja tilasuunnittelussa.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 2.9.2025 § 329 antanut puoltavan lausunnon osoitteeseen Vanha talvitie toteutettavien Hermanninrannan koulun, lasten päiväkodin ja nuorisotilojen hankesuunnitelmasta.

Hankesuunnitelma vastaa tarveselvityksen tavoitteita sekä pääosin kasvatuksen ja koulutuksen toimialan toiminnallisia tavoitteita. Uuden strategian mukaisesti tulevissa hankkeissa tulee varmistaa riittävän kokoiset ja monipuoliset pihat viheralueineen. Tilojen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee edelleen työskennellä yhdessä käyttäjätoimialan kanssa. Tilat tulee suunnitella eri-ikäisten lasten kasvua ja kehitystä tukeviksi, turvallisiksi ja erilaiset oppijat huomioiviksi. Tilojen suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota äänieristykseen, äänenvaimennukseen ja valaistukseen. Tilat ja pintarakenteet tulee suunnitella helposti siivottaviksi, huollettaviksi ja korjattaviksi.

Lautakunta kehottaa vielä selvittämään mahdollisuuksia kasvattaa pihan kokoa sekä koulun että päiväkodin osalta. Pihan tulee olla lapsille innostava sekä leikkivälineiden että muun suunnittelun osalta ja sen tulee tarjota suojaa sateelta ja auringolta.

Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Mahdollisuuksia pihan koon kasvattamiseen on selvitetty kaupunkiympäristön toimialalla yhteistyössä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan kanssa. Asemakaavan mukaista tonttia ei ole mahdollista kasvattaa ja tontin ala on kokonaisuudessaan käytetty tilaohjelmien mukaisiin toimintoihin. Tontille tulee monipuolinen ja virikkeellinen leikkipiha. Piha-alue on monipuolinen ja aktiivinen oppimisympäristö, joka kannustaa luonnon havainnointiin, liikkumiseen ja yhdessäoloon. Pihalle toteutetaan tilaohjelmassa määritellyt sade- ja aurinkokatokset.

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnan lausunto

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta on 23.9.2025 § 155 antanut puoltavan lausunnon Hermanninrannan koulun, päiväkodin ja nuorisotilan hankesuunnitelmasta. Hankesuunnitelma vastaa hyvin toiminnallisia tavoitteita.

Kulttuurin ja vapaa-ajan työsuojelun yhteistoimintahenkilö on antanut hankesuunnitelmasta lausunnon, joka tulee ottaa huomioon jatkosuunnittelussa. Hankkeen jatkosuunnittelussa ja toteuttamisessa tulee edelleen huomioida henkilöstön ja sidosryhmien näkemykset tilojen kehittämisessä.

Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen, oikeuttaa täytäntöönpanopäätöksessään: