Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle Suuntimopuiston koulu- ja päiväkotitilojen vuokraamisesta laajennuksineen varhaiskasvatuksen ja perusopetuksen käyttöön (a-asia)

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esittää kaupunginhallitukselle hankesuunnitelman mukaisten noin 8 565 htm² laajuisten tilojen vuokraamista Parmaco FXL Oy:ltä perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen käyttöön siten, että pääomavuokrien kokonaisarvo kustannustasossa 8/2025 varauksineen on arvonlisäverottomana enintään 39 460 000 euroa laskettuna 20 vuoden vuokra-ajalle.

Lisäksi jaosto esittää, että kaupunkiympäristön toimialan kasvatuksen ja koulutuksen tilat yksikön päällikkö oikeutetaan allekirjoittamaan hankesuunnitelman liitteenä oleva vuokrasopimus Parmaco FXL Oy:n kanssa sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

Hankkeen tarpeellisuus

Suuntimopuiston rakennus on toteutettu siirrettävistä tilaelementeistä alun perin Maatullin ala-asteen kiireelliseen väistöaikataulun vuoksi poikkeusluvalla, jonka vuoksi ensimmäisessä vaiheessa vain viiden vuoden tilapäinen rakennuslupa ja vuokrasopimus tälle ajalle olivat mahdollisia.

Rakennus vastaa ominaisuuksiltaan pysyvää rakennusta rakennusluvassa myönnetyn määräajan. Tilaelementtirakennuksen mitoitus suunniteltiin hankinnan yhteydessä palvelemaan lähialueella suunniteltujen perusparannushankkeiden ja korvaavien uudisrakennushankkeiden väistöketjua sekä sen jälkeen palvelemaan joustavasti osana lähialueen palveluverkkoa.

Rakennus toimi suunnitellusti Maatullin ala-asteen ja päiväkoti Mintun väistötilana vuosien 2021–2024 ajan. Vuosien 2025–2027 ajan rakennus toimii Puistolan peruskoulun ja päiväkoti Impivaaran korvaavan uudishankkeen väistötilana. Vuoden 2028 alusta rakennus toimii toistaiseksi Puistolanraitin peruskoulun sekä päiväkodit Klaara ja Vihtorin tiloina.

Väistötarpeen jälkeen rakennus palvelee Maatullin, Puistolan peruskoulun ja Puistolanraitista muodostuvan lähialueen palveluverkon pysyvän rungon joustavana osana, joka mukautuu alueen tilatarpeen muutoksiin.

Väestöennusteen mukaan alueen oppilasmäärät ovat laskevia vuoteen 2039 asti kaikilla piirin osa-alueilla (Helsingin väestöennuste, 2025 perusvaihtoehto, opetustoimen jako).

Tilojen kokonaistarvetta osana alueen palveluverkkoa arvioidaan uudelleen ennen määräaikaisen vuokrakauden päättymistä. Tilat-palvelun arvion mukaan paras osaaminen tilaelementtirakennuksen mukauttamisessa muuntuviin tilatarpeisiin sekä ylläpitoon on tilaelementtirakennusten tuottamiseen ja siirtämiseen erikoistuneella toimijalla, joka tässä tapauksessa on kilpailutuksen voittanut Parmaco FXL Oy.

Jatkovuokraus

Tilat on tällä hetkellä vuokrattu Kuntarahoitus Oy:ltä 5 vuoden määräaikaisella leasingsopimuksella, jossa tilojen toimittaja on Parmaco FXL Oy (sopimuksen alkaessa Fixcel Group Oy). Vuokrasopimus päättyy 7/2026. Kaupunki järjesti 13.2.2020 tilojen vuokrauksesta hankintalain mukaisen tarjouskilpailun, jonka voitti Fixcel Group Oy. Fixcel Group Oy on siirtynyt yrityskaupassa vuonna 2022 osaksi Parmaco FXL Oy:tä.

Nykyisen määräaikaisen leasingsopimuksen mukaan kaupungilla on oikeus lunastaa siirrettävistä tilaelementeistä rakennettu rakennus 18 014 242 euron hintaan alv 0 % (taso 30.6.2025). Kaupunki jättää lunastusoikeuden käyttämättä, jolloin Parmaco FXL Oy:llä on mahdollisuus ostaa rakennus Kuntarahoitus Oy:ltä. Jatkovuokrasopimus Parmaco FXL Oy:n kanssa voidaan tehdä suorahankintana, koska olemassa olevien tilojen vuokraaminen 20 vuoden määräajalle vähäisin muutoksin ei kuulu hankintalain soveltamisalaan (Hankintalaki 9 §:n 1 momentin 1 kohta). Vuokrauksesta julkaistaan vapaaehtoinen suorahankintailmoitus. Ratkaisu ei vaikuta maanomistukseen. Tontin omistus pysyy koko ajan Helsingin kaupungilla.

Leasing-sopimuksen päättyessä ei ole nykyisen aikataulun puitteissa mahdollista siirrättää nykyisiä tilaelementtirakennuksia pois tontilta ja rakentaa tilalle pysyvää rakennusta, koska Puistolanraitin koulun ja päiväkodit Klaaran ja Vihtorin muutto on aikataulutettu tapahtuvaksi heti Puistolan Peruskoulun ja Päiväkoti Impivaaran rakennuksen valmistumisen jälkeen. Vuokrauksessa on otettu huomioon elinkaareen liittyvä käyttäjäryhmien vaihtumiseen liittyvä muunneltavuuden vaatimus. Jos kaupunki lunastaisi tilaelementtirakennukset itselleen, ei sillä olisi mahdollisuutta toteuttaa tarvittavia tilamuutoksia tai laajennuksia itse Parmaco FXL Oy:n käyttämän patentoidun kennorakenteen vuoksi.

Kaupunkiympäristön ja Kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteisen näkemyksen mukaan suunniteltu ratkaisu antaa väistötarpeiden jälkeen joustavimmin mahdollisuuden tarkastella tilojen kokonaistarvetta osana alueen palveluverkkoa ja arvioida tilatarpeiden sekä sopimusten kestoa. Vuokrauksessa on huomioitu myös erityisen tuen ryhmien lisärakennus laajennuksena sekä väestönsuoja, joiden toteuttamisesta huolehtii kokonaisvastuullisesti tilaelementtirakennuksen toteuttaja Parmaco FXL. Ratkaisu mahdollistaa myös mahdollisen lisärakentaminen kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan tiloille tulevaisuudessa.

Hankesuunnitelma on laadittu yhteistyössä kaupunkiympäristön ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan kanssa. Hankkeen suunnittelun yhteydessä on kuultu asiantuntijoina muun muassa kaavoituksen, pelastuslaitoksen sekä rakennusvalvonnan henkilöstöä.

Vuokrattavat tilat

Kuvaus tiloista

Vuokrattaviin tiloihin sisältyvät olemassa olevat, suuruudeltaan 6 166 htm2 ja 1 267 htm2 kokoiset koulun ja päiväkodin tilat. Vuodesta 2028 eteenpäin tiloihin tulee yhteensä 650 koulun tilapaikkaa ja 170 päiväkodin tilapaikkaa. Viimeistään vuoden 2029 aikana tiloja laajennetaan kahdella erityisen tuen ryhmällä (76 tilapaikkaa, enintään 700 htm2).

Rakennukselle haetaan pysyvää rakennuslupaa, jolla mahdollistetaan tilojen pysyttäminen paikallaan vähintään 20 vuoden määräajan. Rakennuksen teräsrunkoisista tilaelementeistä koostuvan kiinteän perusosan käyttöiäksi on arvioitu 50 vuotta.

Kuvaus väestönsuojasta

Jatkovuokrauksessa tilatarpeen keston vuoksi pysyvän rakennusluvan ehtona tulee olemaan väestösuojan rakentaminen koko rakennukselle. Rakennukseen toteutetaan pelastus- ja lupaviranomaisten vaatimusten mukaisesti noin 540 brm2 väestönsuoja. Väestönsuojan rauhanaikaiseksi käytöksi on alustavasti suunniteltu päiväkodin liikuntasalia, puku- ja pesutiloja, WC-tiloja sekä varastotiloja. Väestönsuojan koko ja väestönsuojaan sijoitettavien tilojen lopullinen käyttö tarkentuu hankesuunnittelun jälkeen.

Suunniteltu ratkaisu on myös väestönsuojajärjestelyiden osalla joustava, koska tilatarpeiden muuttuessa väestönsuoja voidaan hyödyntää jatkossa myös osana Puistolan alueen liike- ja palvelurakennusten tulevaa kehittämistä.

Kuvaus pihasta

Rakennuksen piha-alue on suunniteltu kasvatuksen ja koulutuksen toimialan ohjeistusten mukaisesti. Koulun piha-alue on noin 5 600 m2 (8,6 m2 / oppija) ja päiväkodin noin 2 250 m2 (13,2 m2 / oppija). Laajennusrakentamisen yhteydessä mahdolliset piha-alueen muutokset suunnitellaan yhdessä viranomaisten sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan kanssa. Laajennusrakentaminen ei vaikuta merkittävästi piha-alueen kokoon.

Vuokra- ja investointikustannukset

Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja korjauksista koko vuokrakauden ajan vuokrasopimuksen vastuunjakotaulukon mukaisesti. Kaupunkiympäristön toimialan Tilat-palvelu maksaa vuokranantajalle kokonaisvuokraa, joka koostuu pääomavuokrasta sekä ylläpitovuokrasta. Mikäli kaupunki ei tarvitse vuokrakauden jälkeen tiloja, vastuu purkamisesta ja alueen ennallistamisesta kuuluvat tilojen omistajalle.

Pääomavuokran määrä sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuokra tarkistetaan ensimmäisen kerran vuokrakauden alkamisen hetkellä ja tämän jälkeen aina vuoden kuluttua edellisestä tarkistusajankohdasta.

Vuokrattavien tilojen arvonlisäveroton pääomavuokra elinkustannusindeksin tasossa 8/2025 on 163 163 €/kk eli noin 19,05 €/htm²/kk (laskennallinen neliövuokra, kun huoneistoala on 8 565 htm²), 1 957 956 euroa vuodessa, 39 159 120 euroa 20 vuodessa. Hankkeen enimmäishinta yhteensä 39 459 120 euroa muodostuu 20 vuoden vuokra-ajalta ulos maksettavasta indeksikorjaamattomasta 39 159 120 euron pääomavuokrasummasta, sekä 300 000 euron lisävuokrasta eli varauksesta mahdollisiin käyttäjän toiminnallisiin muutoksiin laajennusrakentamisen yhteydessä.

Sopimuksen mukaan Helsingin kaupunki on velvollinen lunastamaan väestönsuojan varsinaisen vuokrakauden jälkeen hintaan 1 890 000 euroa, mikäli vuokrasopimusta ei jatketa.

Vuokranantajalla on vastuu kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä vastuunrajataulukon mukaan, josta Kaupunkiympäristön toimialan Tilat-palvelu maksaa ylläpitovuokraa. Ylläpitovuokraan kuuluvat kiinteistön ylläpito-, kiinteistöhuolto ja vuosikorjaukset vastuunjakotaulukon mukaisesti. Kokonaisylläpitovuokra sopimuksen alkaessa on 1,69 €/htm²/kk eli 14 475 €/kk.

Erikseen sovittaessa vuokranantaja voi järjestää vuokralaiselle laajennettuja ylläpitopalveluita ja toimittaa esimerkiksi lämmitys- ja sähköenergiaa sekä muita erikseen sovittavia käyttäjäkohtaisia palveluita. Näistä aiheutuvat kustannukset laskutetaan toteutuneiden kustannusten mukaisesti erikseen.

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksentoimialalle

Arvioitu arvonlisäveroton tilakustannus on 25,41 €/htm²/kk eli 217 637 euroa kuukaudessa ja 2 611 640 euroa vuodessa.

Toimialan vuokra muodostuu:

Aikataulu

Kohteen vuokrasopimus solmitaan, kun hankesuunnitelma ja esitys kohteen vuokraamisesta on lopullisen päättäjän hyväksymä ja päätös on lainvoimainen sekä kun kohteelle on myönnetty rakennuslupa, joka on saanut lainvoiman.

Hankkeen rakentamisvaiheessa vuokranantaja rakentaa kohteen valmiiksi. Rakentamisvaihe päättyy kohteen valmistumiseen sekä hyväksyttyyn vastaanottoon ja käyttöönottoon. Hyväksytystä vastaanotosta alkaa vuokrasopimusaika. Tavoitteena on, että kohteen vuokra-aika alkaa 1.12.2025

Rahoitus

Hanke sisältyy vuoden 2025 talousarvion liitteenä olevaan talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmaan vuosiksi 2025–2034.

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Lausunnot

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on antanut seuraavan lausunnon Suuntimopuiston hankesuunnitelmasta 5.5.2020: ”Maatullin ala-asteen ja päiväkoti Mintun jälkeen Suuntimopuistoon rakennettavien tilojen käyttäjä olisi Puistolan peruskoulun perusparannushankkeen toteuttamisen tai korvaavan uudisrakennuksen valmistumiseen asti. Arviolta 2027 jälkeen tiloihin muuttaa Puistolanraitin ala-aste sekä nykyiset päiväkodit Klaara ja Vihtori. Samalla tämä mahdollistaa koulun laajentumisen yhtenäiseksi 1–9. luokkien peruskouluksi.”

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tekee esityksen kaupunginhallitukselle sellaisissa jaoston toimialaan liittyvissä asioissa, jotka kuuluvat kaupunginhallituksen tai valtuuston toimivaltaan.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan sekä kaupunginhallituksen 18.9.2017 § 865 päätöksen perusteella kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Koska Tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti laskettu pääomavuokrien vuokrasumma varauksineen on 39 459 120 euroa (alv 0 %) eli yli 10 miljoonaa euroa, toimivaltainen päättäjä on kaupunginvaltuusto.