Tontin uudelleen varaaminen kumppanuuskaavoitusta ja valtion tukemien vuokra-asuntojen suunnittelua varten Kiinteistö Oy M2-kodeille (Suutarila, tontti 40094/14)

Tonttipäällikkö päätti varata uudelleen tontin 40094/14 Kiinteistö Oy M2-kodeille (Y-tunnus 1839043-0) kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeen suunnittelua varten 31.12.2027 saakka seuraavin ehdoin:

Tonttipäällikkö päätti, että tämän varauspäätöksen ehdot korvaavat aiemmat kaupunginhallituksen 8.4.2019 (245 §) päättämät ehdot.

(A1140-743)

Hakemus

Y-Säätiö sr (Y-tunnus 0623680-7) pyytää 12.5.2025 päivätyllä hakemuksella tontin 40094/14 varaamista uudelleen kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen suunnittelua varten omistamalleen Kiinteistö Oy M2-kodeille (Y-tunnus 1839043-0).

Y-Säätiö sr on valtakunnallisesti toimiva voittoa tavoittelematon vuokranantaja ja asunnottomuustyön asiantuntija, joka edistää yhteiskunnallista oikeudenmukaisuutta tarjoamalla kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Kiinteistö Oy M2-kodit on Y-säätiön omistama valtion tuella rakennettuun vuokra-asumiseen keskittynyt yhtiö.

Tontilla sijaitsee Y-Säätiön erityisasumiskohde. Y-Säätiö on hakenut vuonna 2023 kaavamuutosta tontille. Kaavamuutoksen myötä tontille on tarkoitus rakentaa lisäksi kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (Varke) myöntämällä valtion pitkällä korkotukilainalla.

Aiemmat varauspäätökset

Kaupunginhallitus varasi 8.4.2019 (245 §) Y-Säätiö sr:lle (Y-tunnus 0623680-7) Suutarilasta tontin kumppanuuskaavoitusta ja tuetun asumisen asumisyksikön sekä valtion tukemien vuokra-asuntojen suunnittelua varten 31.12.2020 saakka. Varausalue on liitekartan 1 mukainen tontti 40094/14 (YS, pinta-ala noin 6159 m², rakennusoikeus 2400 k-m², osoite Siltakyläntie 11).

Asemakaava- ja tonttitiedot

Suutarilaan osoitteeseen Siltakyläntie 9 ja 11 ollaan laatimassa asemakaavan muutosta. Asemakaavan muutoksen suunnittelualueeseen kuuluu myös tontti 40094/14. Tontille suunnitellaan 2-3 kerroksisia asuinkerrostaloja. Kaavaratkaisussa pyritään mahdollistamaan uusien asuintalojen rakentaminen olemassa olevan asumisen yksikön lisäksi. Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelu laatii yhteistyössä Y-Säätiö sr:n kanssa asemakaavan muutosta tontille.

Tavoitteena on saada asemakaavan muutos kaupunkiympäristölautakunnan hyväksyttäväksi kevään 2026 aikana. Lopullisen päätöksen asemakaavan muutoksesta tekee kaupunginvaltuusto.

Nykyisellään alueella on voimassa vuonna 1988 voimaan tullut asemakaava nro 9419, jonka mukaan tontti on sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialue (YS). Rakennusoikeus on 2400 k-m².

Uuden asuinrakennusoikeuden määrä on noin 1600 k-m². Rakennusoikeuden määrä tarkentuu kaavoituksen edetessä.

Hankkeen tilanne

Kaupunki on vuokrannut tontin 40094/14 pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella nro 26345 Kiinteistö Oy Y-Säätiön Palvelutaloille ajalle 1.8.2022 - 31.12.2080 sekä myynyt tontilla sijainneen vanhan huonokuntoisen rakennuksen Kiinteistö Oy Y-Säätiön Palvelutaloille. Y-Säätiö sr omistaa ko. yhtiön. Vanha huonokuntoinen rakennus on sittemmin purettu ja tilalle on rakennettu uudisrakennus.

Kaupunginhallituksen varaaman tontin toteutus tapahtuu kahdessa vaiheessa. Voimassa olevan kaavan mahdollistama ensimmäisen vaihe, jossa vanha rakennus on purettu ja tilalle on rakennettu uudisrakennus, on toteutettu. Toisessa vaiheessa, mahdollisen kaavamuutoksen tultua voimaan, Kiinteistö Oy M2-kodit rakentaisi tontista 40094/14 lohkottavalle tontille valtion tukemia pitkän korkotuen vuokra-asuntoja. Suunnitellusta tontista on laadittu tontinkäyttöluonnos. Kaavoitus on kesken.

Tontin uudelleen varaaminen

Alkuperäinen tontinvaraus on tehty vuonna 2019 Y-Säätiö sr:lle. Tämän jälkeen kaupunki on myynyt tontilla sijainneen vanhan huonokuntoisen rakennuksen ja tontille on laadittu pitkäaikainen maanvuokrasopimus Kiinteistö Oy Y-Säätiön Palvelutaloille. Vanhan palvelutalon tilalle on rakennettu uudisrakennus.

Kaupunginhallituksen varauspäätös mahdollisti myös kumppanuuskaavoituksella toteutettavaksi uutta asuinrakentamista tontille. Varaus on päättynyt 31.12.2020, mutta asuinrakentamisen mahdollistava asemakaavan muutos on edelleen vireillä. Y-Säätiö sr:n tytäryhtiö Kiinteistö Oy Y-Säätiön Palvelutalot hallitsee varausalueen tonttia em. maanvuokrasopimuksella.

Todetaan, että maanvuokrasopimuksessa nro 26345, 38 §, on sovittu mm: Mikäli lisärakentamisen mahdollistavaa asemakaavan muutosta ei saada voimaan 31.12.2026 mennessä taikka mikäli lainvoimainen kaavamuutos saadaan, mutta vuokralainen ei aktiivisesti edistä toisen vaiheen rakennushankkeen toteuttamista kohtuullisessa ajassa lainvoimaisen kaavamuutoksen jälkeen, vuokranantajalla on oikeus ottaa osa vuokra-alueesta hallintaansa milloin tahansa kesken maanvuokrasopimuksen mukaisen vuokrakauden.

Y-Säätiö sr edistää osaltaan kaavoitusta ja hankkeen suunnittelua aktiivisesti. Tarkoituksenmukaista on, että varaus uudistetaan muun ohella kaavoituksen keskeneräisyyden vuoksi. Samalla varausehtoja tarkistetaan siten, että tämän varauspäätöksen ehdot korvaavat aiemman varauspäätöksen mukaiset ehdot.

Varaus on voimassa 31.12.2027 saakka. Varausalueelle tulee toteuttaa valtion tukemia pitkän korkotuen vuokra-asuntoja uuden rakennusoikeuden osalta.

Varauksessa noudatetaan liitteen 2 mukaisia erityisiä varausehtoja ja liitteen 3 mukaisia tonttien yleisiä varausehtoja.

Tontin myöhempi luovuttaminen ja vuokra-aluetta koskevan nykyisen maanvuokrasopimuksen muuttaminen

Tontti on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla se pitkäaikaisesti.

Tontti 40094/14 on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella nro 26345 Kiinteistö Oy Y-Säätiön Palvelutaloille 31.12.2080 saakka. Nykyinen tonttia 40094/14 koskeva pitkäaikainen maanvuokrasopimus nro 26345 tullaan muuttamaan ja asemakaavan muutoksen myötä muodostettavalle uudelle suunnitellulle tontille tullaan laatimaan uusi maanvuokrasopimus.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen nro 26345 mukainen maanvuokra jatkuu vanhan rakennusoikeuden osalta muutettavan vuokrasopimuksen mukaisen vuokra-ajan loppuun 31.12.2080 saakka.

Uuden muodostettavan tontin rakennusoikeuden osalta vuokranmäärityksessä noudatetaan kaupunginvaltuuston 2.2.2022 (22 §) hyväksymiä periaatteita ja uutta maanvuokraa peritään uuden sopimuksen alkamisesta lähtien. Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin. Valtion tukemassa asuntotuotannossa tontin markkinaehtoisesta maanvuokrasta myönnetään Varken edellyttämä huojennus, joka on määräaikainen ja voimassa niin kauan kuin tontille toteutettavien asuntojen huoneenvuokran tai asumisoikeusvastikkeen määrittämisessä noudatetaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) mukaista omakustannusperiaatetta. Huojennus koskee ns. pitkällä korkotuella toteutettavia hankkeita.

Uuden tontin vuokrausperiaatteet tullaan vahvistamaan tontin pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen laadinnan yhteydessä. Tonttia koskevat yksityiskohtaiset luovutusehdot vahvistetaan maanvuokrasopimuksen hyväksymisen yhteydessä noudattaen kaupungin käyttämiä asuntotonttien ja asumista palvelevien tonttien yleisiä luovutusperiaatteita.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 4.4.2023 (197 §) siirtää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 8 kohdan mukaista toimivaltaansa päättää kiinteistöjen varauksista tonttipäällikölle. Tonttipäällikkö päättää asuntotonttien varausten jatkamisesta, mikäli jatko tehdään pidemmäksi aikaa kuin 1 vuodeksi. Tonttipäällikkö päättää kaupunginhallituksen päättämien tontinvarausehtojen tarkistamisista.

Maankäyttöjohtaja päätti 2.6.2017 (8 §) siirtää hallintosäännön 16 luvun 5 §:n 1 momentin 4 a kohdan mukaista toimivaltaansa koskien kiinteistöjen varauksia tonttipäällikölle. Tonttipäällikkö päättää hankekooltaan enintään 3 000 kerrosneliömetrin suuruisten asuntotonttien varaamisesta, mikäli varattava tontti on kertaalleen kuulutettu yleisesti haettavaksi tai kilpailuun, eikä tontille ole löydetty varauksensaajaa tai tontti on ollut varattuna, mutta varauksensaaja on luopunut varauksesta.