Vuokrausperiaatteiden määrittäminen toimitilatonteille, joiden maanvuokrasopimukset päättyvät vuosina 2025 ja 2026

A

Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä taulukon mukaisille tonteille seuraavat vuokrausperiaatteet.

1

B

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

Vuosina 2025–2026 päättyy 151 toimitilatontin pitkäaikaista maanvuokrasopimusta, joista rakennusoikeudeltaan yli 3 000 k-m²:n suuruisia maanvuokrasopimuksia on 16.

Tässä päätösesityksessä toimitilatontilla tarkoitetaan asemakaavan mukaisia teollisuus-, liike- ja toimistotontteja sekä yleisten rakennusten tontteja. Yleisten rakennusten tontteja koskevat maanvuokrasopimukset on tehty yksityisille kouluille.

Tonttiluettelo perustietoineen on päätöskohdassa A.

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023 (195 §) päättänyt siirtää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaista toimivaltaansa antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika, kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle siten, että toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päättää antaa uudelleen vuokralle kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m².

Tällä päätöksellä tehostetaan päätöksentekoa siten, että toimivaltaa siirretään toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle päätöskohdassa A mainituissa vuokrauksissa, joissa tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus on yli 3 000 k-m².

Toimitilatonttien maanvuokrasopimusten uusimisessa noudatettavat yleiset vuokrausperiaatteet

Toimitilatontin maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan päättyessä vuokrasopimus uusitaan vuokralaisen pyytäessä, ellei vuokrasopimuksen uusimiselle ole merkittäviä maankäytöllisiä esteitä.

Maanvuokrasopimusta uusittaessa uuden sopimuksen mukainen maanvuokra määritellään asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden tai tämän ylittyessä toteutuneen rakennusoikeuden mukaan. Lisäksi maanvuokra määritetään vastaamaan maanvuokrien markkinaehtoista hintatasoa sopimuksen uusimishetkellä.

Päätöskohdan mukaisissa kohteissa on mukana kolme yksityiselle koululle vuokrattua tonttia. Osoitteessa Isonnevantie 8 vuokralaisena on Suomalaisen yhteiskoulun Oy, osoitteessa Poutuntie 12 Hoitopedagogisen Rudolf Steiner -koulun kannatusyhdistys ja osoitteessa Rapakiventie 10 Helsingin Uusi yhteiskoulu Oy. Yleisen käytännön mukaan yksityisille kouluille on vuokrattu tontti, jonka vuokranmääräytymisperusteena on käytetty toteutunutta rakennusoikeutta ja yleisten rakennusten tonttien hintavyöhykekartan mukaista yksikköhintaa. Edellä mainittujen koulujen vuokrasopimuksia tullaan uusimaan samoin periaattein.

Sopimuksia tehtäessä noudatetaan kulloinkin voimassa olevia kaupunkiympäristölautakunnan vahvistamia yleisiä maanvuokrasopimusehtoja. Lisäksi sopimuksiin sisällytetään mahdollisia tonttikohtaisia erityisehtoja (esimerkiksi vanhaan sopimukseen sisällytetyt rasitteenluonteiset ehdot).

Maanvuokrien määrittelyssä noudatetaan alueellista yhtenäisyyttä. Vuokra-aika on enintään 30 vuotta. Vuokra-aikaa määritettäessä noudatetaan kuitenkin alueellisia enimmäisvuokra-aikoja, mikäli alueella on yleiskaavan valmistelun tai muun maankäytön muutoksen vuoksi tarkoituksenmukaista päättää lyhyemmästä vuokra-ajasta.

Maanvuokran määrittäminen

Tontin vuokra perustuu markkinaehtoiseen ulkopuolisen kiinteistöarvioijan laatiman arviokirjan mukaiseen yksikköhintaan tai hintavyöhykearvioon sekä asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen, tai tämän ylittyessä toteutuneeseen rakennusoikeuteen. Vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksiin.

Toimitilatontin maanvuokra lasketaan laskentakaavalla tontin rakennus-oikeus (k-m²) × rakennusoikeuden yksikköhinta (euroa/k-m²) × elinkustannusindeksi (vuokraushetken pisteluku) × 0,05.

Tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Nyt esitettävät vuokrausperiaatteet ovat kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutusta koskevien linjausten ja niitä tarkentavien soveltamisohjeiden mukaiset.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleen vuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.