Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle vuokratun asuntotontin (AK) vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkaminen (Malmi, Ala-Malmi, tontti 38097/2)

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti

(A1138-33)

Hakemus

Helsingin kaupungin asunnot Oy (jäljempänä myös Heka) on hakenut tontin 38097/2 maanvuokrasopimuksen vuokra-aikaan jatkoa peruskorjauslainan nostamista varten. Vuokralainen pyytää 2.9.2025 toimitetulla hakemuksella, että tontin 38097/2 vuokra-aikaa jatkettaisiin 31.12.2060 saakka.

Vuokra-alueella sijaitsevat asuinrakennukset on tarkoitus korjata. Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (myöhemmin Varke, ent. Ara) hyväksymällä korkotukilainalla, jonka takaisinmaksuaika on noin 30–31 vuotta, mutta rahoituksen saamiseksi Varke edellyttää, että maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan tulisi olla voimassa vielä 5 vuotta lainan takaisinmaksun jälkeen. Maanvuokrasopimusta tulisi tämän vuoksi jatkaa 1.12.2025 alkaen 31.12.2060 saakka, jolloin maanvuokrasopimus olisi voimassa koko Varken edellyttämän ajan.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Tontti 38097/2 on merkitty kiinteistörekisteriin 8.2.1980. Tontin pinta-ala on 8 507 m² ja osoite Vilppulantie 26.

Alueelle on tullut voimaan 11.7.2025 asemakaavan muutos nro 12859, jossa korttelin 38097 asunto- ja autopaikkatonttien ulottuvuudet ovat muuttuneet.

Uudessa kaavassa tontin 38097/2 aluetta vastaa likimäärin ohjeellinen kaavatontti 38097/8 kuitenkin niin, että tontin 38097/2 itäreunasta on osoitettu alueita viereiseen LPA-tonttiin 38097/10 sekä uuteen asuntotonttiin 38097/9. Kaavatontin 38097/8 pinta-ala on 8 259 m².

Kaavamuutoksella alueelle osoitettiin lisärakentamisoikeutta (asuinrakennusten korotusmahdollisuus). Kaavatontin 38097/8 rakennusoikeus on 13 750 k-m².

Hekalle pysäköintitarkoituksiin vuokratun tontin 38097/6 alueelle on uudessa kaavassa osoitettu täydennysrakentamista (ohjeellinen kaavatontti 38097/14) ja pysäköintialueen ulottuvuus muuttuu (jatkossa ohjeellinen kaavatontti 38097/15). Hekalle pysäköintitarkoituksiin vuokratun tontin 38097/7 alueelle on uudessa kaavassa osoitettu ohjeellinen LPA-tontti 38097/10, täydennysrakentamista (ohjeellinen kaavatontti 38097/9) sekä aluetta palveleva pysäköintitalo (ohjeellinen kaavatontti 38097/11).

Vuokralaisen peruskorjaushankkeen aikataulun takia vuokra-alueen muuttaminen kaavatonttia 38097/8 vastaavaksi ei ollut mahdollista tämän vuokra-ajan jatkoa koskevan sopimusmuutoksen yhteydessä, sillä kyseinen muutos edellyttää muutoksia myös korttelin asuntotonttien autopaikkajärjestelyihin ja -sopimuksiin. Järjestelyt vaikuttavat myös Asunto-oy Teerisuontie 7 vuokrattujen asuntotonttien 38097/1 ja 4 autopaikkoihin, jotka tällä hetkellä sijaitsevat Hekalle vuokratuilla pysäköintitonteilla 38097/6 ja 7.

Tontin 38097/2 vuokrasopimukseen lisätään ehto, jonka mukaan vuokralainen on velvollinen neuvotelemaan vuokra-alueen muuttamisesta kesken vuokrakauden, mikäli korttelin täydennysrakentaminen tai olemassa olevien rakennusten peruskorjaaminen, katu- tai kunnallistekniset järjestelyt tai muu vastaava seikka sitä edellyttää.

Asian valmistelun aikana on kysytty kaavoittajan näkemystä tontin vuokra-ajan jatkamisesta, eikä kaavoituksessa nähty maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkolle estettä.

Vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkaminen

Tontti 38097/2 on vuokrattu Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle ajalle 1.1.1980 - 31.12.2045 (sopimusnrot 11610 ja 11610A).

Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Varken hyväksymällä korkotukilainalla. Korjauksen rahoituksen järjestämiseksi tontin 38097/2 vuokrasopimuksen vuokra-aikaa jatketaan 31.12.2060 saakka. Tämä mahdollistaa vuokrasopimuksen käytön Varken rakennusten korjaukseen hyväksymän korkotukilainan vakuutena (ns. laitoskiinnitys). Lisäksi järjestelyllä turvataan valtion lainanmyöntäjälle korkotukilainasta antama täytetakaus.

Maanvuokrasopimuksen mukaiset vuokranmaksuperusteet säilyvät ennallaan alkuperäisen vuokrasopimuksen jäljellä olevan vuokra-ajan eli 31.12.2045 saakka, minkä jälkeen vuokraa tarkistetaan noudattaen tuolloin voimassa olevia vuokran määrittelyä koskevia päätöksiä ja periaatteita.

Edellä esitetty menettely mahdollistaa korkotukilainan käyttämisen tontilla sijaitsevien rakennusten peruskorjaukseen ilman, että lainaehdot aiheuttaisivat tontin maanvuokran tarkistamisen ennen alkuperäisen maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymistä.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 8.12.2020 (725 §) muuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen 3.2 c-kohtaa vähäisesti siten, että jatkettaessa tontin vuokra-aikaa vuokrasopimukseen tehtävin muutoksin kesken vuokrakauden tontin maanvuokraa ei tarkisteta vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä, vaan vasta siinä yhteydessä, kun alkuperäinen vuokra-aika olisi päättynyt.

11.7.2025 voimaan tulleella asemakaavan muutoksella nro 12859 tontille osoitettiin lisää rakennusoikeutta (rakennusten korotusmahdollisuus). Vuokralainen on ilmoittanut, että tällä hetkellä sen suunnitelmissa ei ole käyttää kaavamuutoksen mahdollistamaa lisärakennusoikeutta. Vuokralainen on hakenut vuokra-ajan jatkoa olemassa olevien rakennusten peruskorjaamiseksi. Vuokrasopimukseen lisätään ehto, jonka mukaan vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen ja/tai kunkin vuokra-alueelle toteutettavan rakennuksen tai sen osan (tilan) käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten perusteella edellyttäen, että vuokralainen ryhtyy toteuttamaan muutoksen mukaista rakennusoikeutta hakemalla tarvittavia viranomaislupia.

Lisäksi maanvuokrasopimukseen lisätään muun muassa nykyisin käytettävät vakioluonteiset ehdot maanalaisista rakenteista, maaperän puhtaudesta sekä ehdot koskien vuokralaisen toimenpiteitä vuokra-ajan päättyessä. Muutoin noudatetaan entisiä ehtoja.

Maanvuokrasopimusta muutetaan 1.12.2025 alkaen.

Vuokrasopimuksen vuokra-aika ja irtisanomiskielto

Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen (666/2001) 18 §:n mukaan korkotukilaina voidaan myöntää vain, jos maanvuokrasopimuksessa on kielletty sopimuksen irtisanominen laina-aikana ja jäljellä oleva laina-aika on vähintään 45 vuotta. Samaisessa lainkohdassa todetaan kuitenkin, että Valtion asuntorahasto (nykyisin Varke) voi erityisestä syystä hyväksyä lyhyemmänkin vuokra-ajan.

Alkuperäisen vuokrasopimuksen päättyminen

Vuokranantajalla on oikeus alkuperäisen sopimuskauden päätyttyä määritellä tai tarvittaessa määrätä vuokra-alueen uusi vuokra, vuokra-aika ja muut sopimusehdot kaupunginvaltuuston ja kaupunkiympäristölautakunnan tuolloin voimassa olevien päättyvien tonttien uudelleen vuokraamista koskevien myöhemmin erikseen tehtävien päätösten sekä tuolloin käytössä olevien asuntoalueen ja autopaikka-alueen maanvuokrasopimuslomakkeiden ehtojen mukaisesti.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunginvaltuusto on päätöksellään 25.9.2024 (190 §) vahvistanut valtion tukemaan asuntotuotantoon vuokrattujen asuntotonttien maanvuokrasopimusten muuttamisen periaatteet peruskorjaustilanteissa muun muassa siten, että vuokra-aikaa jatketaan enintään 40 vuotta, mikäli se on valtion tukeman kohteen peruskorjausta varten otettavan valtion korkotukilainan kannalta tarpeen.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, jonka mukaan viranhaltija päättää antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on yli yhden vuoden irtisanomisaika, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (194 §) siirtänyt kiinteistöjen yli 30 vuodeksi vuokralle antamista koskevaa toimivaltaansa mm. maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle.

Edelleen kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (196 §) delegoinut hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 mom. 1-9 kohtien mukaista erityistä toimivaltaansa koskien toimielimien päättämien sopimusten ehtojen vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä muun muassa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle. Sopimukseen tehtäviä lisäyksiä, jotka eivät koske vuokra-ajan jatkamista, voidaan kokonaisuutena arvioiden pitää vähäisinä.

Tässä päätöksessä päätetään sekä vuokra-ajan jatkamisesta valtion tukeman kohteen peruskorjauksen vuoksi että vuokrasopimuksen vähäisestä muuttamisesta muiden ehtojen osalta. Asuntotontit-tiimin päällikkö on siten toimivaltainen päättämään asiasta.