Alueen vuokraaminen uudelleen Fastighets Ab Johannesbergsvägen 8 i Helsingforsille

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti:

(S0115-63)

Vuokra-aluetta ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Fastighets Ab Johannesbergsvägen 8 i Helsingfors (jatkossa vuokralainen) pyytää päätösesityksen mukaisen alueen vuokraamista uudelleen liike- ja yhdistystoimintaan, sillä alueen nykyinen maanvuokrasopimus on päättymässä 31.12.2025.

Hakemus on päätöksen liitteenä nro 3.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.1.1989–31.12.2025.

Vuokra-alueella on voimassa asemakaava nro 12372 (27.10.2021), jossa se on osoitettu kulttuurihistoriallisesti ja puutarhataiteellisesti merkittäväksi lähivirkistys- ja asuinalueeksi (VLA/s). Vuokra-alueen pinta-ala on noin 8 231 m² ja sille on asemakaavassa merkitty kolme rakennusalaa: talousrakennuksen rakennusala, jolle saa sijoittaa kulttuuritoimintaa palvelevia tiloja ja kahvilan (t/yy), rakennusala, jolle saa sijoittaa asuntoja, kulttuuritoimintaa palvelevia tiloja sekä kahvilan (as/yy) sekä rakennusala, johon saa sijoittaa asuin- ja talousrakennuksen (as/t). Rakennusaloille ei ole osoitettu asemakaavassa kerrosalaa koskevia määräyksiä.

Yleiskaavssa 2016 vuokra-alue on osoitettu pääosin virkistys- ja viheralueeksi sekä osittain kantakaupunkialueeksi (C2).

Vuokra-alueella on kolme vuokralaisen omistamaa rakennusta, joista rakennusalalla as/yy sijaitseva rakennus on asemakaavassa suojeltu merkinnällä sr-1-s, joka tarkoittaa kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti huomattavan arvokasta rakennusta, jossa on myös arvokkaita sisätiloja. Alueella on yhteensä 870 k-m² toteutettua rakennusoikeutta. Sijaintikartta ja asemakaavaote ovat liitteenä nro 4.

Vuokralainen harjoittaa vuokra-alueella sijaitsevissa rakennuksissa pääasiallisesti yhdistystoimintaa, mutta tiloja vuokrataan myös ulkopuolisille. Uudelleenvuokraushetkellä vuokra-alueen pääkäyttäjänä on lääketieteellinen yhdistys.

Alueen uudelleenvuokraus

Vuokralaiselle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen alue 31.12.2055 saakka päätösesityksen mukaiseen tarkoitukseen.

Kaupunginvaltuusto on 21.5.2025, 111 § vahvistanut vuokra-alueelle vuokrausperiaatteet asuntotonttina, sillä kohde oli päätynyt virheellisesti päätöksen liitteenä olevalle kohdelistalle. Edellä mainitut periaatteet on vahvistettu pääkäyttötarkoitukseltaan asuinkäyttöön vuokrattaville tonteille eikä niitä sovelleta vuokra-alueisiin, joiden vuokrasopimuksen pääkäyttötarkoitus on muu kuin asuminen ja jotka vuokrataan enintään 30 vuoden ajaksi. Puheena oleva vuokra-alue on pääkäyttötarkoitukseltaan liike- ja yhdistyskäytössä ja vuokra-aika on 30 vuotta, joten vuokra-alueeseen sovelletaan toimitilatonttien vakiintuneita vuokra-aikoja, vuokranmääritystä sekä muita sopimusehtoja.

Vuokra-alueen vuokraaminen uudelleen 30 vuoden ajaksi on perusteltua, sillä alueen asemakaava sallii vuokra-alueella harjoitetun toiminnan ja yleiskaavoitusyksikkö sekä asemakaavoitus puoltavat alueen vuokraamista.

Uudelleenvuokraukselle ei ole myöskään estettä , koska vuokra-alueella oleva rakennuskanta ja siihen rajautuva lähiympäristö ovat hyvässä kunnossa päätösehdotuksen mukainen vuokra-aika huomioon ottaen.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Vuokra-alueen uusi vuosivuokra

Vuokra-alueen voimassa olevan maanvuokrasopimuksen vuoden 2025 vuosivuokra on 10 819,21 euroa.

Vuokra-alueen uudeksi virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951=100 pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi 931,77 euroa, joka vastaa nykyrahassa (pisteluku 2025/8 = 2334) 21 747,51 euroa.

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Uusi vuosivuokra perustuu vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen vuokra-alueen virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaan markkinaehtoiseen yksikköhintaan 21,42 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa (pisteluku 2025/8 = 2334) noin 500 euroa.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Gem Valuation Oy 9.5.2023).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu vuokra-alueella toteutettuun 870 k-m²:n rakennusoikeuteen ja kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Valtiontukiarviointi

Vuokralaisen kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten hakija ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehtävän sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97.

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävään vuokraukseen ei sovelleta kaupunginvaltuuston 21.5.2025, §111 vahvistamia asuntotonttien vuokrausperiaatteita, edellä esitetyistä ja perustelluista syistä.

Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan alueen maanvuokrasopimuksen 24 § esitetään erityistä ehtoa, että vuokra-alueen käyttö rajoitetaan liike- ja yhdistystoimintaan ja vuokralaisella ei ole oikeutta käyttää tai sallia toisen käyttää vuokra-aluetta eikä sillä olevia rakennuksia asumiseen lukuun ottamatta vuokra-alueella sijaitsevaa noin 56 k-m²:n rakennusta, jonka saa osoittaa vuokralaisen toiminnan tai alueen valvonnan edellyttämän välttämättömän henkilökunnan asumiseen.

Käyttötarkoitusta rajoitetaan asemakaavan sallimasta käytöstä sillä, alueen maanvuokra perustuu edellä mainittuun erikoiskäyttötarkoitukseen.

Muuten uudelleenvuokrattavan alueen maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023, 195 § siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaisen toimivaltansa antaa uudelleen vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m².