Alueen varaaminen asuin- ja liikerakennushankkeen kehittämistä ja toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten (Ruoholahti, Itämerenkatu 14)

Kaupunginhallitus varaa Ruoholahden metroaseman ja Ruoholahdentorin ympäristöstä Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotorille ja SRV Rakennus Oy:lle alueen asuin- ja liikerakennushankkeen kehittämistä ja toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten (kehittämisvaraus) seuraavin ehdoin:

Hakemus ja hakija

Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotori (Y-tunnus 0988442-0) ja SRV Rakennus Oy (Y-tunnus 1728244-6) ovat pyytäneet 2.9.2025 päivätyllä hakemuksellaan nykyisen Ruoholahden metroasemakorttelin sekä Ruoholahdentorin alueen varaamista täydennysrakentamishankkeen kehittämiseksi 31.12.2027 saakka. Neuvotteluissa on päädytty esittämään varausta 31.12.2028 saakka.

Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotori hallinnoi metroaseman kiinteistöä 91-20-10-1 maanvuokrasopimuksen nojalla, joka on voimassa 31.12.2054 saakka. Yhtiö omistaa metroaseman rakennuksen, jossa nykyisin toimii toimisto-, liike-, ravintola- sekä päiväkotitiloja.

Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotorin pääomistajat ovat Erikoissijoitusrahasto Mandatum AM Suomi Kiinteistöt II sekä Valion eläkekassa.

Erikoissijoitusrahasto Mandatum AM Suomi Kiinteistöt II on kotimaisiin kiinteistöihin sijoittava erikoissijoitusrahasto, jonka sijoituspolitiikkaan kuuluu sijoittaa erilaisiin hyvää kassavirtaa ja kehityspotentiaalia tarjoaviin kiinteistökohteisiin suomalaisissa kasvukeskuksissa.

Valion Eläkekassa huolehtii Valio Oy:n ja Valioon kuuluvien työnantajaosakkaiden palveluksessa olevien työntekijöiden eläketurvasta. Eläkekassa on perustettu vuonna 1920.

SRV Rakennus Oy on suomalainen rakennusalan yritys, joka toimii osana vuonna 1987 perustettua SRV:tä. SRV on Helsingin pörssiin listattu yhtiö, joka keskittyy asunto- ja toimitilarakentamiseen sekä kiinteistökehityshankkeisiin erityisesti suurissa kaupungeissa Suomessa.

Varaushakemus on oheismateriaalissa.

Hankkeen kuvaus

Hakijat esittävät Ruoholahteen täydennysrakentamishanketta, joka korvaisi Ruoholahden nykyisen matalan toimisto- ja metroasemarakennuksen ja toisi uudisrakentamista Ruoholahdentorin laidalle. Uuden metroasemakorttelin kerrosalatavoite on noin 25 000 - 30 000 k-m² (pääosin asumista sekä noin 2 000 k-m² liike- ja palvelutiloja) ja torin laidalle sijoittuvan rakennuksen kerrosala noin 3 000 - 5 000 k-m², josta liiketilaa on vähintään 200 k-m². Metroasemakorttelin rakennusmassat vaihtelisivat 6  - 18 kerroksen välillä ja korttelikokonaisuuden lomaan sijoittuisi aukioita ja uusia kulkureittejä. Katutasoon sijoittuisi uusia liiketiloja, päivittäistavarakauppa ja lähipalveluita sekä asuntoja noin 700 asukkaalle erinomaisten liikenneyhteyksien varrelle Ruoholahden metroaseman välittömään läheisyyteen.

Hankkeen tavoitteena on myös uudistaa julkisia ulkotiloja ja kehittää Ruoholahdentoria ja sen käytettävyyttä. Tavoitteena on luoda uusia kävely-yhteyksiä nykyisen umpinaisen metroasemakorttelin läpi, kohentaa ulkoalueiden ja viherrakenteiden laatua, parantaa metroaseman saavutettavuutta Jätkäsaaren suunnasta sekä elävöittää Ruoholahdentorin ympäristöä. Osana hanketta Ruoholahden metroaseman yhteyteen tavoitellaan noin 200 pyöräliikenteen liityntäpysäköintipaikkaa sisätilaan, joka on myöhemmin laajennettavissa 400 pyöräpaikkaan. Korttelin katutason liiketilojen avautuvuutta osaksi katutilaa parannetaan. Metroasema ja sen sisäänkäynti säilyisi toiminnassa rakentamisen ajan.

Hankkeen jatkosuunnittelussa varmistetaan Ruoholahdentorin ja metroaseman ympäristön elävöittäminen myös paviljonkirakentamisen ja kahvilatoiminnan mahdollistamisella. Erityistä huomiota kiinnitetään kanjonialueen vetovoimaisuuden ja viihtyisyyden parantamiseen siten, että alueelle syntyy laadukkaita, ympärivuotisia oleskelu- ja kohtaamispaikkoja.

Alustava suunnitelma on oheismateriaalissa.

Varausalueen hallinta- ja rahoitusmuoto

Varausalueen hallinta- ja rahoitusmuodot noudattavat kaupunginvaltuuston 28.8.2024 § 149 hyväksymää Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteuttamisohjelmaa 2024 (AM-ohjelma).

Varausalueelle tavoiteltava asuntorakentamisen hallinta- ja rahoitusmuotojakauma on arvioitu yhteistyössä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa huomioiden mm. alueen nykyinen asuntokannan hallinta- ja rahoitusmuotojakauma sekä kehittämishankkeen vaativuus.

Asuntohankkeet on tarkoitus luovuttaa vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon, omistusasuntopainotuksella. Sääntelemättömiä vuokra-asuntoja saa olla enintään 40 %. Omistusasuntotuotannossa huoneistoalasta noin 50 prosenttia toteutetaan perheasuntoina.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Alue on voimassa olevassa yleiskaavassa merkitty merkinnällä kantakaupunki C2.

Varausalue (metroasemakortteli) on voimassa olevassa asemakaavassa merkitty liike- ja palvelurakennusten korttelialueeksi KLY. Muu varausalue on katu- ja torialuetta.

Kaupunki omistaa metroaseman tontin, josta on tehty pitkäaikainen maanvuokrasopimus kiinteistöosakeyhtiön kanssa. Maanvuokrasopimus on voimassa 31.12.2054 saakka.

Kaupunki omistaa koko varausalueen.

Sijainti- ja varausaluekartta on liitteenä 1.

Varausehdot ja tontin myöhempi luovuttaminen

Varauksessa noudatetaan liitteen 2 mukaisia erityisiä ja liitteen 3 mukaisia yleisiä varausehtoja.

Kehittämisvarausaikana kaavoitettavat tontit tullaan todennäköisesti luovuttamaan myymällä. Kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien Helsingin tontinluovutusta koskevien linjausten ja niitä tarkentavien soveltamisohjeiden mukaan tontti voidaan luovuttaa poikkeuksellisesti myymällä, mikäli se edistää täydennysrakentamista. Luovutusmuodosta ja -ehdoista päätetään kuitenkin myöhemmin erikseen tonttivarauksessa asemakaavoituksen edetessä.

Kehittämisvarauksen saajille sekä näiden kehittämisvarauksen aikana esittämille toteuttajakumppaneille varataan alustavasti mahdollisuus toteuttaa enintään noin 35 000 k-m² (ml. asuntotuotanto, liike- ja palvelutilat) uudisrakentamista varausalueelle muodostettaviin kiinteistöihin, pysäköinti- ja huoltoratkaisuineen. Mikäli alueelle on mahdollista osoittaa enemmän rakennusoikeutta, päättää kaupunki sen varaamisesta erikseen.

Tontin varaaminen hakijoille on perusteltua, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien Helsingin tontinluovutusta koskevien linjausten ja niitä tarkentavien soveltamisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Näin on esimerkiksi silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamisen hanketta varten.

Tontti on pitkäaikaisesti vuokrattu Kiinteistö Oy Ruoholahden Metrotorille 31.12.2054 asti ja kyseessä on tonttiin kohdistuva uudisrakentamishanke. Kaupunki voi varata tontteja ja alueita suoravarauksin ilman avointa hakumenettelyä kehittämishankkeita varten tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteistyökumppanille täydennysrakentamisen edistämiseksi.

Kehittämisvarausalueelle muodostuu hankekokonaisuus, jolla on keskinäisiä riippuvuuksia yhteisjärjestelyiden, pysäköinnin järjestämisen ja aikataulun osalta. Riippuvuudet ja yhteisjärjestelyt liittyvät erityisesti Selkämerenkujan ajoluiskan siirtoon, joka poistuessaan vapauttaa katu- ja aukiotilaa.

Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa sääntelemättömien omistusasuntojen lisääntymisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.

Varauksensaajat ovat tietoisia, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Vuorovaikutus

Hakijat ovat käynnistäneet alustavan vuorovaikutuksen Kerro kantasi -kyselyllä keväällä 2025. Kysely oli auki 7.-21.5.2025 ja vastauksia tuli 221 kpl. Kommentteja pyydettiin kolmeen osioon: 1) Yhteyksien ja reittien kehittäminen, 2) Palveluiden ja toimintojen parantaminen ja 3) Vehreyden ja katutilojen viihtyisyyden parantaminen. Kaikista kommenteista 42 % oli hankkeeseen myönteisesti, 35 % neutraalisti, 20 % kriittisesti ja 3 % kielteisesti suhtautuvia.

Kyselyn yhteenveto on oheismateriaalissa.

Kaupunkiympäristölautakunnan esitys

Kaupunkiympäristölautakunta on 11.11.2025 § 582 todennut, että hankkeen jatkosuunnittelussa tulee varmistaa Ruoholahdentorin ja metroaseman ympäristön elävöittäminen myös paviljonkirakentamisen ja kahvilatoiminnan mahdollistamisella. Erityistä huomiota tulee kiinnittää kanjonialueen vetovoimaisuuden ja viihtyisyyden parantamiseen siten, että alueelle syntyy laadukkaita, ympärivuotisia oleskelu- ja kohtaamispaikkoja.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.