Alueen varaaminen asuntohankkeen suunnittelua varten (Hermanni, tontti 21665/24)
Alueen varaaminen asuntohankkeen suunnittelua varten (Hermanni, tontti 21665/24)
Päätösehdotus
Kaupunginhallitus varaa OPF I Ky:lle ja Helsingin kaupungin asuntotuotannolle (Att) Hermannista teollisuustontin asuntohankkeen suunnittelua varten 31.12.2027 saakka seuraavin ehdoin:
- Varausalue on liitekartan 1 mukainen ja käsittää tontin ja osan kiinteistöistä (tarkastelualue):
- Varauksessa noudatetaan liitteen 3 mukaisia erityisiä varausehtoja ja liitteen 4 mukaisia yleisiä varausehtoja. Sijaintikartta on liitteessä 2.
Esittelijän perustelut
Hakemus ja hankkeen kuvaus
OPF I Ky (Y-tunnus 2922999-2) on pyytänyt 30.5.2025 päivätyllä hakemuksellaan Hermannissa osoitteessa Vellamonkatu 30 sijaitsevan teollisuustontin 21665/24 sekä tonttia ympäröivien katualueiden osien (tarkastelualue) varaamista nimiinsä vapaarahoitteisten omistus- ja vuokra-asuntojen suunnittelua varten.
OPF I Ky on valmis toteuttamaan varausalueelle sääntelemätöntä asuntotuotantoa. OPF I Ky:n ja Helsingin kaupungin asuntotuotannon (Att) kesken on sovittu, että Att toteuttaa varausalueelle valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon osoitetut tontit.
Hankkeen tavoitteena on kehittää laadukas ja elinvoimainen asumiseen painottuva alue sekä monipuolistaa aluetta kehittyvien liikenneyhteyksien alueella. Hanke edistää yleiskaavan (Kantakaupunki C2) toteutumista ja Kalasatamasta Pasilaan vievän raideyhteyden hyödyntämistä. Aluetta on tarkoitus kehittää ja suunnitella kokonaisuutena niin, että se mahdollistaa lähialueiden ja Hämeentien ympäröivien alueiden kehittämisen.
Hankkeen lähtökohtana on toteuttaa monipuolisia asuntohankkeita rakennetussa ympäristössä. Hanke mahdollistaa monipuolisen hallinta- ja asuntojakauman sekä laadukkaita arkea tukevia tiloja ja palveluita. Hakemuksen mukaan hankkeessa huomioidaan vastuullisuustoimenpiteitä, muun muassa rakennetun ympäristön elinkaaren osalta päästöjen minimoimisessa, energiatehokkuudessa ja huomioimalla luonnon monimuotoisuus.
OPF I Ky on suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö, joka erikoistuu huolellisesti valikoitujen, yksittäisten kiinteistökohteiden hankintaan ja hallintaan. Yhtiön tavoitteena on luoda arvoa kiinteistöjen käyttäjille pitkäjänteisen omistajuuden ja kohteiden suunnitelmallisen kehittämisen kautta. OPF I Ky vahvistaa kiinteistöjen potentiaalia hyödyntämällä ajanmukaisia ratkaisuja ja huomioimalla kestävän kehityksen näkökulmat.
Varausalueen kiinteistö on kaupungin omistuksessa ja siihen kohdistuu OPF I Ky:n omistaman kiinteistöyhtiön maanvuokraoikeus. Korttelissa on myös kolme muuta tonttia, joiden varaus on valmisteltu erikseen.
Hallinta- ja rahoitusmuoto
Varausalueen hallinta- ja rahoitusmuodot noudattavat kaupunginvaltuuston 28.8.2024 § 149 hyväksymää asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelmaa 2024 (AM-ohjelma).
Varausalueelle tulee toteuttaa:
- Noin 45 - 50 % vapaarahoitteisia omistusasuntoja
- Enintään noin 40 % vuokra-asuntoja, jakaantuen seuraavasti:
- | 20-25 % | valtion tukemia vuokra-asuntoja (ent. ARA) asuinrakentamisen kokonaismäärästä |
- | 15-20 % | muita vuokra-asuntoja (sis. lyhyen korkotuen) asuinrakentamisen kokonaismäärästä |
- | 10-15 % | välimuodon asuntoja |
- Vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla tontin huoneistoalasta noin 50 % toteutetaan perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Tarvittaessa voidaan käyttää lisäksi keskipinta-alatavoitetta.
- Vuokra- ja muun asuntotuotannon osalta varmistetaan riittävä huoneistotyyppien monipuolisuus. Tarvittaessa voidaan käyttää keskipinta-alatavoitetta.
- Rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa tarkastellaan yhteisesti koko kaavamuutosalueella.
Tarkemmat ehdot on kirjattu liitteenä 3 oleviin erityisiin varausehtoihin.
Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimus
Perhe- ja keskipinta-alavaatimuksessa noudatetaan liitteen 4 mukaisten yleisten varausehtojen mukaista perhe- ja keskipinta-alavaatimusta.
Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimustarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa.
Asemakaava- ja tonttitiedot
Varausalueella on voimassa asemakaava nro 9344 vuodelta 1988, jonka mukaan korttelin käyttötarkoitus on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. Varausalueeseen liitettävät lisäalueet on esitetty asemakaavassa nro 9945 vuodelta 1992.
Varattavalle alueelle ollaan laatimassa uudisrakentamisen mahdollistava asemakaavamuutos (Hämeentulli), joka mahdollistaisi monipuolista asuinrakentamista.
Sijaintikartta on liitteenä 2 ja voimassa oleva asemakaava liitteenä 5.
Täydennysrakentamista hyvälle sijainnille
Varausalue on jo rakennetussa ympäristössä ja muutoksessa hyödynnetään olemassa olevia tontteja, jolloin viheralueisiin ei tarvitse kajota.
Korttelissa on tällä hetkellä noin 50 yrityksessä yhteensä noin 230 työpaikkaa. Jatkossa alueelle suunnitellaan toimitiloja uudisrakennusten kivijalkoihin.
Rakennuskanta on 1950–1990 -luvulta. Korttelin kehittämistä on suunniteltu jo vuosina 2015 ja 2016, kun maanvuokrasopimukset olivat päättymässä, ja jolloin mm. Hermanninrannan kaavoitus oli vielä keskeneräinen. Nyt uuden raitiolinjan ja Hämeentien uuden linjauksen takia kehittäminen on ajankohtaista.
Suunnitteluratkaisu laaditaan siten, että korttelin rakentaminen on vaiheistettavissa ja kukin varauksensaaja voi edetä itsenäisesti.
Tontin varaaminen
Tontti 21665/24 varataan OPF I Ky:lle ja Helsingin kaupungin asuntotuotannolle asuntohankkeiden suunnittelua varten.
Lisäalueet (osa kiinteistöstä 91-22-9901-0, noin 192 m², osa kiinteistöstä 91-22-9906-3, noin 1 443 m² ja osa kiinteistöstä 91-21-9901-0, noin 1 319 m²) varataan yhteisesti osapuolien kesken tarkastelualueeksi.
Tontin varaamista hakijalle voidaan pitää perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien tontinluovutuslinjausten ja niitä tarkentavien soveltamisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Näin on esimerkiksi silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamisen hanketta varten.
Tontti on pitkäaikaisesti vuokrattu OPF I Ky:lle 31.12.2034 asti. Kyseessä on tonttiin kohdistuva uudisrakentamishanke.
Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa sääntelemättömien omistusasuntojen lisääntymisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.
Varauksensaaja on tietoinen, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.
Varausehdot
Tontinvarauksessa noudatetaan liitteenä 3 olevia erityisiä varausehtoja ja liitteenä 4 olevia kaupungin yleisiä tontinvarausehtoja. Varausehdoissa on huomioitu muun muassa hallinta- ja rahoitusmuodot sekä mahdollinen Hämeentien uusi linjaus ja sillan purkaminen.
Tontin myöhempi luovuttaminen ja vuokra-aluetta koskevan nykyisen maanvuokrasopimuksen päättäminen
Sääntelemättömään asuntotuotantoon varattavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti myymällä.
Asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten kohdan 3.2 mukaan tontti voidaan luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin muun muassa seuraavin perustein:
- Tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavan muutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua.
- Tontin myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen.
- Erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille paikoille sijoittuvat sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit.
Tontti tullaan luovuttamaan neuvottelujen perusteella ja markkina-arvoon perustuen. Tontin markkina-arvoisuus vahvistetaan puolueettoman arvioijan laatimalla erillisellä selvityksellä. Valtion tukemassa pitkän korkotuen asuntotuotannossa huomioidaan tontin markkinaehtoisesta maanvuokrasta myönnettävä Varken (ent. ARA) edellyttämä huojennus.
Kaupunginhallituksen 26.4.2021 § 310 päättämien maanhankintaan ja asemakaavoitukseen liittyvien maapoliittisten periaatteiden kohdan 1.3. mukaan: "Tilanteessa, jossa kaupunki haluaa edistää sen vuokraamaan tontin kehittämistä yhteistyössä kehittäjän kanssa kaupunki voi kuitenkin vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten hankinnan sijaan edetä kehittäjän kanssa tehtävällä varausyhteistyöllä, johon sisältyy tontin osto-optio. Tällöin kehittäjä ostaa vuokraoikeuden rakennuksineen ja kaupunki myy sille tontin sen nettoarvosta (tontin uudesta markkina-arvosta vähennetään vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten markkinaehtoisena pidettävä kauppahinta; vähennys ei kuitenkaan voi ylittää tontin uutta markkina-arvoa)". Vuokraoikeuden markkina-arvosta on laadittu tonteittain kaksi puolueetonta kiinteistöarviota, joiden perusteella vuokraoikeuden markkina-arvo ja vapaarahoitteisten tonttien ostohinnasta vähennettävä arvo on yhteensä noin 1,4 miljoonaa euroa.
Säänneltyyn tuotantoon varattavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla.
Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin.
Varauksensaaja on tietoinen, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen nro 24533 päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.
Toimivalta
Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.