Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle teollisuus- ja varastorakennustontin (T) varaamiseksi OPF I Ky:lle ja ATT:lle asuntojen suunnittelua varten (Hermanni, tontti 21665/24)

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle Hermannista kiinteistöyhtiölle vuokratun teollisuustontin varaamista OPF I KY:lle ja Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotanto-palvelulle (ATT) asuntohankkeen suunnittelua varten. Tontti on vuokrattu OPF I KY:lle vuonna 2034 päättyvällä maanvuokrasopimuksella.

Korttelissa on myös kolme muuta tonttia, jotka tullaan varaamaan erillisellä varauspäätöksellä.

Hakemus ja hankkeen kuvaus

OPF I KY on pyytänyt 30.5.2025 päivätyllä hakemuksellaan alueen varaamista vapaarahoitteisten omistus- ja vuokra-asuntojen suunnittelua varten. Hakijalle sopii, että Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotanto-palvelu toteuttaa varausalueelle valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon osoitetut tontit.

OPF I Ky on suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö, joka erikoistuu huolellisesti valikoitujen, yksittäisten kiinteistökohteiden hankintaan ja hallintaan. Yhtiön tavoitteena on luoda arvoa kiinteistöjen käyttäjille pitkäjänteisen omistajuuden ja kohteiden suunnitelmallisen kehittämisen kautta. OPF I Ky vahvistaa kiinteistöjen potentiaalia hyödyntämällä ajanmukaisia ratkaisuja ja huomioimalla kestävän kehityksen näkökulmat.

Hankkeen tavoitteena on kehittää laadukas ja elinvoimainen asumiseen painottuva alue sekä monipuolistaa aluetta kehittyvien liikenneyhteyksien alueella. Hanke edistää yleiskaavan (Kantakaupunki C2) toteutumista ja Kalasatamasta Pasilaan vievän raideyhteyden hyödyntämistä.

Hankkeen lähtökohtana on toteuttaa monipuolisia asuntohankkeita rakennetussa ympäristössä. Hanke mahdollistaa monipuolisen hallinta- ja asuntojakauman sekä laadukkaita arkea tukevia tiloja ja palveluita. Hakemuksen mukaan hankkeessa huomioidaan vastuullisuustoimenpiteitä, muun muassa rakennetun ympäristön elinkaaren osalta päästöjen minimoimisessa, energiatehokkuudessa ja huomioimalla luonnon monimuotoisuus.

Hallinta- ja rahoitusmuoto

Varausalueen hallinta- ja rahoitusmuodot noudattavat uutta AM-ohjelmaa, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 28.8.2024.

Varausalueelle tulee toteuttaa:

• Noin 45 - 50 % vapaarahoitteisia omistusasuntoja
• Enintään noin 40 % vuokra-asuntoja, jakaantuen seuraavasti

• Vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla tontin huoneistoalasta noin 50 % toteutetaan perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Tarvittaessa voidaan käyttää lisäksi keskipinta-alatavoitetta.
• Vuokra- ja muun asuntotuotannon osalta varmistetaan riittävä huoneistotyyppien monipuolisuus. Tarvittaessa voidaan käyttää keskipinta-alatavoitetta.
• Rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa tarkastellaan yhteisesti koko kaavamuutosalueella.

Tarkemmat ehdot on kirjattu erityisiin varausehtoihin (liite 3).

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimus

Perhe- ja keskipinta-alavaatimuksessa noudatetaan liitteen 4 mukaisten yleisten varausehtojen mukaista perhe- ja keskipinta-alavaatimusta.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimustarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Varausalueella on voimassa asemakaava nro 9344 vuodelta 1988, jonka mukaan korttelin käyttötarkoitus on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. Varausalueeseen liitettävät lisäalueet on esitetty asemakaavassa nro 9945 vuodelta 1992.

Varattavalle alueelle ollaan laatimassa uudisrakentamisen mahdollistava asemakaavamuutos (Hämeentulli), joka mahdollistaisi monipuolista asuinrakentamista.

Sijaintikartta on liitteenä 2 ja voimassa oleva asemakaava liitteessä 5.

Täydennysrakentamista hyvälle sijainnille

Varausalue on jo rakennetussa ympäristössä ja muutoksessa hyödynnetään olemassa olevia tontteja, jolloin viheralueisiin ei tarvitse kajota.

Korttelissa on tällä hetkellä noin 50 yrityksessä yhteensä noin 230 työpaikkaa. Jatkossa alueelle suunnitellaan toimitiloja uudisrakennusten kivijalkoihin.

Rakennuskanta on 1950–1990 -luvulta. Korttelin kehittämistä on mietitty jo vuosina 2015 ja 2016, kun maanvuokrasopimukset olivat päättymässä. Tuolloin ei ollut vielä kaavoituspainetta mm. Hermanninrannan kaavoituksen keskeneräisyyden takia. Nyt uuden raitiolinjan ja Hämeentien uuden linjauksen takia kehittäminen on ajankohtaista.

Suunnitteluratkaisu laaditaan siten, että korttelin rakentaminen on vaiheistettavissa ja kukin varauksensaaja voi edetä itsenäisesti.

Tontin varaaminen

Esittelijä esittää tontin 21665/24 varaamista OPF I Ky:lle ja Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotanto-palvelulle päätösesityksen mukaisesti.

Lisäalueet (osa kiinteistöstä 91-22-9901-0, noin 192 m², osa kiinteistöstä 91-22-9906-3, noin 1 443 m² ja osa kiinteistöstä 91-21-9901-0, noin 1 319 m²) varataan yhteisesti osapuolien kesken tarkastelualueeksi.

Tontin varaamista hakijalle voidaan pitää perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien linjausten ja niitä täydentävien soveltumisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Näin on esimerkiksi silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamisen hanketta varten.

Tontti on pitkäaikaisesti vuokrattu OPF I Ky:lle 31.12.2034 asti. Kyseessä on tonttiin kohdistuva uudisrakentamishanke.

Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa sääntelemättömien omistusasuntojen lisääntymisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.

Varauksensaaja on tietoinen, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen nro 24533 päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Varausehdot

Tontinvarauksessa noudatetaan liitteenä 3 olevia erityisiä varausehtoja ja kaupungin yleisiä tontinvarausehtoja. Varausehdoissa on huomioitu muun muassa hallinta- ja rahoitusmuodot sekä mahdollinen Hämeentien uusi linjaus ja sillan purkaminen.

Tontin myöhempi luovuttaminen ja vuokra-aluetta koskevan nykyisen maanvuokrasopimuksen päättäminen

Sääntelemättömään tuotantoon varattavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti myymällä.

Asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten kohdan 3.2 mukaan tontti voidaan luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin muun muassa seuraavin perustein:

• Tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavan muutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua.
• Tontin myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen.
• Erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille paikoille sijoittuvat sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit.

Tontti tullaan luovuttamaan neuvottelujen perusteella ja markkina-arvoon perustuen. Tontin markkina-arvoisuus vahvistetaan puolueettoman arvioijan laatimalla erillisellä selvityksellä.

Maapoliittisten linjausten 2. osan mukaan (kohta 1.3): "Tilanteessa, jossa kaupunki haluaa edistää sen vuokraamaan tontin kehittämistä yhteistyössä kehittäjän kanssa kaupunki voi kuitenkin vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten hankinnan sijaan edetä kehittäjän kanssa tehtävällä varausyhteistyöllä, johon sisältyy tontin osto-optio. Tällöin kehittäjä ostaa vuokraoikeuden rakennuksineen ja kaupunki myy sille tontin sen nettoarvosta (tontin uudesta markkina-arvosta vähennetään vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten markkinaehtoisena pidettävä kauppahinta; vähennys ei kuitenkaan voi ylittää tontin uutta markkina-arvoa)". Vuokraoikeuden markkina-arvosta on laadittu tonteittain kaksi puolueetonta kiinteistöarviota, joiden perusteella vuokraoikeuden markkina-arvo ja vapaarahoitteisten tonttien ostohinnasta vähennettävä arvo on yhteensä noin 1,4 miljoonaa euroa.

Säänneltyyn tuotantoon varattavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla.

Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin. Valtion tukemassa asuntotuotannossa tontin markkinaehtoisesta maanvuokrasta myönnetään ARA:n edellyttämä huojennus, joka on määräaikainen ja voimassa niin kauan kuin tontille toteutettavien asuntojen huoneenvuokran tai asumisoikeusvastikkeen määrittämisessä noudatetaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) mukaista omakustannusperiaatetta. Edellä mainittu valtion tukemille hankkeille myönnettävä huojennus koskee ns. pitkällä korkotuella toteutettavia hankkeita.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Päätös tullut nähtäväksi 27.10.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §