Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle teollisuus- ja varastorakennustontin (T) varaamiseksi Sponda Oy:lle ja SRV Rakennus Oy:lle ja ATT:lle asuntojen suunnittelua varten (Hermanni, tontit 21665/21, 21665/22 ja 21665/23)

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle Hermannista kiinteistöyhtiöille vuokrattujen teollisuustonttien varaamista Sponda Oy:lle ja SRV Rakennus Oy:lle ja Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotanto-palvelulle (ATT) asuntohankkeiden suunnittelua varten.

Sponda Oy ja SRV Rakennus Oy kehittävät yhteistyössä heille varattavaksi esitettävää aluetta (tontit 21665/21, 21665/22 ja 21665/23 sekä tarkastelualue). SRV on valmis toteuttamaan tälle alueelle sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon ja Sponda sääntelemättömään vuokra-asuntotuotantoon osoitetut tontit. Tontit on vuokrattu Spondalle vuonna 2034 päättyvillä maanvuokrasopimuksilla. Korttelissa on myös neljäs tontti, joka tullaan varaamaan erillisellä varauspäätöksellä.

ATT on puolestaan valmis toteuttamaan valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon osoitetut tontit.

Hakemus ja hankkeen kuvaus

Sponda Oy ja SRV Rakennus Oy ovat pyytäneet 3.1.2025 päivätyllä hakemuksellaan alueen varaamista nimiinsä vapaarahoitteisten omistus- ja vuokra-asuntojen suunnittelua varten. Hakijoille sopii, että Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotanto-palvelu toteuttaa varausalueelle valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon osoitetut tontit.

Hankkeen tavoitteena on kehittää laadukas ja elinvoimainen asumiseen painottuva alue sekä monipuolistaa aluetta kehittyvien liikenneyhteyksien alueella. Hanke edistää yleiskaavan (Kantakaupunki C2) toteutumista ja Kalasatamasta Pasilaan vievän raideyhteyden hyödyntämistä.

Hankkeen lähtökohtana on toteuttaa monipuolisia asuntohankkeita rakennetussa ympäristössä. Hanke mahdollistaa monipuolisen hallinta- ja asuntojakauman sekä laadukkaita arkea tukevia tiloja ja palveluita. Hakemuksen mukaan hankkeessa huomioidaan vastuullisuustoimenpiteitä, muun muassa rakennetun ympäristön elinkaaren osalta päästöjen minimoimisessa, energiatehokkuudessa ja huomioimalla luonnon monimuotoisuus.

Hallinta- ja rahoitusmuoto

Varausalueen hallinta- ja rahoitusmuodot noudattavat uutta AM-ohjelmaa, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 28.8.2024.

Varausalueelle tulee toteuttaa:

• Noin 45–50 % vapaarahoitteisia omistusasuntoja
• Enintään noin 40 % vuokra-asuntoja, jakaantuen seuraavasti

• Vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla tontin huoneistoalasta noin 50 % toteutetaan perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Tarvittaessa voidaan käyttää lisäksi keskipinta-alatavoitetta.
• Vuokra- ja muun asuntotuotannon osalta varmistetaan riittävä huoneistotyyppien monipuolisuus. Tarvittaessa voidaan käyttää keskipinta-alatavoitetta.
• Rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa tarkastellaan yhteisesti koko kaavamuutosalueella.

Tarkemmat ehdot on kirjattu erityisiin varausehtoihin (liite 3).

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimus

Perhe- ja keskipinta-alavaatimuksessa noudatetaan liitteen 4 mukaisten yleisten varausehtojen mukaista perhe- ja keskipinta-alavaatimusta.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimustarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Varausalueella on voimassa asemakaava nro 9344 vuodelta 1988, jonka mukaan korttelin käyttötarkoitus on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. Varausalueeseen liitettävät lisäalueet esitetty asemakaavassa nro 9945 vuodelta 1992.

Varattavalle alueelle ollaan laatimassa uudisrakentamisen mahdollistava asemakaavamuutos (Hämeentulli), joka mahdollistaisi monipuolista asuinrakentamista.

Sijaintikartta on liitteenä 2 ja voimassa oleva asemakaava liitteessä 5.

Täydennysrakentamista hyvälle sijainnille

Varausalue on jo rakennetussa ympäristössä ja muutoksessa hyödynnetään olemassa olevia tontteja, jolloin viheralueisiin ei tarvitse kajota.

Korttelissa on tällä hetkellä noin 50 yrityksessä yhteensä noin 230 työpaikkaa. Jatkossa alueelle suunnitellaan toimitiloja uudisrakennusten kivijalkoihin.

Rakennuskanta on 1950-1990 -luvulta. Korttelin kehittämistä on mietitty jo vuosina 2015 ja 2016, kun maanvuokrasopimukset olivat päättymässä. Tuolloin ei ollut vielä kaavoituspainetta mm. Hermanninrannan kaavoituksen keskeneräisyyden takia. Nyt uuden raitiolinjan ja Hämeentien uuden linjauksen takia kehittäminen on ajankohtaista.

Suunnitteluratkaisu laaditaan siten, että korttelin rakentaminen on vaiheistettavissa ja kukin varauksensaaja voi edetä itsenäisesti.

Tonttien varaaminen

Esittelijä esittää tonttien varaamista Sponda Oy:lle ja SRV Rakennus Oy:lle ja Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotanto-palvelulle päätösesityksen mukaisesti.

Lisäalueet (osa kiinteistöstä 91-22-9901-0, noin 192 m², osa kiinteistöstä 91-22-9906-3, noin 1 443 m² ja osa kiinteistöstä 91-21-9901-0, noin 1 319 m²) varataan yhteisesti osapuolien kesken tarkastelualueeksi.

Tonttien varaamista hakijoille voidaan pitää perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien linjausten ja niitä täydentävien soveltumisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Näin on esimerkiksi silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamisen hanketta varten.

Tontit on pitkäaikaisesti vuokrattu Sponda Oy:n pääosin omistamille Kiinteistö Oy Haukilahdenkatu 4:lle ja Kiinteistö oy Hämeentie 105:lle 31.12.2034 asti sekä Kiinteistö oy Hämeentie 103:lle 30.6.2034 asti. Kyseessä on tontteihin kohdistuva uudisrakentamishanke.

Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa sääntelemättömien omistusasuntojen lisääntymisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.

Varauksensaajat ovat tietoisia, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Varausehdot

Tontinvarauksessa noudatetaan liitteenä 3 olevia erityisiä varausehtoja ja kaupungin yleisiä tontinvarausehtoja. Varausehdoissa on huomioitu muun muassa hallinta- ja rahoitusmuodot sekä mahdollinen Hämeentien uusi linjaus ja sillan purkaminen.

Tontin myöhempi luovuttaminen ja vuokra-aluetta koskevan nykyisenmaanvuokrasopimuksen päättäminen

Sääntelemättömään tuotantoon varattavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti myymällä.

Asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten kohdan 3.2 mukaan tontti voidaan luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin muun muassa seuraavin perustein:

• Tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavan muutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua.
• Tontin myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen.
• Erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille paikoille sijoittuvat sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit.

Tontit tullaan luovuttamaan neuvottelujen perusteella ja markkina-arvoon perustuen. Tonttien markkina-arvoisuus vahvistetaan puolueettoman arvioijan laatimalla erillisellä selvityksellä.

Maapoliittisten linjausten 2. osan mukaan (kohta 1.3): "Tilanteessa, jossa kaupunki haluaa edistää sen vuokraamaan tontin kehittämistä yhteistyössä kehittäjän kanssa kaupunki voi kuitenkin vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten hankinnan sijaan edetä kehittäjän kanssa tehtävällä varausyhteistyöllä, johon sisältyy tontin osto-optio. Tällöin kehittäjä ostaa vuokraoikeuden rakennuksineen ja kaupunki myy sille tontin sen nettoarvosta (tontin uudesta markkina-arvosta vähennetään vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten markkinaehtoisena pidettävä kauppahinta; vähennys ei kuitenkaan voi ylittää tontin uutta markkina-arvoa)". Vuokraoikeuden markkina-arvosta on laadittu tonteittain kaksi puolueetonta kiinteistöarviota, joiden perusteella vuokraoikeuden markkina-arvo ja vapaarahoitteisten tonttien ostohinnasta vähennettävä arvo on yhteensä noin 4 miljoonaa euroa perustuen kohteesta laadittujen arviokirjojen markkinahintojen vaihteluvälin keskiarvoon.

Säänneltyyn tuotantoon varattavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla.

Tonttien markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin. Valtion tukemassa asuntotuotannossa tonttien markkinaehtoisesta maanvuokrasta myönnetään ARA:n edellyttämä huojennus, joka on määräaikainen ja voimassa niin kauan kuin tonteille toteutettavien asuntojen huoneenvuokran tai asumisoikeusvastikkeen määrittämisessä noudatetaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) mukaista omakustannusperiaatetta. Edellä mainittu valtion tukemille hankkeille myönnettävä huojennus koskee ns. pitkällä korkotuella toteutettavia hankkeita.

Varauksensaajat ovat tietoisia, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvien maanvuokrasopimusten nrot 25745, 20957 ja 25085 päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Päätös tullut nähtäväksi 27.10.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §