Suunnitteluvaraus, kortteli 30112, Munkkivuori, Munkki Holding Oy

Kaupunginvaltuusto vahvistaa suunnitelluille tonteille (KM/s) 30112/9 ja (AK) 30112/10 vuokraus- ja myyntiperiaatteet liitteen 1 mukaisesti.

Tausta

Munkkivuoren ostoskeskuksen tontti 30112/3 on vuokrattu vuonna 1987 Munkkivuoren Ostoskeskus Oy:lle 1.6.2033 saakka. Ostoskeskuksen rakennukset ovat valmistuneet pääosin vuonna 1959 ja niitä on peruskorjattu viimeksi vuonna 1994. Munkkivuoren Ostoskeskus Oy on pyrkinyt turvaamaan ostoskeskuksen tulevaisuutta niin, että osittaisen purkavan uudisrakentamisen tuotoin voitaisiin rahoittaa suojeltujen ja säilytettävien rakennusten peruskorjaukset.

Munkkivuoren Ostoskeskus Oy:n aloitteesta käynnistetyn asemakaavan muutosprosessin tuloksena alueelle vahvistui vuonna 2011 asemakaava, jolla mahdollistettiin ostoskeskuksen pohjoisen siiven korvaaminen Naantalintien puolelle laajenevalla liikerakennuksella sekä toimistorakennuksen rakentaminen Huopalahdentien puoleiseen päätyyn. Samalla suojeltiin ostoskeskuksen paviljonkirakennukset ja niin sanottu galleriarakennus. Yrityksistä huolimatta toimistotalolle ei ole löydetty toteuttajaa eikä käyttäjää, ja Munkkivuoren Ostoskeskus Oy haki vuonna 2018 uutta asemakaavan muutosta, jonka tavoitteena on ollut muuttaa toimistotorni asuinrakennukseksi. Kaupunginvaltuusto on 21.1.2026 hyväksynyt Munkkivuoren ostoskeskuksen asemakaavan muutoksen (nro 12662).

Hakemus ja hankkeen kuvaus

Munkki Holding Oy on pyytänyt 22.5.2025 päivätyllä hakemuksellaan, että Helsingin kaupunki varaisi sille uuden asemakaavan mukaiset tontit 30112/9 ja 10 liike- ja asuntohankkeiden suunnittelua ja toteutusta varten. Munkki Holding Oy on Helsingin Osuuskauppa Elannon ja Kesko Oyj:n puoliksi omistama yhtiö, joka omistaa kaikki Munkkivuoren Ostoskeskus Oy:n osakkeet. Yhtiön on tarkoitus toteuttaa kaavamuutoksen mahdollistamat uudet päivittäistavarakaupan tilat sekä varmistaa muutoinkin ostoskeskuksen tulevaisuus toteuttamalla suojeltujen rakennusten peruskorjaus. Kesko ja HOK-Elanto ovat saaneet Kilpailu- ja kuluttajavirastolta luvan yhtiön perustamiseen hankkeen toteuttamiseksi. Tarkoituksena on, että tuleva ostoskeskuksen tontti jäisi joko Munkki Holding Oy:n tai sen tytäryhtiö Munkkivuoren Ostoskeskus Oy:n hallintaan ja että asuntotontti luovutettaisiin yhtiön valitsemalle yleiset kelpoisuusehdot täyttävälle kumppanille.

Hallinta- ja rahoitusmuoto sekä asuntojakauma

Muodostettavan asuinkerrostalotontin 30112/10 (7000 k-m²) voi toteuttaa sääntelemättömänä omistusasunto- tai vuokra-asuntotuotantona. Asuntojakauman tulee olla vähintään asemakaavan viitesuunnitelman mukainen. Asuntojen keskipinta-alaa eikä perheasuntojen määrää saa pienentää.

Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu ja asuntojakaumatarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian talous- ja suunnitteluosaston asuminen-yksikön kanssa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Vuonna 2011 hyväksytyssä asemakaavassa nro 11920 alueelle sijoittuvat tontit 30112/3 ja 6 kuuluvat liikerakennusten korttelialueeseen (KM/s). Tontille 30112/6 on osoitettu mahdollisuus toteuttaa viisikerroksinen toimistorakennus.

Kortteliin 30112 on laadittu asemakaavan muutos (hyväksytty kaupunginvaltuustossa 21.1.2026), jossa toimitilarakentamiselle osoitettu rakennusala Huopalahdentien päässä muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi ja tontin 3 liikerakennusta laajennetaan. Tontin 3 säilytettävät rakennukset on esitetty asemakaavamuutoksen kaavakartassa liitteessä 2.

Sijainti- ja varausaluekartta on liitteenä 2.

Tonttien varaaminen ja varausehdot

Kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutusta koskevien linjausten 2. b) kohdan mukaan kaupunki voi varata tontteja ja alueita suoravarauksin ilman julkista hakumenettelyä kehittämishankkeita varten tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteistyökumppanille täydennysrakentamisen edistämiseksi.

Suunniteltujen tonttien 9 ja 10 alueet on pääosin vuokrattu Munkki Holding Oy:n omistamalle tytäryhtiölle. Lisäksi tontteihin liitetään nykyistä Naantalintien katualuetta.

Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa sääntelemättömien omistusasuntojen lisääntymisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita.

Suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Varauksessa noudatetaan liitteenä 3 olevia erityisiä varausehtoja ja kaupungin yleisiä tontinvarausehtoja.

Tontinluovutus

Sääntelemättömään asuntotuotantoon varattava tontti 10 on tarkoitus luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla osto-oikeuksin. Tontinluovutuslinjausten mukaan (kohta 3.2) tontti voidaan luovuttaa vuokraamalla osto-oikeuksin, jos myytävä tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua ja jos tontin myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen.

Edelleen tontinluovutuslinjausten mukaan kaupunki luovuttaa hankkeen toteuttajan valinnan mukaan kauppakeskus- ja vastaavat liiketontit pääsääntöisesti myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin. Liikerakennustontin 9 luovuttaminen vuokraamalla osto-oikeuksin on perusteltua.

Muodostettavat tontit 30112/9 ja 10 muodostavat toiminnallisesti ja teknisesti yhtenäisen kokonaisuuden, jonka toteuttaminen edellyttää yhteistä suunnittelua ja rakentamista. Tonttien yhtenäinen toteuttaminen ja luovuttaminen kokonaisuutena on perusteltua.

Vuokraus- ja myyntiperiaatteet

Tontit on tarkoitus luovuttaa vuokraamalla pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella osto-oikeuksin. Maanvuokrasopimusten alkamisesta päätetään myöhemmin erikseen. Tontti 30112/9 voidaan vuokrata 31.12.2060 asti ja tontti 30112/10 vuoden 2090 loppuun asti.

Tontin 30112/9 rakennusoikeuden yksikköhinta päivittäistavarakaupan tilojen osalta on 700 euroa/k-m² sekä muiden liiketilojen osalta 500 euroa/k-m². Tontin 30112/10 asuinrakennusoikeuden yksikköhinta on 1 000 euroa/k-m² sekä sille toteutettavien liiketilojen tai muiden vastaavien tilojen osalta 500 euroa/k-m². Kellari- ja muiden vastaavien tilojen osalta käytettävä yksikköhinta on puolet pääkäyttötarkoituksen mukaisesta hinnasta.

Asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden ja edellä mainittujen hintojen perusteella tontin 30112/9 vuosivuokra on noin 186 000 euroa ja myyntihinta noin 3,7 miljoonaa euroa. Asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden ja edellä mainittujen hintojen perusteella tontin 30112/10 vuosivuokra on noin 282 000 euroa riippuen vuokrausprosentista ja myyntihinta noin 7 miljoonaa euroa. Lopullinen maanvuokra tai kauppahinta määräytyy kunkin tontin osalta
maanvuokrasopimuksen tai kauppakirjan allekirjoitushetkellä viimeksi julkaistulla elinkustannusindeksin pisteluvulla korjatun edellä mainitun yksikköhinnan mukaan.

Arvonmäärityksessä on käytetty kahden ulkopuolisen asiantuntijan antamaa arviolausuntoa. Hinnat vastaavat kohteesta saatujen arviolausuntojen mukaista käypää markkina- ja myyntihintaa, kun huomioidaan arvioiden keskiarvo ja arviointitarkkuuden vaihteluvälit. Arviolausunnot ovat oheismateriaalissa.

Kaupunginhallitus on 21.4.2021 (310 §) hyväksynyt maanhankintaan ja asemakaavoitukseen liittyvät maapoliittiset periaatteet ja niiden soveltamisohjeen. Linjausten 2 osan (kohta 1.3) mukaan "Tilanteessa, jossa kaupunki haluaa edistää sen vuokraamaan tontin kehittämistä yhteistyössä kehittäjän kanssa kaupunki voi kuitenkin vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten hankinnan sijaan edetä kehittäjän kanssa tehtävällä varausyhteistyöllä, johon sisältyy tontin osto-optio. Tällöin kehittäjä ostaa vuokraoikeuden rakennuksineen ja kaupunki myy sille tontin sen nettoarvosta (tontin uudesta markkina-arvosta vähennetään vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten markkinaehtoisena pidettävä kauppahinta; vähennys ei kuitenkaan voi ylittää tontin uutta markkina-arvoa)". Vuokraoikeuden markkina-arvosta on laadittu puolueeton kiinteistöarvio, jonka perusteella vuokraoikeuden markkina-arvo ja liikerakennusten tontin ostohinnasta vähennettävä arvo on noin 2,5 miljoonaa euroa.

Muilta osin tonttien luovutuksessa noudatetaan kaupungin normaalisti käyttämiä maanvuokrauksen ja kiinteistökaupan ehtoja sekä toimivaltaisen viranhaltijan päättämiä lisäehtoja ja tarkentavia kauppahinnan määräytymistä koskevia ehtoja.

Valtiontukiarviointi

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Tonttien markkina-arvot on varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla. Vuokraus- ja myyntiperiaatteiden mukaisesti toteutettuna tonttien luovutushinnat ovat markkinaehtoisia, joten Munkki Holding Oy ei saa artiklan mukaista valtiontukea.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa. Tontit muodostavat sellaisen yhtenäisen kokonaisuuden, että niitä ei voi myydä erikseen.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen oikeuttaa tonttipäällikkö päättämään asemakaavan muutoksen myötä muodostettavien tonttien 30112/9 ja 10 myymisestä myyntiperiaatteiden mukaisin ehdoin ja kaupungin normaalisti käyttämin ehdoin.