Hankesuunnitelma, Laajasalon, Porolahden ja Roihuvuoren koulujen väistötilat

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto vuokraa noin 8 230 htm² laajuiset tilat perusopetuksen väistötilakäyttöön 8.1.2026 päivätyn hankesuunnitelman mukaisesti siten, että 10 vuoden vuokra-ajalta maksettavien vuokrakustannusten arvonlisäveroton kokonaissumma on enintään noin 32 701 864 euroa syyskuun 2025 kustannustasossa.

Tarve

Laajasalon peruskoulu, Porolahden peruskoulun Satumaanpolun ja Roihuvuorentien toimipisteet, Roihuvuoren ala-aste sekä Brändö lågstadieskola / Brändö gymnasium perusparannetaan vuosien 2027–2037 aikana. Perusparannusten ajaksi tarvitaan väistötilat kouluille.

Laajasalon peruskoulu tarvitsee väistötilan koulun perusparannuksen ja laajennuksen ajaksi 6/2027 - 6/2029 (Kaupunginvaltuusto 21.1.2026 § 16). Porolahden peruskoulun Satumaanpolun toimipisteen (Satumaanpolku 2) perusparannuksen ja laajennuksen ajaksi väistötilatarve on 7/2029 - 6/2031 (Kaupunginvaltuusto 22.4.2026 § 124). Tämän jälkeen Porolahden peruskoulun Roihuvuoren toimipiste (Roihuvuorentie 2) tarvitsee väistötilan perusparannuksen ja laajennuksen ajaksi, joka on tarkoitus toteuttaa 2031-2033. Roihuvuoren ala-aste tarvitsee väistötilan koulun laajennuksen ajaksi arviolta vuosiksi 2033-2034, jonka jälkeen alueella väistötilaa tarvitsee Brändö lågstadieskola / Brändö gymnasium perusparannuksen ajalle arviolta vuosiksi 2035-2036.

Väistötilatarve on ratkaistu kaupunkiympäristön ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä.

Väistötilaratkaisu

Julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (1397/2016, ”hankintalaki”) 40 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan hankintayksikkö voi valita suorahankinnan, jos teknisestä tai yksinoikeuden suojaamiseen liittyvästä syystä vain tietty toimittaja voi toteuttaa hankinnan; lisäedellytyksenä on, että järkeviä vaihtoehtoisia tai korvaavia ratkaisuja ei ole eikä kilpailun puuttuminen johdu hankinnan ehtojen keinotekoisesta kaventamisesta.

Väistötilojen tulee täyttää seuraavat toiminnalliset vaatimukset:

Kaupunki on pitkään selvittänyt väistötiloja, jotka täyttäisivät edellä mainitut ehdottomat toiminnalliset vaatimukset kaikkien koulujen osalta koko väistötilatarpeen ajan. Selvitetyistä vaihtoehtoisista sijainneista ja toteutusmalleista Abraham Wetterin tie 4 on todettu toiminnallisesti ja kokonaistaloudellisesti parhaaksi vaihtoehdoksi. Kaupunki ei ole löytänyt muita sopivia tiloja. Näin ollen kaupunki joutuu toteuttamaan väistötilahankinnan suorahankintana.

Hankintalain 131 §:ssä säädetään, että EU-kynnysarvon ylittävässä suorahankinnassa hankintayksikkö voi hankintapäätöksen jälkeen toimittaa julkaistavaksi suorahankintaa koskevan ilmoituksen ennen hankintasopimuksen tekemistä. Tällöin hankintasopimus voidaan tehdä aikaisintaan 14 päivän kuluttua ilmoituksen julkaisemisesta Euroopan unionin virallisessa lehdessä. Kaupunki on julkaissut 10.2.2026 väistötilojen hankinnasta vapaaehtoisen suorahankintailmoituksen.

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto on 22.1.2026 § 4 hyväksynyt Kielo Helsinki Oy:n (2119480-1) vuokratilojen toteuttajaksi ja oikeuttanut kaupunkiympäristön toimialan hankeyksikkö 1:n yksikön päällikön allekirjoittamaan Kielo Helsinki Oy:n kanssa suunnittelu- ja rakentamisvaiheen hankesopimuksen ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä muutoksia.

Vuokrattavat tilat

Kielo Helsinki Oy toteuttaa osoitteeseen Abraham Wetterin tie 4 väistötilat perusopetuksen käyttöön 650 lapselle. Kaupunki vuokraa tilat 10 vuodeksi.

Vuokrattavien tilojen huoneistoala on noin 8 230 htm². Lisäksi vuokra-alue sisältää noin 2 930 m² suuruisen toiminnallisen piha-alueen, josta noin 550 m² toteutetaan isoon teollisuushalliin rakennuksen sisätiloihin ns. sisävälituntipihana, johon tulee aktiivista toiminnallista tilaa ja leikki- ja liikuntavälineitä.

Rakennuksessa on 160 m² väestönsuojatiloja. Rakennukseen varaudutaan toteuttamaan tarvittava määrä uutta väestönsuojatilaa.

Vuokrattavat tilat palvelevat alueen useita hankkeita vuosien 2027 - 2036 aikana siten, että tiloihin siirtyvät koulujen perusparannusten ajaksi Laajasalon peruskoulu, Porolahden peruskoulun Satumaanpolun ja Roihuvuorentien toimipisteet, Roihuvuoren ala-aste sekä Brändö lågstadieskola / Brändö gymnasium.

Rakennus on alun perin suunniteltu autokaupaksi ja korjaamoksi, ja vuodesta 2010 alkaen se on toiminut Stadin AO:n väistötilana.

Tilat tulevat ensin luokkien 1-9 käyttöön. Porolahden peruskoulun siirtyessä rakennukseen osa tiloista varustetaan erityisryhmien käyttöön soveltuviksi. Viimeisessä vaiheessa rakennukseen siirtyy Brändö gymnasium, jolloin tilat varustetaan lukio-opetusta varten.

Hankkeessa toteutetaan pedagogisesti toimivat, monipuoliset ja tarkoituksenmukaisesti mitoitetut tilat, jotka mahdollistavat perusopetuksen ja lukiokoulutuksen opetussuunnitelmien tavoitteiden ja oppimisen tuen mallin toteuttamisen sekä oppijoille hyvän ympäristön oppia ja kasvaa. Tilat suunnitellaan kaupunkitasoisten mitoitusperiaatteiden ja suunnitteluohjeiden mukaan ja ne mahdollistavat perusopetuksen ja lukiopetuksen opetussuunnitelmien tavoitteiden toteuttamisen.

Piha-alueiden suunnittelussa on huomioitu toiminnan tarpeet eri sääolosuhteissa ja varmistetaan toimivat yhteydet lähiviheralueille ja liikuntapalveluihin. Rakennuspaikan rajoitteiden takia hankkeessa toteutettavat piha-alueet eivät vastaa toimialan pihamitoitustavoitteita. Rajallisia piha-alueita kompensoidaan rakentamalla myös sisävälituntipiha. Piha-alueet varustetaan leikki- ja liikuntavälinein edistämään opetussuunnitelmien tavoitteita ja niiden suunnittelussa ja varustelussa otetaan huomioon turvallisuus, valvottavuus, yhteisöllisyys, liikunnallisuus ja pihan monipuolinen käyttö oppimis- ja leikkimistilana.

Hankesuunnitelma on laadittu kaupunkiympäristön sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun yhteydessä on kuultu asiantuntijoina asemakaavoituksen, rakennusvalvonnan, ympäristöpalvelun ja pelastuslaitoksen edustajia sekä esteettömyysasiamiestä.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1 ja hankesuunnitelman liitteet oheismateriaalissa. Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.

Vuokra- ja investointikustannukset

Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa vuokranantajalle kokonaisvuokraa.

Arvonlisäveroton kokonaisvuokra syyskuun 2025 kustannustasossa on 31,80 euroa/htm²/kk (laskennallinen neliövuokra, kun huoneistoala on 8 230 htm²) eli yhteensä noin 261 682,20 euroa kuukaudessa ja noin 3 140 186 euroa vuodessa eli yhteensä noin 31 401 864 euroa 10 vuoden vuokra-ajalta.

Lisäksi varaudutaan väestönsuojan toteuttamiseen sekä käyttäjän erityistarpeista aiheutuviin mahdollisiin lisätyötarpeisiin enintään
1 300 000 eurolla, jolloin ulos maksettava vuokra muodostuu 10 vuoden ajalta kokonaisvuokrasta 31,80 euroa/htm²/kk sekä lisävuokrasta 1,32 euroa/htm²/kk ja on yhteensä 33,12 euroa/htm²/kk eli yhteensä noin 32 701 864 euroa 10 vuoden vuokra-ajalta.

Kokonaisvuokraan sisältyvät kaupungin vuokranantajalle maksama tontinvuokran osuus noin 217 620 euroa vuodessa sekä kiinteistöveron osuus noin 33 370 euroa vuodessa eli yhteensä noin 250 990 euroa vuodessa, joka palautuu kaupungille.

Kokonaisvuokran osuus sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuokra tarkistetaan ensimmäisen kerran vuokrakauden alkamisen hetkellä ja tämän jälkeen aina vuoden kuluttua edellisestä tarkistusajankohdasta

Indikatiivinen kokonaisvuokraan sisältyvä ylläpitovuokra on noin 4,22 euroa/htm²/kk eli yhteensä noin 34 726 euroa kuukaudessa. Ylläpitovuokraan kuuluvat kiinteistön kaikki tavanomaiset käyttö-, hoito- ja ylläpitokustannukset, kiinteistöhuolto, lämmitys, jäähdytys, vesi- ja jätevesi, kiinteistösähkö, yleisten tilojen puhtaanapito, vakuutukset sekä vuosikorjaukset.

Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja korjauksista koko vuokrakauden ajan. Vuokranantajalla on vastuu kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä hankinta- ja vastuunrajataulukon mukaan. Lisäksi vuokranantajalle maksetaan ylläpidon vastuunjakotaulukon mukaan erillisveloitukseen perustuen korvaus sellaisesta tilojen ylläpidosta, joka ei sisälly kiinteistön yleisen ylläpitovastuun piiriin.

Mikäli vuokranantaja toteuttaa vuokralaiselle erikseen sovittuja käyttäjäpalveluita, laskutetaan niistä syntyneet kulut toteuman mukaan erikseen.

Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Arvioitu sisäinen vuokra kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle on 33,79 euroa/htm²/kk eli yhteensä noin 278 056 euroa kuukaudessa ja 3 336 695 euroa vuodessa.

Tilakustannus muodostuu ulosmaksettavasta kokonaisvuokrasta 31,80 euroa/htm²/kk, joka sisältää vakuutusmaksut ja ylläpidon, sekä yleiskustannuksesta 0,67 euroa/htm²/kk ja mahdollisesta väestönsuojan toteuttamisesta ja käyttäjän toiminnallisista muutostarpeista aiheutuvasta vuokra-ajalle jyvitettävästä lisävuokrasta enintään 1,32 euroa/htm²/kk.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Kohteen vuokrasopimus solmitaan, kun vuokrauspäätös on lainvoimainen. Vuokranantaja vastaa kohteen suunnittelusta, rakentamisen valmistelusta ja rakentamisesta sekä näihin liittyvistä tehtävistä ja vastuista.

Hankkeen rakentamisvaiheessa vuokranantaja rakentaa kohteen valmiiksi. Rakentamisvaihe päättyy kohteen valmistumiseen sekä hyväksyttyyn vastaanottoon ja käyttöönottoon. Hyväksytystä vastaanotosta alkaa vuokrasopimusaika. Tavoitteena on, että vuokrakausi alkaa 6/2027.

Rahoitus

Hanke sisältyy vuoden 2026 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakehankeohjelmaan vuosiksi 2026–2035.

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista talousarviokohdalta 3 10 02 Tilat.

Henkilöstön ja oppijoiden osallistaminen

Tilahankkeen suunnitelmia on kehitetty yhteistyössä käyttäjien kanssa. Ensimmäisten väistävien yksiköiden eli Laajasalon peruskoulun ja Porolahden peruskoulun rehtorit ovat osallistuneet suunnitelmien kommentointiin tuoden tila- ja pihasuunnitteluun pedagogisen ja toiminnallisen näkökulman. Oppijoiden osallistamista sisä- ja ulkopihojen toiminnan suunnitteluun selvitetään hankkeen toteutussuunnitteluvaiheessa.

Lapsivaikutusten arviointi

Väistötilojen rakentamisella Abraham Wetterin tielle voidaan varmistaa alueen perusparannettavien koulujen toiminta lähipalveluna kaakkoisen suurpiirin alueella. Väistötilat sijaitsevat hyvien julkisten liikenneyhteyksien päässä kultakin väistävältä yksiköltä.

Tilat suunnitellaan ja toteutetaan kaupungin suunnitteluohjeiden mukaan, millä varmistetaan kaupunkitasoisesti toimintaa tukevat, yhdenvertaiset sekä oppijoiden hyvinvointia ja turvallisuutta edistävät tilat. Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan suunnitteluohje on laadittu moniammatillisella yhteistyöllä ja sen kehittämiseen vaikuttaa henkilöstöltä saatu palaute. Jokainen oppija kuuluu opetusryhmään, jonka tarpeet otetaan huomioon toiminta- ja tilasuunnittelussa. Vaativan tuen erityisluokkien oppijoiden tarpeet sisätiloissa ja piha-alueella huomioidaan suunnittelussa siten, että näillä lapsilla on mahdollisuus olla osa kouluyhteisöä ja heidän erityistarpeensa tulevat huomioiduiksi.

Tilojen ja pihan suunnitelluilla muutoksilla varmistetaan turvallinen ja terveellinen toimintaympäristö. Tilat tarjoavat mahdollisuuksia sekä vetäytymiseen ja rauhoittumiseen että yhdessä oppimiseen. Samalla mahdollistetaan lapselle ja nuorille toimiminen tuttujen aikuisten kanssa pitkäjänteisesti. Rakennuksen ja piha-alueiden suunnittelussa varmistetaan lasten ja nuorten mahdollisuus leikkiin ja liikkumiseen pihalla ja lähipuistoissa sekä huomioidaan turvallinen siirtyminen lähialueen virkistys-, liikunta- ja kulttuuripalveluihin. Tilojen ja toimintakulttuurin suunnittelun lähtökohta on oppijoiden hyvinvoinnin, kasvun ja hyvien oppimisen edellytysten turvaamisessa.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 24.3.2026 § 112 antanut puoltavan lausunnon kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttöön tulevien Laajasalon, Roihuvuoren ja Kulosaaren koulujen osoitteessa Abraham Wetterin tie 4 sijaitsevien väistötilojen hankesuunnitelmasta. Tilojen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee edelleen työskennellä yhdessä käyttäjätoimialan kanssa. Erityistä huomiota tulee kiinnittää tilojen valmistumiseen sovitussa aikataulussa, kustannusseurannan ja laadunvalvonnan tärkeyteen koko prosessin ajalta sekä tilojen suunnitteluun.

Lisäksi kasvatus- ja koulutuslautakunta lausuu hankesuunnitelmasta seuraavaa: Väistötilojen hankesuunnitelma ei vastaa kasvatuksen ja koulutuksen toimialan pihamitoitustavoitteita, minkä vuoksi tulee varmistaa sujuvat yhteydet lähiviheralueille ja liikuntapalveluihin.

Lautakunta edellyttää myös selvitettävän voiko Sorvaajankadun väistötilan vierestä joko rauhoittaa autoliikenteeltä väistön ajaksi ja ottaa koulun pihakäyttöön tai muuttaa koulukaduksi, jotta päästäisiin pihamitoitustavoitteisiin.

Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Edellä mainitut kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunnossa esiinnostamat asiat otetaan huomioon hankkeen jatkosuunnitellussa kaupunkiympäristön toimialalla ja turvallisuuteen kiinnitetään huomiota koulujen ympäristössä sekä varmistetaan toimivat yhteydet lähiviheralueille ja liikuntapalveluihin. Koulun ympäristön liikenneturvallisuutta parantavien toimenpiteiden suunnittelu on käynnissä ja niitä edistetään osana hankkeen toteuttamista.

Valtiontukiarviointi

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu, sisältyykö vuokraan SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohta 74). Kielo Helsinki Oy ei saa vuokrauksesta SEUT 107(1) mukaista valtiontukea, koska vuokrasopimuksen perusteella maksettava vuokra on arviokirjan perusteella markkinaehtojen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden
jaosto on 22.1.2026 § 4 esittänyt tilojen vuokraamista. Jaoston esityksen jälkeen vuokrakustannuksia on tarkennettu.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevista hankesuunnitelmista, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen, oikeuttaa täytäntöönpanopäätöksessään: