Vuokraus, irtisanominen, laituripaikka, 91-14-9909-100, Taka-Töölö, Töölö Innovation

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti: 

S0114-178

Maanvuokrasopimus

Töölö Innovation Oy:lle on vuokrattu n. 55 m² alue laiturin pitämistä varten Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun (jäljempänä ”vuokranantaja”) toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päätöksellä 18.3.2024, 28 §. Alue on vuokrattu 1.5.2024 alkaen toistaiseksi, kuukauden (1 kk) irtisanomisajoin, enintään kuitenkin 31.10.2031 saakka.

Maanvuokrasopimuksen (jäljempänä ”vuokrasopimus”) mukainen vuokra-alue sijaitsee kaupunkikuvallisesti merkittävässä ympäristössä valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön (RKY) Soutustadionin välittömässä läheisyydessä. Selvyyden vuoksi todetaan, että vuokralaisella on Soutustadionin alueella myös Kaupunkiympäristön toimialan Erityistilat-yksikön kanssa tehty liikehuoneiston vuokrasopimus (HEL 2021-006414). Tämä vuokrasopimus koskee eri vuokra-aluetta ja on erillinen tässä päätöksessä käsiteltävästä laiturialueen maanvuokrasopimuksesta. 

Irtisanominen

Päätöskohdassa esitetty maanvuokrasopimus (jäljempänä ”vuokrasopimus”) irtisanotaan kuukauden (1 kk) irtisanomisajalla. 

Tämä irtisanomisilmoitus toimitetaan vuokralaiselle todistettavasti saantitodistuksella sekä sopimuksen mukaiseen laskutusosoitteeseen että kaupparekisterissä olevaan osoitteeseen. Maanvuokrasopimus katsotaan laillisesti ja tehokkaasti irtisanotuksi, kun tämä irtisanomisilmoitus on todistettavasti vastaanotettu jommassakummassa edellä mainituista osoitteista. Irtisanomisen voimaantulo ei edellytä, että ilmoitus vastaanotetaan molemmissa osoitteissa.

Irtisanomisen perustelut

Vuokrasopimuksen irtisanomisessa on kyseessä toistaiseksi voimassa olevan maanvuokrasopimuksen irtisanominen. Toistaiseksi voimassa oleva maanvuokrasopimus voidaan maanvuokralain mukaisesti päättää irtisanomalla, eikä irtisanominen edellytä vastapuolen suostumusta. Vaikka toistaiseksi voimassa olevan maanvuokrasopimuksen irtisanomiselle ei lähtökohtaisesti tarvitse esittää erityistä oikeudellista perustetta, on vuokranantaja arvioinut vuokrasuhteen jatkamisen edellytyksiä sekä ottanut päätöksessään huomioon vuokralaisen 30.9.2026 antaman mielipiteen ja vuokra-alueen käyttöön liittyvät seikat alla tarkemmin määritellyn mukaisesti.

Asemakaavassa nro 10704 vuokra-alue on määritelty asemakaavamerkinnällä VL eli alueen osa, johon saa sijoittaa vain laitureita. Vuokrasopimuksen mukainen tilapäinen laiturialue on tarkoitettu asemakaavan mukaisesti laiturin rakentamista varten.

Vuokralainen on vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen tiedustellut kaupungilta vuokra-alueen käyttöä pysyvän saunalautan pitämiseen, jolloin vuokralaiselle on ilmoitettu laiturin käytön tarkoittavan käyttöä asemakaavan mukaisesti siten, että laituria käytetään yksinomaan matkustajien ottamista ja jättämistä varten. Vuokra-alueen asemakaavan mukainen käyttötarkoitus ei salli saunalautan tai muun sen kaltaisen rakennelman käyttämistä rakennuksen tavoin laituriin kiinnittyneenä esimerkiksi saunatoiminnassa. Kielloista huolimatta vuokralainen on kiinnittänyt laituriin pysyvän saunalautan ja harjoittanut siinä saunatoimintaa, eikä ole vuokranantajan yhteydenotoista ja asiassa annetuista selvityksistä huolimatta muuttanut toimintaansa vuokrasopimuksen mukaiseksi. Näin ollen vuokranantaja katsoo, että vuokralainen on käyttänyt vuokra-aluetta pitkäaikaisesti ja tietoisesti vuokrasopimuksen vastaisesti, eikä ole vuokranantajan kehotuksista huolimatta korjannut toimintaansa kohtuullisen ajan kuluessa. 

Lisäksi kaupungin rakennusvalvonta on 23.3.2026 lähettänyt vuokralaiselle sekä vuokranantajalle kehotuskirjeen, jonka mukaan saunalautalle tulee hakea ja saada rakentamislupa tai vuokranantajan on ryhdyttävä toimenpiteisiin saunalautan poistamiseksi alueelta. Saunalautalle ei ole haettu rakentamislupaa 15.9.2026 lähetetyssä irtisanomisilmoituksessa asetettuun määräaikaan 30.9.2026 mennessä. Vuokralaisella katsotaan olleen kohtuullinen aika hakea rakentamislupaa ja koska sitä ei ole haettu, on vuokranantaja velvollinen ryhtymään rakennusvalvonnan edellyttämiin toimenpiteisiin irtisanomalla laiturialuetta koskevan vuokrasopimuksen. 

Edelleen lisäksi vuokranantaja on päätöksensä perusteluna ottanut huomioon, että vuokralaisen rakentama laituri on vuokrasopimuksessa määriteltyä vuokra-aluetta laajempi, ja se sijaitsee osin vuokra-alueen ulkopuolella. Se ei siten vastaa vuokrasopimuksessa ja sen liitteenä olevassa kartassa määritettyä vuokra-aluetta, minkä vuoksi vuokranantaja katsoo vuokralaisen ottaneen käyttöönsä vuokra-alueeseen kuulumattomia kaupungin alueita ilman vuokranantajan lupaa ja myös näin rikkovan vuokrasopimusta.

Vuokralaisen kuuleminen

Vuokralaista on kuultu lähettämällä 14.9.2026 kirje vuokralaisen ilmoittamaan laskutusosoitteeseen ja 15.9.2026 sähköposti vuokralaisen edustajalle, joissa on varattu mahdollisuus mielipiteen esittämiseen koskien tulevaa irtisanomista 30.9.2026 mennessä.

Vuokralainen on esittänyt mielipiteensä sähköpostitse 30.9.2026. Kuten edellä on todettu, on vuokralaisella Soutustadionin alueella muitakin vuokrauksia ja vuokralainen kuvaakin vastineessaan myös laajemmin koko Soutustadionin aluetta koskevaa tilannettaan ja pyytää nimenomaisesti laiturin vuokrausta koskien, että kaupunki luopuu irtisanomisesta. Toissijaisesti yhtiö pyytää, että asian ratkaisemista lykätään, kunnes vuokralaiselle toimitettu Soutustadionin liikehuoneiston vuokrasopimusta (HEL 2021-006414) koskeva, 21.9.2026 päivätty selvityspyyntö on käsitelty. Vuokralainen tuo vastineessaan ilmi, että saunalautta on vaihdettu venerekisterissä olevaan saunaveneeseen ja pyytää, että laituria koskevaa vuokra-aluetta laajennetaan. Vuokralainen toteaa, ettei irtisanomiselle ole esitetty perusteita.

Vastaus vuokralaisen vastineessa esitettyihin vaatimuksiin perusteluineen

Vuokralaisen 30.9.2026 lähettämässä vastineessa on viitattu Soutustadionin vuokrasopimusta (HEL 2021-006414) koskevaan selvityspyyntöön joka liittyy Kaupunkiympäristön toimialan Erityistilat -yksikön liikehuoneiston vuokrasopimuksella vuokraamaan Soutustadioniin ja sen alueeseen, eikä nyt irtisanottavaan Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelukokonaisuuden vuokraamaan laiturin alueeseen. Vuokrasopimukset ovat erillisiä ja koskevat Toivo Kuulan puistossa sijaitsevia eri vuokra-alueita. Tämän vuoksi vastineessa esitetyillä Soutustadionin liikehuoneiston vuokrasopimusta (HEL 2021-006414) koskevilla seikoilla ei katsota olevan vaikutusta nyt ratkaistavana olevaan laiturialueen vuokrausta koskevaan asiaan.

Saunalautan koolla tai sen venerekisteriin kuulumisella tai kuulumattomuudella ei myöskään arvioida olevan merkitystä vuokrasopimuksen irtisanomisen kannalta. Keskeistä on, että vuokranantajan tekemät havainnot ja yrityksen verkkosivuillaan esittämät seikat osoittavat, että lautta on ollut pitkäaikaisesti kiinnittyneenä laituriin ja siinä harjoitetaan yritystoimintaa, eikä laituri näin ollen ole sille asemakaavassa ja vuokrasopimuksessa tarkoitetussa käytössä yksinomaan matkustajien ottamista ja jättämistä varten. Vuokralaisen vuonna 2024 toimittamissa saunalautan piirustuksissa saunalautalla ei ole ohjaamoa tai vastaavaa tilaa tai toimintoa, jolloin lauttaa ei ole voinut liikutella laiturista muutoin kuin hinaamalla, ja näin ollen saunalauttaa ei tiettävästi ole liikuteltu siten, että se vastaisi laiturin käyttötarkoitusta. Käsitystä vahvistaa se, että tehtyjen havaintojen perusteella saunalautta ei ole poistunut laiturista huomattavaan aikaan, kuten myös se, että vuokralainen markkinoi edelleen verkkosivuillaan saunalautalle yleisiä ja yksityisiä saunavuoroja, joissa viitataan muun ohella avantouintimahdollisuuteen. Edellä mainituin perustein voidaan yksiselitteisesti todeta, että laituria ei siihen kiinnittyneen saunalautan osalta käytetä yksinomaan matkustajien ottamista ja jättämistä varten. 

Kuten edellä on todettu, vuokralaiseen on oltu yhteydessä laiturin rakentamisen jälkeen sekä vuokranantajan (sähköpostit 18.12.2024, 20.12.2024 ja 12.5.2026) että rakennusvalvonnan toimesta (kehotuskirje 23.3.2026), eikä näin ollen voida katsoa syntyneen vuokralaisen vastineessaan 30.9.2026 esittämää tilannetta kaupungin hiljaisesta hyväksynnästä vuokralaisen toiminnalle. 

Vuokralaiselle on myös aikaisemmin 12.5.2026 toimitetun sähköpostin liitteenä olleessa kirjeessä kerrottu ja perusteltu, miksi laiturin vuokra-alueen laajentaminen ei ole mahdollista. Perustelut asialle eivät ole muuttuneet. Vuokra-alueen laajentamisen arvioinnissa on otettu huomioon kaupungin vuokrausperiaatteet ja vuokralaisen edellytykset vastata vuokrasuhteeseen liittyvistä velvoitteista myös mahdollisen laajennuksen jälkeen. Vuokranantaja ei voi hyväksyä vuokralaisen esittämää vaatimusta vuokra-alueen laajentamisesta. Tarkemmat perustelut asiaan löytyvät päätöksen liitteenä (liite 2) olevasta kirjeestä, joka on toimitettu vuokralaiselle 12.5.2026 lähetetyn sähköpostin liitteenä.

Yhteenvetona asiassa todetaan että vuokra-alueen laajentamiselle ei ole katsottu olevan edellytyksiä ja vuokralaiselle on aiemmin perustellusti ilmoitettu, ettei laajennusta voida myöntää. Sen sijaan vuokrasopimuksen irtisanomiselle on esitetty useita toisistaan riippumattomia ja asianmukaisesti perusteltuja syitä, jotka liittyvät vuokra-alueen pitkäaikaiseen vuokrasopimuksen vastaiseen käyttöön, rakentamislupaa koskevien velvoitteiden laiminlyöntiin sekä vuokra-alueen ulkopuolisten kaupungin alueiden luvattomaan käyttöön. Näin ollen vuokrasopimus voidaan irtisanoa eikä vuokralaisen toimittama vastine anna aihetta arvioida asiaa toisin.

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023, § 195 siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaisen toimivaltansa Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.