Vuokraus, tilat, NIAM VIII Tennispalatsi Holding Oy:ltä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan käyttöön

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tarve ja asian tausta

Kaupunginvaltuusto on 13.12.2023 § 281 päättänyt myydä Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsin koko osakekannan Niam Oy:lle. Kauppakirjan ehtojen mukaisesti kaikki voimassa olleet vuokrasopimukset ovat siirtyneet Niam Oy:lle sellaisinaan. Myös kaupungin ja Kiinteistö Oy Helsingin Tennispalatsin välinen sisäinen vuokrasopimus on siirtynyt Niam Oy:lle siten, että kaupunki on nykyisin vuokralaisena Niam Oy:llä.

Voimassa oleva vuokrasopimus:

- on määräaikainen vuoteen 2027 saakka, jonka jälkeen se jatkuu toistaiseksi voimassa olevana

- sisältää kokonaisvuokraa noin 1 794 000 euroa vuodessa (alv. 0 %)

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala on luovuttanut vuokraamansa Tennispalatsin tilat HAM Helsingin taidemuseon (HAM) käyttöön. Tiloissa toimii museo (2. - 3. kerros) sekä HAMin toimisto- ja työtiloja. HAM vuokraa lisäksi museokaupan tilat 1. kerroksessa suoraan vuokranantajalta.

Nykyiset tilat eivät kaikilta osin vastaa museon toiminnallisia tarpeita. Erityisesti ilmanvaihdon riittämättömyys ja alakerrasta leviävät hajut edellyttävät muutostöitä.

Sisäänkäynti- ja aulatilojen muutostöissä parannetaan asiakaskokemusta, helpotetaan tilojen löydettävyyttä sekä saavutettavuutta ja kohennetaan museon yleisilmettä tiloihin saavuttaessa. Lisäksi tilojen ilmanvaihtoa korjataan.

Muutokset suunnitellaan yhdessä vuokranantajan ja HAMin kanssa, ja vuokranantaja vastaa muutostöiden toteutuksesta ja kustannuksista.

HAMin tuleva sijoittuminen

Kansliapäällikkö on asettanut työryhmän selvittämään HAMin tulevaa sijoittumista. Työryhmä esittää, että HAMin pysyvä sijainti on jatkossa Olympiaterminaali, jonne museon on tarkoitus siirtyä arviolta vuonna 2036. Tähän saakka HAM jatkaa toimintaansa Tennispalatsissa.

Vuokrattavat tilat

Vuokrattavat tilat sijaitsevat Tennispalatsissa ja sijoittuvat kellarikerrokseen, katutasoon sekä 2. ja 3. kerrokseen. Tilojen yhteenlaskettu huoneistoala on noin 5 241 m²:

- kellarikerros: puku- ja aulatilat, siivouskeskus ja hissiaula, 208 m²
- katutaso: varasto-, lastaus- ja ympyräkioskitilat, 187 m²
- 2. kerros: näyttely-, työ- ja toimistotilat, 2 466 m²
- 3. kerros: näyttely-, työ- ja toimistotilat, 2 380 m²

Vuokralaisella on lisäksi käyttöoikeus kiinteistön yhteiskäyttötiloihin. Pinta-aloja ei ole tarkistusmitattu.

Muutostyöt

Vuokranantaja ja HAM suunnitteluttavat ja hyväksyvät yhteisesti muutostyöt, joilla erotetaan toisen kerroksen elokuvateatterin ja museon tilat toisistaan katkaisemalla käytävätila ovellisella lasiseinällä ja eriyttämällä ilmanvaihto omalle IV-koneelleen. Ensimmäisessä kerroksessa liukuportaan sivuun rakennetaan seinäke, jonka tarkoitus on osittain estää ilman kierto elokuvateatterin myyntipisteeltä museon toisen kerroksen tiloihin. Liukuportaan viereinen pystyseinä verhoillaan HAMin-brändiuudistukseen sopivaksi. Vuokranantaja vastaa muutostöistä ja niiden suunnittelusta kustannuksellaan ja omalla riskillään. Lisäksi HAM toteuttaa vuokratiloissa oman brändiuudistuksensa mukaiset itse päättämänsä muutostyöt ja vastaa näistä aiheutuvista kustannuksista.

Lausunnot

Tilat-palvelu on pyytänyt asiasta lausunnon kulttuuri- ja vapaa-ajan lautakunnalta.

Kustannukset

Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja korjauksista koko vuokrakauden ajan. Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa vuokranantajalle kokonaisvuokraa, joka koostuu pääomavuokrasta sekä toteuman mukaan maksettavasta ylläpitovuokrasta.

Tilojen arvonlisäveroton kokonaisvuokra kustannustasossa 1/2026 on 27,28 euroa/m²/kk, eli 143 000 euroa/kk, 1 716 000 euroa/vuosi ja 17 160 000 euroa/10 vuotta.

Vuokra koostuu pääomavuokrasta, noin 21,20 euroa/m²/kk, yhteensä 13 336 200 euroa kymmenessä vuodessa, sekä ylläpitovuokrasta, alkaen indikatiivisesti 6,08 euroa/m²/kk.

Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Pääomavuokraa tarkistetaan vuosittain indeksikehityksen perusteella siten, ettei vuokraa alenneta indeksin laskiessa.

Ylläpitovuokra tarkistetaan vuosittain toteutuneita kustannuksia vastaavaksi.

Ylläpito ja kustannusjako

Ylläpitovuokralla katettaviin kustannuksiin kuuluvat rakennuksen ja sen laitteiden sekä ulkoalueiden huolto ja korjaukset sekä yhtiön taloushallinto, kiinteistövero ja -vakuutus. Myös mm. lämmitys, jäähdytys, vesi ja kiinteistösähkön sekä vartioinnin ja vuokranantajan ylläpitovastuulla olevien tilojen siivouskustannukset katetaan ylläpitovuokrilla. Yleisperiaate on, että ylläpitovuokralla katetaan kaikki Kiinteistö Oy Helsingin Tennispalatsin kulut peruskorjauksia lukuun ottamatta.
Käyttäjä vastaa itse suoraan käyttämänsä sähkön kustannuksista sekä vuokrakohteen ja siihen kuuluvien käyttäjän hallinnassa olevien tilojen siivouksesta, käyttämiensä jätteiden kuljettamisesta jätehuoneeseen, lamppujen vaihdoista ja käyttämiensä tilojen vartioinnista. Käyttäjä tekee vuokratilojen ja niissä olevien laitteiden huollosta ja pienkorjauksista huoltosopimuksen ensisijaisesti kiinteistön yleishuollosta vastaavan huoltoliikkeen kanssa. Käyttäjä vastaa pelastusasetuksen mukaisen pelastussuunnitelman laatimisesta käyttämiensä tilojen osalta ja yhteistyössä muiden rakennuksen vuokralaisten kanssa koko rakennuksen yhteisen pelastussuunnitelman laatimisesta vuokranantajan määrittämällä tavalla. Vastuunjakotaulukko on hankesuunnitelman liitteenä.

Ylläpitovuokraa tarkistetaan vastaamaan toteutuneita kustannuksia vuosittain. Päättyneen vuoden ylläpitovuokra tasataan vastaamaan toteutunutta, kun Kiinteistö Oy Helsingin Tennispalatsin tilinpäätös on valmistunut, ja aina viimeistään toukokuun aikana. Tiedon tulevan vuoden ylläpitovuokrasta vuokranantaja toimittaa vuokralaiselle budjetoinnin valmistuttua hyvissä ajoin ennen vuoden päättymistä. Erikseen sovittujen käyttökorvausten yksikkökustannuksia voidaan tarkistaa myös kesken vuotta todellisten kustannusten muutoksia vastaavasti noudattaen esim. paikallisen sähkö- ja vesilaitoksen pienjännitetariffeja.

Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa toteutuneiden kustannusten mukaan vuosittain tarkistettavaa ylläpitovuokraa.

Vuokra-aika ja irtisanominen

Vuokrasopimus on määräaikainen 8 vuotta, ja siihen sisältyy kaksi yhden vuoden optiokautta (1+1). Sopimus korvaa aiemman, pääosin samoja tiloja koskevan vuokrasopimuksen ja on tarkoitus saattaa voimaan viimeistään 1.10.2026.

Vuokralaisella on oikeus jatkaa vuokrasopimuksen voimassaoloa kahdella yhden vuoden mittaisella vuokrakaudella. Käyttääkseen ensimmäisen yhden vuoden jatkokauden (1.10.2034 - 30.9.2035) vuokralaisen tulee ilmoittaa tästä vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään 31.3.2033 mennessä eli 18 kk ennen sopimuskauden päättymistä. Jos vuokralainen haluaa tämän lisäksi käyttää toisen yhden vuoden jatkokauden (1.10.2035 - 30.9.2036) vuokralaisen tulee ilmoittaa tästä vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään 30.9.2034 mennessä eli 12 ennen ensimmäisen jatkokauden päättymistä.

Tilakustannus kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan vuokra muodostuu ulos maksettavasta tilavuokrasta 27,28 euroa/m²/kk johon sisältyvät vuokranantajalle maksettava ylläpitovuokra ja pääomavuokra sekä kaupunkiympäristön toimialalle maksettavasta yleiskustannuksesta 0,67 euroa/m²/kk.

Arvioitu sisäinen kokonaisvuokra kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle on 27,95 euroa/m²/kk eli noin 146 500 euroa kuukaudessa ja noin 1 758 000 euroa vuodessa.

Rahoitus

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tekee esityksen kaupunginhallitukselle sellaisissa jaoston toimialaan liittyvissä asioissa, jotka kuuluvat kaupunginhallituksen tai valtuuston toimivaltaan.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan sekä kaupunginhallituksen 18.9.2017 § 865 päätöksen perusteella kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa. Koska Tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti laskettu pääomavuokrien vuokrasumma on yli 10 miljoonaa euroa, toimivaltainen päättäjä on kaupunginvaltuusto.

Päätös tullut nähtäväksi 18.05.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §