Kehittämisvaraus, varauksen jatkaminen, Katajanokanlaituri 2, merikylpylä-, hyvinvointi- ja kulttuurikeskushanke Allas Sea Pool, Nordic Urban Oy

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto jatkaa Nordic Urban Oy:lle (Y-tunnus 3006289-4) Katajanokalta varatun maa- ja vesialueen varausta, laajentaa varausta kylpylä-, hyvinvointi- ja kaupunkikulttuurikeskuksen kehittämistä ja toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten (kehittämisvaraus) ja muuttaa varausehtoja seuraavasti:

Tausta

Kaupunginhallitus on 10.6.2013 (697 §) tekemällään päätöksellä varannut 8. kaupunginosan (Katajanokka) satama-alueelta alueen Korjaamo Group Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun kaupunkikylpylän, kelluvien altaiden ja niiden oheistoimintojen suunnittelua varten 30.6.2014 saakka.

Alueelle on toteutettu merikylpylä (Allas Pool), jossa on kelluvien uima-altaiden lisäksi kahvila- ja ravintolatiloja sekä liikunta- ja kokoontumistiloja. Allas Poolin toiminta on alkanut 1.9.2016. Sen kävijämääräksi on arvioitu noin 800 000 kävijää vuodessa, joista 300 000 käy uimassa ja saunomassa ja 100 000 kävijää tapahtumissa. Alueen maanvuokrasopimus on voimassa 31.8.2030 saakka.

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto varasi 23.10.2023 (33 §) Nordic Urban Oy:lle (varauksensaaja) maa- ja vesialuetta pysyvän kylpylä-, hyvinvointi- ja kaupunkikulttuurikeskuksen kehittämistä ja kumppanuuskaavoitusta varten 31.12.2025 saakka. Kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt Eteläsataman itäosan suunnitteluperiaatteet 29.8.2023 (425 §). Alueen asemakaavan muutos on vireillä. Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja luonnosmateriaali olivat julkisesti nähtävillä 4.6.–25.6.2026.

Varauksensaaja on edistänyt osaltaan suunnittelua yhteistyössä kaupungin kanssa. Kehittämisvarauksen kohteena olevan alueen erityislaatuisen luonteen ja monialaisten selvitysten vuoksi hankkeen suunnitteluaika on tavanomaista pidempi, minkä vuoksi Nordic Urban Oy on hakenut varaukselle jatkoa. Samalla Nordic Urban Oy on pyytänyt varausalueen laajentamista, koska tavoiteltu hankekokonaisuus on kasvanut. Uutena toimintona hankkeeseen suunnitellaan tapahtumatiloja myös sisätiloihin. Hankelaajuus on kasvanut vuoden 2023 suunnitelmista noin 5000 k-m² ja varausalueen laajentaminen on välttämätöntä, jotta suunniteltu hankekokonaisuus on sovitettavissa arvoympäristöön.

Hakemus ja hankkeen kuvaus

Nordic Urban Oy pyytää 3.12.2025 päivätyllä hakemuksellaan kaupungilta tonttivarausta noin 10 000 k-m²:n suuruisen kylpylätoiminnan, hyvinvoinnin ja kaupunkitapahtumien keskuksen suunnittelemiseksi.

Alueelle esitettyjä toimintoja ovat

Allas Pool on vakiinnuttanut paikkansa vapaa-ajan keskuksena. Pysyvän ja laajennetun hankkeen toteuttaminen edellyttää asemakaavan muutosta, ja hankkeen suunnittelemiseksi on tarkoitus järjestää kansainvälinen arkkitehtuurikilpailu yhteistyössä kaupungin kanssa.

Hankkeen laajuus tarkentuu jatkosuunnittelun ja kumppanuuskaavoituksen aikana. Hakemus on oheismateriaalissa.

Tietoja varauksensaajasta

Nordic Urban Oy on kotimainen kiinteistökehitysyhtiö, joka on keskittynyt kehittämään ja toteuttamaan kaupunkien ranta-alueille hyvinvointi- ja kulttuuripalveluita uima-altaineen.

Helsinki Allas Oy on Nordic Urban Oy:n tytäryhtiö, joka vastaa Katajanokanlaiturille toteutetun Allas Pool -merikylpylän toiminnasta.

Kaava- ja kiinteistötilanne

Yleiskaavassa 2016 alue on osin kantakaupunki C2 -aluetta, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena keskustana sekä osin vesialuetta.

Varausalue on pääosin asemakaavoittamatonta. Katajanokanlaiturin puolella varausalueeseen kohdistuu vuoden 1895 asemakaava, jossa alueelle on osoitettu sataman varastorakennus. Alueella on vireillä asemakaavan ja asemakaavan muutoksen laatiminen.

Kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt Eteläsataman itäosan suunnitteluperiaatteet 29.8.2023. Suunnitteluperiaatteissa määritellään lähtökohtia muun muassa alueen tulvasuojauksen ratkaisuista ja liikenteen järjestelyistä sekä reunaehtoja ja tavoitteita uuden kaupunkirakenteen ja toimintojen suunnittelulle. Suunnitteluperiaatteiden mukaisesti tavoitteena on vahvistaa keskustan merellisyyttä sekä liittää Katajanokan ranta-alueet ja matkustajasatama tiiviimmin osaksi kävelypainotteista keskustaa. Tarkoituksena on luoda uutta merellistä kaupunkitilaa rantabulevardeineen ja vetovoimaisine toimintoineen. Osana kokonaisuutta tutkitaan uudisrakentamisen paikkoja.

Kaupunki omistaa varausalueen maa- ja vesialueet. Alueeseen kohdistuu vuokra-alueita ja vuokrasopimusten päättämisestä tulee sopia vuokralaisten kanssa ennen tontinluovutusta.

Alueen varaaminen

Alueen varaaminen on perusteltua, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten ja niitä täydentävien soveltamisohjeiden kohdan B. 2.3 ”yritystonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata tontteja yritystoimintaan ilman julkista hakua tai kilpailua esimerkiksi tonttiin kohdistuvan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen tai muun vastaavan syyn vuoksi. Edelleen suoravarauksen perusteena voi olla hakijan kehittämishanke, jolla on merkittävää uutuusarvoa ja on todennäköistä, ettei kilpailuttamalla olisi saavutettavissa kaupungin kannalta parempaa lopputulosta.

Nordic Urban Oy on innovoinut, kehittänyt ja toteuttanut uudenlaisen keskustan houkuttelevuutta merkittävästi lisänneen hankkeen, jolla voidaan nähdä olleen merkittävää uutuusarvoa. Tässä tilanteessa voidaan pitää kohtuullisena ja oikeudenmukaisena, että kaupunki tarjoaa toimijalle mahdollisuuden hankkeen jatkokehittämiseen pysyväksi toiminnoksi kyseisellä paikalla.

Allas Pool on tunnistettu elämykselliseksi kohteeksi Ydinkeskustan maankäytön kehityskuva 2032 -raportissa ja toteutuessaan esitetty hanke tukee edelleen merkittävällä tavalla kaupungin keskustan elinvoimaa ja elämyksellisyyttä koskevien tavoitteiden toteutumista.

Alueen maanvuokrasopimus on voimassa vuoden 2030 loppupuolelle, mutta Ydinkeskustan maankäytön kehityskuvassa 2032 on asetettu tavoitteeksi kehittää Eteläsataman aluetta nopeammalla aikataululla. Yhteistyössä vuokralaisen kanssa kehitystyö voidaan toteuttaa kaupungin tavoitteiden mukaisella toiminnallisella sisällöllä ja aikataululla.

Edellä mainituin perustein suoravaraukselle voidaan katsoa olevan erityinen syy. Lisäksi yleisemmällä tasolla on kaupungin edun mukaista, että kaupunki kannustaa tontinluovutuksen keinoin yksityisen sektorin toimijoita innovatiivisten ja selvää uutuusarvoa tuottavien hankkeiden kehittämiseen ja mahdollistaa niiden toteuttamisen.

Keskeiset varausehdot ja muutokset varausehdoissa

Varausehtoja on muutettu vastaamaan hankeen muutoksia. Keskeisimmät muutokset liittyvät varausalueeseen ja toteutettavaan hankkeeseen siten, että ne vastaavat hankkeen laajuutta ja uutta hanketta. Lisäksi suunnittelun ohjeistusta koskevia ehtoja on tarkennuttu. Hanke tulee suunnitella ja toteuttaa tiiviissä yhteistyössä kaupungin ja Helsingin Sataman kanssa. Suunnittelussa tulee noudattaa Eteläsataman itäosan suunnitteluperiaatteita ja varauksensaajaan tulee järjestää kustannuksellaan arkkitehtuurikilpailu.

Varausehdot ovat liitteissä 2 ja 3.

Vuorovaikutus

Vaihtoehtoisista suunnitteluratkaisuista järjestetään vuorovaikutus arkkitehtuurikutsukilpailun yhteydessä. Asemakaavan laadinnan yhteydessä tehdään asemakaavoituksen edellyttämä vuorovaikutus.

Tontin myöhempi luovuttaminen ja vuokra-aluetta koskevan maanvuokrasopimuksen päättäminen

Kaavoitettava tontti ja kelluville altaille osoitettava vesialue tullaan todennäköisesti vuokraamaan. Luovutusmuodosta ja -ehdoista päätetään myöhemmin erikseen.

Tontit luovutetaan markkina-arvoon perustuen. Markkina-arvoisuus vahvistetaan puolueettoman arvioijan laatimalla erillisellä selvityksellä.

Varauksensaaja on tietoinen, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella, että varausalueeseen nykyisellään kohdistuvat maanvuokrasopimukset päätetään ja että asemakaavan muutos saa lainvoiman.

Esityksen valmistelu

Varaus on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan ja kaupunginkanslian kanssa ja se perustuu hakemukseen ja käytyihin neuvotteluihin.

Toimivalta

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto päättää hallintosäännön 8 luvun 2 §:n 1 momentin 7 kohdan mukaan kaupungin omistamien yritys- ja teollisuustonttien varaamisesta elinkeinotoiminnan tarpeisiin.