Vastaus, maanvuokran alentaminen, Länsisatama, tontti 91-20-19-3, As Oy Helsingin Jaalanhovi

Maankäyttöjohtaja päätti, ettei Helsingin kaupungin 20. kaupungin-
osan (Länsisatama) korttelin 20019 tontin 3 (91-20-19-3, os. Selkämerenpolku 4) vuokralaisen As. Oy Helsingin Jaalanhovin maanvuokran alennusta koskevan 7.8.2026 päivätyn hakemuksen johdosta myönnetä maanvuokran alennusta.

Hakemus ja sen perustelut pääpiirteittäin

As. Oy Helsingin Jaalanhovi (jäljempänä ja edellä myös ”yhtiö”) on toimittanut maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelulle 7.8.2026 päivätyn ja Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunnalle osoitetun hakemuksen.

Hakemuksessaan As. Oy Helsingin Jaalanhovi hakee maanvuokran alennusta vuokraamansa tontin (20019/3) pohjoispuolella sijaitsevan Helsinki Educational Development Company Oy:lle (jäljempänä ”Kansainvälinen koulu”) pitkäaikaisesti opetustarkoitukseen vuokratun tontin 20018/1 rakennustöiden aiheuttamien haittojen sekä uudisrakennushankkeen toteuttamisesta yhtiön rakennuksen arvon alenemiselle ja asumisviihtyvyydelle aiheutuvan rakennusaikaisen ja pysyvän haitan perusteella. Edelleen yhtiö hakee maanvuokran alennusta vuokraamansa tontin itäpuolella ja kyseisessä korttelissa sijaitsevan Kiinteistö Oy Auroranlinnalle (jäljempänä ”Auroranlinna”) pitkäaikaisesti asuntotarkoitukseen vuokratun tontin 20019/2 korjausrakennustöiden aiheuttamien päivittäisten haittojen sekä yhtiön kiinteistölle aiheutuneiden vahinkojen perusteella.

Hakemuksen mukaan As. Oy Helsingin Jaalanhovi sijaitsee suoraan Kansainväliseen kouluun rajautuvalla tontilla ja jakaa yhteisen pihapiirin Auroranlinnan kanssa. Kansainvälisen koulun tontilla alkoivat kesäkuussa 2026 koulun laajennusosan rakennustyöt sisältäen massiiviset maansiirto- ja muokkaustyöt, jotka kestävät ainakin vuoden 2027 loppuun. Laajennusosan rakentamiseen liittyvien määräaikaisten haittojen lisäksi muutoksesta aiheutuu yhtiölle pysyvää haittaa, joka tulee olennaisesti, jo rakentamisen suunnitteluvaiheessa yhtiön esiintuomalla tavalla, alentamaan asumisviihtyvyyttä ja sen Kansainvälisen koulun puoleisten huoneistojen arvoa. Kansainvälisen koulun laajennusosan lisärakennus tulee peittämään näkyvyyden B-portaan huoneistojen parvekkeilta ja mahdollistaa suoran näköyhteyden lisärakennuksesta sisälle huoneistoihin. Yhtiö on lisäksi huomauttanut asiasta asemakaavaehdotuksen esittelyvaiheessa, mutta asukastilaisuudessa yhtiölle kerrotun vastaisesti rakennuslupa on kuitenkin myönnetty korkeammalle rakennukselle.  

Edelleen hakemuksen mukaan samassa korttelissa sijaitsevan Auroranlinnan korjausrakennustyöt ovat aiheuttaneet yhtiön pihapiirissä mm. siisteys-, liikkumis- ja turvallisuushaittoja sekä suoranaisia vahinkoja. Siisteyshaittoja on aiheutunut pihapiiriin ja kivetyksille jätetystä rakennusjätteestä. Liikkumishaittoja on aiheutunut mm. ajoittain suljetusta sisäpihasta, kun kävelyreitit on jouduttu järjestämään kiertotien kautta, jolla ei ole kunnossapitoa. Turvallisuushaittoja on aiheutunut, kun pelastusreittejä ei ole ollut mahdollista käyttää niillä sijainneiden rakennusmateriaalien, siirtolavojen ym. vuoksi. Auroranlinnan rakennustelineitä ja materiaaleja on säilytetty yhtiön tontilla, ja ne ovat aiheuttaneet suoranaista vahinkoa hiljattain kunnostetun kasvuston tuhoutumisen vuoksi.

Yhtiö katsoo, että tilanne on Kansainvälisen koulun laajennusosan rakentamisen ja Auroranlinnan korjausrakentamisen aiheuttamien haittojen osalta vähintäänkin verrannollinen kaupunkialueiden rakennusvaiheiden tontinvuokra-alennuksiin ja Hitas-hankkeiden alkutaipaleen tontinvuokran alennukseen. Hakemuksen mukaan yhtiö ja sen asukkaat ovat jälleen kerran joutuneet viime vuosien tapaan Jätkäsaaressa tehtyjen aluerakentamistoimien keskelle, mistä aiheutuu selkeää asumis- ja pysyvää haittaa, ja jonka syntymiseen yhtiö ei taaskaan ole voinut vaikuttaa.

Esitetyt maanvuokran alennusten määrät 

Yhtiön mukaan tämän hetken tilanne on vallinnut siitä lähtien, kun naapuruston rakennus- ja korjaustyöt alkoivat keväällä 2026, mikä tulisi ottaa huomioon takautuvasti maanvuokran alennusta määritettäessä.

Hakemuksen mukaan yhtiön nykyinen maanvuokra on 122 943,79 euroa vuodessa. Tiedot täsmäävät kaupungin maanvuokrajärjestelmän tietojen kanssa. Yhtiö esittää, että maanvuokraa alennetaan perustelluista syistä seuraavasti:

Ottaen huomioon, että yhtiön maanvuokrasopimus päättyy 31.12.2055, muodostuisi alennuksen kokonaismääräksi vuokra-ajan päättymiseen mennessä yhteensä 395 981,50 euroa, mikäli kaikki alennukset myönnettäisiin täysimääräisinä.

Katselmuksen suorittaminen ja havainnot

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu on 26.8.2026 suorittanut katselmuksen yhtiön tontilla ja sen lähiympäristössä.

Katselmusmateriaalin perusteella voidaan todeta, että yhtiön tontin pohjoispuolella sijaitsevalla kadulla eli Selkämerenpolulla on pysäköitynä kaksi pakettiautoa ja kurottaja, joka on pääosin yhtiön korttelin sisäpihan puolella. Selkämerenpolkua pitkin mahtuu hyvin kulkemaan kävellen, sillä autot on pysäköity tiiviisti kadun varteen. 

Selkämerenpolun pohjoispuolella ovat käynnissä kansainvälisen koulun laajennusosan rakennustyöt. Rakennustyömaa on rajattu asianmukaisesti korkeilla vaneriaidoilla ja Selkämerenpuistoon päin tultaessa korkeilla metalliaidoilla. Vaneriaitaan nojaa muutama rakennuslevy, mutta muuten Selkämerenpolku on siistissä kunnossa, eikä roskaisuutta ole havaittavissa. Yhtiön tontin pohjoispuoleinen piha on rajattu metallisella aidalla, eikä siellä näy roskia eikä ainakaan isoja vahinkoja ole silmin nähden havaittavissa. Yhtiön tontin länsi-eteläpuolinen sivu rajautuu rakennettuun Selkämerenpuistoon ja valmiiseen kaupunkiympäristöön.

Yhtiön korttelin sisäpihan itäpuolella ovat käynnissä Auroranlinnan korjausrakennustyöt. Ilmeisesti kysymys on ainakin julkisivuremontista, koska rakennustelineet on asennettu ja rakennus on lähes kokonaan huputettu. Korttelin sisäpihalla pääsee esteettömästi liikkumaan kävellen, eikä roskaisuutta ole havaittavissa. Työmaa-alue Auroranlinnan tontin puolella on rajattu muovisilla työmaa-aidoilla sekä keltaisella nauhalla. Korttelin sisäpihan läpikävelyn jälkeen tullaan taas Selkämerenpuistoon, josta etelään päin tontti rajautuu valmiiseen kaupunkiympäristöön. 

Maanvuokran alennuksen edellytyksiä koskeva arviointi

Helsingin kaupunki on vuosien 2024 – 2025 aikana myöntänyt Jätkäsaaren aluerakentamisprojektin keskeisten vielä rakenteilla olevien Melkinlaiturin ja Atlantinkaaren alueella sijaitsevien Hitas- ja valtion korkotukemien asuntotonttien maanvuokraan alkuvuosialennuksen. Alkuvuosialennuksen ajallinen kesto on näissä tapauksissa ollut vuoden 2028 loppuun saakka, eli vuokrasopimuksen tekemisen ajankohdasta riippuen noin 3,5 – 4,5 vuotta. Alkuvuosialennuksen määrä on ollut näissä tapauksissa 20 % tontin vuosivuokrasta. On huomattava, että suurin osa alkuvuosialennuksen mukaisen alennetun maanvuokran perimisestä ajoittuu tontin rakentamisen aikaiseen aikaan, sillä tyypillisen asuinrakennushankkeen rakentamisaika on noin 2 – 2,5 vuotta. Tuona rakentamisen aikana tonttia ei voida lainkaan käyttää kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Vapaarahoitteiseen Hitas -asuntotuotantoon toteutetuille tonteille ei ole kaupunginvaltuuston 2.2.2022 (22 §) periaatepäätöksen mukaisesti enää myönnetty alennuksia, vaan asuntotontin maanvuokra määritetään tontin markkina-arvoon perustuen eikä tontille toteutettavan hankkeen rahoitus- ja hallintamuoto lähtökohtaisesti vaikuta tontin arvon määrittämiseen.

Alkuvuosialennuksen tarkoituksena on hyvittää tontin vuokralaiselle lähialueiden rakentamisen keskeneräisyydestä, kuten katu-, puisto- ja muiden yleisten alueiden keskeneräisyydestä asumisen viihtyvyydelle aiheutuvaa haittaa. Edelleen alkuvuosialennuksen tarkoituksena on hyvittää kortteleiden sisäpihojen ja ympäröivien kiinteistöjen ja kortteleiden rakentamisen keskeneräisyydestä asumisen viihtyvyydelle aiheutuvaa haittaa. Kun arvioidaan maanvuokran alkuvuosialennusta suurin piirtein vastaavan alennuksen myöntämistä yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti yhtiölle, tulee arvioitavaksi, ovatko rakentamisen keskeneräisyydestä yhtiön asumisen viihtyvyydelle aiheutuvat haitat niin merkittäviä, että niitä voitaisiin verrata Jätkäsaaren uusien alueiden tonttien, jotka saavat rakentamisen keskeneräisyyshaittojen perusteella maanvuokran alkuvuosialennusta, tilanteeseen. Lisäksi tulee arvioitavaksi, onko kaupunki vastaavissa laajennus- ja korjausrakentamisen tilanteissa myöntänyt muunlaisia alennuksia tonttien maanvuokriin, jolloin vastaavanlainen alennus tulisi yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti nyt myöntää yhtiölle.

Kansainvälisen koulun laajennusosan rakennustyöt sekä niiden kanssa lähes samaan aikaan alkaneet Auroranlinnan korjausrakentamistyöt ovat yhtiön mukaan aiheuttaneet monenlaista haittaa asumiselle, edellä todetun mukaisesti. Suoritetun katselmuksen perusteella voidaan todeta, että rakentamisen aikaiset haitat on ainakin katselmushetkellä pyritty asianmukaisesti minimoimaan, mutta toki niiltä ei kokonaan voi välttyä. Katselmuksen perusteella tontti ja sen lähialueet näyttävät kuitenkin varsin siisteiltä. 

Kansainvälisen koulun laajennusosan rakennustöitä ja Auroranlinnan korjausrakentamisen töitä lukuun ottamatta yhtiön vuokraama tontti rajautuu muilta osin rakennettuun ja valmiiseen kaupunkiympäristöön. Yhtiön tontin pohjoispuolella on valmiiksi rakennettu ns. vanha Ruoholahti. Länsisatamankatu, joka on Jätkäsaaren keskeisin kokoajakatu, jakaa Jätkäsaaren alueen itä- ja länsiosiin. Jätkäsaaren itäinen puoli, jonne yhtiön vuokraama tontti sijoittuu, on muutamaa poikkeustonttia lukuun ottamatta rakennettu valmiiksi ja yleiset alueet viimeistelty suurin piirtein 2020-luvun lopulle tultaessa. Vielä rakentamattomat tontit sijaitsevat useiden kortteleiden päässä yhtiön tontista. Tämän lisäksi rakentaminen on edennyt jo varsin pitkälle Jätkäsaaren länsi- ja eteläosiin (Länsisatamankadun etelä- ja länsipuolelle). Näin ollen yhtiön tontin tilannetta ei voida verrata niiden tonttien tilanteeseen, joille on myönnetty maanvuokran alkuvuosialennus, koska po. tontit sijaitsevat alueilla, joilla yleiset alueet rakennetaan tyypillisesti myöhemmin ja katualueet viimeistellään vasta rakennushankkeiden valmistumisen jälkeen. Edelleen näillä tonteille rakentamisen keskeneräisyydestä asumisen viihtyvyydelle aiheutuvat haitat ovat pitkäkestoisempia, koska lähialueiden asuinkorttelit rakennetaan vaiheittain useiden vuosien viiveellä. Yhtiön osalta kysymys taas on melko lyhytkestoisesta rakentamisesta asumiselle aiheutuvasta haitasta, sillä yhtiön mukaan kansainvälisen koulun laajennusosan rakennustöiden arvioidaan kestävän vuoden 2027 loppuun saakka. Edellä mainituin perustein maanvuokran alkuvuosialennusta suurin piirtein vastaavan alennuksen myöntämistä yhtiölle ei voida pitää perusteltuna. 

Kansainvälisen koulun laajennusosan osalta kysymys on varsin tyypillisestä pienehkön täydennysrakentamishankkeen toteuttamisesta muuten valmiissa kaupunkiympäristössä, eikä kaupunki tällaisissa tapauksissa ole myöntänyt hankkeen viereisille naapuritonteille maanvuokran alennuksia rakentamisesta aiheutuvan haitan perusteella. Samoin Auroranlinnan kaltaiset korjausrakentamisen tilanteet (julkisivu- ja muut peruskorjaushankkeet) ovat kaupungissa varsin tyypillisiä, eikä tällaisissa tilanteissa viereisille kiinteistöille ole myönnetty maanvuokran alennuksia. Tässä tapauksessa kaupungin yleisestä ratkaisukäytännöstä ei siten ole johdettavissa perusteita maanvuokran alennuksen myöntämiselle. 

Yhtiö on hakemuksessaan esittänyt, että Auroranlinnan korjausrakentamisen aiheuttamien haittojen ja vahinkojen vuoksi maanvuokraan tulisi myöntää kymmenen prosentin määräaikainen kolmen kuukauden mittainen alennus. Aiheutuneiden vahinkojen osalta vahingonkorvausvelvollinen on niiden aiheuttaja, joten korvausvaatimukset on esitettävä Auroranlinnan korjausrakennusurakoitsijalle, mikäli sen siis katsotaan aiheuttaneen ko. vahingot. Kaupunki vuokranantajana ei ole aiheutuneista vahingoista ja haitoista korvausvelvollinen, eikä niitä siten voida hyvittää maanvuokran alennuksen muodossa tai muutenkaan. Urakoitsijalle on myös esitettävä vaatimukset kulku-, pelastus- ja muiden reittien toimivuudesta ja yhteensovittamisesta siten, että nämä ovat rakentamisen ajan yhtiön päivittäisten toimintojen kannalta riittävät ja asianmukaiset.

Edelleen yhtiö on hakemuksessaan esittänyt, että kansainvälisen koulun lisärakennuksen (laajennusosan) muutostöistä yhtiön kiinteistölle aiheutuvan pysyvän haitan ja arvonalennuksen vuoksi maanvuokraa tulisi laajennustöiden valmistuttua alentaa pysyvästi kymmenellä prosentilla vuodessa. Kansainvälisen koulun lisärakennuksen (laajennusosan) rakentaminen perustuu lainvoimaisiin asemakaava- ja rakentamista koskeviin lupapäätöksiin. Asiassa ei ole näytetty syntyneen sellaista vahinkoa, josta kaupunki vuokranantajana olisi korvausvelvollinen maanvuokran alennuksen kautta tai muuten. Lisäksi tältä osin kysymys on yhtiön subjektiivisesta arviosta. Kaupunkiympäristössä on varsin tyypillistä, että kaupunki kehittyy. Uudisrakennushankkeet, täydennysrakennushankkeet ja erilaiset konversiot muokkaavat jatkuvasti kaupunkiympäristöä. Näissä tilanteissa kaupunki ei ole antanut maanvuokran alennuksia koetun haitan tai arvonalennuksen perusteella, eikä siihen ole syytä tässäkään tapauksessa. Lisäksi voidaan aivan perustellusti argumentoida, että Jätkäsaaren aluerakentamisprojektin toteuttaminen on nostanut yhtiön ja sen asuntojen arvoa, koska lähialueella on nyt kokonaan uusi tai uudehko rakennuskanta palveluineen ja virkistäytymisalueineen. Lopuksi suoritetun katselmuksen perusteella voidaan todeta, että kansainvälisen koulun korkean lisärakennuksen toteuttamisen aiheuttama yhtiön esittämä haitta kohdistunee vain yhtiön pohjoispuolen kahden ylimmän kerroksen muutamiin asuntoihin. Niidenkin osalta Selkämerenpolun pohjoispuolen ja yhtiön tontin pohjoispuolen korkeat puut luovat yksityisyyttä ja rajoittavat näkymiä ainakin kansainvälisen koulun pihaan ja koulun ensimmäisten kerrosten suuntaan muodostaen samalla varsin tiiviin puuston Selkämerenpolulle. Mahdollista haittaa tai arvonalennusta ei siten voida pitää olennaisena tai merkittävänä koko yhtiön kannalta.     

Maanvuokran alennuksen edellytyksiä tulee vielä tarkastella maanvuokralain asiaa koskevien säännösten perusteella. Maanvuokralakia (29.4.1966/258) sovelletaan sopimukseen, jolla kiinteistö tai alue annetaan määräajaksi tai toistaiseksi vuokralle määräsuuruista maksua vastaan. Maanvuokralain 1 luvun 15.3 §:n ja 16.1 §:n mukaan vuokramiehellä on oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi muuttuneita olosuhteita vastaavaksi, jos vuokra-alueen käyttömahdollisuus aluetta koskevasta ja asianosaisesta riippumattomasta syystä niin kuin luonnontapahtuman tai muun sellaisen syyn takia taikka kaavoituksesta tai muusta alueen käytöstä annettujen määräysten johdosta olennaisesti vähenee. Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että vuokra-alueen käyttömahdollisuus olisi olennaisesti vähentynyt, vaan Kansainvälisen koulun lisärakennuksen (laajennusosan) rakentamisesta ja Auroranlinnan korjausrakentamisesta huolimatta vuokra-aluetta on edelleen ollut mahdollista käyttää täysimääräisesti vuokrasopimuksen mukaiseen asuntokäyttöön. Suoritetussa katselmuksessa ei ilmennyt mitään sellaista, jonka perusteella vuokra-alueen käyttömahdollisuuden voitaisiin arvioida olennaisesti vähentyneen. Maanvuokralain 20 b §:n mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona 20 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu vuokranantajan laiminlyönti tai mainitun momentin 2-5 kohdassa tarkoitettu vuokra-aluetta koskeva puutteellisuus estää tai haittaa vuokra-alueen käyttämistä, mutta 20 §:n 1 momentin 1 ja 2-5 kohdissa yksilöidyt tilanteet eivät sovellu tähän tapaukseen. Näin ollen ei ole olemassa suoraan laista johtuvia perusteita maanvuokran alennuksen myöntämiselle.    

Hallintosäännön 16 luvun 5 §:n 1 momentin 14 kohdan mukaan, ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, maankäyttöjohtaja päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranhaltija päättää, myöntää alennuksen maanvuokraan määräajaksi.

Edellä mainituin perustein maankäyttöjohtaja on toimivaltainen päättämään asiasta.