Osto-oikeuden vahvistaminen, tontit 49080/17 ja 49080/18, Gunillantie 8a ja 8b, Laajasalo, VRP Etelä-Suomi Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Laajasalon asuinkerrostalotontti (AK) 49080/11, josta on myöhemmin muodostettu asuinkerrostalotontit (AK) 49080/17 ja 18, on varattu jatkuvan tonttihaun perusteella VRP Etelä-Suomi Oy:lle sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen (vähintään n. 1 825 k-m²) toteuttamista varten sekä sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistus- tai vuokra-asuntojen tai vaihtoehtoisesti kokonaan tai osittain hoivakotien ikääntyneille henkilöille (enintään n. 2 525 k-m²) sekä myymälätilan (500 k-m²) toteuttamista varten.

Kaupunginhallitus päätti 1.4.2019 (220 §) hyväksyä kaupungin tontinluovutustoiminnassa noudatettavaksi Helsingin tontinluovutusta koskevat linjaukset sekä soveltamisohjeen. Soveltamisohjeen kohdan 3.3. a mukaan tontti, joka muutoin luovutettaisiin vuokraamalla, voidaan erityisin perustein luovuttaa myymällä, mikäli kyseessä on tontti, joka on ollut kilpailussa tai erikseen vireille kuulutetussa haussa, mutta on vähäisen kysynnän vuoksi siirretty jatkuvaan tonttihakuun.

Tontit tullaan luovuttamaan pitkäaikaisesti vuokraamalla ja maanvuokrasopimuksiin esitetään otettavaksi päätöskohdan mukaiset osto-oikeutta koskevat ehdot. Osto-oikeutta koskevien ehtojen mukaan tonttien kauppahinnat määräytyisivät seuraavien rakennusoikeuden yksikköhintojen perusteella:

• asuinrakennusoikeus 750 euroa/k-m²,
• päivittäistavarakauppatilojen rakennusoikeus 500 euroa/k-m²,
• muiden liiketilojen rakennusoikeus 350 euroa/k-m² sekä
• muiden pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen rakennusoikeus 750 euroa/k-m².

Tonttien (AK) 49080/17 ja 18 edellä mainituin perustein määräytyvä kauppahinta olisi yhteensä arviolta noin 3 500 000 miljoonaa euroa (tontin 49080/17 arvioitu kauppahinta noin 1 371 000 euroa ja tontin 49080/18 kauppahinta noin 2 146 500 euroa).

Tonttien kauppahintojen markkinaehtoisuus on varmistettu kahden ulkopuolisen asiantuntijan toimesta.

Karttalinkki(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun)

Taustaa ja varauspäätös

Kaupunginhallitus päätti 10.8.2015 (722 §) varata Kuntien Eläkevakuutukselle (Keva) ja Helsingin Osuuskauppa Elannolle Laajasalon korttelin 49080 suunnitellun asuinkerrostalotontin (AK) 11 asunto- ja päivittäistavarakauppahankkeen suunnittelua varten 31.12.2017 saakka.

Tonttipäällikkö päätti:

1. 6.4.2018 (14 §) jatkaa varausaikaa 31.12.2018 tarkennuksella, että varaus siirretään yksin Kevalle,
2. 6.2.2019 (8 §) jatkaa varausaikaa 31.12.2019 saakka,
3. 13.12.2019 (95 §) jatkaa varausaikaa 31.12.2020 saakka,
4. 3.2.2021 (5 §) jatkaa varausaikaa 31.12.2021 saakka,
5. 21.2.2022 (6 §) jatkaa varausaikaa 31.12.2022 saakka ja
6. 27.1.2023 (7 §) jatkaa varausaikaa 31.12.2023 saakka.

Tonttipäällikkö päätti 25.9.2023 (44 §) merkitä Kevan varauksen tonttiin päättyneeksi ja siirtää tontin jatkuvaan tonttihakuun.

Tonttipäällikkö päätti 15.7.2024 (46 §) varata tontin jatkuvan haun perusteella VRP Etelä-Suomi Oy:lle 31.12.2025 saakka seuraavin ehdoin:

1. Varauksensaajan tulee suunnitella ja toteuttaa suunnitellulle tontille 49080/11 sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistusasuntoja vähintään n. 1 825 k-m² ja sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistus- tai vuokra-asuntoja tai vaihtoehtoisesti kokonaan tai osittain hoivakoteja ikääntyneille henkilöille enintään n. 2 525 k-m². Lisäksi tontille tulee suunnitella myymälätiloja n. 500 k-m² asemakaavan mukaisesti.
2. Varauksensaajan tulee suunnitella ja toteuttaa sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 45 % perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m². Vuokra-asuntotuotannon osalta tulee varmistaa riittävä huoneistotyyppien monipuolisuus.
3. Varauksensaajan tulee jakaa tontti hallinta- ja rahoitusmuodoittain omistus- ja vuokra-asuntojen välillä kahdeksi eri tontiksi.
4. Kaupunki ilmoittaa, että tontin maaperässä on todettu alemman ohjearvon ylittäviä haitta-ainepitoisuuksia. Kaupunki laatii alueelle puhdistustarpeen arvioinnin, joka perustuu alueen tulevaan käyttöön. Mikäli tontin maaperä on tarpeen kunnostaa, tekee Kaupunki ilmoituksen pilaantuneen maaperän puhdistamisesta ja maaperä puhdistetaan varauksensaajan toimesta rakentamisen yhteydessä ympäristöviranomaisen päätöksen mukaisesti.
   
   Kaupunki korvaa pilaantuneen maaperän puhdistamisesta aiheutuvat tavanomaisiin maarakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kustannukset, mikäli korvausperusteista ja korvattavista toimenpiteistä on sovittu ennen niiden toteuttamista.
   
   Kaupunki ei vastaa maaperän puhdistamisesta aiheutuvasta viivästymisestä. Kaupunki ei myöskään vastaa vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle tai kolmannelle osapuolelle saattaa viivästyksestä aiheutua.
5. Muilta osin varauksensaaja on velvollinen noudattamaan varauspäätöksen liitteenä olevia yleisiä varausehtoja.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaupunginvaltuuston 22.10.2014 hyväksymän ja 31.3.2017 voimaan tulleen asemakaavan muutoksen nro 12228 mukaan tontit 49080/17 ja 18 kuuluvat asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK).

Tontin 49080/17 asemakaavan mukainen rakennusoikeus on
1 825 k-m² ja tontin 49080/18 asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 2 525 + 500 k-m².

Tontin 49080/17 pinta-ala on 3 519 m² ja osoite on Gunillantie 8a. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 9.7.2025.

Tontin 49080/18 pinta-ala on 1 059 m² ja osoite on Gunillantie 8b. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 9.7.2025.

Selvyyden vuoksi todetaan, että tontista (AK) 49080/11 on tonttijaolla nro 14226 muodostettu uudet tontit (AK) 49080/17 ja 18. Tontille (AK) 49080/11 asemakaavassa merkitty ja varauspäätöksessä erikseen mainittu myymälätila (500 k-m²) sijoittuu tontille (AK) 49080/18.

Suunnitelmat

Tontille 49080/17 tullaan toteuttamaan vapaarahoitteisia sääntelemättömiä omistusasuntoja. Tontille 49080/18 tullaan toteuttamaan vapaarahoitteista ikääntyneiden yhteisöllistä asumista (vuokra) sekä päivittäistavarakauppa. Suunnitelmien mukaan tontille 49080/17 tullaan toteuttamaan asuinkerrosalaa yhteensä 1 828 k-m² ja tontille 49080/18 tullaan toteuttamaan asuinkerrosalaa yhteensä 2 526 k-m² ja päivittäistavarakaupan liiketilaan yhteensä 504 k-m².

Lisäksi kortteliin rakennetaan autohalli pihakannen alle.

Maaperä

Tontin 49080/17 alueella ja sen läheisyyteen tehdyssä maaperän pilaantuneisuustutkimuksessa (Gunillantie 8, Helsinki, Maaperän haitta-ainetutkimus Tutkimusraportti, Sipti Environment Oy, 2.1.2023) on todettu maaperän pilaantumista. Kaupunki laatii alueelle puhdistustarpeen arvioinnin, joka perustuu alueen tulevaan käyttöön, sekä tekee tarvittaessa ilmoituksen pilaantuneen maaperän puhdistamisesta. Tontin 49080/17 alueen maaperä puhdistetaan rakentamisen yhteydessä riskinarvioinnin ja ympäristöviranomaisen puhdistuspäätöksen edellyttämään tasoon. Toteuttaja on velvollinen noudattamaan puhdistamista koskevaa päätöstä sekä toteuttamaan pilaantumisen vuoksi mahdollisesti edellytettävät riskinhallintarakenteet.

Tontin 49080/18 alueen maaperässä on todettu Vna 214/2007 mukaiset alemmat ohjearvot ylittäviä haitta-ainepitoisuuksia. Tontin 49080/18 alueen maaperä puhdistetaan rakentamisen yhteydessä kaupunkiympäristön toimialan ympäristöpalveluiden ympäristöseuranta ja -valvonta -yksikön päällikön 19.1.2026 antaman pilaantuneen maaperän puhdistuspäätöksen (4 §, HEL 2025-019396) mukaisesti. Lisäksi tontin 49080/18 maaperässä on todettu jätejakeita ja sen alueella on sijainnut rakennus, joka on purettu. Alueella saattaa siten olla vanhoja perustuksia sekä johtoja ja putkia.

Osto-oikeuden sisällyttäminen pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen

Kaupunginhallitus päätti 1.4.2019 (220 §) hyväksyä kaupungin tontinluovutustoiminnassa noudatettavaksi Helsingin tontinluovutusta koskevat linjaukset sekä soveltamisohjeen. Soveltamisohjeen kohdan 3.3. a mukaan tontti, joka muutoin luovutettaisiin vuokraamalla, voidaan erityisin perustein luovuttaa myymällä, mikäli kyseessä on tontti, joka on ollut kilpailussa tai erikseen vireille kuulutetussa haussa, mutta on vähäisen kysynnän vuoksi siirretty jatkuvaan tonttihakuun.

Tontti on edellä kohdassa Taustaa ja varauspäätös mainitusti varattu jatkuvan haun perusteella. Tontti voidaan siten luovuttaa pitkäaikaisesti vuokraamalla tai myymällä. Näin ollen on perusteltua, että tontti luovutetaan vuokraamalla se pitkäaikaisesti osto-oikeudella.

Tontin hinnan tai vuokran markkinaehtoisuus varmistetaan joko hintakilpailulla tai, mikäli hintakilpailua ei ole järjestetty, puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta. Luovutettaessa tontti myymällä ilman kilpailua hinnan markkinaehtoisuus varmistetaan kahden puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta.

Tonttien myynti osto-oikeuden perusteella

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 3.12.2017 (135 §) siirtää kaupunkiympäristölautakunnan hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 6 kohdan toimivaltaa myydä tai vaihdossa luovuttaa kiinteistöjä tai rakennuksia kaupungin hallituksen vahvistamissa rajoissa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden maaomaisuudenkehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikölle seuraavasti: Tonttipäällikkö päättää myydä tai vaihdossa luovuttaa kiinteistöjä tai rakennuksia kokonaisarvon ollessa yli 500 000 euroa ja enintään 1 500 000 euroa tai ilman euromääräistä ylärajaa, jos luovutus perustuu kiinteistökaupan esisopimukseen tai vuokrasopimuksen osto-optioehtoon.

Tonttien lopullisesta myynnistä päättää siten tonttipäällikkö.

Kauppahinnan määräytyminen

Tontit (AK) 49080/17 ja 18 tullaan myymään markkina-arvoon perustuen.

Tonttien (AK) 49080/17 ja 18 markkina-arvon määrittämistä varten kaupunki on tilannut kahdelta puolueettomalta arvioitsijalta arviolausunnot (CBRE Finland Oy 9.12.2025 ja GEM Valuation Oy 17.6.2026), joihin tontin kauppahinta perustuu.

Arviolausunnot ovat oheismateriaalissa.

Kauppahinnaksi esitetään:

• asuinrakennusoikeuden osalta yksikköhintaa 750 euroa/k-m²,
• päivittäistavarakauppatilojen (pt-tila) rakennusoikeuden osalta yksikköhintaa 500 euroa/k-m² ja
• muun liiketilan rakennusoikeuden osalta yksikköhintaa
  350 euroa/k-m² sekä
• muun pääkäyttötarkoituksen mukaisen tilan rakennusoikeuden osalta yksikköhintaa 750 euroa/k-m².

Tontin (AK) 49080/17 arvioitu kauppahinta on edellä mainittujen yksikköhintojen mukaan yhteensä 1 371 000 euroa (1 828 k-m² x 750 euroa/k-m²).

Tontin (AK) 49080/18 arvioitu kauppahinta on edellä mainittujen yksikköhintojen mukaan yhteensä 2 146 500 euroa (sääntelemätön vapaarahoitteinen omistus- ja/tai vuokra-asunto 2 526 k-m² x 750 euroa/k-m² = 1 894 500 euroa + liike (pt) 504 k-m² x 500 euroa/k-m² = 252 000 euroa).

Kauppahintaa voidaan pitää kaupungin puolesta hyväksyttävänä sekä markkinaehtoisina ottaen muun ohella huomioon nykyiset markkinaolosuhteet, tonttien haastavan toteutuksen sekä puolueettomien arvioitsijoiden laatimat arviolausunnot.

Tonttien (AK) 49080/17 ja 18 tai niistä muodostettavien tonttien, jotka luovutetaan sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon, myyminen vuokrasopimusten osto-oikeusehtojen perusteella tontin vuokralaisena (pitkäaikainen maanvuokrasopimus) olevalle yhtiölle on perusteltua.

Nyt esitetään mainittujen tonttien (mahdollista) myymistä vuokrasopimukseen sisällytettävän osto-oikeuden perusteella yhteensä arviolta noin 3 500 000 miljoonan euron kauppahinnasta (tontin 49080/17 arvioitu kauppahinta noin 1 371 000 euroa ja tontin 49080/18 kauppahinta noin 2 146 500 euroa).

Valtiontuki

Tonttien (AK) 49080/17 ja 18 osto-oikeudella vuokrauksien valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu kiinteistön markkina-arvo/
vuokratason markkinaperusteisuus kahden ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla. Kauppahinta/vuokra on markkinaehtoinen eikä vuokralainen/ostaja saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Tonttien kauppahinnat

Edellä tässä esityksessä esitetyin perustein laskettu kauppahinta olisi tontin (AK) 49080/17 osalta arvioilta yhteensä miljoona kolmesataaseitsemänkymmentäyksituhatta (1 371 000) euroa ja tontin (AK) 49080/18 osalta arviolta yhteensä kaksimiljoonaa sataneljäkymmentäkuusituhatta viisisataa (2 146 500) euroa. Yhteensä edellä mainittujen tonttien arvioidut kauppahinnat olisivat siten noin kolmemiljoonaa viisisataatuhatta (3 500 000) euroa.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 6 kohdan mukaan, ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, kaupunkiympäristölautakunta päättää myydä tai vaihdossa luovuttaa kiinteistöjä tai rakennuksia kaupunginhallituksen vahvistamissa rajoissa.

Kaupunginhallituksen 18.9.2017 (865 §) vahvistamien toimivaltarajojen mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää kiinteistöjen tai rakennusten myynneistä tai vaihdossa luovuttamisesta, kun sopimuksen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa.

Päätös tullut nähtäväksi 24.09.2026

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Fyysisesti tai postitse toimitetun oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä. Sähköisesti toimitetun oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.