Toimitilatontit ja kiinteistökehitys –tiimin päällikkö päätti

1

Vuokrasopimus kohdistuu tontin 54303/2 lisäksi tonttiin 54303/3.

2

Vuokra-alueen uusi pinta-ala on 25 408 m² entisen 15 897 m² asemasta ja rakennusoikeus 25 408 k-m² entisen 15 897 k-m²:n asemasta.

3

Perusvuosivuokra on 11 942,42 euroa entisen 7 472,00 euron asemasta ja vuosivuokra 278 497,12 euroa entisen 174 247,04 euron asemasta.

Uusi perusvuosivuokra ja vuosivuokra on määritelty muuttuneen rakennus-oikeuden suhteessa.

Vuokranmääräytymisperusteena on käytetty asemakaavan mukaista rakennusoikeutta 25 408 k-m². Mikäli toteutunut rakennusoikeus ylittää 25 408 k-m²:n, on kaupungilla oikeus tarkistaa vuokranmäärää vastaamaan toteutunutta rakennusoikeutta

4

Vuokralaisella on oikeus vuokranantajaa kuulematta siirtää vuokraoikeus toiselle.

Jos vuokraoikeus siirretään, tulee vuokralaisen antaa uudelle vuokralaiselle tiedot alueella harjoitetusta toiminnasta, joka on voinut aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Tarvittaessa vuokralaisen on tutkittava alue. Vuokralaisen tulee antaa uudelle vuokralaiselle käytettävissään olevat tiedot maaperän ja pohjaveden pilaantumisesta sekä maaperään sijoitetuista jätteistä, esimerkiksi tuhkasta ja betonista.

Vuokra-alueella olevien rakennusten omistusoikeutta ei saa luovuttaa vuokraoikeudesta erillään.

Uuden vuokralaisen on haettava vuokraoikeutensa kirjaamista maanmittauslaitokselta maakaaren mukaisesti.

Uuden vuokralaisen tulee viipymättä siirron tapahduttua toimittaa Helsingin kaupungin maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelulle jäljennös luovutuskirjasta tai muusta saannon perusteena olevasta asiakirjasta sekä ilmoittaa samalla kirjallisesti maanvuokran uusi laskutusosoite.

Myös entinen vuokralainen vastaa vuokraehtojen noudattamisesta maan-mittauslaitoksen kirjaamaan vuokraoikeuden siirtoon saakka sekä kirjaamiseen mennessä erääntyvien sopimusvelvoitteiden suorittamisesta.

Vuokranantajalla on oikeus vuokraoikeuden siirrosta huolimatta saada ja hakea mahdollisesti maksamatta olevat vuokrasaatavansa pantatusta vuokraoikeudesta ja vuokralaiselle kuuluvista rakennuksista.

5

Vuokralaisen on haettava vuokraoikeutensa kirjaamista maanmittauslaitokselta maakaaren mukaisesti.

Kiinnitykset

Vuokralainen valtuuttaa maanomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelun hakemaan vuokralaisen kustannuksella parhaalle etusijalle vahvistettavan kiinnityksen vuokra-alueen vuokraoikeuteen ja vuokralaiselle kuuluviin vuokra-alueella oleviin rakennuksiin suuruudeltaan yhteensä enintään kuusisataakuusikymmentäkahdeksantuhatta (668 000) euroa.

Samalla vuokralainen määrää, että todistuksena edellä mainitun kiinnityksen vahvistamisesta annettavat panttikirjat kirjaamisviranomaisen on luovutettava maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelulle.

Mikäli 1 §:n mukaista maanvuokraa tarkistetaan, kaupungilla on oikeus kai-kissa tapauksissa parhaalla etusijalla oleviin kiinnityksiin.

Panttaussitoumus

Vuokralainen luovuttaa ja panttaa edellä mainitut panttikirjat kaupungille vakuudeksi vuotuisen vuokramaksun, muiden sopimusvelvoitteiden ja kadun tai tien vuotuisen kunnossa- ja puhtaanapitokorvauksen suorittamisesta viivästyskorkoineen ja perimiskuluineen.

Jos vuokralainen jättää tähän vuokrasopimukseen perustuvat edellä mainitut, erääntyneet maksut tai velvoitteet maksamatta, kaupungilla on oikeus vuokralaista enempää kuulematta voimassa olevan lain mukaisesti hakea pantin nojalla saatavansa parhaaksi katsomallaan tavalla.

Pantin tuotto

Vuokralaisen antamat panttaussitoumukset kattavat myös pantin tuoton. Tuottona pidetään esimerkiksi vakuutena olevalle pankkitalletukselle maksettavaa korkoa ja huoneenvuokraa panttina olevan kiinnityksen kohteesta.

Jos vuokralainen on laiminlyönyt vuokrasopimukseen perustuvan maksu-velvoitteen, vuokranantajalla on oikeus saada edellä mainittu huoneenvuokra välittömästi huoneenvuokralaiselle tehdyn ilmoituksen jälkeen.

6

Tällä vuokrasopimuksen muutoksella muutetaan 1.5.2006 alkaen voimassa ollutta vuokrasopimusta (sopimus nro 21431, vuokraustunnus T1154-10) siten, että vuokra-alueeseen lisätään tontti 54303/3 (uusi vuokra-alueen osa).

Vuokra-alueella on tehty maaperän pilaantuneisuustutkimuksia, joissa on todettu mm. metalleja. Mikäli alueella tehdään kaivutöitä, tulee maaperän puhdistustarve arvioida ennen niiden aloittamista. Kaivutyöt voivat edellyttää pilaantuneen maaperän puhdistamista.

Mikäli uudella vuokra-alueen osalla ilmenee tarvetta pilaantuneen maaperän puhdistamiseen, vuokralainen on velvollinen välittömästi ottamaan yhteyttä vuokranantajaan (Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu). Vuokranantaja korvaa vuokralaiselle uuden vuokra-alueen osan pilaantuneen maaperän puhdistamisesta aiheutuneet tavanomaisiin maarakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kustannukset, mikäli korvattavista toimenpiteistä ja kustannuksista on sovittu vuokranantajan kanssa ennen toimenpiteisiin ryhtymistä. Vuokralainen on tällöin velvollinen puhdistamaan pilaantuneisuuden ympäristöviranomaisen päätöksen ja vuokranantajan ohjeiden mukaisesti sekä toteuttamaan pilaantumisen vuoksi mahdollisesti edellytettävät riskinhallintarakenteet.

Selvyyden vuoksi todetaan, että alemman ohjearvon alittavista haitta-ainepitoisuuksista aiheutuvia toimenpiteitä tai kustannuksia ei pidetä tässä tarkoitettuna pilaantuneen maaperän puhdistamisena.

Vuokranantaja ei vastaa puhdistamisesta aiheutuvasta viivästymisestä, eikä viivästyksestä johtuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle tai kolmannelle osapuolelle saattaa aiheutua.

Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus pilaantuneesta maaperästä uuden vuokra-alueen osalla on voimassa seitsemän (7) vuotta tämän vuokrasopimusmuutoksen voimaantulosta lukien. Tämän jälkeen vuokralainen vastaa pilaantumisesta ja siitä aiheutuvista kustannuksista.

Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus ei koske vuokralaisen tai vuokralaisen lukuun toimineen toiminnasta ennen vuokrasuhteen alkamista aiheutunutta pilaantumista. Edellä mainittu ei myöskään koske vuokra-aikana aiheutunutta pilaantumista riippumatta sen aiheuttajasta.

Mikäli aiemmin vuokrattuna olleella vuokra-alueen osalla havaitaan rakentamisen yhteydessä tai muutoin maaperän tai pohjaveden pilaantumista tai jätteitä maassa, vuokralainen vastaa kustannuksellaan alueen puhdistamisesta sekä alueella olevien jätteiden poistamisesta.

Vuokra-alueella ei saa hyödyntää jätteitä eikä luontaisista maa-aineksista poikkeavia materiaaleja maarakentamisessa ilman vuokranantajan erillistä lupaa. Tämä koskee myös materiaaleja, joiden jätteeksi luokittelu on päättynyt (ns. EEJ-materiaalit). Vuokralainen on velvollinen toimittamaan vuokranantajalle tiedot hyödynnetyn materiaalin laadusta ja sijainnista. Tiedot on toimitettava vuoden kuluessa materiaalin sijoittamisesta.

7

Vuokrasopimuksen 21431 § 15 Toimenpiteet vuokra-ajan päättyessä korvataan seuraavasti:

Vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen viemään pois omistamansa rakennukset, rakenteet, laitteet ja laitokset perustuksineen sekä muun vuokra-alueella olevan omaisuuden. Vuokralainen on samoin velvollinen siivoamaan vuokra-alueen ja panemaan paikan muutoin kuntoon.

Vuokralainen on vuokra-ajan päättymiseen mennessä velvollinen esittämään kaupungille riittävän selvityksen alueella harjoitetusta toiminnasta sekä alueella säilytetyistä jätteistä tai aineista, jotka voivat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden (tai sedimentin) pilaantumista. Mikäli edellä mainitun selvityksen tai muun syyn vuoksi on syytä epäillä pilaantumista, vuokralaisen on tutkittava alueen maaperä ja pohjavesi sekä sedimentti.

Mikäli vuokra-alueella todetaan pilaantuneisuutta, vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen puhdistamaan vuokra-alueen maaperän ja pohjaveden sekä sedimentin siten, ettei niiden pilaantumisesta myöhemminkään voi aiheutua lisäkustannuksia alueen rakentamiselle. Vuokralainen on velvollinen esittämään vuokranantajalle kunnostuksen loppuraportin.

Mikäli vuokra-alueella vuokra-aikana harjoitetusta toiminnasta aiheutunut pilaantuneisuus jatkuu vuokra-alueen ulkopuolelle, vastaa vuokralainen myös tämän puhdistamisesta.

Mikäli vuokra-alueen maaperään on sijoitettu jätteitä tai luontaisista maa-aineksista poikkeavia materiaaleja, vuokralainen on velvollinen poistamaan ne vuokra-ajan päättyessä. Tämä koskee myös materiaaleja, joiden jätteeksi luokittelu on päättynyt (ns. EEJ-materiaalit).

Mikäli vuokralainen ei kolmen (3) kuukauden kuluessa vuokra-ajan päättymisestä ole täyttänyt edellä tässä pykälässä mainittuja velvollisuuksiaan, vuokranantajalla on oikeus tehdä tai teettää velvollisuuksien täyttämiseksi tarpeelliset toimenpiteet vuokralaisen lukuun ja periä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset vuokralaiselta.

Tällöin vuokranantajalla on oikeus viedä pois vuokra-alueella oleva vuokra-laisen omaisuus ja menetellä sen suhteen parhaaksi katsomallaan tavalla. Jos omaisuuden arvo ylittää sen myymisestä aiheutuvat kulut, vuokranantajalla on tällöin oikeus myydä se vuokralaisen lukuun julkisella huutokaupalla tai muulla omaisuuden laatu ja arvo huomioon ottaen tarkoituksenmukaisella tavalla. Vuokranantajalla on oikeus käyttää omaisuuden myynnistä kertyvät varat edellä mainituista toimenpiteistä aiheutuvien kustannustensa ja muiden vuokrasopimukseen perustuvien saataviensa kattamiseen.

Vuokralainen on velvollinen suorittamaan vuokraa vastaavaa korvausta vuokra-alueen käytöstä myös vuokra-ajan päättymisen jälkeiseltä ajalta siihen saakka, kunnes vuokra-alue on edellä tässä pykälässä sanotun mukaisesti puhdistettuna ja siivottuna jätetty vuokranantajan vapaaseen hallintaan.

Edellä mainitut vuokralaisen velvollisuudet koskevat kokonaisuudessaan ensimmäisen maanvuokrasopimuksen alkamispäivän ja tämän maanvuokrasopimuksen päättymispäivän välistä aikaa.

T1154-10

Tällä päätöksellä muutetaan ABB Oy:n maanvuokrasopimusta siten, että nykyiseen maanvuokrasopimukseen liitetään tontin 54303/2 viereinen tontti 54303/3. Liitettävä tontti on ollut vuokralaisella suunnitelmissa olemassa olevan teollisuuden tuotantolaitoksen laajentamista varten.

Vuokralaisen kanssa on neuvoteltu tontilla 54303/3 olevan rakennuksen myymisestä vuokralaiselle.

Lisäksi vuokralainen on esittänyt laajentamissuunnitelmat, jolla toteutetaan toimistorakentamista ja laajentuneen tuotannon vaatimat tilat.

Tontteja koskevat tiedot

Päätöksen kohteena olevilla tonteilla on voimassa asemakaava nro 11484 (2006), jossa tontit on osoitettu toimitilarakennusten korttelialueeseen (KTY).

Tontin 54303/2 pinta-ala on 15 897 m² ja rakennusoikeus 15 897 k-m². Tontilla sijaitsee 10 178 k-m²:n suuruinen teollisuuden tuotantorakennus.

Tontin 54303/2 pinta-ala on 9 511 m² ja rakennusoikeus 9 511 k-m². Tontilla sijaitsee 3 300 k-m²:n suuruinen teollisuushalli.

Maanvuokrasopimus ja sen muuttaminen

ABB Oy:lle on vuokrattu tontti 54303/2 teollisuus- ja varastotarkoituksiin 1.7.2006-31.12.2065 väliseksi ajaksi.

Nyt tehtävällä muutoksella laajennetaan vuokra-aluetta vastaamaan tontin 54303/2 lisäksi tontin 54303/3 aluetta.

Lisäksi vuokrasopimusta muutetaan siten, että vuokrasopimuksen vakuuksia koskeva 5 § ja maaperän pilaantuneisuutta koskeva 11 § muutetaan vastaamaan muutoksen mukaista tilannetta.

Maanvuokrasopimuksen muutos allekirjoitetaan tontilla 54303/3 olevan rakennuksen myynnin kauppakirjan allekirjoituksen kanssa samassa ti-laisuudessa.

Vuokrasopimuksen muut ehdot pysyvät ennallaan.

Vuokra ja vuokrausperusteet

Tontin 54303/2 vuokra perustuu tällä hetkellä asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen 15 897 k-m², mikä vastaa yksikköhintaa 9,40 e/k-m² (ind. 100).

Vuokrasopimuksen muuttamisen perusteluna on vuokralaisen toiminnan laajentaminen tontille 54303/3 sen jälkeen, kun vuokralainen on ostanut tontilla sijaitsevan rakennuksen Helsingin kaupungilta.

Edellä esitetyn perusteella vuokranmääräytymisperusteena voidaan käyttää tonttien yhteenlaskettua asemakaavan mukaista rakennusoikeutta 25 408 k-m².

Uusi perusvuosivuokra ja vuosivuokra määritellään muuttuneen rakennusoikeuden suhteessa päätöskohdassa esitetyn mukaisesti.

Valtiontukiarviointi

ABB Oy:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten ABB Oy ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä vuokra-alueen vuokrasopimuksen muuttaminen on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Vuokra-alueen maanvuokrasopimuksen muutos esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin teollisuustonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin sekä päätöskohdassa esitetyin mukaisin muutoksin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023, § 195 siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 -kohta) toimitilatontit ja kiinteistökehitys –tiimin tiimipäällikölle antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.