Tonttipäällikkö päätti varata uudelleen tontit (AK) 28220/6, 7 ja 8 (Oulunkylä, Maunula) sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelua varten 31.12.2027 saakka seuraavasti:

(A1128-1397)

Hakemus ja hankkeen kuvaus

Pajala Etelä-Suomi Oy (Y-tunnus 3142797-1) pyytää 13.6.2025 saapuneella hakemuksella asuntotonttien 28220/6, 7 ja 8 varaamista sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen ja täydennysrakentamishankkeen suunnittelua varten.

Asunto Oy Maunulanmäki (Y-tunnus 0221800-3) ja Pajala Etelä-Suomi Oy ovat solmineet hanke- ja yhteistyösopimuksen asuntohankkeen toteuttamiseksi.

Taustaa ja aiemmat päätökset

Asunto Oy Maunulanmäki (Y-tunnus 0221800-3) haki vuonna 2019 Oulunkylän Maunulan alueella osoitteessa Lampuotilantie 34 ja 36 maanvuokrasopimuksen nro 7391 perusteella hallitsemilleen tonteille 28220/1 ja 3 asemakaavan muutosta täydennysrakentamisen mahdollistamiseksi.

Asemakaavan muutoksessa on Asunto Oy Maunulanmäen hallinnoimille tonteille (AK) 28220/1 ja 3 sekä lisäksi noin 517 m² suuruiselle alalle puistoa laadittu asemakaavan muutos nro 12748. Asemakaavan muutoksessa osoitettiin rakennuspaikat kolmelle uudelle kerrostalolle ympäristöön sopivalla tavalla tontille 28220/4. Asunto Oy Maunulanmäen rakennukset osoitettiin tontille 28220/5.

Tontteja 28220/1 ja 3 koskeva maanvuokrasopimus nro 7391 oli voimassa ajalla 16.4.1959 – 31.12.2020. Tonteille 28220/1 ja 3 laadittiin uusi maanvuokrasopimus nro 25965, joka on voimassa ajalla 1.1.2021 - 31.12.2075.

Asunto Oy Maunulanmäki ja Lehto-Asunnot Oy (Y-tunnus 0189229-0) sopivat hanke- ja yhteistyösopimuksen perusteella täydennysrakentamishankkeen toteuttamisesta ja suunnitellun lisärakennusoikeuden luovuttamisesta Lehto Asunnot Oy:lle.

Lehto Asunnot Oy ja Asunto Oy Maunulanmäki pyysivät, että Lehto Asunnot Oy:lle varattaisiin asemakaavan muutoksen nro 12748 mukainen tontti 28220/4 sääntelemättömien vapaarahoitteisen omistusasuntojen suunnittelua varten. Kaupunginhallitus varasi 6.6.2022 (430 §) tontin 28220/4 Lehto Asunnot Oy:lle 31.12.2024 saakka.

Asuntotonttitiimin päällikkö muutti 8.11.2022 (198 §) Asunto Oy Maunulanmäelle vuokrattujen tonttien 28220/1 ja 3 maanvuokrasopimusta siten, että vuokra-alue on 1.11.2022 lukien tontti 28220/5 ja, jonka pinta-ala on noin 8 584 m². Tontti 28220/5 on merkitty kiinteistörekisteriin 12.10.2022.

Kyseessä oli täydennysrakentamisen mahdollistavan lainvoimaisen asemakaavan muutoksen nro 12748 toteuttamiseksi tarvittava maanvuokrasopimuksen muutos, jolla muutettiin maanvuokrasopimusta nro 25965 siten, että vuokra-alue on jatkossa tontti 28220/5. Vuokra-alueen muutoksesta huolimatta vuokralaisella on oikeus käyttää tontin 28220/4 aluetta, kunnes kaupunki luovuttaa ne eteenpäin. Käyttöoikeus lakkaa, kun tontti vuokrataan pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella varauksensaajan perustamalle asunto-osakeyhtiölle. Käyttöoikeuden aikana vuokralainen vastaa kaikesta tontin hoito-, korjaus- ja kunnossapidosta sekä niihin liittyvistä kustannuksista ja vaaranvastuusta.

Asuntotonttitiimin päällikkö vuokrasi 8.11.2022 (197 §) tontin 28220/4 Lehto Asunnot Oy:lle lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten ajalle 1.11.2022 – 31.10.2023.

Tontista 28220/4 muodostettiin 4.11.2022 voimaantulleella tonttijaon muutoksella nro 13913 tontit 28220/6, 7 ja 8. Tontit on merkitty kiinteistörekisteriin 11.11.2022.

Tonttipäällikkö merkitsi 7.3.2025 (14 §) Lehto Asunnot Oy:lle varatun tontin 28220/4, (nyk. tontit 28220/6, 7 ja 8) varauksen päättyneeksi 31.12.2024, koska Lehto Asunnot Oy on asetettu konkurssiin.

Asunto Oy Maunulanmäestä johtumattomista syistä tonteille 28220/6, 7 ja 8 suunniteltujen täydennysrakentamishankkeiden toteutus on viivästynyt. Alkuperäisen yhteistyökumppanin ja varauksensaajan Lehto Asunnot Oy:n konkurssin vuoksi täydennysrakentaminen ei ole edennyt. Kaupunki on antanut Asunto Oy Maunulanmäelle mahdollisuuden etsiä uuden kumppanin täydennysrakentamishankkeen toteuttamiseksi.

Asunto Oy Maunulanmäki ja Pajala Etelä-Suomi Oy ovat allekirjoittaneet 5.3.2025 hanke- ja yhteistyösopimuksen, jonka perusteella Asunto Oy Maunulanmäki luovuttaa tonteille 28220/6, 7 ja 8 toteutettavan lisärakennusoikeuden (yhteensä 6 760 k-m²) korvausta vastaan Pajala Etelä-Suomi Oy:lle.

Tontit varataan nyt uudelleen Asunto Oy Maunulanmäen uudelle yhteistyökumppanille.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Oulunkylään, Maunulan alueelle osoitteeseen Lampuotilantie 34 ja 36 on laadittu asemakaavan muutos nro 12748. Asemakaavan muutos on hyväksytty 22.6.2022 ja saanut lainvoiman 18.8.2022.

Kaavamuutosalueella sijaitsee Asunto Oy Maunulanmäen kolme 1950-luvulla rakennettua kerrostaloa, jotka asemakaavan muutoksen nro 12748 ja tonttijaon nro 13896 myötä sijoittuvat tontille (AK) 28220/5. Uuden rakennusoikeuden mukaiset rakennukset sijoittuvat tontille (AK) 28220/4, josta muodostettiin 4.11.2022 voimaantulleella tonttijaon muutoksella nro 13913 tontit 28220/6, 7 ja 8. Tontit on merkitty kiinteistörekisteriin 11.11.2022.

Tontit kuuluvat asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK). Uusi rakennusoikeus on yhteensä 6 760 k-m² ja pinta-ala yhteensä noin 7 790 m².

Tonttien uudelleen varaaminen

Tontit 28220/1 ja 3 ovat vuodesta 1959 lähtien olleet pitkäaikaisesti vuokrattuna Asunto Oy Maunulanmäelle. Asunto Oy Maunulanmäki hallitsi tontteja maanvuokrasopimuksen nro 7391 nojalla ajalla 16.4.1959 – 31.12.2020 ja 1.1.2021 alkaen maanvuokrasopimuksen nro 25965 nojalla. Maanvuokrasopimus nro 25965 on voimassa 31.12.2075 saakka. Vaikka voimassa olevaa maanvuokrasopimusta on muutettu koskemaan asemakaavan muutoksen nro 12748 mukaista tonttia 28220/5, on Asunto Oy Maunulanmäellä oikeus käyttää tontin 28220/4, nykyisten tonttien 28220/6, 7 ja 8 alueita kunnes tontit luovutetaan perustettaville asunto-osakeyhtiöille pitkäaikaisesti vuokraamalla. Siihen saakka Asunto Oy Maunulanmäki vastaa tonttien 28220/6, 7 ja 8 alueiden hoito-, korjaus ja kunnossapidosta sekä niihin liittyvistä kustannuksista ja vaaranvastuusta.

Kaupunginhallitus varasi po. tontin/tontit vuonna 2022 Asunto Oy:n Maunulanmäen yhteistyökumppanille Lehto Asunnot Oy:lle. Lehto Asunnot Oy on sittemmin asetettu konkurssiin ja varaus on merkitty päättymään. Asunto Oy Maunulanmäki on sopinut täydennysrakentamishankkeen toteuttamisesta uuden yhteistyökumppanin kanssa. Uusi yhteistyökumppani on Pajala Etelä-Suomi Oy.

Koska asuntotontit ovat aiemmin olleet varattuna Asunto Oy Maunulanmäen yhteistyökumppanille ja varataan uudelleen, nyt uudelle yhteistyökumppanille eli Pajala Etelä-Suomi Oy:lle, on tonttipäällikkö toimivaltainen päättämään varauksesta.

Tontit varataan uudelleen sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelemiseksi. Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa. Hallinta- ja rahoitusmuodot vastaavat AM-ohjelman mukaista tavoitetta.

Asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m². Perheasuntovaatimus koskee jokaista tonttia.

Muiden kuin perheasuntojen huoneistotyyppijakauman tulee olla monipuolinen. Jokaisessa rakennuksessa tulee olla monipuolisesti eri tyyppisiä ja kokoisia asuntoja.

Yksiöistä 75 % tulee toteuttaa asuntoina, joiden pinta-ala on vähintään 30 h-m².

Varauksessa noudatetaan tontteja 28220/6, 7 ja 8 koskevia erityisiä varausehtoja, kaupungin tavanomaisia tontinvarausehtoja, sekä kulloinkin voimassa olevaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun kaupungin tonttien rakennuttajille laatimaa toimintaohjetta "kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamisesta sekä kaadettavista puista".

Varaus toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu voimassa olevaan asemakaavan muutokseen, hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin. Varaus toteuttaa edelleen kaupungin ko. alueelle asettamat asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa koskevat tavoitteet.

Tonttien myöhempi luovuttaminen

Tontit 28220/6, 7 ja 8 tai niistä muodostettava/t tontti/t on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (5 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla ne pitkäaikaisesti.

Vuokramäärityksessä noudatetaan kaupunginvaltuuston 2.2.2022 (22 §) hyväksymiä periaatteita sekä kaupunginhallituksen 16.6.2025 (457 §) käyttöön ottamaa maanvuokrauksen tasotarkistusmenettelyä.

Tonttien markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin.

Maanvuokraa peritään vähintään tontin asemakaavan osoittaman rakennusoikeuden mukaan, mikäli tämä rakennusoikeus ylitetään, peritään maanvuokraa myös ylityksen osalta.

Vuokrausperiaatteet vahvistetaan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen laadinnan yhteydessä.

Yksityiskohtaiset luovutusehdot vahvistetaan tonttien maanvuokrasopimusten hyväksymisen yhteydessä noudattaen kaupungin käyttämiä asuntotonttien ja asumista palvelevien tonttien yleisiä luovutusperiaatteita.

Nyt varattavien tonttien myöhempi luovuttaminen ei edellytä muutoksia Asunto Oy Maunulanmäen voimassa olevaan maanvuokrasopimukseen, sillä maanvuokrasopimus nro 25965 on jo muutettu koskemaan ainoastaan tonttia 28220/5.

Täydennysrakentamiskorvaus

Kaupunki ei tule suorittamaan asemakaavan muutoksen toteuttamisen johdosta täydennysrakentamiskorvausta, sillä asemakaavan muutoksen myötä lisärakennusoikeus esitetään varattavaksi vuokralaisen yhteistyökumppanille, joka maksaa korvauksen vuokralaiselle.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 4.4.2023 (197 §) siirtää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 8 kohdan mukaista toimivaltaansa päättää kiinteistöjen varauksista tonttipäällikölle. Tonttipäällikkö päättää hankekooltaan yli 3 000 kerrosneliömetrin suuruisten asuntotonttien varaamisesta, mikäli varattava tontti on kertaalleen kuulutettu yleisesti haettavaksi tai kilpailuun eikä tontille ole löydetty varauksensaajaa tai tontti on ollut varattuna, mutta varauksensaaja on luopunut varauksesta. Tonttipäällikkö päättää asuntotonttien varausten jatkamisesta, mikäli jatko tehdään pidemmäksi aikaa kuin 1 vuodeksi. Tonttipäällikkö päättää kaupunginhallituksen päättämien tontinvarausehtojen tarkistamisista.