Kaupunkiympäristön toimialan hallintopäällikkö päätti osittain hyväksyä hakijan vahingonkorvausvaatimuksen.

Hakijalle korvataan 9 334,90 euroa. Enemmät vaatimukset hylätään.

Hakijan vaatimus

Hakijan asiamies on 30.7.2025 esittänyt kaupungille määrältään 21 208,23 euron vahingonkorvausvaatimuksen. Kaupungin rakennusvalvonta oli 5.6.2023 hakijan ravintolatoiminnan lopettamisen uhalla vaatinut hakemaan rakennuslupaa ravintolan tilan käyttötarkoituksen muuttamiseen, koska tilan käyttötarkoitus ei ollut ravintotila vaan liiketila. Hakija oli kyseenalaistanut rakennusvalvonnan vaatimuksen, mutta hakenut kuitenkin asetetussa määräajassa rakennusvalvonnan vaatimuksen mukaisesti rakennusluvan käyttötarkoituksen muuttamiseksi. Hanke sai rakennusluvan 7.11.2023.

Vuonna 2025 rakennustöiden valmistelun aikana selvisi, että hakijan ravintolatilalla on vuodesta 1960 alkaen ollut asianmukainen lupa ravintolatoimintaa varten. Hakijan edustaja otti asiasta yhteyttä rakennusvalvontaan 7.5.2025. Kun selvisi, ettei luvan mukaisia muutostöitä tilassa ole vielä tehty, rakennusvalvonta ilmoitti 4.6.2025 hakijalle rauettavansa rakennusluvan ja palauttavansa lupamaksun, sillä luvan hakeminen oli lähtenyt liikkeelle rakennusvalvonnan virheellisestä kehotuksesta. Hakija vaatii korvattavaksi välittömiä kustannuksia, jotka kaupunki on aiheuttanut hakijalle virheellisellä viranomaistoiminnallaan.

Hakijan korvausvaatimus käsittää arvonlisäverolliset kustannukset rakennusluvan hakemiseen liittyvistä arkkitehtipalveluista, selvityksistä ja suunnittelusta, vastaavien työnjohtajien kustannuksista sekä LVI-töistä. Lisäksi hakija vaatii korvattavaksi rakennuslupapäätöksen rauettamisesta ja vahingonkorvausasian selvittämisestä aiheutuneet arkkitehdin kustannukset sekä asiamiehenä olevan asianajajan kustannukset.

Sovellettavat normit ja ohjeet

Kaupungin rakennusvalvonnan tehtävistä säädettiin 31.12.2024 asti maankäyttö- ja rakentamislaissa (nyk. alueidenkäyttölaki), ja tämän jälkeen rakentamislaissa. Ennen lainmuutosta haettuihin rakennuslupiin sovelletaan maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan kaupungin rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä on yleisen edun kannalta valvoa rakennustoimintaa sekä osaltaan huolehtia, että rakentamisessa noudatetaan, mitä tässä laissa tai sen nojalla säädetään tai määrätään. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen mukaan rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä on lisäksi huolehtia rakentamista ja muita toimenpiteitä koskevien lupien käsittelemisestä sekä osaltaan valvoa rakennetun ympäristön ja rakennusten kunnossapitoa ja hoitoa.

Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen edellyttää rakennuslupaa. Rakennusluvan ratkaisee rakennusvalvontaviranomainen.

Rakentamisen suunnittelussa on oltava suunnittelun kokonaisuudesta ja laadusta vastaava pääsuunnittelija. Pääsuunnittelijan on rakennushankkeen ajan huolehdittava, että rakennussuunnitelma ja erityissuunnitelmat muodostavat kokonaisuuden siten, että rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan vaatimukset täyttyvät. Pääsuunnittelijan on huolehdittava myös siitä, että rakennushankkeeseen ryhtyvä saa tiedon huolehtimisvelvollisuutensa kannalta merkityksellisistä suunnittelua koskevista seikoista. Pääsuunnittelijan on nimenomaisesti huolehdittava suunnittelun lähtötietojen kattavuudesta ja ajantasaisuudesta.

Rakentamisen suunnittelussa on oltava lisäksi rakennussuunnitelmasta vastaava rakennussuunnittelija. Rakennussuunnittelijan on huolehdittava, että hänellä on käytössään suunnittelussa tarvittavat lähtötiedot, ja että rakennussuunnitelma täyttää rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan vaatimukset.

Arvonlisäverolain mukaan arvonlisäverovelvollisella on oikeus vähentää verollista liiketoimintaa varten toiselta verovelvolliselta ostamastaan tavarasta tai palvelusta suoritettavan veron.

Hallintolain mukaan hallintoasiassa kukin vastaa omista kuluistaan.

Vahingonkorvausvastuun edellytykset

Pelkkä vahinkotapahtuma ei yksinään aiheuta kaupungille korvausvastuuta.

Vahingonkorvauslain mukaan julkisyhteisö on velvollinen korvaamaan julkista valtaa käytettäessä virheen tai laiminlyönnin johdosta aiheutuneen vahingon. Julkisyhteisö on kuitenkin korvausvastuussa vain silloin, kun toimen tai tehtävän suorittamiselle sen laatu ja tarkoitus huomioon ottaen kohtuudella asetettavia vaatimuksia ei ole noudatettu. Jos viranomainen on toiminut harkintavaltansa rajoissa, vahingonkorvausvastuuta ei lähtökohtaisesti synny.

Julkisyhteisön vahingonkorvausvastuun edellytyksenä on siis tuottamus eli virheellinen menettely, huolimattomuus tai laiminlyönti. Tuottamuksen arviointi vaihtelee tapauskohtaisesti sen mukaan, millaisesta asiasta ja toimintaympäristöstä kulloinkin on kyse. Vahingonkorvausvastuun syntymiseksi julkisyhteisön toiminnan tai laiminlyönnin ja syntyneen vahingon välillä on lisäksi oltava syy-yhteys.

Milloin vahinko on aiheutettu julkista valtaa käytettäessä, käsittää vahingonkorvaus hyvityksen henkilö- ja esinevahingon lisäksi myös sellaisesta taloudellisesta vahingosta, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Jos vahingon kärsineen puolelta on myötävaikutettu vahinkoon tai jos muu vahingon aiheuttaneeseen tekoon kuulumaton seikka on myös ollut vahingon syynä, voidaan vahingonkorvausta kohtuuden mukaan sovitella tai evätä kokonaan. Vahingonkärsijä on lisäksi velvollinen rajoittamaan syntyvän vahingon määrää.

Asiassa saadut tiedot ja selvitykset

Asiassa on saatu selvitys rakennusvalvonnalta. Selvityksen mukaan rakennetun ympäristön valvontayksikön rakennusmestari on 5.6.2023 antanut kiinteistön omistajalle kehotuksen, jossa on kehotettu kiinteistön omistajaa hakemaan tilalle käyttötarkoituksen muutoslupaa ravintolaksi. Kehotus on perustunut elintarviketurvallisuusyksikön ravintolassa tekemään tarkastukseen, jonka yhteydessä on havaittu, että tilan käyttötarkoitus ei ole ravintolatila vaan liiketila.

Hankkeen pääsuunnittelija on ollut yhteydessä rakennusvalvontaan kesällä 2023 rakennuslupaprosessin aloittamiseksi. Rakennuslupa käyttötarkoituksen muutokselle on myönnetty 7.11.2023. Pääsuunnittelija on 7.5.2025 ottanut yhteyttä rakennusvalvontaan sähköpostilla, jossa hän on ilmoittanut, että vuodelta 1960 löytyy lupapäätös, jossa tila on merkitty elintarviketilaksi (nyk. ravintola) ja että haettu lupa on ollut tarpeeton. Rakennusvalvonta on asunto-osakeyhtiön pyynnöstä rauettanut luvan tarpeettomana ja palauttanut rakennusvalvontamaksun.

Kehotuksen vuonna 2023 antanut rakennusmestari ei enää työskentele rakennusvalvonnassa, joten rakennusvalvonnalla ei ole tietoa siitä, miksi vuonna 1960 myönnettyä lupaa ei ole havaittu ennen kehotuksen antamista. Kyse on todennäköisesti inhimillisestä virheestä, sillä rakennusvalvonnalla ei ole olemassa järjestelmää, josta ilmenisi rakennusten ja niiden tilojen voimassa oleva käyttötarkoitus. Tämän kaltaisissa tapauksissa on järjestelmällisesti käytävä läpi kaikki kyseiselle kiinteistölle myönnetyt luvat, etsittävä myönnettyjen lupien sisältä myös kyseessä oleva tila ja tarkistettava mikä on tilan viimeisin myönnetty rakennuslupa ja näin ollen voimassa oleva käyttötarkoitus.

Rakennusluvan hakemisvaiheessa rakennusvalvonta ei säännönmukaisesti tee tutkimusta rakennuksen ja sen tilojen lupahistoriasta, vaan tehtävä kuuluu hakijalle, pääsuunnittelijalle ja rakennussuunnittelijalle. Pääsuunnittelijan ja rakennussuunnittelijan tehtävänä on ennen luvan hakemista selvittää suunnittelutehtävän lähtötiedot, kuten rakennuksen tai sen tilojen lupahistoria ja se, mille käyttötarkoituksen muutosta haetaan. Tämä kuuluu suunnittelijoiden perustehtäviin. Samoin rakennusluvan hakijan, eli asunto-osakeyhtiön velvollisuus rakennuspaikan haltijana on aina tietää, mikä on sen omistuksessa olevan rakennuksen tilojen voimassa oleva käyttötarkoitus.

Yhteenveto ja johtopäätökset

Asiassa saadun selvityksen perusteella kaupungin rakennusvalvonta on antanut virheellisin tietoihin perustuen kehotuksen hakijalle hakea rakennuslupaa. Rakennuslupa käyttötarkoituksen muutokseen on ollut tarpeeton, sillä kyseisen tilan käyttötarkoitus on ollut ravintolatoimintaan sopiva jo vuonna 1960 tehdyn lupapäätöksen mukaisesti. Kehotuksen antaneen rakennusvalvonnan rakennusmestarin olisi tullut tutkia ja havaita arkistosta vuoden 1960 lupapäätös ennen kehotuksen antamista. Koska kaupungin rakennusvalvonnan toiminnassa sekä kehotuksen että rakennusluvan osalta on ollut kyse julkisen vallan käytöstä, kyseessä on julkista valtaa käytettäessä tehty virhe. Ottaen huomioon virheen laatu ja siitä aiheutuneet seuraukset, ei asiassa ole noudatettu rakennusvalvonnan tehtävien suorittamiselle kohtuudella asetettuja vaatimuksia.

Vahinkojen korvaaminen edellyttää sitä, että vahinko on laadultaan korvauskelpoinen, ja että vahinko on syy-yhteydessä virheeseen. Vahinkojen korvaamisessa otetaan huomioon lisäksi vahingonkärsijän oma myötävaikutus sekä velvollisuus rajoittaa syntyvien vahinkojen määrää, sekä vahingon syynä oleva muu vahingon aiheuttaneeseen tekoon kuulumaton seikka.

Asunto-osakeyhtiön olisi tullut jo ennen rakennuslupaprosessiin ryhtymistä tietää, että kyseisen tilan käyttötarkoitus on ravintola. Lisäksi pääsuunnittelijan tehtävänä olisi ollut ennen luvan hakemista selvittää tilan lupahistoria. Asiassa siis rakennusvalvonnan kehotus on ollut aiheeton, mutta myös asunto-osakeyhtiö ja pääsuunnittelija ovat toiminnallaan myötävaikuttaneet vahingon syntymiseen. Jos hankkeen pääsuunnittelija olisi lain edellyttämällä tavalla huolehtinut suunnittelun lähtötietojen hankkimisesta jo ennen luvan hakemista kesällä 2023 eikä vasta keväällä 2025, olisi rakennusvalvonnan virheellisen kehotuksen aiheuttama vahinko jäänyt huomattavasti vähäisemmäksi. Ottaen huomioon sekä asunto-osakeyhtiön että erityisesti hankkeen pääsuunnittelijana olleen arkkitehdin osuus vahingon syntymiseen, kaupunki katsoo kohtuulliseksi korvata hakijalle 80 % aiheutuneista, rakennusvalvonnan virheeseen syy-yhteydessä olevista korvauskelpoisista kustannuksista seuraavasti.

Vaatimus sisältää rakennusluvan hakemiseen sekä rauettamiseen liittyviä kustannuksia arkkitehtuuripalveluista, LVI-suunnittelupalveluista sekä rakennusluvan hakemista varten tarvittujen vastaavien työnjohtajien töistä yhteensä 11 043,62 euroa (alv. 0 %). Näistä kustannuksista korvataan yhteensä 8 834,90 euroa. Enemmät vaatimukset hylätään pääsuunnittelijan ja asunto-osakeyhtiön myötävaikutuksen vuoksi.

Hakijan vaatimus sisältää vaatimuksen LVI-urakoitsijan tekemistä töistä, yhteensä 1 034,40 euroa (alv. 0 %). Hakija ei ollut rakennusluvan yhteydessä toimittanut IV- ja KVV-suunnitelmia rakennusvalvontaan sen vaatimuksesta huolimatta. Kyseisiä töitä ei olisi saanut aloittaa ennen suunnitelmien esittelyä rakennusvalvonnalle ja ennen suunnitelmien leimausta. Ottaen huomioon, että LVI-urakoitsijan laskun mukaan töihin on ryhdytty ennenaikaisesti ja vastoin rakennusvalvonnan nimenomaista kieltoa, hakijan korvausvaatimus hylätään tältä osin.

Hakija vaatii myös korvattavaksi 1 950 euroa arkkitehdin tekemästä selvitystyöstä välillä 4.6.‒24.7.2025 yhteensä 19,5 tunnin ajalta. Kyseisen hankkeen pääsuunnittelijana toimineen arkkitehdin lasku koskee tietojen koostamista ja osallistumista vaikutusten selvittämiseen vahingon ilmenemisen jälkeen. Kaupunki katsoo, ettei asia ole poikkeuksellisen monimutkainen, varsinkaan kun hanke on jäänyt suunnitteluasteelle ja myös siksi, että asiassa ei ole laajaa asiakirja-aineistoa. Vahingonkärsijällä on velvollisuus rajoittaa syntyvää vahinkoa, ja vahingon jälkeisistä selvitystöistä korvataan vain tarpeellisiksi ja kohtuullisiksi katsotut kustannukset. Asian laajuus huomioon ottaen kaupunki katsoo kohtuulliseksi korvaukseksi vahingon selvittämisestä 500 euroa. Enempi vaatimus vahingon selvittämisestä aiheutuneista kustannuksista hylätään vahingonkärsijän vahingon rajoittamisvelvollisuuden perusteella.

Hakija vaatii lisäksi 3 000 euroa (alv. 0 %) korvattavaksi asiamieskustannuksista. Hallintolain mukaan hallintomenettelyssä ei asianosaista eikä viranomaista voida velvoittaa korvaamaan toisensa kuluja, jotka ovat aiheutuneet hallintoasian käsittelystä. Hakijan vaatimus asiamieskustannusten korvaamisesta hylätään, sillä vaatimus on lakiin perustumaton.

Hakijan korvausvaatimus sisältää tavaroista tai palveluista maksettua arvonlisäveroa yhteensä 4 180,20 euroa. Koska hakijana on arvonlisäverovelvollinen osakeyhtiö, jolla on arvonlisäveroon liittyvä vähennysoikeus, ei yhtiön maksama arvonlisävero liiketoimintaan liittyvistä palveluista ole yhtiölle syntynyttä vahinkoa (KKO 1999:6). Näin ollen hakijan korvausvaatimus arvonlisäveron osuudesta hylätään.

Hakijalle korvataan yhteensä 9 334,90 euroa. Korvaus suoritetaan asiamiehen ilmoittamalle pankkitilille.

Sovelletut säännökset

Arvonlisäverolaki (1501/1993) 102 §

Hallintolaki (434/2003) 64 §

Maankäyttö- ja rakentamislaki (132/1999) 120 a ja 120 b §, 124‒125 §, 130 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus (895/1999) 4 §, 48 §

Vahingonkorvauslaki (412/1974) 2 luku 1 §

Toimivalta

Kaupunkiympäristön toimialajohtajan 22.12.2023 tekemän päätöksen § 51 mukaan hallintopäällikkö päättää toimialaa koskevasta vahingonkorvauksesta silloin, kun vahingonkorvausvaatimuksen määrä on yli 15 000 euroa.